Eine günstige Immobilie kann sich als schlechte Investition entpuppen, während eine teure leise alles andere im Portfolio überflügelt. Die Mietrendite ist die Zahl, die beides auseinanderhält. Die Rechnung dauert dreißig Sekunden, trotzdem liegen die meisten Käufer im Ausland daneben – weil die Zahl aus dem Verkaufsprospekt nicht die Zahl ist, die am Ende auf dem Konto ankommt.
Dieser Leitfaden geht beide Varianten durch, brutto und netto, anhand eines durchgehenden Beispiels: eine Wohnung für 200.000 € an einer südeuropäischen Küste, vermietet für 1.000 € im Monat. Die Zahlen sind bewusst hypothetisch. Die Kostenposten drumherum sind es nicht – das zahlen Vermieter im Ausland tatsächlich.
Was die Mietrendite zeigt – und was nicht
Die Mietrendite ist Ihre jährliche Mieteinnahme, ausgedrückt als Prozentsatz des Kaufpreises. Mehr nicht. Sie beantwortet genau eine Frage: Wie hart arbeitet dieses Geld als Mietobjekt?
Über eine mögliche Wertsteigerung sagt sie nichts. Die Finanzierung bleibt außen vor, denn gemessen wird das Objekt, nicht das Darlehen dahinter. Und sie warnt Sie nicht vor dem undichten Dach und der leeren Instandhaltungsrücklage. Nutzen Sie die Rendite als ersten Filter: Sie stellt eine Wohnung in Batumi und ein Reihenhaus in Paphos auf dieselbe Skala, damit klar wird, welches der beiden einen genaueren Blick verdient.
Die Prozentform ist entscheidend, weil sie Immobilien mit allem anderen vergleichbar macht. Eine Bankeinlage bringt Zinsen, eine Anleihe einen Kupon, eine vermietete Wohnung eine Rendite. Sprechen alle drei dieselbe Sprache, bleibt nur noch eine Frage: Ist das, nach Abzug des Mehraufwands durch einen Mieter, der beste Platz für dieses Geld?
Bruttorendite: die Fünf-Sekunden-Rechnung
Jahresmiete durch Kaufpreis teilen, mal 100.
Unsere Beispielwohnung kostet 200.000 € und bringt 1.000 € Miete im Monat, also 12.000 € im Jahr. Zwölftausend geteilt durch zweihunderttausend ergibt 0,06. Bruttorendite: 6 %.
Makler und Immobilienportale werben mit der Bruttorendite, weil sie schnell berechnet ist und die Immobilie gut aussehen lässt. Nachvollziehbar – für einen ersten Überblick über zwanzig Angebote an einem Nachmittag taugt sie tatsächlich. Verwechseln Sie sie nur nicht mit Geld, das Sie je in der Hand halten: Zwischen diesen 6 % und Ihrem Konto liegen sämtliche Kosten, eine Immobilie aus einem anderen Land heraus zu verwalten.
Nettorendite: die Zahl, die Ihre Rechnungen bezahlt
Die Nettorendite nutzt dieselbe Formel, zieht aber vorher die Betriebskosten von der Miete ab. Rechnen wir unsere Wohnung durch ein realistisches Jahr.
Zuerst der Leerstand. Mieter ziehen aus, Wohnungen stehen zwischen zwei Verträgen leer, und ein leerer Monat im Jahr ist auf den meisten Märkten eine vernünftige Annahme. Das drückt die kassierte Miete schon vor der ersten Rechnung von 12.000 € auf 11.000 €.
Jetzt die Rechnungen:
- Hausverwaltung, 10 % der kassierten Miete: 1.100 €
- Gemeinschaftskosten für Pool, Aufzug und Garten: 1.800 €
- Grundsteuer und kommunale Abgaben: 400 €
- Vermieterhaftpflicht: 250 €
- Reparaturen und Ersatzbeschaffungen, im Schnitt guter und schlechter Jahre: 600 €
- Ein Steuerberater vor Ort für die Mietsteuererklärung: 300 €
Der Posten Hausverwaltung ist übrigens kein Luxus, wenn Sie in einem anderen Land leben. Irgendjemand muss Schlüssel übergeben, eine verspätete Zahlung in einer Sprache eintreiben, die Sie vielleicht gar nicht sprechen, und dienstagmorgens den Klempner reinlassen. Zehn Prozent bei einer Langzeitvermietung sind ein fairer Preis dafür, nicht bei jedem Tropfen anzureisen.
Gesamtkosten: 4.450 €. Kassierte Miete von 11.000 € minus 4.450 € ergibt 6.550 € Nettoeinkommen. Geteilt durch die 200.000 € Kaufpreis kommen Sie auf rund 3,3 %.
Streng genommen sollten Sie durch alles teilen, was Sie ausgegeben haben, nicht nur den Kaufpreis. Grunderwerbsteuer, Notar- und Anwaltskosten und ein bescheidenes Budget für Möbel dazugerechnet, und aus 200.000 € werden schnell 215.000 €. Gegen diese Summe gerechnet, rutscht die Nettorendite auf knapp über 3 %.
Die Hälfte der Prospektzahl. Und dabei ist in diesem Szenario nichts schiefgelaufen: kein kaputter Boiler, kein Streit mit dem Mieter, keine überraschende Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft für die Fassadensanierung.
Die Bruttorendite gehört der Immobilie. Die Nettorendite gehört Ihnen.
Die Kosten, die Auslandsvermieter vergessen
Die Liste oben deckt ein normales Jahr in einem normalen Gebäude ab. Der Besitz aus dem Ausland bringt eigene Posten mit, und genau die übersehen Erstkäufer am häufigsten.
Die Währungsumrechnung ist der leise Posten. Miete, die in Euro oder Lari eingenommen und in Pfund oder Dollar ausgegeben wird, verliert 1–2 % bei jeder Überweisung über eine gewöhnliche Bank; ein Multiwährungskonto federt das ab, aber nie ganz auf null. Wechselkursschwankungen treffen härter. Die Rendite in der Landeswährung ändert sich nicht, doch die Rendite, von der Sie zu Hause tatsächlich leben, bewegt sich in beide Richtungen – und über zehn Jahre kann der Kurs mehr ausmachen als die Miete selbst.
Dazu kommt die Einkommensteuer für Nichtansässige. Die meisten Länder besteuern Mieteinnahmen, die auf ihrem Territorium entstehen, und Nichtansässige erhalten manchmal weniger Abzüge als Einheimische. Manche Märkte verlangen zudem eine Vermietungslizenz oder Registrierungsnummer, bevor Sie überhaupt Gäste aufnehmen dürfen, samt Gebühren und Papierkram. Wer für Feriengäste möbliert, sollte einplanen, Matratzen, Sofas und Kleingeräte alle paar Jahre zu erneuern – Kurzzeitvermietung nutzt Dinge gnadenlos ab. Und rechnen Sie den Flug ehrlich mit ein, den Sie selbst antreten werden, um nach der Wohnung zu sehen.
Für sich genommen ist keiner dieser Posten groß. Zusammen sind sie der Grund, warum eine ehrliche Rendite-Tabelle fünfzehn Zeilen hat, nicht drei.
Wo sich eine schwache Nettorendite reparieren lässt
Eine dünne Nettorendite ist nicht immer ein Urteil über die Immobilie. Manchmal ist es ein Urteil darüber, wie sie geführt wird – und das haben Sie in der Hand.
Zuerst die Miete. Eigentümer im Ausland verlangen regelmäßig zu wenig, weil sie den Preis einmal beim Kauf festlegen und danach nie wieder anfassen. Prüfen Sie bei jeder Vertragsverlängerung die lokalen Portale und setzen Sie den Preis nach dem aktuellen Markt an, nicht nach dem Vertrag von letztem Jahr. Im richtigen Viertel bringt eine ordentliche Möblierung einen Aufschlag, der die Fahrt zum Möbelhaus locker wieder einspielt.
Dann die Kosten. Versicherungen werden günstiger, wenn Sie bei Verlängerung Angebote vergleichen, statt den alten Vertrag einfach laufen zu lassen. Verwaltungsgebühren werden verhandelbar, sobald Sie mehr als eine Einheit besitzen oder sich länger binden. Und der Leerstand, mit Abstand der teuerste Posten, schrumpft, wenn die Wohnung gut fotografiert, früh inseriert und ehrlich bepreist ist; eine Woche Werbung, bevor der alte Mieter auszieht, schlägt einen Monat Stille danach.
Was sich nicht reparieren lässt, ist ein schlechter Kaufpreis. Jeder der genannten Hebel bewegt die Rendite um Bruchteile eines Prozentpunkts. Ein guter Kauf bewegt sie um ganze Punkte – deshalb zählt die Tabelle am meisten vor dem Notartermin, nicht danach.
Rendite oder Wertsteigerung: den Antrieb wählen
Die Rendite ist nur die halbe Gesamtrendite. Die andere Hälfte entscheidet sich beim Wert der Immobilie, und beide erreichen selten am selben Ort ihren Höhepunkt.
Bezirke mit dem stärksten Verhältnis von Miete zu Preis sind oft genau die, in denen Preise nur langsam steigen: zweite Wahl unter den Lagen, ältere Bausubstanz, kleinere Städte. Bei Toplagen ist es umgekehrt – dünne Mietrenditen, dafür ein Objekt, das an Wert gewinnt und sich schnell weiterverkaufen lässt. Keines von beidem ist falsch. Wer laufendes Einkommen zum Leben braucht, will die erste Variante. Wer Kapital für zehn Jahre parkt, kann die zweite gern akzeptieren.
Entscheiden Sie, welchen Antrieb Sie kaufen, bevor Sie Angebote vergleichen. Eine „enttäuschende“ Rendite an bester Uferlage kann genau der richtige Kauf sein, und eine spektakuläre Rendite in einer schrumpfenden Industriestadt kann das letzte gute Jahr sein, das dieses Gebäude je hat.
Kurzzeit- gegen Langzeitvermietung
Ferienvermietungen zeigen ein höheres Bruttoeinkommen als ein Zwölf-Monats-Vertrag, in Strand- und Skimärkten mitunter deutlich höher. Der Haken: Der Abstand zwischen brutto und netto ist hier ebenfalls deutlich größer.
Kurzzeitgäste bringen Reinigung nach jedem Checkout, Provisionen der Buchungsplattform, Nebenkosten, die Sie jetzt selbst tragen, und schnelleren Verschleiß von allem, von der Bettwäsche bis zur Bratpfanne. Die Verwaltung kostet ein Vielfaches des Langzeitsatzes, denn irgendjemand muss den Anruf um 23 Uhr wegen des verlorenen Schlüssels entgegennehmen. Die Auslastung schwankt mit den Jahreszeiten; eine Wohnung, die im August ausgebucht ist, kann im November fast den ganzen Monat dunkel bleiben.
Regulierung ist der andere bewegliche Teil. Immer mehr europäische Städte deckeln Kurzzeitlizenzen oder verlangen eine Registrierungsnummer auf jedem Inserat, und die Regeln ändern sich schneller als Kaufentscheidungen. Eine Langzeitvermietung verdient auf dem Papier weniger, behält aber mehr davon, mit einem Vertrag und zwölf verlässlichen Zahlungen. Rechnen Sie die Nettorendite für beide Modelle durch, bevor Sie sich entscheiden, und setzen Sie bei der Kurzzeitvariante die Auslastung der Nebensaison an, nicht die vom Juli.
Wie sich Renditen von Markt zu Markt unterscheiden
Dieselbe Formel liefert völlig unterschiedliche Ergebnisse, je nachdem, auf welchen Markt Sie sie anwenden.
Etablierte Küstenmärkte in der EU – Spanien, Portugal, Zypern oder die italienische Küste – verbinden hohe Einstiegspreise mit tiefer, verlässlicher Mieternachfrage. Die Renditen dort fallen meist dünner aus, und Käufer nehmen das in Kauf gegen Rechtssicherheit und einen einfachen Ausstieg. Aufstrebende Märkte drehen das Verhältnis um. Niedrigere Einstiegspreise heben die Rendite auf dem Papier, und Georgien ist dafür ein gutes Beispiel, mit Eigentumsregistrierung an einem einzigen Tag und niedrigen Unterhaltskosten – dafür tragen Sie Währungsrisiko und treffen beim Verkauf auf einen kleineren Käuferkreis.
Die Steuerstruktur verschiebt die Nettorendite mindestens so stark wie die Miete selbst. Dubai erhebt keine jährliche Grundsteuer für private Eigentümer, weshalb der Abstand zwischen brutto und netto dort schmaler ausfällt als fast überall in Europa – Servicegebühren in verwalteten Hochhäusern fallen trotzdem an und schwanken stark von Gebäude zu Gebäude. Wenn laufendes Einkommen Priorität hat, lohnt ein genauer Blick auf die VAE. Die Lehre daraus gilt allgemein: Zwei Märkte mit identischer Bruttorendite können sehr unterschiedliche Nettorenditen liefern, sobald lokale Steuern und Gebühren ihre Wirkung entfaltet haben.
Renditefallen: wenn die Zahl der Köder ist
Manche Renditen sind dafür gemacht, zitiert zu werden, nicht erwirtschaftet.
Das Mietgarantie-Modell ist der Klassiker. Ein Bauträger verspricht eine feste Rendite, sagen wir 7 % für die ersten zwei Jahre. Klingt großzügig. Vergleichen Sie jetzt den Quadratmeterpreis mit vergleichbaren Bestandsimmobilien in der Nähe. Bei vielen dieser Modelle steckt die Garantie in einem überhöhten Preis – Sie bekommen also Ihr eigenes Geld nach Plan zurück. Der ehrliche Test kommt im dritten Jahr, wenn die Garantie ausläuft und die Wohnung Marktmiete erwirtschaften muss. Fragen Sie, was identische Einheiten heute tatsächlich bringen, und lassen Sie sich die Antwort schriftlich geben – von jemandem, der Ihnen nichts verkaufen will.
Prognosen für Projekte im Bau verdienen dieselbe Skepsis. Meist unterstellen sie Höchstsaison-Preise, nahezu Vollauslastung und heutige Kostenniveaus – und das für ein Gebäude, das noch zwei Jahre auf seinen ersten Gast wartet. Bitten Sie den Verkäufer um echte Betriebszahlen aus einem vergleichbaren, bereits fertiggestellten Projekt. Gibt es keine, rechnen Sie selbst mit Zahlen aus lokalen Immobilienportalen und legen Sie das langweilige Szenario zugrunde, nicht das aus dem Prospekt.
All das heißt nicht, dass hohe Renditen grundsätzlich Täuschung sind. Es heißt: Eine Rendite, die man Ihnen nennt, ist Marketing, und eine Rendite, die Sie selbst berechnen, ist Analyse. Die Rechnung in diesem Artikel braucht nichts als eine Mietzahl, einen Preis und ehrliche Kostenposten. Stöbern Sie im HomeNSearch-Katalog mit einer Tabelle nebenbei geöffnet, und Sie werden den Unterschied zwischen beiden binnen eines Abends erkennen.
Häufige Fragen
Was gilt bei einer Auslandsimmobilie als gute Mietrendite?
Eine allgemeingültige Schwelle gibt es nicht, und seien Sie misstrauisch, wenn Ihnen jemand eine nennt. Vergleichen Sie die Nettorendite mit dem, was lokale Vermieter auf diesem konkreten Markt akzeptieren, mit Ihren Finanzierungskosten, falls Sie einen Kredit aufnehmen, und mit dem, was dasselbe Geld in einer soliden Anleihe zu Hause abwirft. Eine Rendite weit über der lokalen Norm ist ein Anlass zum Nachfragen, kein Grund zum Zugreifen.
Rendite vom Kaufpreis berechnen oder von den Gesamtkosten?
Beides, klar beschriftet. Die Rendite auf den Kaufpreis lässt sich mit veröffentlichten Zahlen vergleichen. Die Rendite auf das gesamte eingesetzte Geld – Preis plus Steuern, Anwaltskosten und Möblierung – zeigt, was Ihr Kapital tatsächlich erwirtschaftet. Die zweite Zahl sollte die Entscheidung leiten.
Gehören Hypothekenzahlungen in die Nettorenditerechnung?
Nein. Die Rendite misst die Immobilie, die Finanzierung misst Ihren Deal. Kaufen Sie mit Kredit, rechnen Sie zusätzlich die Cash-on-Cash-Rendite: jährliches Nettoeinkommen nach Hypothekenzahlungen, geteilt durch das Eigenkapital, das Sie selbst eingebracht haben. Zwei Immobilien mit identischer Rendite können bei der Cash-on-Cash-Rendite sehr unterschiedlich abschneiden.
Wie verändern Wechselkurse meine Mietrendite?
Die Rendite in der Landeswährung bleibt gleich, doch Ihre Rendite zu Hause bewegt sich mit dem Kurs, in beide Richtungen. Zusätzlich verlieren Sie bei jeder Umrechnung einen Teil, oft 1–2 % über eine gewöhnliche Bank. Ein Multiwährungskonto und seltenere, dafür größere Überweisungen lassen Ihnen mehr von der Miete.
