Pocos mercados inmobiliarios son tan abiertos como el de Dubái. Un comprador extranjero no necesita visado de residencia, ni socio local, ni permiso especial para ser dueño absoluto de un apartamento en Palm Jumeirah. Basta un pasaporte. Así es desde 2002, y por eso el Dubai Land Department registra cada año a compradores de más de cien nacionalidades.
Que el mercado esté abierto no significa que sea informal. Una compra en Dubái sigue una secuencia fija, con un contrato llamado Formulario F, un cheque de depósito que tiene consecuencias reales y un conjunto de gastos que añade entre un 6 y un 8 por ciento al precio. Esta guía recorre todo el proceso, incluidos los costes recurrentes que la mayoría de artículos pasa por alto. Para una visión más amplia del mercado, nuestra página de país de los EAU cubre precios y zonas más allá de Dubái.
¿Pueden los extranjeros ser propietarios en Dubái?
Sí, y es plena propiedad genuina, no un atajo legal. En 2002 el gobierno de Dubái abrió zonas designadas de la ciudad a compradores extranjeros, y la Ley n.º 7 de 2006 incorporó ese régimen a la legislación de propiedad, con las áreas designadas fijadas por reglamento. Dentro de esas zonas, un comprador de cualquier nacionalidad tiene título pleno. Puede vender, alquilar, hipotecar, reformar o dejar el inmueble en herencia. El título lo emite el Dubai Land Department (DLD) y figura en un registro público que se puede consultar desde el móvil con la aplicación Dubai REST.
Dos cosas sorprenden a quien compra por primera vez. No hace falta vivir en los EAU, ni tener ningún visado, para comprar; muchas operaciones se cierran desde el extranjero mediante un poder notarial. Y comprar no convierte automáticamente en residente: propiedad y residencia van por caminos separados, aunque un inmueble puede abrir la puerta a un visado, algo que veremos más adelante.
Los requisitos prácticos son pocos: tener al menos 21 años, un pasaporte válido y el dinero disponible —o una hipoteca aprobada—.
Por qué el dinero extranjero no deja de llegar
El precio es el primer gancho. El Dubái prime sigue costando una fracción de lo que vale el metro cuadrado en Londres, París o Hong Kong, algo que sorprende la primera vez que uno hace cuentas en un balcón de la Marina. La rentabilidad es el segundo: rendimientos brutos del 6 al 8 por ciento en apartamentos son habituales aquí, mientras buena parte de Europa Occidental apenas llega al 4.
Luego está la fiscalidad, que detallaremos más adelante, y el lado práctico: transacciones que se cierran en días, un registro de la propiedad totalmente digital y un mercado de alquiler alimentado por una población que crece cada año. Nada de esto hace que Dubái esté exento de riesgo. Es un mercado cíclico que se ha corregido con fuerza dos veces desde 2008, y cualquier comprador debería tenerlo presente. Pero el mecanismo de la compra en sí está entre los más sencillos que un extranjero encontrará en cualquier país.
Dónde se puede comprar: las zonas de plena propiedad
La plena propiedad extranjera aplica en zonas designadas, y ya son más de 70. Cubren prácticamente todo lo que un comprador internacional buscaría de todos modos: Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Business Bay, Jumeirah Village Circle (JVC), Dubai Hills Estate, Dubai Creek Harbour, Jumeirah Lake Towers, Emaar Beachfront, Arabian Ranches, Dubai South cerca del aeropuerto de Al Maktoum, y proyectos costeros más recientes como Dubai Islands.
Barrios más antiguos como Deira, Bur Dubai y buena parte del viejo Jumeirah quedan fuera del mapa de plena propiedad. Allí la propiedad está reservada a nacionales de los EAU y del CCG, y los extranjeros solo pueden acceder a arrendamientos de hasta 99 años. En la práctica esto apenas limita a nadie: las zonas de plena propiedad son donde están los inquilinos y los compradores de reventa.
Elegir entre zonas merece un análisis aparte, pero la versión corta ayuda. JVC y comunidades de perfil medio parecido generan las rentabilidades brutas más altas, a menudo del 7 al 8 por ciento en estudios y de un dormitorio. Dubai Marina y Downtown sacrifican algo de rentabilidad a cambio de liquidez, porque siempre hay comprador para un piso de un dormitorio en la Marina. Dubai Hills Estate y Arabian Ranches son donde se instalan las familias, así que sus villas atraen inquilinos que se quedan cuatro años y tratan la casa como un hogar.
El proceso de compra, paso a paso
Una compra de reventa recorre cinco etapas. Un comprador al contado puede completarlas todas en menos de dos semanas. Días, incluso, cuando el papeleo colabora.
1. Elegir la zona y preseleccionar viviendas
Decide para qué quieres el inmueble antes de enamorarte de unas vistas. Una jugada centrada en rentabilidad apunta a edificios distintos que una base de invierno para la familia. Revisa los anuncios actuales en HomeNSearch para calibrar precios por metro cuadrado entre comunidades y luego preselecciona sin contemplaciones: de tres a cinco viviendas, visitadas en persona o por videollamada con el agente recorriendo la unidad.
Trabaja solo con agentes registrados en RERA, el regulador inmobiliario de Dubái. Todo anuncio legítimo lleva un número de permiso Trakheesi, y todo agente registrado tiene una tarjeta de agente que puedes pedir ver.
Antes de firmar nada, pide al agente el número de permiso del anuncio y una copia del título del vendedor. Dos minutos de comprobación filtran la mayoría de los anuncios duplicados o gancho que llenan los portales de Dubái.
2. Acordar el precio y las condiciones
Las ofertas suelen hacerse de palabra a través del agente y luego confirmarse por escrito. Negocia más allá de la cifra: la fecha de entrega, qué muebles se quedan, quién paga la tasa de no objeción del promotor y si el precio de salida ya incluye la comisión. La costumbre dice que el comprador paga la tasa del 4 por ciento del DLD y al agente, pero la costumbre se dobla cuando el vendedor tiene prisa.
3. Firmar el Formulario F y entregar el depósito
El Formulario F es el contrato de compraventa estándar, emitido a través del propio sistema del DLD, y es lo que hace la operación exigible. Recoge el precio, el plazo de finalización, el reparto de tasas y la penalización si una de las partes se retira. Junto con él, el comprador entrega un depósito: el diez por ciento del precio es la costumbre del mercado, normalmente en forma de cheque de garantía que el agente conserva hasta el día de la transferencia.
Tómate ese cheque en serio. Retirarse sin motivo contractual permite al vendedor quedárselo. Lo mismo vale al revés, que es justo el sentido de la figura: el depósito mantiene a ambas partes honestas durante las semanas en que la operación está en curso.
4. Obtener el NOC del promotor
En una reventa, el vendedor solicita al promotor original un certificado de no objeción que confirme que la unidad no tiene cuotas de mantenimiento pendientes. Emaar, Nakheel, Damac y el resto gestionan cada uno su propia ventanilla para esto. Cuenta con una tasa de entre 500 y 5.000 AED y una espera de tres a siete días hábiles. Sin NOC no hay transferencia, y por eso las deudas antiguas de cuotas salen a la luz ahora, y no después de que el problema sea tuyo.
5. Transferir en la oficina fiduciaria
La transferencia se realiza en una oficina fiduciaria de registro del DLD, una especie de notaría autorizada por el Land Department. Acuden ambas partes, o sus apoderados. El comprador lleva cheques bancarios por el precio y las tasas, se firma todo, y el DLD emite un título nuevo, a menudo el mismo día. El título electrónico llega a la aplicación Dubai REST antes de que hayas terminado el café. Eso es todo: ya eres propietario en Dubái.
Lleva el pasaporte, el Formulario F firmado, el NOC, los cheques y el poder notarial si alguien firma en tu nombre. Con hipoteca de por medio, la valoración y el proceso del banco alargan toda la compra a entre cuatro y ocho semanas.
¿Sobre plano o vivienda terminada?
Todo comprador en Dubái llega a esta disyuntiva. Comprar sobre plano significa adquirir a un promotor antes de que el edificio exista, normalmente con un plan de pagos: un 10 o 20 por ciento de entrada, plazos ligados a los hitos de la obra y a veces una parte pagadera tras la entrega. Los precios de entrada son más bajos que los de vivienda equivalente ya terminada, y los pagos están protegidos por la ley de fideicomiso de Dubái, que obliga a ingresar el dinero del comprador en una cuenta específica del proyecto de la que el promotor solo puede disponer conforme avanza la obra verificada. Las ventas sobre plano también se registran en el DLD mediante un sistema provisional llamado Oqood, así que el derecho sobre la unidad sin terminar también queda en el registro público.
Las contrapartidas son igual de concretas. Compras un plano, no un hogar. Las fechas de entrega se retrasan. Y el mercado en el que vendes al finalizar puede no ser el mercado en el que compraste. La vivienda terminada cuesta más por metro cuadrado, pero se alquila desde el primer día, cualquier banco hipotecario la acepta, y visitas unas vistas reales en lugar de un render.
Una regla que sirve a la mayoría: el sobre plano conviene al capital paciente que busca revalorización; la vivienda terminada, a quien busca ingresos o piensa vivir allí en menos de un año.
Hipotecas para no residentes
No hace falta comprar al contado. Varios bancos de los EAU prestan a no residentes —Emirates NBD y Mashreq entre los más conocidos—, aunque la lista de bancos dispuestos es más corta que para residentes y los criterios son más exigentes.
Planifica primero en torno a la entrada. Las normas del banco central permiten a residentes expatriados hasta un 80 por ciento de financiación en una primera vivienda de menos de 5 millones de AED, así que un 25 por ciento de entrada es el suelo realista incluso en el mejor de los casos. A los no residentes se les suele ofrecer menos, comúnmente entre el 50 y el 60 por ciento del valor, y el banco pedirá seis meses de extractos bancarios y prueba sólida de ingresos antes de dar siquiera un tipo orientativo.
Consigue la preaprobación antes de preseleccionar viviendas. Es válida unos 60 días, cuesta poco y te convierte en un comprador casi al contado a la hora de negociar. Presupuesta también los extras: una tasación de entre 2.500 y 3.500 AED aproximadamente, una comisión de apertura que puede llegar al 1 por ciento del préstamo y una tasa de registro hipotecario del 0,25 por ciento del importe, pagadera al DLD.
Lo que cuesta realmente comprar
Los costes de transacción en Dubái son moderados para estándares internacionales, y son públicos. En una reventa, presupuesta esto además del precio:
- Tasa de transferencia del DLD del 4 por ciento del precio de compra, más una tasa administrativa de 580 AED por el título de un apartamento.
- Tasa de la fiduciaria registradora de 4.000 AED más IVA para propiedades de más de 500.000 AED, la mitad por debajo de esa cifra.
- Comisión del agente, 2 por ciento más IVA por costumbre del mercado.
- Tasa de NOC del promotor, de 500 a 5.000 AED, normalmente a cargo del vendedor y siempre negociable.
- Gestor de la transacción, si se contrata uno, entre 5.000 y 10.000 AED por llevar todo el papeleo de principio a fin.
- Costes de hipoteca cuando aplique: el 0,25 por ciento de registro más las propias comisiones del banco.
Sumado todo, un comprador al contado de un apartamento de 2 millones de AED paga aproximadamente 130.000 AED en tasas y comisiones, algo menos de un 7 por ciento. Para comparar con otros mercados que cubrimos, solo la tasa de transferencia sube al 8 por ciento en Chipre y el ITP llega al 10 por ciento en partes de España, así que el 4 por ciento fijo de Dubái está en el extremo más amable de la escala. Un apunte práctico sobre mover el dinero: el dírham está ligado al dólar estadounidense a 3,6725 desde 1997, así que todo el riesgo de tipo de cambio recae en tu moneda de origen, y conviene comparar un servicio especializado de transferencias con la oferta de tu banco antes de enviar seis cifras.
Lo que Dubái no cobra importa tanto como lo que cobra. No hay impuesto anual sobre la propiedad, ni impuesto sobre las rentas del alquiler, ni impuesto sobre las plusvalías para particulares. Para quien está acostumbrado al IBI o a que un cuarto del alquiler se lo lleve Hacienda en su país, una factura fiscal recurrente de cero cambia por completo la aritmética de mantener un inmueble.
La Golden Visa, en breve
Un inmueble de 2 millones de AED o más da derecho a optar a la Golden Visa de 10 años de los EAU, renovable mientras se mantenga una propiedad que cumpla los requisitos. El umbral puede alcanzarse con una vivienda o con varias combinadas, las compras hipotecadas y sobre plano pueden contar bajo ciertas condiciones, y el visado se extiende al cónyuge y a los hijos. Es la vía principal por la que una compra en Dubái se convierte en residencia a largo plazo, y merece una lectura aparte: nuestra guía sobre la Golden Visa de Dubái a través de la propiedad repasa el papeleo y las normas de renovación con detalle.
Después de la entrega: los costes recurrentes que nadie anuncia
Aquí viene la parte honesta. Dubái no tiene impuesto sobre la propiedad, pero sí tiene cuotas de mantenimiento, y no son pequeñas. Todo propietario en un edificio compartido o una comunidad principal paga una cuota anual por pie cuadrado para mantenimiento, seguridad, planta de refrigeración y esas piscinas comunitarias que quedaban tan bien en el folleto.
Las tarifas se fijan por edificio y las aprueba RERA cada año. Comunidades de perfil medio como JVC suelen moverse entre 12 y 15 AED por pie cuadrado. Las torres de Marina y Downtown están entre unos 18 y 30 AED. Las villas salen mucho más ligeras, a menudo en un solo dígito. Así que un piso de un dormitorio de 900 pies cuadrados en la Marina a 20 AED por pie cuadrado cuesta 18.000 AED al año antes de que un solo inquilino llame por el aire acondicionado. Comprueba la tarifa aprobada de cualquier edificio en el índice de cuotas de mantenimiento dentro de la aplicación Dubai REST. Antes de hacer una oferta, no después.
Los propietarios que alquilan suman algunas partidas más: el registro de arrendamiento Ejari, una empresa de gestión si vives en el extranjero (calcula alrededor de un 5 por ciento del alquiler) y, en algunas torres, contratos de refrigeración de distrito que cobran un cargo de capacidad incluso con la unidad vacía. Los inquilinos pagan una tasa de vivienda del 5 por ciento de la renta anual a través de sus facturas de servicios, algo que conviene conocer porque condiciona el alquiler que el mercado está dispuesto a pagar.
Nada de esto rompe el modelo. Rentabilidades brutas del 6 al 8 por ciento dejan rendimientos netos que la mayoría de ciudades europeas no pueden igualar. Pero calcula tus números en neto, no en bruto, y serás uno de los propietarios más tranquilos del edificio.
Errores que cuestan dinero de verdad
El clásico es comprar sobre un render. La sala de ventas muestra una puesta de sol sobre la Marina; la unidad terminada mira al núcleo de servicios de la torre de al lado. Si compras vivienda terminada, visítala a distintas horas del día. Si compras sobre plano, estudia el plan maestro para ver qué podría levantarse entre tú y esas vistas, porque en Dubái siempre se levanta algo.
Segundo: ignorar la cuota de mantenimiento hasta después de la transferencia. Un edificio a 25 AED por pie cuadrado puede convertir en silencio una sana rentabilidad bruta del 7 por ciento en un neto de cuatro y pico. La cifra es pública. Búscala antes de hacer una oferta, y de paso pide al vendedor los extractos de los últimos dos años, porque las cuotas tienden a subir mucho más a menudo de lo que bajan.
Tercero: saltarse la inspección de defectos («snagging») en la entrega. Las obras nuevas aquí se terminan rápido, y la rapidez deja huellas: puertas desalineadas, sellado descuidado, un aire acondicionado que zumba como un ferry. Una inspección profesional de snagging cuesta entre 1.500 y 3.000 AED aproximadamente y entrega al promotor una lista de defectos mientras aún está obligado a arreglarlos. Un seguro barato.
Y uno más, menos obvio: pagar un depósito al margen del papeleo. El dinero solo debería moverse contra un Formulario F firmado, hacia la cuenta del agente o del gestor de la transacción, nunca como una «reserva» transferida al IBAN personal de alguien para bloquear un anuncio muy demandado. Los agentes legítimos no trabajan así, y ese anuncio tan demandado seguirá ahí mañana.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar propiedad en Dubái sin vivir en los EAU?
Sí. Los no residentes compran libremente en las zonas de plena propiedad designadas con solo un pasaporte válido. Toda la compra puede gestionarse a distancia mediante un poder notarial, y muchos propietarios ven su apartamento por primera vez cuando el título ya está a su nombre.
¿Comprar propiedad me da la residencia en los EAU?
No por sí solo. Propiedad y residencia van por separado. Un inmueble de 2 millones de AED o más da derecho a solicitar la Golden Visa de 10 años, y existen vías de visado de inversor con umbrales más bajos y condiciones que cambian con frecuencia, así que conviene comprobar las normas vigentes antes de contar con una de ellas.
¿Cuánto tarda una compra?
Una reventa al contado suele completarse en una o dos semanas desde la firma del Formulario F hasta el nuevo título, y la propia cita de transferencia dura alrededor de una hora. Una compra con hipoteca añade la valoración y las aprobaciones del banco, lo que normalmente supone entre cuatro y ocho semanas en total.
¿Hay impuestos anuales sobre la propiedad en Dubái?
No. Dubái no aplica impuesto anual sobre la propiedad, ni impuesto sobre las rentas del alquiler, ni impuesto sobre las plusvalías para particulares. Los costes recurrentes que hay que presupuestar son las cuotas de mantenimiento del edificio, más las comisiones de gestión y registro si alquilas la unidad.
