Grecia pone menos barreras al comprador extranjero que casi cualquier país del sur de Europa. Los ciudadanos de la UE no encuentran ninguna. Los de fuera de la UE necesitan un permiso rutinario en ciertas zonas fronterizas, y ya está. El permiso no es lo difícil.
El papeleo sí lo es. Los títulos griegos arrastran décadas de historia sucesoria, un buen número de edificios no coincide con su permiso de obra, y el país todavía está terminando de pasar de los libros del registro de la propiedad, indexados por el nombre del dueño, a un catastro digital moderno. Nada de esto debería asustarte. Lo que sí debería decirte es dónde invertir tu esfuerzo: en un buen abogado y comprobaciones sin prisa, no en el color de la pintura. Esta guía cubre toda la ruta, con cifras reales de impuestos y gastos, y para el mercado en sí puedes empezar por nuestra página de Grecia.
Qué mercado te encuentras
El ladrillo griego vivió una década brutal después de 2008 —perdió alrededor de un 40% de su valor— y remonta desde 2017. Esa recuperación explica por qué el mercado se nota tan movido. Pisos en Atenas que rozaban los 1.000 €/m² en lo peor de la crisis se han duplicado o triplicado; a modo de orientación en el momento de escribir esto, el centro de Atenas se mueve entre 2.000 y 3.500 €/m², con los barrios más cotizados por encima, Tesalónica algo por debajo, y las islas sin admitir promedios: una vista al mar en las Cícladas puede costar más por metro que un ático en Kolonaki, mientras el interior de Creta sigue siendo asequible.
Las rentabilidades brutas por alquiler en las ciudades rondan el 4-6%, mejor en zonas de estudiantes, con una demanda sostenida por el turismo y una oferta nueva escasa. Ya no estás pillando un mercado en apuros. Compra la propiedad concreta, no el relato de la recuperación.
¿Adónde va el comprador extranjero? A Atenas por rentabilidad y liquidez, sobre todo en los barrios que rodean el centro. A Halkidiki, los del norte de Europa que bajan en coche cada verano. A Creta, quien busca vivir todo el año, porque sus pueblos no se apagan en noviembre como sí ocurre en las islas pequeñas. A las Cícladas van las casas trofeo; al Peloponeso, quien busca valor sin alejarse tanto de Atenas. Cada zona tiene su propia lógica de precios —tema para otro artículo—, pero el proceso de compra que sigue es el mismo en todas partes.
Quién puede comprar en Grecia
Prácticamente cualquiera. Grecia no impone restricción general alguna a la propiedad extranjera de casas, pisos o terrenos. No hace falta residencia, ni visado, ni un socio griego. Una pareja de Manchester, un ingeniero de software de Toronto y un promotor de Belgrado firman la misma escritura ante el mismo notario, bajo las mismas reglas.
La única excepción viene de una ley de 1990 que designa zonas fronterizas: las islas del Egeo oriental, el Dodecaneso (con Rodas y Kos incluidas) y prefecturas a lo largo de la frontera terrestre norte, entre otras. Los ciudadanos de la UE y del EEE compran allí sin trámite alguno. Los de fuera de la UE solicitan primero un permiso a la Administración Descentralizada regional, explicando quiénes son y para qué quieren el inmueble. Suena dramático. En la práctica es rutina: los comités aprueban la gran mayoría de solicitudes, la espera añade unas semanas, y hoy miles de propietarios de fuera de la UE tienen casa en Rodas o Lesbos. Si la casa que has elegido cae en una de estas zonas, tu abogado presenta la solicitud antes de que comprometas dinero, y el resto sigue el curso normal.
Contrata a un abogado independiente antes de ver una sola casa
En muchos países el abogado aparece a mitad del proceso, casi como un trámite. En Grecia no. Busca tu propio abogado de propiedad primero: ni el del vendedor, ni el que te recomienda la agencia tomando un café, sino uno que responda solo ante ti y que se gane la vida leyendo títulos.
El motivo está en la historia de la propiedad griega. Aquí las herencias han pasado de generación en generación de forma informal durante mucho tiempo. Los títulos se dividen entre hermanos, los testamentos quedan sin tramitar, y una participación de una finca puede seguir registrada a nombre de una abuela fallecida en 1974. Las propiedades de isla y de pueblo son el caso clásico. A eso súmale las décadas en que construir un poco más allá del permiso era costumbre nacional: una planta de más, una veranda cerrada, un trastero convertido en estudio. Buena parte ya se ha declarado y legalizado mediante los programas del Estado, pero "legalizado" significa que existe un certificado que lo demuestra, y todo lo que siga sin declarar se convierte en problema tuyo en el momento de firmar.
Los honorarios del abogado rondan el 1-1,5% del precio más IVA, y un buen abogado se gana cada euro: estudio del título a lo largo de 20 años de escrituras, comprobación de permisos con un ingeniero, redacción del contrato preliminar, asistencia a la firma. Dale un poder y también puede tramitarte el número de AFM, gestionar el banco y firmar en tu nombre si no puedes viajar.
El AFM: el número sin el que nada funciona
Antes de todo eso necesitas un AFM, el número fiscal griego de nueve dígitos. Es obligatorio para compradores de cualquier nacionalidad. Sin AFM no hay escritura, ni cuenta bancaria, ni contrato de suministros, ni pago del impuesto de transmisiones, ni declaración anual de la propiedad. Los funcionarios lo piden antes que tu nombre.
La buena noticia: es gratis y rápido. Se solicita en una oficina de Hacienda griega con el pasaporte, o a través del portal AADE; a los no residentes se les asigna una oficina fiscal específica para gente que vive en el extranjero. La mayoría de compradores ni siquiera hace este trámite en persona: un abogado con poder notarial consigue el AFM en pocos días mientras tú sigues en casa.
¿Hace falta cuenta bancaria griega?
La ley no la exige. La vida real, casi siempre sí. El dinero de la compra debe llegar al vendedor por el sistema bancario, con un rastro limpio y documentado, porque Hacienda griega comprueba el origen de los fondos, y porque más adelante querrás una cuenta local para el ENFIA, la luz y el agua de todos modos. Los bancos piden más papeleo del que uno esperaría: pasaporte, AFM, justificante de domicilio, declaraciones de la renta, a veces justificante de ingresos. Empieza pronto. Algunos compradores pagan directamente desde una cuenta extranjera a través del notario, lo cual funciona, siempre que cada euro sea trazable.
La compra, paso a paso
Con el abogado contratado y el AFM en mano, una compra griega sigue un ritmo que apenas ha cambiado en décadas. Cinco pasos, por orden.
Acordar el precio y reservar
Las ofertas son informales, normalmente a través del agente. Una vez aceptado el precio, muchos vendedores firman un breve contrato de reserva contra un depósito de 3.000 a 10.000 €, retirando la propiedad del mercado mientras trabaja tu abogado. Asegúrate de que el contrato de reserva establezca que el depósito se devuelve si el título no supera las comprobaciones, y haz que tu abogado lo redacte en vez de firmar lo que imprima la agencia.
Hacer las comprobaciones
Ahora tu abogado y un ingeniero toman el relevo durante dos a cuatro semanas. Título, cargas, permisos, deudas fiscales. La lista completa está en el siguiente apartado, porque esta fase decide si compras una casa o un pleito.
Firmar el contrato preliminar
Con las comprobaciones en orden, ambas partes firman un contrato preliminar que fija el precio, la fecha de finalización y las condiciones, contra un depósito del 5 al 10%. La ley griega le da a este depósito dientes de verdad. Si te retiras sin causa, lo pierdes. Si es el vendedor quien se retira, te lo devuelve doblado. Esa simetría mantiene honestos a la mayoría de los tratos durante las semanas hasta el cierre.
Pagar el impuesto de transmisiones, firmar la escritura
El cierre se hace en la notaría, y los notarios griegos son funcionarios públicos designados por el Estado, no simples oficinistas. El comprador paga primero el impuesto de transmisiones; el notario no firma sin el recibo. Después se lee la escritura en voz alta, en griego, con un traductor jurado presente si no dominas el idioma, y la firman ambas partes o sus apoderados.
Inscribir la escritura
Queda un paso, y saltárselo sería catastrófico: la inscripción en el registro de la propiedad o catastro local. En Grecia la propiedad se transmite con la inscripción, no con la firma. Hasta que la escritura no está inscrita, nada impide a un estafador decidido vender dos veces. Tu abogado la presenta en pocos días. Después la propiedad es tuya, y tu asesor fiscal la añade a tu expediente tributario griego con una declaración E9.
Due diligence: dónde fallan las compras griegas
Un catastro que todavía se está construyendo
Grecia registraba históricamente la propiedad en registros locales que indexan las escrituras por el nombre del dueño, no por parcela. Desde finales de los años noventa todo se ha ido trasladando al Ktimatologio, un catastro nacional organizado por parcelas. La migración está muy avanzada pero no terminada, y eso importa en la práctica. En zonas ya migradas, tu abogado saca la ficha catastral y ve de un vistazo el estado de la propiedad. En zonas que aún están en los libros antiguos, la cadena de titularidad se rastrea escritura por escritura, normalmente 20 años atrás. Y en zonas recién migradas afloran errores de traspaso: linderos equivocados, una participación que falta, la objeción pendiente de un vecino. Un asiento catastral que no coincide con la realidad se puede arreglar, pero arréglalo antes de comprar. Después es tu pleito.
¿Compras terreno? Dos comprobaciones más son innegociables: los mapas forestales, porque una parcela clasificada como bosque nunca se puede edificar diga lo que diga el vendedor, y la delimitación de la línea de costa para cualquier cosa cerca del mar.
El edificio frente a su permiso
Pide el permiso de obra y haz que un ingeniero recorra la propiedad comparándola con los planos. Las diferencias son habituales, y Grecia tiene todo un sistema para ellas. Las irregularidades declaradas bajo las leyes de legalización (la vigente es la 4495/2017) llevan certificado y una multa pagada, y el notario las hace constar en la escritura. Las que no se han declarado bloquean la venta hasta que el vendedor las resuelve, a costa del vendedor si tu parte redactó bien el contrato. Desde 2021, además, toda venta necesita un certificado de ingeniero que confirme que el edificio coincide con su permiso o ha quedado plenamente regularizado, más la identificación electrónica del edificio.
¿Qué encuentran los ingenieros en realidad? Semisótanos alquilados como estudios, terrazas de piscina sobre la línea de retranqueo, buhardillas que sin más se convirtieron en dormitorios. La inspección cuesta entre 300 y 500 € y se lee como una radiografía de la honestidad del vendedor.
Una señal útil: presentar el certificado del ingeniero para un edificio limpio lleva unos días. Si el vendedor se demora semanas, algo se está legalizando entre bastidores. Descuenta ese retraso del precio, o retírate.
Deudas y certificaciones
Algunas deudas griegas siguen al inmueble, así que el notario exige pruebas de que no existen. Antes del cierre el vendedor debe aportar:
- un certificado ENFIA que acredite el impuesto sobre la propiedad pagado los últimos cinco años
- certificado de estar al corriente con AADE y, para vendedores profesionales, también con la seguridad social
- un certificado municipal que acredite no adeudar la tasa TAP
- un certificado de ausencia de hipotecas, cargas o reclamaciones del registro o del catastro
- para pisos, confirmación de que los gastos comunes del edificio están al día
Nada de esto es raro. Es el expediente estándar, y un vendedor que le cuesta reunirlo te está diciendo algo.
Lo que cuesta: presupuesta un 8-10% sobre el precio
Grecia queda en la media europea en gastos de cierre. La cifra principal es el impuesto de transmisiones: 3,09%, calculado sobre el mayor entre el precio del contrato y el "valor objetivo" del inmueble, una fórmula que Hacienda mantiene actualizada para cada zona del país.
La obra nueva merece una frase aparte. Sobre el papel, una propiedad recién construida y vendida por su promotor antes del primer uso lleva el 24% de IVA en lugar del impuesto de transmisiones. En la práctica, en los últimos años ha estado vigente un régimen de suspensión: Grecia congeló el IVA en las ventas de obra nueva y ha ido prorrogando la congelación repetidamente, de modo que estas operaciones se han estado cerrando con el 3,09% ordinario. Confirma por escrito el estado actual para tu contrato concreto antes de firmar. La diferencia es de más de 20 puntos de impuesto.
El resto de la factura:
- abogado, 1-1,5% más IVA
- notario, en torno al 0,8-1,2% más IVA
- inscripción en el registro o catastro, 0,5-0,8%
- comisión de la agencia, habitualmente 2% más IVA por parte del comprador cuando se cobra
- traductor, apostillas y poderes para un cierre a distancia, unos cientos de euros
En un piso de 250.000 €, cuenta con 20.000 a 25.000 € todo incluido. Como comparación, el sistema del notaire francés se lleva un 7-8% antes de que cobre nadie más, mientras que Chipre puede salir más barato en obra nueva. Grecia no es ni una ganga ni una trampa en cuanto a gastos. La pregunta con dinero de verdad detrás es el título, no las comisiones.
Hipotecas para no residentes
Los bancos griegos sí prestan a compradores extranjeros, pero con criterio y sin prisa. Cuenta con aportar al menos un 30-40% de entrada, ya que el loan-to-value para no residentes tope generalmente en un 60-70% y puede ser menor si los ingresos vienen de fuera de la UE. Los cuatro grandes (National Bank, Piraeus, Alpha, Eurobank) tienen todos programas para compradores desde el extranjero, con un precio algo por encima del que paga un residente. La suscripción exige mucho papel: certificados de ingresos, declaraciones de la renta, a veces una cuenta griega con cierto historial, y de uno a dos meses de tramitación.
Por eso, buena parte de las compras extranjeras son al contado, muchas veces financiadas con una nueva hipoteca en el país de origen, donde el papeleo resulta más amable. Si de verdad quieres financiación griega, pide una preevaluación por escrito antes del contrato preliminar y mete una condición suspensiva de financiación en él. Perder un depósito por un crédito denegado sale caro como lección.
Ser propietario: el ENFIA y la rutina anual
Todo propietario en Grecia paga el ENFIA, el impuesto anual sobre la propiedad, calculado a partir del tamaño, el valor de zona, la antigüedad y la planta del inmueble. Para un piso corriente sale en unos pocos cientos de euros al año; las propiedades grandes o de zona prime pagan más, y los patrimonios de alto valor sufren un recargo adicional. Se factura anualmente y se paga en plazos mensuales a través de tu cuenta AADE.
Si alquilas, la renta tributa por escala: 15% hasta 12.000 € al año, 35% de ahí hasta 35.000 €, 45% por encima. El alquiler turístico de corta estancia conlleva obligaciones de registro y, en las zonas más presionadas, restricciones cada vez mayores, así que comprueba las normas de tu municipio antes de darte por hecho las rentabilidades de Airbnb.
Dos detalles menores que sorprenden más adelante. El seguro del edificio no es obligatorio, pero la cobertura de terremoto vale su modesta prima en un país que tiembla. Y la herencia: los bienes griegos se rigen por las reglas sucesorias griegas por defecto, aunque la normativa de la UE permite a muchos propietarios elegir la ley de su nacionalidad en su lugar. Un testamento que cubra la propiedad griega, hecho en la misma notaría, cuesta poco y ahorra a tus herederos un rompecabezas transfronterizo.
Cómo se compara Grecia con sus vecinos
Frente a los otros mercados mediterráneos que cubrimos en HomeNSearch, Grecia está en la media en coste y va más lenta en papeleo. El NIE español cumple el mismo papel que el AFM, y los gastos de cierre españoles caen en una franja parecida, del 8 al 12%, pero los registros españoles están totalmente digitalizados y se comprueban más rápido. Chipre pide a los compradores de fuera de la UE una aprobación del Consejo de Ministros, tan rutinaria como el permiso de zona fronteriza griego, y puede ganarle a Grecia en coste total en obra nueva. Portugal lleva el expediente más limpio de los cuatro, a un gasto similar. Lo que Grecia te da a cambio de la burocracia más lenta es el precio de entrada: la propiedad costera comparable sigue costando menos que en la mayor parte de la costa española o portuguesa, y la brecha se ha estrechado pero no se ha cerrado.
La golden visa, en breve
Compra al umbral adecuado y la operación puede llevar aparejada una residencia renovable de cinco años para tu familia. Los umbrales dependen ahora de dónde y qué compres: 800.000 € en Ática, Tesalónica, Míkonos, Santorini y las islas grandes; 400.000 € en el resto del país; y un tramo de 250.000 € que se mantiene en todo el territorio para edificios comerciales reconvertidos a uso residencial y para restauraciones de edificios catalogados. Los tramos superiores tienen restricciones de tamaño mínimo y de alquiler. Los detalles cambian a menudo; nuestra guía de la golden visa griega mantiene el panorama actualizado.
Un aviso. No dejes que un objetivo de visado elija la propiedad por ti: un piso mediocre de 400.000 € sigue siendo un piso mediocre, solo que con tarjeta de residencia incorporada.
Y cuando estés listo para pasar de leer a mirar, echa un vistazo a los anuncios actuales en HomeNSearch, fija tu presupuesto y llévate esta guía a la primera visita.
Preguntas frecuentes
¿Pueden los estadounidenses comprar propiedad en Grecia?
Sí, en las mismas condiciones que el resto de compradores de fuera de la UE: número de AFM, abogado, notario, la ruta estándar. El único paso extra se aplica en las zonas fronterizas designadas, incluidas las islas del Egeo oriental y el Dodecaneso, donde el comprador de fuera de la UE obtiene primero un permiso que se concede en la gran mayoría de los casos.
¿Cuánto se tarda en comprar una propiedad en Grecia?
De uno a tres meses desde la oferta aceptada hasta la escritura inscrita es la franja realista. Un piso en ciudad con una ficha catastral limpia puede cerrarse en cuatro a seis semanas. Una casa de isla con un título rural antiguo, una legalización pendiente o un permiso de zona fronteriza se estira hacia los tres meses o más.
¿Puedo comprar sin viajar a Grecia?
Legalmente, sí. Con un poder firmado en un consulado griego o apostillado en tu país, tu abogado puede obtener el AFM, firmar el contrato preliminar y cerrar ante notario en tu nombre. Muchos compradores lo hacen así constantemente. Aun así, ve a ver la propiedad en persona si puedes: las fotos perdonan grietas en la pared y carreteras ruidosas.
¿Qué impuestos pagaré como propietario en el día a día?
El ENFIA cada año, el impuesto sobre cualquier alquiler a partir del 15%, y las tasas municipales que se cobran con la factura de la luz. Si más adelante vendes, comprueba en ese momento las reglas de ganancias patrimoniales: una suspensión que se ha prolongado ha dejado exentos hasta ahora a los vendedores particulares. Un asesor fiscal griego cuesta poco y ahorra bastante más.
