Busca "visado dorado Grecia" hoy mismo y la mitad de las guías que encontrarás siguen citando 250.000 euros como precio de la residencia en cualquier parte del país. Ese número dejó de ser cierto el 31 de agosto de 2024. La Ley 5100/2024 dividió Grecia en zonas de inversión, y la entrada ahora depende de dónde esté ubicada la propiedad: 800.000 euros en los lugares que la mayoría de los compradores extranjeros realmente quiere, 400.000 en el resto del país, más tranquilo, y 250.000 solo para dos categorías muy concretas que la mayoría de los agentes ni siquiera tiene en cartera.
El programa en sí funciona bien. Grecia mantiene probablemente el esquema de visado dorado más activo de Europa, y la demanda no se hundió cuando el precio de entrada se triplicó. Lo que cambió fue la aritmética, junto con una serie de condiciones que los artículos antiguos se saltan porque describen una ley que ya no existe. Esta guía traza los tres tramos, señala la regla de las islas que pilla desprevenidos a los compradores, y recorre el proceso, los impuestos y los riesgos tal como están en 2026.
Qué cambió realmente la Ley 5100/2024
Hasta el verano de 2024, Grecia funcionaba con un mosaico: 250.000 euros en la mayor parte del país y 500.000 en unos tres docenas de municipios de alta demanda que habían sido repreciados un año antes. La Ley 5100/2024 barrió con eso y lo sustituyó por una cuadrícula nacional basada en la geografía y el tipo de propiedad. Tres tramos, aplicables a compras realizadas desde el 31 de agosto de 2024 en adelante.
Con ella llegaron dos reglas estructurales. Primero, en los niveles de 800.000 y 400.000 euros hay que comprar una única propiedad que valga el umbral completo. Sumar tres o cuatro pisos más baratos hasta llegar a la cifra, práctica habitual bajo el régimen anterior, ya no sirve para las solicitudes nuevas. Una propiedad, importe completo. Segundo, esa propiedad debe medir al menos 120 metros cuadrados. Un apartamento de 70 m² en Kolonaki puede costar un millón de euros y aun así no calificar.
Las compras ya en marcha cuando cambió la ley quedaron protegidas mediante una ventana transitoria, por eso todavía te vas a encontrar propietarios que calificaron con 250.000 euros en pleno centro de Atenas. Sus derechos se mantienen. Los tuyos, como solicitante nuevo en 2026, se rigen enteramente por la cuadrícula de tres tramos que sigue.
Zona A: 800.000 euros en Atenas, Tesalónica y las islas de más renombre
El tramo superior cubre toda la región de Ática, es decir, la gran Atenas al completo: el centro histórico, los suburbios del norte, el Pireo y toda la Riviera de Atenas hasta Sounio. Incluye también la unidad regional de Tesalónica, y Míkonos y Santorini aparecen mencionadas explícitamente.
Ahí viene la cláusula que hace tropezar a la gente. Cualquier isla con más de 3.100 habitantes permanentes también entra en el tramo de 800.000 euros. Revisa los datos del censo y la lista crece rápido: Creta, Rodas, Corfú, Paros, Naxos, Zakynthos, Kos. Los compradores suelen asumir que "isla" significa el tramo barato, se enamoran de una villa cerca de Chania, y descubren en la notaría que Creta tiene más de 600.000 residentes y el presupuesto acaba de duplicarse. Si una isla griega tiene aeropuerto y un puerto de ferry que te suena de algo, da por hecho los 800.000 euros hasta que se demuestre lo contrario.
Una arruga más: las islas Sarónicas pertenecen administrativamente a la región de Ática. Hidra, Egina, Spetses y Poros llevan la etiqueta de 800.000 euros no por su población, sino por la región en la que se encuentran. La zona sigue el mapa administrativo, no el turístico, así que pide a tu abogado que confirme la clasificación de cualquier dirección concreta antes de firmar nada.
¿Qué compra ese dinero? En la Riviera de Atenas, un buen piso de tres dormitorios más que una joya. En el centro de Tesalónica, considerablemente más. En Míkonos, sinceramente, no demasiado. El umbral se fijó alto a propósito, para aliviar la presión que la demanda inversora ejercía sobre la vivienda local, y el precio de la Zona A refleja esa intención política.
Zona B: 400.000 euros en el resto del país
El resto del país califica a 400.000 euros: el continente fuera de Ática y la unidad regional de Tesalónica, más las islas con menos de 3.100 residentes. Se aplican las mismas condiciones, una sola propiedad de al menos 120 metros cuadrados.
Aquí es donde vive el argumento del valor. En el Peloponeso, en Halkidiki, alrededor de Kalamata, Volos o Ioánina, 400.000 euros compran una casa realmente grande, a menudo con terreno y vistas al mar, en mercados donde la demanda local sola nunca empujaría los precios tan lejos. Para familias que quieren el permiso más una base vacacional utilizable en lugar de una máquina de alquiler, la Zona B suele ser la elección racional.
Eso sí, vigila el límite de 120 m² en los mercados de pueblo. Las casas de piedra con encanto suelen medir 90 o 100 m², y la regla del tamaño no se dobla por el carácter del inmueble. Filtra los anuncios por superficie registrada desde el principio, porque la cifra del anuncio y la cifra de la escritura no siempre coinciden, y solo cuenta la escritura.
La trampa está en la salida. Cuando finalmente vendas, tu comprador más probable será otro solicitante de visado dorado, porque 400.000 euros supera con mucho el techo local en muchas de estas zonas. Eso no es motivo para evitar la Zona B. Es motivo para comprar una propiedad que tenga sentido a ese precio incluso sin el visado adjunto.
Zona C: la ruta de 250.000 euros que sobrevivió
El precio histórico sigue existiendo, en cualquier parte de Grecia incluida Atenas centro, para exactamente dos categorías de propiedad.
La primera es una conversión comercial a residencial: un edificio que tuvo uso comercial, una planta de oficinas, un pequeño hotel, un almacén, transformado en viviendas. La ley es estricta con el orden aquí. El cambio de uso debe estar completado antes de presentar la solicitud de residencia, no prometido para más adelante. La segunda categoría es un edificio catalogado en restauración, donde asumes la obligación de restaurarlo. Ninguna de las dos rutas lleva el mínimo de 120 m², por eso aparecen estudios y pisos de un dormitorio en los listados de Zona C mientras los tramos estándar arrancan en tamaño familiar.
Antes de reservar una unidad de conversión, pide el permiso de cambio de uso ya completado, no la solicitud de uno. Un promotor que promete que el papeleo llegará después del cierre te está pidiendo que apuestes todo el visado a su calendario de obra.
La oferta es la limitación. Las conversiones correctamente tramitadas escasean, y los promotores atenienses que las empaquetan cobran una prima de visado por metro cuadrado. Algunos proyectos son excelentes. Otros son bloques de oficinas cansados con tabiques finos y pintura reciente. Trata la ruta de 250.000 euros como una compra especializada: presupuesta un informe independiente de ingeniero además de las revisiones legales, y compara el precio por metro cuadrado con pisos corrientes en la misma calle.
Qué te da el permiso
La aprobación trae un permiso de residencia de cinco años, renovable cada cinco años mientras seas propietario de la propiedad que califica. No hay límite de renovaciones ni obligación de mejorar la inversión más adelante.
Toda la familia viaja sobre una sola compra: tu cónyuge, hijos menores de 21 años, y los padres de ambos cónyuges. Pocos programas en el mundo incluyen a ambos juegos de padres, y para hogares de tres generaciones esta es la carta más fuerte de Grecia. Cada miembro de la familia recibe su propio permiso vinculado al estatus del solicitante principal, y los hijos pueden extender la cobertura hasta los 24 años mediante un permiso posterior antes de necesitar una base de residencia propia.
Los titulares pueden vivir en Grecia a tiempo completo y viajar por el espacio Schengen hasta 90 días en cualquier ventana de 180 días. Y el programa no exige nada a cambio en términos de presencia. No hay estancia mínima. Puedes volar una vez para la biometría, renovar desde el extranjero, y no pasar jamás un invierno en Atenas. Para inversores que quieren un pie en Europa sin mudarse, esa única característica explica casi toda la demanda. Nuestra comparativa de países con visado dorado en 2026 muestra lo poco frecuente que se ha vuelto la condición de estancia cero.
Un apunte mecánico: el permiso vive y muere con la inversión. Vende la propiedad y el derecho de residencia termina. Puedes sustituir una propiedad que califica por otra sin perder el estatus si el papeleo se secuencia correctamente, y el comprador de tu propiedad puede solicitar sobre el mismo activo si es elegible.
Lo que no te da
No es un permiso de trabajo. El empleo por cuenta ajena en una empresa griega queda fuera de la mesa. Puedes ser propietario de un negocio, sentarte en un consejo, tener acciones y cobrar alquileres, pero no puedes firmar un contrato laboral. Las familias que planean una mudanza real deberían resolver sus fuentes de ingresos antes de comprometerse, porque "ya encontraremos trabajo allí" no es algo que este permiso respalde.
Tampoco es un pasaporte, y ningún número de renovaciones lo convierte en uno. La ciudadanía griega pasa por la naturalización ordinaria: siete años de residencia física genuina, residencia fiscal, un examen de idioma y cultura. Los años de visado dorado pasados fuera de Grecia no construyen ningún caso de naturalización. La publicidad adora difuminar esta línea, así que aquí va la versión honesta: el visado te da el derecho a vivir en Grecia, y un pasaporte llega solo si ejerces ese derecho de verdad, durante años, en persona.
Un límite más. El derecho de residencia es griego, no europeo. Los viajes Schengen son para visitas; instalarse en Berlín o París con un permiso griego no es posible.
Por qué los compradores siguen eligiendo Grecia
Porque las alternativas siguen desapareciendo. Portugal sacó los inmuebles de su visado dorado en octubre de 2023. España cerró su programa por completo en abril de 2025. Entre las grandes economías de la UE, Grecia es el último sitio donde comprar una vivienda todavía lleva directamente a la residencia, y esa escasez, más que cualquier campaña de marketing, explica por qué las solicitudes sobrevivieron a dos rondas de subidas de precio.
Fuera de la UE el abanico se amplía: Dubái concede un visado de diez años por 2 millones de AED, Chipre vincula la residencia permanente a una compra de 300.000 euros. Ambos aparecen en nuestra comparativa país por país enlazada arriba. Dentro de Schengen, sin embargo, Grecia ahora compite sobre todo consigo misma. Merece la pena recordarlo la próxima vez que un vendedor insista en que el precio no es negociable.
La prohibición del alquiler turístico que nadie anuncia
Aquí está la condición que más cambió las cuentas de la inversión. Una propiedad comprada bajo las normas posteriores a agosto de 2024 no puede ofrecerse como alquiler de corta estancia. Nada de Airbnb, nada de Booking, ni siquiera una semana en temporada alta. Incumplir la norma acarrea una multa de 50.000 euros prevista por ley, con el propio permiso en riesgo de revocación. La lógica es la misma que elevó los umbrales: los barrios de Atenas estaban perdiendo vivienda de larga duración a manos de pisos turísticos, y el parlamento decidió que los inversores del visado no debían añadirse a la sangría.
El alquiler de larga duración sí está permitido. Un contrato estándar de doce meses a un inquilino local es perfectamente válido, y las rentas de larga duración en Atenas han subido de forma constante durante años. Pero el argumento de venta pre-2024, comprar un piso cerca de la Acrópolis y dejar que los turistas paguen tu visado, está muerto para los compradores nuevos. Si el ingreso por alquiler turístico es central en tu plan, la propiedad que califica no puede dártelo. Algunos inversores lo resuelven comprando una segunda propiedad, más pequeña, fuera de la solicitud, exactamente para ese fin.
Proceso y documentos
El expediente corre por dos vías: la compra y la solicitud. El lado de la compra funciona como cualquier transacción griega, y lo hemos desglosado por separado en nuestra guía sobre cómo comprar una propiedad en Grecia. El lado del visado, resumido:
- Contrata un abogado independiente y firma un poder notarial, para que la mayoría de los pasos puedan darse sin que estés en el país.
- Obtén un número fiscal griego (AFM) y organiza la vía de pago; el precio completo tiene que moverse por canales bancarios rastreables.
- Completa la compra ante notario e inscribe el título.
- Presenta la solicitud de residencia en línea ante el Ministerio de Migración y Asilo y paga la tasa estatal, unos 2.000 euros para el solicitante principal y menos por cada dependiente.
- Recibe el certificado azul, un documento temporal que legaliza tu estancia mientras se tramita la solicitud.
- Acude a la cita biométrica para las huellas dactilares, y luego recoge la tarjeta de cinco años.
El papeleo esencial: pasaportes de todos, el contrato de compraventa con prueba de que se pagó el precio completo, seguro médico de una aseguradora griega o aprobada en Grecia para cada solicitante, y documentos civiles de la familia, apostillados y traducidos oficialmente. Eso significa certificado de matrimonio para el cónyuge, certificados de nacimiento para los hijos, y prueba de parentesco para los padres. Las traducciones descuidadas son una causa clásica de retraso, así que usa un traductor con el que tu abogado ya haya trabajado antes.
Plazos: la versión honesta
La compra en sí, suponiendo un título limpio, lleva de cuatro a ocho semanas. El certificado azul llega a los pocos días de una presentación completa, y desde ese momento eres legal en Grecia sin importar cuánto tarde el resto.
El resto es donde hay que gestionar las expectativas. Las citas biométricas son el cuello de botella. Las oficinas de migración absorbieron oleadas de solicitudes antes de cada cambio de norma, se formaron colas, y se despejan a distinta velocidad según la oficina y la temporada. Algunos expedientes se resuelven en pocos meses; otros esperan mucho más un hueco para las huellas. Planifica en torno al certificado azul, no a la tarjeta, y desconfía de cualquiera que garantice un número fijo de semanas, porque no controla la cola. Un abogado que presenta con poder notarial avanza a la misma velocidad que un solicitante que presenta en persona; tu presencia no cambia nada salvo la fecha de la biometría.
El panorama fiscal
Primero los costes de compra. Las propiedades de segunda mano llevan un impuesto de transmisión del 3,09%. Las obras nuevas están nominalmente sujetas al 24% de IVA, pero Grecia lleva años con ese IVA suspendido y ha prorrogado la suspensión repetidamente; confirma el estado actual antes de preseleccionar nada, porque la diferencia es enorme. Encima vienen aproximadamente entre un 1 y un 1,5% para el notario, una cifra similar para tu abogado, y alrededor de un 2% más IVA cuando interviene un agente.
Luego los costes de ser propietario. El ENFIA, el impuesto anual sobre la propiedad, suele situarse entre unos cientos de euros y cuatro cifras bajas para propiedades en los rangos de precio del visado dorado, según ubicación y tamaño. Si alquilas la propiedad a largo plazo, la renta se grava en una escala progresiva: 15% sobre los primeros 12.000 euros a fecha de hoy, luego 35%, luego 45% en el tramo superior. Nada de esto es inusual para los estándares europeos, pero debe entrar en tu modelo de rentabilidad antes de la compra, no después.
¿Vender más adelante? Existe sobre el papel un impuesto sobre las plusvalías inmobiliarias para vendedores particulares, pero Grecia lo ha suspendido año tras año. Comprueba la situación cuando realmente planees una salida, en lugar de dar por hecho una cosa u otra.
Riesgos que conviene tener en cuenta
Empieza por la velocidad de los cambios normativos. Los umbrales se han movido dos veces en dos años: de 250.000 a 500.000 euros en los municipios de alta demanda en agosto de 2023, luego a la actual cuadrícula de tres tramos en agosto de 2024. Cada cambio disparó una carrera contrarreloj y una ventana de protección de derechos, y nada garantiza que las cifras actuales sean definitivas. La dirección ha sido siempre la misma: hacia arriba. Así que verifica las normas vigentes con el Ministerio de Migración antes de transferir un depósito, diga lo que diga cualquier artículo, incluido este.
Luego está el problema de los 800.000 euros. Los vendedores en Zona A conocen el número mágico, y el stock elegible para el visado tiende a fijarse según el umbral en lugar de según el mercado. ¿Ese apartamento en la Riviera vale 820.000 euros, o es un apartamento de 680.000 euros disfrazado con una prima de visado? Una tasación independiente cuesta unos cientos de euros y resuelve la duda. Compáralo con propiedades similares que no se anuncian a compradores de visado; la diferencia entre los dos precios es la prima, y pagarla debería ser una decisión consciente, no un accidente.
La Zona C lleva riesgo de papeleo, ya comentado. La Zona B lleva riesgo de reventa. Cada zona lleva los peligros normales de comprar en un sistema legal ajeno, por eso el consejo del abogado independiente se repite a lo largo de este artículo. En HomeNSearch listamos propiedades en toda Grecia y podemos decirte, antes de que caigas en un anuncio, bajo qué umbral califica realmente. Esa única comprobación ha librado a compradores de sorpresas de seis cifras.
Preguntas frecuentes
¿Puedo combinar dos propiedades más baratas para llegar a los 800.000 euros?
No. La Ley 5100/2024 exige una única propiedad que valga el importe completo tanto en el tramo de 800.000 como en el de 400.000 euros. Las carteras de pisos más pequeños funcionaban bajo las normas antiguas, y los permisos ya emitidos conservan sus derechos, pero una solicitud nueva necesita una sola propiedad que califique.
¿Creta califica a 400.000 euros?
No. Cualquier isla con más de 3.100 residentes permanentes cae en el tramo de 800.000 euros, lo que incluye a Creta junto con Rodas, Corfú, Paros y la mayoría de las islas cuyo nombre reconocerías. El tramo insular de 400.000 euros se aplica solo a las que tienen menos de 3.100 residentes.
¿Puedo alquilar mi propiedad del visado dorado?
A largo plazo, sí: un contrato estándar está permitido y la renta se grava en la escala normal. A corto plazo, no. Las propiedades compradas bajo las normas vigentes desde el 31 de agosto de 2024 no pueden anunciarse en plataformas tipo Airbnb, y un incumplimiento arriesga una multa de 50.000 euros más la pérdida del permiso.
¿Tengo que vivir en Grecia para conservar el permiso?
No. No hay estancia mínima en absoluto. Puedes renovar cada cinco años mientras seas propietario de la propiedad, incluso desde el extranjero. La ciudadanía es una vía aparte, eso sí: exige siete años de residencia real más un examen de idioma, y los años de visado pasados fuera de Grecia no cuentan para ella.
¿Sigue disponible la ruta de 250.000 euros en 2026?
Sí, para solo dos tipos de propiedad: conversiones comerciales a residenciales completadas antes de presentar la solicitud, y edificios catalogados en restauración. Ambas califican en cualquier parte de Grecia, incluido el centro de Atenas. La oferta es escasa y los permisos se juegan enteros ahí, así que verifica el papeleo de cambio de uso antes de pagar un depósito.
