Kurzzeitvermietung in Griechenland: Lizenzen, Regeln und echte Renditen

Vor zehn Jahren reichte es, eine leerstehende Wohnung in Koukaki zu fotografieren, sie bei Airbnb einzustellen – und noch in derselben Woche die erste Buchung zu haben. Kontrolliert hat das niemand. Dieses Griechenland gibt es nicht mehr. Das Land betreibt heute eines der straffer organisierten Kurzzeitvermietungssysteme Europas: eine Registrierungsnummer für jedes Inserat, ein Sicherheitsgesetz mit echten Zähnen, einen Lizenzstopp im Zentrum von Athen und eine EU-Verordnung, die ab Mai 2026 unregistrierte Angebote gleichzeitig von allen großen Plattformen verschwinden lässt.

Wer über einen Kauf nachdenkt, sollte vor allem eines wissen: Der Markt selbst läuft gut. Der griechische Tourismus bricht Rekord um Rekord, die Auslastung auf den Inseln im Juli und August lässt weite Teile des Mittelmeers alt aussehen, und eine legale, versicherte, registrierte Vermietung wirft etwa so viel ab wie früher – nur mit einer festen Portion Papierkram obendrauf. Die Regeln treffen vor allem jene, die es locker angehen wollten.

Dieser Leitfaden zeigt, was das Gesetz 2026 tatsächlich verlangt, was die Einhaltung kostet, wo die Beschränkungen am härtesten zuschlagen – und wann ein Zwölf-Monats-Mietvertrag schlicht die klügere Wahl ist.

Die AMA-Nummer: ohne Registrierung kein Inserat

Jede in Griechenland kurzzeitig vermietete Immobilie braucht eine AMA – eine Registrierungsnummer, die über das Online-System der AADE, der griechischen Steuerbehörde, vergeben wird. Registriert wird pro Objekt, nicht pro Vermieter, und die Nummer muss auf jedem Inserat sichtbar sein: Airbnb, Booking.com, Vrbo, die eigene Website, überall. Ein Angebot ohne sichtbare AMA ist schon dem Anschein nach illegal, und der Kontrolleur muss nicht einmal vor Ort erscheinen – ein Blick ins Inserat genügt.

Die Registrierung selbst ist der einfache Teil. Sie läuft elektronisch, hängt an der griechischen Steuernummer, und ein örtlicher Buchhalter erledigt sie meist gegen eine geringe Gebühr zusammen mit der Jahressteuererklärung. Der Knackpunkt liegt darin, wozu man sich damit verpflichtet. Jeder Aufenthalt muss im Kurzzeitvermietungsregister der AADE gemeldet werden. Die Plattformen melden den Bruttoumsatz ohnehin selbst an die Steuerbehörde, die beiden Datensätze werden abgeglichen – und eine Abweichung zwischen dem, was Airbnb gemeldet hat, und dem, was der Vermieter erklärt hat, ist einer der zuverlässigsten Wege zu einer Prüfung.

Ausländische Eigentümer brauchen zunächst eine griechische Steuernummer (AFM), bevor überhaupt etwas davon möglich ist. Wer über einen Anwalt gekauft hat, besitzt sie bereits – ohne sie läuft schon der Kauf selbst nicht.

Gesetz 5170/2025: die Qualitäts- und Sicherheitshürde

Früher war die Registrierung schon das ganze Spiel. Seit Gesetz 5170/2025 in Kraft ist, ist sie nur noch die Eintrittskarte. Das Gesetz legt Mindeststandards für jede registrierte Kurzzeitvermietung fest und gibt den Kontrolleuren endlich etwas Konkretes zum Prüfen – nicht nur die Nummer im Inserat.

Die Kernanforderungen sehen so aus:

• Haftpflichtversicherung für Gäste, abgeschlossen bei einem in Griechenland zugelassenen Versicherer
• Feuerlöscher und Rauchmelder, installiert und funktionstüchtig, nicht ungeöffnet im Schrank
• Ein Sicherheitszertifikat für die Elektroinstallation, ausgestellt von einem zugelassenen Elektriker
• Ein Schädlingsbekämpfungszertifikat von einem zertifizierten Anbieter
• Ein Raum, der als vollwertige Wohnung durchgeht, mit Tageslicht und Belüftung – als Studio getarnte Keller oder Abstellräume fallen durch
• Ein Notfallblatt für Gäste mit Fluchtwegen und Notrufnummern

Nichts davon ist exotisch. Es entspricht in etwa dem, was ein kleines Gästehaus schon immer leisten musste, nur heruntergebrochen auf eine Wohnung. Bei einer in den letzten zwei Jahrzehnten gebauten oder renovierten Immobilie läuft das meist darauf hinaus, zwei Techniker und einen Versicherungsmakler zu beauftragen. Ältere Häuser auf den Inseln brauchen mitunter echte Arbeit, meist an der Elektrik, und das gehört in den Kaufpreis eingerechnet, sobald die Leitungen älter sind als der eigene Buchhalter.

Am häufigsten scheitern ausländische Eigentümer an der Versicherung, weil die Police zwingend von einem griechisch zugelassenen Versicherer stammen muss. Die Hausratpolice aus München oder Manchester zählt nicht, so großzügig ihre Haftpflichtdeckung auch klingen mag.

Kontrollen und Bußgelder

Die Durchsetzung ist keine Theorie mehr. Kontrolleure kommen vorbei, und die Bußgelder steigen nach Plan: beim ersten Mal schon schmerzhaft, bei Wiederholung mehrfach höher, an der Spitze so hoch, dass mehr als eine Saison Mieteinnahmen draufgeht. Betrieb ganz ohne AMA fällt in die härteste Kategorie. Die Logik ist klar: Griechenland will Kurzzeitvermietung nicht verbieten, sondern dafür sorgen, dass Regelverstöße sich sichtbar nicht lohnen.

Als Faustregel: volle Regelkonformität kostet ein paar Hundert Euro im Jahr plus einige einmalige Zertifikate. Erwischt zu werden ohne all das kann mehr kosten, als eine Zweizimmerwohnung in Athen im Jahr einbringt. Bei dieser Rechnung gewinnt niemand, der beim Papierkram spart.

Der Registrierungsstopp in Athen – und warum Thessaloniki interessant bleibt

In den dichten zentralen Vierteln Athens, genau dort, wo der Großteil des lokalen Airbnb-Booms stattfand, hat die Regierung neue AMA-Registrierungen eingefroren. Eine Wohnung dort, die noch keine Nummer besitzt, bekommt während des Stopps keine mehr. Die Begründung ähnelt der in Barcelona oder Lissabon: ganze Häuser wurden zu Schlüsselkasten-Hotels, während Einheimische vergeblich nach Wohnungen suchten, und das Zentrum leerte sich Straße für Straße.

Bestehende Registrierungen laufen weiter, und daraus entsteht ein bemerkenswerter Nebeneffekt: Wohnungen in den eingefrorenen Zonen mit gültiger AMA werden inzwischen mit Aufschlag gehandelt, weil die Lizenz selbst zum knappen Gut geworden ist. Wenn ein Verkäufer im Athener Zentrum mit „aktiver Kurzzeitvermietungsregistrierung“ wirbt, sagt das schon etwas über den Preis, bevor man auch nur die Küche gesehen hat.

Zwei Schlüsse für Käufer. Erstens: Nie einfach davon ausgehen, dass eine Wohnung im Athener Zentrum kurzzeitvermietbar ist. Prüfen, in welchem Bezirk sie liegt, ob bereits eine Registrierung besteht und ob diese den Verkauf übersteht – und sich all das vom Anwalt schriftlich bestätigen lassen. Zweitens: Thessaloniki im Blick behalten. Die gleichen Kräfte, die zum Stopp in Athen führten, wirken auch dort, und niemand auf dem griechischen Markt wäre überrascht, wenn ähnliche Beschränkungen folgten. Im Zentrum der zweitgrößten griechischen Stadt allein wegen Airbnb-Einnahmen zu kaufen bedeutet, darauf zu wetten, dass sich die Regeln nicht ändern. Zuletzt haben sie sich ständig geändert.

Außerhalb dieser Zonen – auf den Inseln, entlang der Küste und im Großteil des Landes – bleibt die Registrierung offen, und der landesweite Standard von oben ist das gesamte Regelwerk.

Ein paar Wohnungen oder schon ein Gewerbe? Auf die Schwelle achten

Das griechische Recht unterscheidet zwischen jemandem, der still ein oder zwei Wohnungen vermietet, und jemandem, der faktisch ein Beherbergungsgewerbe betreibt. Unterhalb der Grenze erklärt man die Mieteinnahmen als Privatperson, und das Leben bleibt vergleichsweise einfach. Darüber behandelt der Staat die Tätigkeit als gewerblich: Gewerbeanmeldung, Mehrwertsteuer, Übernachtungsabgaben und die dazugehörige Buchführung.

Wo genau die Grenze verläuft, hat sich über die Jahre verschoben und hängt teils davon ab, wie viele Objekte man vermietet und wie die Struktur aufgestellt ist – also eine Frage für den Buchhalter, bevor man expandiert, nicht danach. Das Muster bleibt einfach: ein, zwei Wohnungen, einfaches Regime. Ein Portfolio aufgebaut, und Griechenland erwartet, dass man aussieht wie der Hotelier, der man geworden ist. Genug ausländische Eigentümer haben diese Grenze rückwirkend entdeckt, und rückwirkend nachgeforderte Mehrwertsteuer ist niemandes Lieblingspost.

Wie das Einkommen besteuert wird

Für Privatpersonen im einfachen Regime wird das Kurzzeitvermietungseinkommen progressiv besteuert: milde auf die ersten Beträge, steigend mit der Jahressumme. Griechenland erhebt zudem von Gästen eine kleine Klima-Abgabe pro Nacht, im Sommer höher, die der Vermieter einzieht und weiterleitet. Das Einkommen wird jährlich erklärt, und da die Plattformen den Bruttoumsatz bereits an die AADE gemeldet haben, müssen die eigenen Zahlen dazu passen.

Die Heimatländer der meisten Käufer haben Doppelbesteuerungsabkommen mit Griechenland, sodass dasselbe Einkommen nicht doppelt voll versteuert wird – erklärt werden muss es in Griechenland trotzdem, unabhängig vom Wohnsitz. Ein Buchhalter mit Erfahrung in Kurzzeitvermietung übernimmt den ganzen Zyklus meist für ein paar Hundert Euro im Jahr. Angesichts dessen, was er an Abgleichfehlern und verpassten Fristen erspart, ist das kaum eine Ausgabe, an der man sparen sollte.

Eine weitere Gewohnheit ab dem ersten Tag: alle Belege aufbewahren. Zertifikate, Versicherung, Reinigung, Reparaturen, Buchhalterhonorar. Manches senkt die Steuerbemessungsgrundlage, und alles zusammen beantwortet Rückfragen, falls die AADE welche stellt.

Mai 2026: Regelkonformität wird verpflichtend

Bisher hing die Durchsetzung davon ab, ob griechische Behörden einen fanden. Ab Mai 2026 ändert die EU-Verordnung zur Kurzzeitvermietung die Mechanik grundlegend. Plattformen, die in der EU tätig sind, müssen Registrierungsnummern erfassen, gegen die offiziellen Register prüfen und Inserate entfernen, die den Check nicht bestehen. Buchungsdaten fließen nach einem festen Zeitplan von den Plattformen an die Behörden – in allen Mitgliedstaaten gleichzeitig.

Aus Sicht eines nicht registrierten Vermieters heißt das: kein Klopfen an der Tür. Das Inserat verschwindet einfach in derselben Woche von Airbnb und Booking.com, samt Bewertungshistorie und Buchungskalender, die über Jahre aufgebaut wurden. Die Grauzone, die gelegentliche Nichteinhaltung bisher überlebensfähig machte, wird auf Plattformebene geschlossen, und Griechenland, wo das Register über die AADE bereits läuft, ist eines der Länder, in denen sich dieser Schalter sauber umlegen lässt. Wer mit Kurzzeitvermietung im Hinterkopf kauft, dessen einzig vernünftiger Plan für 2026 lautet: volle Registrierung ab Tag eins.

Golden-Visa-Käufer: die Immobilie darf kein Airbnb sein

Ein Punkt überrascht Investoren häufig genug, um ihn eigens zu erwähnen. Immobilien, die im Rahmen des griechischen Golden-Visa-Programms nach den seit 2024 geltenden Regeln erworben wurden, dürfen nicht kurzzeitvermietet werden. Das Verbot steht im Programm selbst: ein Verstoß riskiert empfindliche Bußgelder und die Aufenthaltserlaubnis gleich mit. Die Golden Visa ist heute ein Aufenthaltsprodukt, kein Renditeprodukt, und die griechischen Behörden haben unmissverständlich klargemacht, dass sie das ernst meinen.

Wer sowohl eine griechische Aufenthaltserlaubnis als auch Airbnb-Einnahmen will, braucht getrennte Immobilien: eine für die Visa-Qualifikation, eine zweite, außerhalb des Programms gekauft, die das Geld verdient. Und wer keinen Aufenthaltstitel braucht, für den gilt nichts davon – ein gewöhnlicher Kauf trägt außer den oben beschriebenen Regeln keine weitere Kurzzeitvermietungs-Beschränkung. Regionen und Einstiegsschwellen haben wir in unserem Leitfaden wo man in Griechenland Immobilien kauft zusammengestellt, der gut zu diesem Artikel passt.

Wo Kurzzeitvermietung noch gut funktioniert

Zieht man die Schlagzeilen ab, bleibt die Karte größtenteils grün. Der Athener Stopp betrifft eine Handvoll zentraler Viertel einer einzigen Stadt. Überall sonst läuft das Modell weiter, das griechische Kurzzeitvermietungen ursprünglich attraktiv machte: starke Sommer, Nebensaisons, die jedes Jahr etwas länger werden, und Kaufpreise deutlich unter vergleichbaren Küstenlagen in Spanien, Portugal oder Südfrankreich.

Die Hauptarbeit leisten die Inseln mit echter Saison. Kreta, Rhodos und Korfu bieten über zwanzig buchbare Wochen und Flughäfen mit ganzjähriger Anbindung. Die belebteren Kykladen pressen erstaunliche Nachtpreise in ein kürzeres Fenster. Die Küste des Peloponnes und Chalkidiki tauschen die Hochsaison-Intensität gegen einen deutlich günstigeren Einstieg und wachsende Inlandsnachfrage. Sogar Athen außerhalb der eingefrorenen Zonen funktioniert, mit dem besonderen Vorteil städtischer Nachfrage im Februar, wenn die Inseln schlafen. Ein Blick auf die griechischen Angebote bei HomeNSearch zeigt die Spanne: Für dasselbe Geld gibt es entweder ein Studio in der falschen Postleitzahl oder ein Zweizimmerhaus im Dorf mit Meerblick und einer offenen Registrierungszone drumherum.

Die Rechnung für regelkonformen Betrieb

Was kostet das Regelwerk also tatsächlich? Für eine typische Wohnung: Die Haftpflichtversicherung schlägt mit ein paar Hundert Euro im Jahr zu Buche. Elektrozertifikat und Schädlingsbekämpfungspapiere sind Einmalkosten oder periodische Erneuerungen im niedrigen dreistelligen Bereich. Melder und Feuerlöscher sind eine unbedeutende einmalige Anschaffung. Mit dem Buchhalter dazu ergibt sich eine feste Compliance-Schicht von deutlich unter tausend Euro im Jahr, sobald die Zertifikate einmal vorliegen.

Stellt man das den Einnahmen gegenüber, entscheidet die Geografie über das Bild. Eine gut gelegene Zweizimmerwohnung nahe einem Küstenort auf Kreta kann über eine lange Saison im mittleren fünfstelligen Bereich brutto erwirtschaften, sodass die Compliance-Kosten nur einen niedrigen einstelligen Anteil der Einnahmen fressen. Reinigung, Verwaltung und Plattformprovisionen waren ohnehin schon immer die größeren Posten. Auf einer Insel mit kurzer Saison von vierzehn buchbaren Wochen beißen dieselben Fixkosten spürbar härter, und eine Immobilie am Rand kann von „solide Rendite“ zu „teures Hobby“ abrutschen, sobald jedes Zertifikat bezahlt ist. Die Regulierung hat das Modell nicht ruiniert – sie hat den Einsatz auf die Saisonlänge erhöht.

Bevor Sie etwas allein auf Basis der Prognosen eines Vermittlers kaufen, rechnen Sie mit allen Kosten neu durch. Unser Beitrag darüber, wie Mietrenditen wirklich funktionieren, erklärt die Methode – inklusive der Kosten, die glänzende Prognosen gerne still verschweigen.

Die Alternative: langfristige Vermietung

Manchmal lautet die Antwort, den ganzen Apparat einfach zu umgehen. Ein Zwölf-Monats-Mietvertrag braucht keine AMA, keine Gästehaftpflicht, keine Übernachtungsabgabe, und der Athener Stopp berührt ihn nicht. Das Bruttoeinkommen liegt niedriger – oft ein Drittel bis die Hälfte unter einer gut geführten Kurzzeitvermietung in guter Lage –, aber ebenso liegen Kosten, Leerstände und Aufwand niedriger. Griechenland bietet zudem Steueranreize für Eigentümer, die von Kurzzeit- auf Langzeitvermietung wechseln, was die Lücke weiter schließt – besonders in Athen, wo die Mieternachfrage tief und konstant ist.

Für eine Wohnung in den eingefrorenen Bezirken ohne übertragbare AMA ist die Langzeitvermietung nicht die Ausweichlösung, sondern der Plan. Überall sonst ist sie der ehrliche Vergleichsmaßstab. Eine Kurzzeitvermietung, die eine langfristige Miete nur schlägt, wenn man zwölf Wochen winterlichen Leerstand ignoriert, schlägt sie eigentlich gar nicht.

Checkliste vor der ersten Buchung

1. Griechische Steuernummer (AFM) beschaffen, falls der Kauf sie nicht bereits mitgebracht hat.
2. Bestätigen, dass die Immobilie außerhalb einer eingefrorenen Registrierungszone liegt oder eine bestehende AMA rechtsgültig mit dem Verkauf übergeht.
3. Die Immobilie über die AADE registrieren und die AMA erhalten.
4. Haftpflichtversicherung bei einem griechisch zugelassenen Versicherer abschließen.
5. Rauchmelder und Feuerlöscher installieren; Elektro-Sicherheitszertifikat und Schädlingsbekämpfungsnachweis beauftragen.
6. Notfallblatt für Gäste mit Fluchtwegen und Kontaktnummern vorbereiten.
7. Die AMA auf jedem Inserat, auf jeder Plattform anzeigen – vor der ersten Buchung.
8. Einen Buchhalter beauftragen; jeden Aufenthalt im AADE-Register melden und die Klimaabgabe einziehen.
9. Erneuerungen im Kalender vermerken: Versicherung jährlich, Zertifikate nach eigenem Zyklus.

Wer all das erledigt, für den ist Mai 2026 ein Nicht-Ereignis. Wer die Hälfte davon auslässt, für den wird genau dieses Datum zur Deadline.

Häufige Fragen

Brauche ich eine AMA-Nummer nur für ganze Wohnungen oder auch für ein einzelnes Zimmer?

Jede über eine Plattform angebotene Kurzzeitunterkunft braucht ihre eigene Registrierung, und die Nummer muss im Inserat sichtbar sein. Die Pflicht knüpft an den beworbenen Raum an, nicht daran, wie viel vom Gebäude einem gehört.

Kann ich im Athener Zentrum noch eine Kurzzeitvermietungslizenz bekommen?

Nicht in den eingefrorenen Vierteln, solange die Beschränkung gilt. Bestehende Registrierungen dort laufen weiter – genau deshalb erzielen zentrale Wohnungen mit gültiger AMA jetzt einen Aufschlag. Außerhalb dieser Zonen, einschließlich des Großteils von Athen und dem Rest des Landes, bleibt die Registrierung offen.

Was passiert im Mai 2026, wenn mein Inserat keine gültige Nummer hat?

Die EU-Verordnung verpflichtet Plattformen, Registrierungsnummern zu prüfen und Inserate zu entfernen, die den Check nicht bestehen. In der Praxis ist bei einem nicht regelkonformen Inserat eher mit Delisting als mit einem Warnschreiben zu rechnen – zusätzlich zu allen Bußgeldern, die griechische Behörden für unregistrierten Betrieb verhängen.

Darf ich eine über die Golden Visa gekaufte Immobilie kurzzeitvermieten?

Nicht, wenn sie nach den seit 2024 geltenden Regeln erworben wurde. Die Kurzzeitvermietung solcher Immobilien ist untersagt, und ein Verstoß riskiert sowohl erhebliche Bußgelder als auch die Aufenthaltserlaubnis selbst. Immobilien, die außerhalb des Programms gekauft wurden, unterliegen keiner solchen Beschränkung.