Mietrendite berechnen
Der Rechner zeigt, was eine Immobilie zur Vermietung nach Abzug der Kosten abwirft: Mietrendite, Cashflow und Gewinn nach 5 Jahren, inklusive Darlehen, Leerstand sowie Kauf- und Verkaufskosten. Die Zahlen ändern sich sofort, wenn Sie die Regler bewegen.
- Rendite einschätzen
- Szenarien vergleichen
- Fundiert entscheiden
Ihre Investition
1. Immobilie und Miete
Anteil des Jahres, in dem die Immobilie leer steht
2. Kosten
Instandhaltung, Hausgeld oder Servicegebühr, Nebenkosten des Eigentümers, kleine Reparaturen
3. Wertsteigerung der Immobilie
Ergebnis der Berechnung
Netto-Cashflow
1.130 € / Monat
13.560 € / Jahr
- Bruttomietrendite
- 6 %
- Cap Rate
- 4,5 %
- Cash-on-Cash-Rendite
- 4,3 %
- Wertsteigerung
- 3 %
Prognose für 5 Jahre
Investmentprofil
So rechnen wir- Rendite
- Mittel
- Cap Rate 4,5 %
- Cashflow
- Positiv
- 1.130 € pro Monat
- Sicherheitspuffer
- Hoch
- kostendeckend ab 17 % Auslastung
- Abhängigkeit von Wertsteigerung
- Mittel
- 40 % des Ertrags aus der Wertsteigerung
Kennzahlen (Jahr 1)
- Bruttomieteinnahmen
- 18.000 €
- Mietausfall durch Leerstand
- -1.440 €
- Bewirtschaftungskosten
- -3.000 €
- Betriebsergebnis (NOI)
- 13.560 €
- Steuer auf Mieteinnahmen
- 0 €
Netto-Cashflow
13.560 €
1.130 € / Monat
Ergebnis nach 5 Jahren
- Immobilienwert
- 347.782 €
- Verkaufskosten
- -10.433 €
- Cashflow über 5 Jahre
- +70.567 €
- Eingesetztes Kapital
- -315.000 €
Gesamtgewinn
92.916 €
ROI nach 5 Jahren: 29,5 % · im Schnitt 5,7 % pro Jahr
Break-even-Punkt
- Mindestauslastung
- 17 %
- Mindestmiete
- 272 € / Monat
Nicht in der Berechnung enthalten
- Wechselkursschwankungen
- Zinsänderungen beim Darlehen
- Größere Sanierungen über die normale Instandhaltung hinaus
- Steuer auf den Veräußerungsgewinn
- Steuern in Ihrem Wohnsitzland
- Möbel und Vorbereitung für die Vermietung
Ein Berater prüft die Zahlen für ein bestimmtes Land und sucht Immobilien passend zu Ihrem Budget
So rechnen wir
Der Rechner verwendet nur Ihre Eingaben und ergänzt keine Marktdaten. Das Ergebnis ist also genau so verlässlich wie Ihre Annahmen zu Miete und Kosten. Cashflow, Rendite und Break-even-Punkt gelten für das erste Jahr, die Prognose reicht fünf Jahre weit.
Cashflow
Wir nehmen die Jahresmiete und ziehen den Leerstand ab. Vom Rest gehen laufende Kosten, Grundsteuer, Versicherung und die Gebühr der Verwaltung ab. Übrig bleibt der Reinertrag (NOI, Net Operating Income). Davon ziehen wir die Steuer auf Mieteinnahmen ab, die nur auf einen positiven Reinertrag anfällt, außerdem die Darlehensraten eines Jahres. Das Ergebnis ist der Cashflow pro Jahr; für den Monatswert teilen wir ihn durch 12.
Rendite
Die Bruttomietrendite ist die Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis, ohne Leerstand und Kosten. Die Cap Rate (Nettomietrendite bezogen auf den Kaufpreis) ist der Reinertrag geteilt durch den Kaufpreis. Das Darlehen beeinflusst sie nicht, deshalb eignet sie sich gut, um Immobilien miteinander zu vergleichen. Die Cash-on-Cash-Rendite ist der Cashflow geteilt durch Ihr eingesetztes Kapital, also Eigenkapitalanteil plus Kaufnebenkosten. Bei einem Kauf ohne Darlehen entspricht der Eigenkapitalanteil dem vollen Kaufpreis.
Ergebnis nach 5 Jahren
Der Wert der Immobilie steigt nach dem gewählten Szenario, Miete und Kosten um den eingestellten Satz pro Jahr. Nach fünf Jahren rechnen wir den Nettoerlös nach dem Verkauf aus: Immobilienwert minus Verkaufskosten und Restschuld. Dazu kommt der Cashflow aller fünf Jahre, abgezogen wird Ihr eingesetztes Kapital. Das ergibt den Gesamtgewinn. Der ROI nach 5 Jahren ist dieser Gewinn geteilt durch das eingesetzte Kapital.
Durchschnittliche Jahresrendite (IRR)
Der ROI über fünf Jahre verrät nicht, wann das Geld fließt. Der IRR (interner Zinsfuß) berücksichtigt genau das: Er ist die jährliche Rendite, bei der sich eingesetztes Kapital, die Cashflows der einzelnen Jahre und der Nettoerlös nach dem Verkauf ausgleichen. Der Rechner sucht diesen Wert zwischen −99 % und +100 % pro Jahr. Findet er dort keinen, etwa weil nur Geld abfließt, meldet er, dass sich keine durchschnittliche Jahresrendite bestimmen lässt.
Break-even-Punkt
Die Mindestauslastung ist der Anteil des Jahres, in dem die Immobilie vermietet sein muss, damit der Cashflow bei null liegt. Die Mindestmiete ist die Monatsmiete, mit der der Cashflow bei Ihrem Leerstand auf null kommt. Bleibt der Cashflow selbst bei Vermietung über das ganze Jahr negativ, weist der Rechner darauf hin.
Investmentprofil
Das ist die Skala des Rechners, keine Marktbewertung und keine Empfehlung. Die Rendite gilt ab einer Cap Rate von 6 % als hoch, von 4 bis 6 % als mittel und darunter als niedrig. Der Cashflow gilt als „etwa null“, wenn er um höchstens 2 % der Jahresmiete nach oben oder unten abweicht. Der Sicherheitspuffer ist hoch, wenn die Immobilie schon unter 70 % Auslastung kostendeckend ist, und niedrig, wenn sie dafür mehr als 90 % braucht. Für die Abhängigkeit von Wertsteigerung addieren wir die Wertsteigerung aus fünf Jahren und den Cashflow derselben Zeit und schauen, welchen Anteil die Wertsteigerung daran hat: Unter 30 % ist die Abhängigkeit niedrig, über 60 % hoch.
Häufige Fragen
Was unterscheidet die Cap Rate von der Bruttomietrendite?
Die Cap Rate berücksichtigt Leerstand und Kosten, die Bruttomietrendite nicht. Die Bruttomietrendite ist die Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis. Bei der Cap Rate teilen wir stattdessen den Reinertrag durch den Kaufpreis, also die Miete abzüglich Leerstand, laufender Kosten, Grundsteuer, Versicherung und Verwaltung. Deshalb liegt die Cap Rate nie über der Bruttomietrendite, und die Differenz sind Ihr Leerstand und Ihre Kosten.
Wie berücksichtigt der Rechner ein Darlehen?
Er rechnet mit einem Annuitätendarlehen: jeden Monat dieselbe Rate über die gesamte Laufzeit. Die Raten eines Jahres gehen vom Cashflow ab, die Restschuld nach fünf Jahren vom Verkaufserlös. Eigenkapitalanteil und Zinssatz stellen Sie im Block „Darlehen“ ein, die Laufzeit in den erweiterten Einstellungen. Spätere Zinsänderungen bildet der Rechner nicht ab.
Warum ist der Gesamtgewinn höher als die Wertsteigerung?
Weil auch der Cashflow aus fünf Jahren dazugehört. Der Gesamtgewinn ist der Nettoerlös nach dem Verkauf (Immobilienwert minus Verkaufskosten und Restschuld) plus kumulierter Cashflow minus eingesetztes Kapital. Kauf- und Verkaufskosten schmälern ihn. Ein negativer Cashflow ebenfalls, und dann kann der Gewinn sogar unter der Wertsteigerung liegen.
Was ist der IRR und wozu brauche ich ihn neben dem ROI?
Der IRR ist die durchschnittliche Jahresrendite, die berücksichtigt, wann das Geld fließt. Zwei Immobilien mit gleichem ROI nach fünf Jahren können einen unterschiedlichen IRR haben: Bringt die eine ab dem ersten Jahr Miete und die andere ihren Gewinn erst beim Verkauf, hat die erste den höheren IRR. Weil der IRR ein Jahreswert ist, können Sie ihn direkt mit dem Jahreszins von Festgeld oder Anleihen vergleichen.
Berücksichtigt der Rechner die Steuern eines bestimmten Landes?
Nein. Steuern beim Kauf, auf den Besitz und auf Mieteinnahmen unterscheiden sich stark von Land zu Land und hängen von Ihrem steuerlichen Status ab. Deshalb setzt der Rechner keine Werte für ein bestimmtes Land ein. In den erweiterten Einstellungen stehen Grundsteuer (Betrag pro Jahr) und Steuer auf Mieteinnahmen anfangs auf 0, die Kaufnebenkosten auf pauschal 5 % des Kaufpreises. Ersetzen Sie diese Werte durch die Zahlen für Ihren Fall. Die Steuer auf den Veräußerungsgewinn und Steuern in Ihrem Wohnsitzland sind nicht enthalten. Erste Anhaltspunkte geben unsere Kaufratgeber nach Land; die genauen Beträge klären Sie mit einem Steuerberater.
Welche Mietrendite ist gut?
Einen allgemeinen Richtwert gibt es nicht: Es kommt auf das Land, die Art der Immobilie und den Zinssatz des Darlehens an. Auf der Skala des Rechners gilt eine Cap Rate ab 6 % als hoch und von 4 bis 6 % als mittel. Vergleichen Sie das Ergebnis mit Ihrer Alternative. Bringt Festgeld in Ihrer Währung mehr als die Cash-on-Cash-Rendite der Immobilie, setzen Sie bei diesem Kauf auf die Wertsteigerung und nicht auf die Miete.
