قبرص تفرض ضرائب خفيفة على العقارات، وهذا نصف السبب الذي يجعل المشترين الأجانب يستمرون في القدوم إليها. فلا توجد أي ضريبة عقارية سنوية على المستوى الوطني إطلاقاً. وضرائب الشراء على عقار مُعاد بيعه قد تقل عن 3% من السعر. ومنذ عام 2026 ألغت الحكومة واحداً من آخر الرسوم الصغيرة المفروضة على المشترين: رسم الطابع على عقود العقارات لم يعد قائماً.
لكن المقابل أن هذا النظام الخفيف يكافئ من يُحسن هيكلة الصفقة. فإذا أخطأت في معاملة ضريبة القيمة المضافة على مبنى جديد، يصبح الفارق 14 نقطة مئوية من سعر الشراء. وعلى شقة بقيمة 300,000 يورو، يعني ذلك 42,000 يورو.
يتتبع هذا الدليل مسار المال عبر دورة التملك كاملة: الشراء، ثم التملك، ثم التأجير، ثم البيع. والأرقام هنا تعكس القواعد السارية وقت النشر. وإذا كنت لا تزال تختار بين المناطق أو تريد فهم الخطوات القانونية للشراء، فاقرأ أولاً دليلنا عن كيفية شراء عقار في قبرص، ثم عد إلى هنا للجانب الضريبي.
الضرائب عند الشراء
سؤال واحد يحدد كل شيء تقريباً في مرحلة الشراء: هل تخضع هذه العقار لضريبة القيمة المضافة؟ إن كانت الإجابة نعم — وهذا ينطبق على المباني الجديدة التي يبيعها المطوّر — فستدفع ضريبة القيمة المضافة ولن تدفع رسوم نقل. وإن كانت الإجابة لا — وهذا ينطبق على إعادة البيع المعتادة بين ملّاك من الأفراد — فستدفع رسوم النقل ولن تدفع ضريبة القيمة المضافة. لن تدفع الاثنين معاً أبداً.
ضريبة القيمة المضافة على المباني الجديدة: 19% نسبة أساسية، و5% إذا استوفيت الشروط
البيع الأول لعقار جديد من مطوّر يخضع لضريبة القيمة المضافة بالنسبة الأساسية 19%. وينطبق الأمر نفسه على الأراضي غير المطوَّرة المباعة في إطار نشاط تجاري. وبالنسبة للمستثمر أو مشتري منزل العطلات، فإن هذه النسبة 19% هي ببساطة جزء من الميزانية، ولا مفر منها.
أما مشترو المسكن الأساسي فيحصلون على صفقة أفضل بكثير. تطبّق قبرص نسبة مخفّضة 5% على أول 130 متراً مربعاً من المسكن الرئيسي، على قيمة تصل إلى 350,000 يورو، بشروط تم تشديدها في منتصف 2023. وللاستفادة من هذه النسبة يجب:
- أن تسكن العقار كمقر إقامتك الرئيسي في قبرص، لا أن تؤجره أو تستخدمه كشقة عطلات؛
- ألا تتجاوز القيمة الإجمالية نحو 475,000 يورو وألا تتجاوز المساحة المسقوفة الإجمالية 190 متراً مربعاً؛
- ألا تكون قد استفدت من النسبة المخفّضة على عقار آخر في قبرص خلال السنوات العشر الماضية.
وتجاوز أي من هذين الحدين يجعل الميزة تتقلص أو تختفي تماماً، فتدفع فيلا بقيمة 500,000 يورو النسبة الكاملة 19% حتى لو كنت تنوي السكن فيها طوال العام.
ثمة أمر آخر يسمع عنه المشترون غالباً بعد فوات الأوان: استرداد الضريبة خلال عشر سنوات. فإذا استفدت من نسبة الـ5% ثم بعت المنزل أو بدأت تأجيره خلال عشر سنوات، تعيد دفع الوفر من ضريبة القيمة المضافة بما يتناسب مع السنوات المتبقية. ومصلحة الضرائب تتحقق فعلياً من ذلك.
وبالمناسبة، وضع الإقامة ليس المعيار هنا. فالمشترون من خارج الاتحاد الأوروبي يحصلون على النسبة المخفّضة بالشروط ذاتها التي يحصل عليها القبارصة، طالما أصبح المسكن فعلياً محل إقامتهم الرئيسي في الجزيرة.
رسوم النقل على إعادة البيع: تدرّج تصاعدي ثم خصم 50%
في إعادة البيع، لا تُفرض ضريبة القيمة المضافة إطلاقاً، فتحصّل الدولة بدلاً منها رسوم نقل السجل العقاري، المستحقة عند انتقال سند الملكية إلى اسمك. ويتدرّج السلم بحسب القيمة السوقية: 3% على أول 85,000 يورو، و5% على الـ85,000 يورو التالية، و8% على كل ما يتجاوز 170,000 يورو.
ثم يأتي الجزء الذي يجعل قبرص أرخص مما يوحي به السلم الظاهري. فخصم قانوني بنسبة 50%، أُدخل في الأصل كإجراء تحفيزي ثم أصبح دائماً لاحقاً، يُطبَّق على هذه الرسوم بالكامل. وحيثما دُفعت ضريبة القيمة المضافة على العقار، تنخفض رسوم النقل إلى صفر.
ويلجأ المتخصصون إلى وسيلة إضافية. فالرسوم تُحتسب لكل مشترٍ على حدة، بحسب حصة كل منهم. فزوجان يشتريان شقة بقيمة 300,000 يورو باسميهما معاً يُعاملان كأنهما عمليتا شراء منفصلتان بقيمة 150,000 يورو لكل منهما، ويبدأ كلاهما من جديد من أسفل السلم. والوفر هنا مال حقيقي، وسنحسبه في المثال أدناه.
والسجل العقاري هو من يقيّم العقار بنفسه. فإذا رأى أن السعر المُعلن أقل من القيمة السوقية، يحتسب الرسوم على أساس تقديره الخاص، فلا يفيد أحداً تحديد سعر تعاقدي منخفض بشكل مصطنع.
رسم الطابع: أُلغي اعتباراً من 1 يناير 2026
العقود الموقّعة في 1 يناير 2026 أو بعده لا تدفع رسم طابع في قبرص. فقد أُلغي هذا الرسم كجزء من الإصلاح الضريبي لعام 2026 في الجزيرة. وما زالت معظم المقالات حول هذا الموضوع تُدرجه ضمن تكاليف الشراء، لذا تحقق دائماً من تاريخ أي مصدر تقرأه.
أما العقود الموقّعة قبل ذلك التاريخ فتبقى خاضعة للقواعد القديمة: 0.15% من قيمة العقد بين 5,001 و170,000 يورو، ثم 0.2% لما يزيد على ذلك، بحد أقصى 20,000 يورو، وتُدفع خلال 30 يوماً من التوقيع. ولم يكن هذا المبلغ كبيراً أصلاً — ففي صفقة بقيمة 300,000 يورو كان يزيد قليلاً عن 500 يورو. وإلغاؤه لن يغيّر أي قرار شراء، لكنه يبسّط الإجراءات ويوفّر عليك موعداً نهائياً واحداً.
متى تستحق كل ضريبة فعلياً
التوقيت يفاجئ الناس أكثر من النسب نفسها. فضريبة القيمة المضافة على مبنى جديد ليست مبلغاً مقطوعاً يُدفع عند التسليم: بل تُفرض على كل دفعة من دفعات العقد، بحيث يوزّع مشتري العقار على الخريطة (على المخطط) نسبة الـ5% أو 19% على مراحل البناء. أما رسوم النقل فلا تستحق إلا عند إصدار سند الملكية وتسجيله باسمك، وفي المشاريع الجديدة قد يتأخر السند عن الإنجاز بأشهر أو حتى سنوات. وهذا المال ليس موفَّراً، بل مؤجلاً فقط، فاحتفظ به جانباً.
أما في إعادة البيع بسند ملكية نظيف، فكل شيء يُسوّى دفعة واحدة. تُدفع الرسوم في السجل العقاري يوم النقل، عادةً خلال أيام من إتمام الصفقة.
ولا شيء من هذا يشمل تكاليف الخدمات المهنية. فقبرص ليس فيها نظام كاتب عدل على الطريقة الفرنسية أو الإسبانية. محامٍ مستقل يتولى العقد والتحريات والتسجيل، عادةً مقابل نحو 1% من السعر إضافة إلى ضريبة القيمة المضافة، وعمولة الوكيل العقاري يدفعها البائع عرفاً. تكلفة زهيدة بمقاييس الاتحاد الأوروبي، لكنها تبقى بنداً يُدرج في الميزانية إلى جانب الضرائب.
مثال محسوب: مبنى جديد مقابل إعادة بيع
لنجعل الأمر ملموساً بالأرقام. لنأخذ شقة بغرفتي نوم بقيمة 300,000 يورو قرب لارنكا، اشتُريت عام 2026، ولنحسب المسارين معاً.
المسار الأول: شقة جديدة من مطوّر
مساحة الشقة 90 متراً مربعاً وستكون المسكن الأساسي للمشتري، لذا تغطي نسبة ضريبة القيمة المضافة المخفّضة الصفقة كاملة. ضريبة القيمة المضافة: 5% من 300,000 يورو، أي 15,000 يورو. رسوم النقل: صفر، لأن ضريبة القيمة المضافة طُبّقت. رسم الطابع: صفر بموجب قواعد 2026. إجمالي ضريبة الشراء: 15,000 يورو.
والآن لنغيّر أمراً واحداً. المشترية تحتفظ بمسكنها الأساسي في ألمانيا وتريد الشقة للصيف والإيجار القصير. عندها تسقط النسبة المخفّضة وتقفز ضريبة القيمة المضافة إلى 19%: 57,000 يورو. الشقة نفسها، والسعر نفسه، لكن ضريبة أعلى بـ42,000 يورو. وهذا الفارق الوحيد، أهو مسكن أساسي أم لا، يفوق في وزنه كل عامل آخر في حسابات الشراء في قبرص.
المسار الثاني: إعادة بيع بالسعر نفسه
هنا لا توجد ضريبة قيمة مضافة. رسوم النقل على 300,000 يورو تُحتسب كالتالي: 2,550 يورو على أول 85,000 يورو، و4,250 يورو على الـ85,000 يورو التالية، و10,400 يورو على المتبقي وهو 130,000 يورو. المجموع 17,200 يورو قبل الخصم القانوني، و8,600 يورو بعده. رسم الطابع، صفر مجدداً. إجمالي ضريبة الشراء 8,600 يورو، أي أقل قليلاً من 2.9% من السعر.
وإذا تم الشراء باسمين مشتركين، تتحسن الصورة أكثر. كل زوج يقتني حصة بقيمة 150,000 يورو، ويصبح المجموع قبل الخصم 11,600 يورو، وبعد الخصم 5,800 يورو. تقسيم سند الملكية يوفّر 2,800 يورو إضافية مقارنة بالشراء باسم واحد. يجب أن يثير محاميك هذه النقطة؛ فإن لم يفعل، أثرها أنت بنفسك.
وجنباً إلى جنب لعام 2026: 8,600 يورو في إعادة البيع مقابل 15,000 يورو في المبنى الجديد لمن سيسكن فيه، أو مقابل 57,000 يورو للمستثمر. الضريبة وحدها لن تحسم الاختيار. المباني الجديدة تجلب كفاءة الطاقة وضمان المطوّر، وإعادة البيع تجلب مواقع راسخة، وغالباً سندات ملكية جاهزة للنقل الفوري. لكن ادخل المفاوضة وأنت تعرف هذا الفارق، وتذكّر أن الضريبة ليست سوى طبقة واحدة من الفاتورة: دليلنا عن تكلفة شراء عقار في الخارج يغطي أتعاب المحامين والمعاينات وتكاليف الصرف التي تُضاف فوق ذلك في أي بلد.
الضرائب أثناء التملك
هذه هي الحجة التسويقية التي يستخدمها وكلاء العقارات في قبرص، وللمرة الوحيدة هذا الادعاء صحيح فعلاً: لا توجد ضريبة عقارية سنوية على المستوى الوطني. فقد أُلغيت ضريبة الأملاك العقارية في 1 يناير 2017، ولم يحلّ محلها شيء. قارن ذلك بضريبة IBI الإسبانية أو ENFIA اليونانية أو taxe foncière الفرنسية، وكلها تُحصَّل من المالك كل عام لمجرد امتلاك عقار.
ما تبقى هو على المستوى المحلي. تفرض البلديات والمجالس المحلية رسوماً على جمع النفايات والإنارة العامة والصرف الصحي، ويتراوح إجمالي الفاتورة عادةً بين 85 و500 يورو سنوياً بحسب البلدة وحجم العقار. فمنزل قروي في تلال بافوس يقع في الطرف الأدنى من هذا النطاق، وفيلا كبيرة في وسط ليماسول تقترب من الطرف الأعلى. والمناطق المرتبطة بشبكة صرف صحي تدفع رسمها كجزء من الفاتورة نفسها.
وإن كنت تشتري في مجمع سكني؟ ضع في ميزانيتك رسوم الخدمات المشتركة أيضاً: التنظيف وصيانة المسبح والحدائق والمصاعد. هذه رسوم خدمة تُدفع لشركة الإدارة وليست ضريبة، لكن حسابك المصرفي لن يفرّق بين الاثنين. وتتراوح بين بضع مئات من اليوروهات سنوياً في عمارة صغيرة وعدة آلاف في منتجع بمرافق كاملة.
وهذه التكاليف المنخفضة للتملك تغيّر حسابات الاستثمار على مدى عقد كامل. فالمالك الإسباني أو البرتغالي يدفع ضريبة عقارية حكومية كل عام سواء كانت الوحدة مؤجرة أم شاغرة. أما المالك القبرصي فيدفع فاتورة نفايات فقط.
الضرائب عند التأجير
يخضع دخل الإيجار الذي يحصل عليه فرد لضريبة الدخل القبرصية العادية. والشرائح في الأسفل مريحة: لا شيء على أول 19,500 يورو من إجمالي الدخل السنوي، ثم ترتفع النسبة على درجات إلى أن تصل إلى أعلى نسبة 35% على الدخل الذي يتجاوز 60,000 يورو.
وقبل تطبيق هذه الشرائح، يخصم المالك نسبة ثابتة 20% من إجمالي الإيجار كبدل نفقات افتراضي. لا حاجة إلى إيصالات، ولا نقاش مع المُقيّم. ويمكن أيضاً خصم فوائد القرض المستخدم لشراء العقار وبدل الإهلاك السنوي للمبنى فوق ذلك. وهكذا فإن شقة تدرّ 12,000 يورو سنوياً لا تُفرض عليها الضريبة إلا على 9,600 يورو كحد أقصى، وغالباً أقل من ذلك عندما تدخل فوائد الرهن العقاري في الحساب.
لنأخذ حالة نموذجية. شقة غرفة نوم واحدة في لارنكا مؤجرة طويلة الأجل بـ1,000 يورو شهرياً، أي 12,000 يورو سنوياً. يخفّض بدل الـ20% المبلغ الخاضع للضريبة إلى 9,600 يورو. وإذا لم يكن لدى المالك دخل آخر من مصدر قبرصي، يقع كامل هذا المبلغ ضمن حد الـ19,500 يورو، فتكون فاتورة ضريبة الدخل صفراً. ومع ذلك يجب تقديم الإقرار الضريبي. لكن كثيراً من صغار الملّاك في قبرص لا يدفعون فعلياً أي ضريبة دخل على إيجاراتهم.
وهناك مساهمتان إضافيتان تستحقان الإشارة كل على حدة. فدخل الإيجار يحمل مساهمة في GESY، نظام الرعاية الصحية الوطني؛ والنسبة متواضعة لكنها تُطبَّق من اليورو الأول، فاسأل محاسبك عن الرقم الحالي. أما المقيمون ضريبياً في قبرص والمُصنَّفون أيضاً كـ"متوطّنين" (domiciled) فيها، فيدفعون مساهمة الدفاع الخاصة على الإيجارات، في حين تُعفى منها الجالية الكبيرة "غير المتوطّنة" في الجزيرة. وأي فئة تنتمي إليها يعتمد على تاريخك مع الجزيرة، وجلسة واحدة لساعة مع مستشار ضريبي محلي تحسم الأمر بشكل أوثق من أي مدونة، بما فيها مدونتنا.
أما الملّاك غير المقيمين فيصرّحون بدخل الإيجار القبرصي في قبرص. وما إذا كان هناك مبلغ مستحق أيضاً في بلدهم فيعتمد على المعاهدة بين قبرص وبلد إقامتهم؛ وتملك الجزيرة واحدة من أوسع شبكات المعاهدات في المنطقة، وعادة ما تُعالج الازدواج الضريبي بمنح ائتمان ضريبي.
الضرائب عند البيع
تُفرض ضريبة أرباح رأس المال بنسبة ثابتة 20% على الأرباح الناتجة عن التصرف في عقار قبرصي. وعلى نحو غير معتاد، هذه هي القصة كلها تقريباً: فقبرص لا تفرض ضريبة أرباح رأس المال على معظم الأصول الأخرى، فيتحمل العقار وحده تقريباً هذا النظام الضريبي. وتشمل النسبة 20% أيضاً بيع أسهم الشركات التي تتركز قيمتها بشكل أساسي في عقارات قبرصية، وهو ما يغلق أبرز الثغرات المحتملة.
والربح الخاضع للضريبة أضيق مما يخشاه البائعون. فمن سعر البيع يُخصم تكلفة الاقتناء معدّلة بالتضخم، وأعمال التحسين الموثّقة، وتكاليف البيع نفسها، بما في ذلك عمولة الوكيل والأتعاب القانونية. وفي عقار مملوك منذ سنوات طويلة، تكفي تسوية التضخم وحدها لإزالة شريحة معتبرة من الربح الدفتري.
ثم تأتي الإعفاءات مدى الحياة. فلكل فرد إعفاء عام يحمي جزءاً من أي ربح. ويوجد إعفاء أكبر للأراضي الزراعية التي يبيعها المزارعون، وأكبر إعفاء يخص المسكن الأساسي الذي امتلكه البائع وسكن فيه خمس سنوات على الأقل. وهذه أرقام مدى الحياة: بمجرد استخدام الإعفاء مرة، ينفد. وبالنسبة لمالك ساكن طويل الأمد، قد يمحو إعفاء المسكن الأساسي معظم الضريبة أو كلها. أما بالنسبة لمستثمر يبيع شقة ثانية، فلا يزال الإعفاء العام يخفف الفاتورة.
وآلياً، تُسوَّى الضريبة قبل إتمام البيع. يُقدَّم إقرار أرباح رأس المال وتُدفع الفاتورة كجزء من الحصول على شهادة المخالصة الضريبية التي يشترطها السجل العقاري قبل نقل السند إلى المشتري. ويمر البائعون غير المقيمين عبر البوابة نفسها تماماً، فلا مجال للمغادرة بربح غير خاضع للضريبة.
التوقيت والمستندات هنا أهم منهما في أي جزء آخر من النظام القبرصي. فإذا بعت في ظروف خاطئة، أو من دون إيصالات لذلك التجديد، فأنت تتبرع بمالك للجمهورية. تحدّث إلى مستشار قبل عرض العقار للبيع، لا بعد التوقيع.
أين تقف قبرص مقارنة بأسواق أخرى
عندما تُجمع الصورة كاملة، تبدو هكذا: ضريبة شراء تتراوح بين 2% و3% تقريباً على إعادة البيع النموذجية، وضريبة قيمة مضافة 5% على مسكن جديد مستوفٍ للشروط، وصفر ضريبة سنوية وطنية، ونسبة ثابتة 20% على الأرباح تخفّفها إعفاءات تميل لصالح الساكن المالك. والمشترون الذين يقارنون بين خيارات البحر المتوسط سيلمسون الفارق سريعاً. فضريبة النقل الإسبانية تتراوح بين 6% و10% بحسب المنطقة، وضريبة IMT البرتغالية ترتفع على سلم تصاعدي، ويفرض كلا البلدين فاتورة سنوية إضافية على المالك. أما دبي فتفرض نسبة ثابتة 4% على النقل من دون ضريبة دخل، لكنها تقف في عالم قانوني مختلف تماماً.
قبرص نادراً ما تفوز في سعر المتر المربع في ليماسول، ولا ينبغي لأحد أن يشتري منزلاً بالاعتماد على جدول ضرائب وحده. لكن كباقة تكلفة إجمالية لمن سيسكن العقار فعلياً، يصعب التفوق على الجزيرة داخل الاتحاد الأوروبي. تصفّح الشقق والفلل في كتالوج عقارات قبرص لدينا لترى كيف تنطبق هذه الأرقام عملياً، وعندما يثير إعلان معيّن سؤالاً حول ضريبة القيمة المضافة، يمكن لفريق HomeNSearch أن يربطك بمستشارين محليين يتعاملون مع هذه الأوراق بالضبط كل أسبوع.
الضرائب العقارية في قبرص: أسئلة شائعة
هل توجد ضريبة عقارية سنوية في قبرص؟
لا، ليس على المستوى الوطني. فقد أُلغيت ضريبة الأملاك العقارية في 1 يناير 2017 ولم يحلّ محلها شيء. ويدفع الملّاك فقط رسوماً بلدية محلية على النفايات والصرف الصحي والإنارة العامة، تتراوح عادةً بين 85 و500 يورو سنوياً بحسب البلدية والعقار.
هل ما زلت أدفع رسم طابع على عقد عقاري في قبرص؟
لا، إذا وقّعت العقد في 1 يناير 2026 أو بعده: فقد أُلغي رسم الطابع على عقود العقارات اعتباراً من ذلك التاريخ. أما العقود الأقدم فتخضع للسلم القديم، من 0.15% إلى 0.2% من قيمة العقد، بحد أقصى 20,000 يورو، تُدفع خلال 30 يوماً من التوقيع.
هل يمكن لمشترٍ أجنبي الحصول على نسبة ضريبة القيمة المضافة المخفّضة 5%؟
نعم. فالجنسية ووضع الإقامة ليسا المعيار؛ المعيار هو الاستخدام الفعلي كمسكن أساسي في قبرص. وتغطي نسبة الـ5% أول 130 متراً مربعاً ضمن حدود القيمة، وإذا بعت المنزل أو أجّرته خلال عشر سنوات، تعيد جزءاً من الوفر بالتناسب.
كم ضريبة سأدفع عند بيع عقار في قبرص؟
ضريبة أرباح رأس المال هي 20% من الربح بعد خصم تكلفة الشراء معدّلة بالتضخم والتحسينات الموثّقة وتكاليف البيع. وتخفض الإعفاءات مدى الحياة الفاتورة أكثر، وإعفاء المسكن الأساسي، المتاح بعد خمس سنوات من التملك والسكن، هو الأسخى بينها.
