El Golden Visa de Grecia otorga a un comprador no comunitario y a su familia un permiso de residencia de cinco años, renovable, a cambio de comprar una propiedad griega, y en 2026 el precio depende de la ubicación de la propiedad: 800.000 € en Ática, Tesalónica, Míkonos, Santorini y cualquier isla con más de 3.100 residentes; 400.000 € en el resto del país; 250.000 € solo para un edificio comercial reconvertido en vivienda o un edificio catalogado que se restaure. Estos tramos proceden de la Ley 5100/2024 y se aplican a las compras desde el 1 de septiembre de 2024. Los hemos comprobado en septiembre de 2026 con la página del Golden Visa del Ministerio de Migración y Asilo y con la Circular 1/2026 de abril de 2026 del Ministerio, que mantiene la misma tabla. Si una guía sigue citando 250.000 € para un piso normal en Atenas, describe una ley que ya no existe.
Requisitos del Golden Visa de Grecia en 2026
Para optar a través de la propiedad hace falta ser ciudadano no comunitario, comprar un inmueble que valga al menos el umbral de su zona, pagar el precio completo mediante transferencias bancarias trazables antes de solicitar, tener seguro médico para cada familiar y no tener antecedentes penales. No hay examen de idioma, ni estancia mínima, ni prueba de ingresos. Los ciudadanos británicos son no comunitarios desde el Brexit, así que solicitan en las mismas condiciones que los estadounidenses, los indios o cualquier otra persona de fuera de la UE.
La Ley 5100/2024 añadió tres condiciones que pillan a quien lee material antiguo:
- Una sola propiedad, importe completo. En los niveles de 800.000 € y 400.000 € el valor tiene que estar en una sola propiedad. Combinar dos o tres pisos más baratos para llegar a la cifra ya no funciona para nuevas solicitudes.
- Al menos 120 m² de superficie habitable principal. Los trasteros y las plazas de garaje pueden formar parte de la operación, pero la Circular 1/2026 dice que no cuentan para esos 120 m². Un piso de 90 m² en Kolonaki puede costar un millón de euros y aun así no cumplir el requisito.
- Sin alquiler de corta estancia. La propiedad no puede ofrecerse en plataformas tipo Airbnb. La Ley 5100/2024 fija una multa de 50.000 € por incumplimiento y permite revocar el permiso (según resumen de Global Citizen Solutions y Watson Farley & Williams, revisado en septiembre de 2026).
Los compradores que habían pagado una señal bajo las normas antiguas antes de los plazos de 2024 conservaron los umbrales antiguos. Esa ventana transitoria se cerró en 2024, así que quien compre en 2026 queda enteramente bajo la tabla de tres tramos.
Los tres tramos de precio y dónde se aplican
| Tramo | Dónde | Condiciones principales |
|---|---|---|
| 800.000 € | Región de Ática (área metropolitana de Atenas, El Pireo, la Riviera de Atenas, las islas Sarónicas), Unidad Regional de Tesalónica, Míkonos, Santorini, islas con más de 3.100 residentes | Una propiedad, al menos 120 m² |
| 400.000 € | Resto del país: el territorio continental fuera de Ática y Tesalónica, islas con 3.100 residentes o menos | Una propiedad, al menos 120 m² |
| 250.000 € | En cualquier lugar de Grecia | Reconversión comercial a residencial completada antes de solicitar, o un edificio catalogado que se restaure; sin mínimo de 120 m² |
Fuentes: Ley 5100/2024 resumida por Watson Farley & Williams, y la Circular 1/2026 del Ministerio resumida por Amoiridis Law Firm, ambas revisadas en septiembre de 2026.
800.000 €: Atenas, Tesalónica y las grandes islas
La cláusula de las islas es la que más sorprende. Según la Ley 5100/2024, cualquier isla con población permanente superior a 3.100 habitantes entra en el tramo superior, lo que incluye Creta, Rodas, Corfú, Paros, Naxos, Zante y Kos. Los compradores preseleccionan una villa cerca de Chania dando por hecho que "isla" significa el tramo más barato, y después oyen del abogado que Creta tenía más de 600.000 residentes en el censo de 2021 (ELSTAT) y el presupuesto se ha duplicado. Hidra, Egina, Spetses y Poros son pequeñas pero pertenecen administrativamente a Ática, así que también están en 800.000 €. La zona sigue el mapa administrativo, no el turístico. Pida a su abogado que confirme la clasificación de la dirección exacta antes de firmar un contrato de reserva.
A este nivel, en la Riviera de Atenas se compra un buen apartamento de tres dormitorios, no una mansión. Los vendedores conocen la cifra mágica, y las viviendas con acceso al visado a menudo se cotizan al umbral en lugar de al mercado. Una tasación independiente indica si ese piso de 820.000 € es en realidad un piso de 680.000 € con una prima por el visado, y cuesta poco al lado del precio.
400.000 €: el resto de Grecia
La Ley 5100/2024 sitúa todo lo que queda fuera del tramo superior en 400.000 €: el Peloponeso, Calcídica, Kalamata, Volos, Ioánnina y las islas pequeñas. Aquí el dinero compra una casa grande, a menudo con terreno, en mercados donde la demanda local por sí sola raramente alcanzaría ese precio. Para una familia que quiere el permiso más una vivienda vacacional, este suele ser el tramo sensato.
Dos cosas a vigilar. Las casas de piedra de pueblo suelen medir entre 90 y 100 m², y la regla de los 120 m² de la Ley 5100/2024 no tiene excepciones en este tramo; compruebe la superficie en la escritura, no en el anuncio, porque solo la escritura cuenta. Y piense en la salida. En muchas de estas zonas el futuro comprador probablemente será otro solicitante del visado, así que compre algo que tenga sentido a su precio sin el permiso adjunto. Nuestra guía sobre dónde comprar propiedad en Grecia compara regiones.
250.000 €: reconversiones y edificios catalogados
La Ley 5100/2024 mantiene el precio de reclamo antiguo para dos tipos de propiedad en todo el país, incluido el centro de Atenas. El primero es un edificio de uso comercial (oficinas, un pequeño hotel, un almacén) reconvertido en viviendas. El cambio de uso debe estar completado y reconocido conforme a la legislación urbanística antes de presentar la solicitud; la Circular 1/2026 es explícita en que el expediente técnico debe mostrar una reconversión terminada. Un promotor que promete el papeleo "después del cierre" está pidiéndole que apueste el visado a su calendario, así que pida ver el permiso de cambio de uso ya emitido, no la solicitud de uno. Las unidades reconvertidas tampoco pueden servir como sede social o sucursal de una empresa.
El segundo tipo es un edificio catalogado que se compromete a restaurar. Según la Circular, la restauración debe estar terminada en la primera renovación, y una transmisión de la propiedad antes de completar la restauración no es válida. Ambas vías se saltan el mínimo de 120 m², por lo que aparecen estudios en anuncios de 250.000 €. La oferta es escasa y la calidad varía, así que pague un informe de un ingeniero independiente y compare el precio por metro cuadrado con pisos normales de la misma calle.
¿Merece la pena el Golden Visa de Grecia?
Eso depende de qué se busque con él. Los puntos fuertes son reales: sin estancia mínima, ambos pares de padres incluidos, un permiso que se renueva mientras se mantenga la propiedad, y acceso Schengen para visitas. Dentro de la UE, además, la elección se ha estrechado. Portugal eliminó los bienes inmuebles de su Golden Visa en octubre de 2023 con su ley Mais Habitação (Ley 56/2023), y España dejó de aceptar solicitudes el 3 de abril de 2025 según la Ley Orgánica 1/2025. Nuestra comparativa de países con Golden Visa en 2026 sitúa a Grecia frente a las opciones fuera de la UE.
Los puntos débiles son igual de concretos. Los precios de entrada subieron dos veces en dos años (una modificación de 2023 del Código de Migración fijó 500.000 € en los municipios más solicitados, y después la Ley 5100/2024 trajo la tabla actual), y nada garantiza que las cifras de hoy sean definitivas. La prohibición de alquiler de corta estancia recorta la rentabilidad que antes justificaba los pisos baratos de Atenas. El tramo de 800.000 € lleva una prima por el visado, el de 400.000 € lleva riesgo de reventa, y la vía de 250.000 € lleva riesgo de papeleo. Si de todos modos compraría la propiedad, el permiso es un extra valioso. Si el visado es el único motivo de la compra, calcule las cifras como si tuviera que vender a un comprador local.
Si simplemente quiere vivir en Grecia y tiene unos ingresos pasivos estables, compare el visado de Persona Económicamente Independiente. Según el Código de Migración exige al menos 3.500 € al mes para un solicitante, más el 20% por cónyuge y el 15% por hijo, en lugar de una compra de propiedad (Global Citizen Solutions, revisado en septiembre de 2026).
Cuánto cuesta el Golden Visa de Grecia
El precio de compra es solo parte de la factura. La página del Golden Visa del Ministerio de Migración enumera una tasa de 2.000 € por el permiso del solicitante principal (el mismo importe en cada renovación) y 16 € por imprimir cada tarjeta de residencia. Los familiares adultos pagan 150 € cada uno y los menores de 18 años no pagan tasa de solicitud, según resúmenes de despachos de abogados sobre el Código de Migración (Ley 5038/2023), revisados en septiembre de 2026.
| Concepto | Importe | Base |
|---|---|---|
| Tasa del permiso, solicitante principal | 2.000 € | Ministerio de Migración y Asilo |
| Tasa del permiso, cada familiar adulto | 150 € | Código de Migración, Ley 5038/2023 |
| Tarjeta de residencia | 16 € por persona | Ministerio de Migración y Asilo |
| Impuesto de transmisiones en una propiedad de reventa | 3,09% del valor imponible | 3% de impuesto de transmisiones más un 3% de recargo municipal sobre ese impuesto (PwC Worldwide Tax Summaries) |
| IVA en obra nueva | 24%, suspendido hasta el 31 de diciembre de 2026 | Ley 5246/2025 (KPMG, noviembre de 2025) |
| Notario, abogado, agente | A convenir caso por caso | No fijado por ley |
La línea del IVA es la que más importa. Las viviendas nuevas llevan nominalmente un 24% de IVA, pero la suspensión se ha renovado durante años y la Ley 5246/2025 la extendió hasta el 31 de diciembre de 2026. Una compra de obra nueva que se cierre en 2027 puede enfrentarse a condiciones distintas, así que compruebe el estado vigente antes de firmar algo que se cierre el año que viene. Añada seguro médico de un proveedor aceptado en Grecia, traducciones juradas y apostillas para cada familiar.
Qué da el permiso
Según el Código de Migración (Ley 5038/2023, modificada por la Ley 5100/2024), se obtiene un permiso de residencia de cinco años, renovable por periodos de otros cinco años mientras se mantenga la propiedad que da acceso. Las solicitudes de renovación se presentan en los dos meses previos al vencimiento. Según la Circular 1/2026, una renovación tardía se sigue aceptando hasta tres meses después del vencimiento, con una multa de 100 € por cada mes de retraso.
Una sola compra cubre a toda la familia: el cónyuge o pareja registrada, los hijos menores de 21 años (Hellenic Law Firm indica una ampliación hasta los 24 para estudiantes a tiempo completo) y los padres de ambos cónyuges. Pocos programas incluyen a ambos pares de padres, lo que hace a Grecia atractiva para familias de tres generaciones. Cada persona recibe su propia tarjeta, vinculada a la inversión del solicitante principal.
Los titulares pueden vivir en Grecia y, según el Código de Fronteras Schengen, viajar por el espacio Schengen hasta 90 días en cualquier periodo de 180. No hay estancia mínima. Se puede venir una vez para las huellas dactilares, renovar desde el extranjero y no pasar nunca un invierno en Atenas.
El permiso vive y muere con la propiedad. Hellenic Law Firm señala que, si se vende, los permisos de toda la familia se extinguen, salvo que se sustituya por otra propiedad que dé acceso siguiendo el orden correcto, algo que corresponde gestionar al abogado.
Qué no da
No es un permiso de trabajo. Según la interpretación del Código de Migración de Hellenic Law Firm, se puede ser propietario de una empresa, tener acciones, cobrar alquiler y formar parte de un consejo como consejero no ejecutivo, pero no se puede aceptar un empleo asalariado con un empresario griego. Una familia que planee una mudanza real necesita ingresos que no dependan de empleos locales.
Tampoco es un pasaporte. La nacionalidad griega pasa por la naturalización ordinaria según el Código de Nacionalidad griego (Ley 3284/2004): siete años de residencia legal, un examen de idioma y cívica griegos, y prueba de integración. La ley cuenta la residencia legal, y la revisión de naturalización analiza la vida real en Grecia, así que los años con el permiso viviendo en otro lugar no construyen un caso. Si la nacionalidad es el objetivo, planee vivir realmente en Grecia y pregunte a un abogado de nacionalidad cómo se contarán sus años.
Y el derecho a vivir es griego, no europeo. Se puede visitar París o Berlín; no se puede instalar allí con un permiso griego.
Alquilar una propiedad del Golden Visa
El alquiler a largo plazo está permitido. Un contrato normal a un inquilino local es válido, y la renta tributa en la escala griega de rentas inmobiliarias. Desde el 1 de enero de 2026, según la Ley 5246/2025, esa escala es del 15% hasta 12.000 € al año, 25% de 12.001 € a 24.000 €, 35% de 24.001 € a 35.000 € y 45% por encima de esa cifra. El tramo del 25% es nuevo; antes de 2026 el tipo saltaba directamente del 15% al 35%.
El alquiler de corta estancia está prohibido para las propiedades compradas bajo las normas posteriores a 2024, sea cual sea la frecuencia. La Circular 1/2026 añade que la prohibición no puede eludirse a través de un gestor de propiedades, una empresa vinculada o un familiar. El antiguo reclamo de "compre cerca de la Acrópolis y deje que los turistas paguen su visado" ha desaparecido para los nuevos compradores. Si el ingreso por alquiler vacacional le importa, tiene que venir de una segunda propiedad ajena a la solicitud. Nuestro artículo sobre normas de alquiler de corta estancia en Grecia cubre el régimen general de licencias.
El proceso de solicitud, paso a paso
- Nombre a un abogado independiente y firme un poder notarial, para que la mayoría de los pasos puedan hacerse sin estar en Grecia.
- Obtenga un número fiscal griego (AFM) y abra una cuenta bancaria griega. El precio completo debe pasar por canales bancarios trazables. La Circular advierte de que los acuerdos paralelos, las devoluciones al comprador o los precios de contrato inflados llevan a la denegación o revocación y pueden trasladarse a las autoridades antiblanqueo.
- Haga que el abogado revise el título, las deudas y la situación urbanística, y confirme la zona y los 120 m² en la escritura.
- Firme la compra ante notario y registre el título en el registro de la propiedad o catastro.
- Presente la solicitud ante el Ministerio de Migración y Asilo, pague las tasas y aporte la documentación de la lista del Ministerio: pasaportes, fotos, el contrato de compra con prueba de pago, un certificado del registro de la propiedad, seguro médico y, para los familiares, certificados de matrimonio y nacimiento apostillados y traducidos.
- Reciba el certificado de presentación, a menudo llamado certificado azul. Hace legal su estancia en Grecia mientras se tramita el expediente; Hellenic Law Firm señala que no permite viajar a otros países Schengen.
- Dé sus huellas dactilares en la cita biométrica y, después, recoja las tarjetas de cinco años.
¿Cuánto se tarda? El lado de la compra depende de las revisiones del título y del notario. La fase del permiso varía según la oficina y la temporada, y las citas biométricas son el cuello de botella habitual. Nadie controla esa cola, así que trate con desconfianza las promesas de un número fijo de semanas. La compra en sí se explica en nuestra guía sobre cómo comprar propiedad en Grecia.
Impuestos después de comprar
Se paga el ENFIA, el impuesto anual sobre la propiedad según la Ley 4223/2013, calculado sobre el valor fiscal oficial de la propiedad, y se presentan declaraciones griegas si se cobra alquiler. Tener el permiso no le convierte por sí solo en residente fiscal griego; eso depende de dónde se viva y dónde estén los vínculos. En una venta posterior, el impuesto del 15% sobre las plusvalías de propiedad vendida por particulares está suspendido hasta el 31 de diciembre de 2026 (PwC Worldwide Tax Summaries, revisado en septiembre de 2026). La suspensión se ha ampliado muchas veces, pero compruebe la situación cuando realmente planee vender.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se accede al Golden Visa en Grecia?
Según la Ley 5100/2024: ser ciudadano no comunitario, comprar una propiedad que valga al menos 800.000 € o 400.000 € según la zona (al menos 120 m²) o una reconversión o edificio catalogado que dé acceso por 250.000 €, pagar el importe completo por transferencia bancaria, tener seguro médico y solicitar al Ministerio de Migración y Asilo.
¿Cuánto cuesta en total un Golden Visa de Grecia?
El precio mínimo de la propiedad (250.000 €, 400.000 € u 800.000 €), más la tasa de 2.000 € del Ministerio, 150 € por cada familiar adulto, 16 € por tarjeta, el 3,09% de impuesto de transmisiones en una propiedad de reventa, y los honorarios de notario, abogado y agente pactados caso por caso. Pida a su abogado una estimación completa antes de reservar.
¿Pueden los ciudadanos británicos obtener residencia en Grecia?
Sí. Desde el Brexit, los ciudadanos británicos son no comunitarios y pueden solicitar el Golden Visa en las mismas condiciones que cualquier otra persona, o cualquier otro permiso como el visado de Persona Económicamente Independiente.
¿Pueden solicitar los ciudadanos indios?
Sí. El Código de Migración abre el programa a todos los ciudadanos no comunitarios. Los solicitantes indios siguen las mismas normas y necesitan documentos civiles apostillados y traducidos para los familiares.
¿Da acceso Creta al tramo de 400.000 €?
No. Creta supera con creces los 3.100 residentes que fija la Ley 5100/2024, así que está en el tramo de 800.000 €, como Rodas, Corfú y la mayoría de islas con aeropuerto.
¿Puedo combinar dos propiedades más baratas para llegar al umbral?
No, en una solicitud nueva. Desde septiembre de 2024, la Ley 5100/2024 exige el importe completo en una sola propiedad.
¿Tengo que vivir en Grecia para conservar el permiso?
No. El Código de Migración no fija una estancia mínima para este permiso. La nacionalidad es otro asunto: exige siete años de residencia legal según la Ley 3284/2004, vida real en Grecia y un examen.
Qué hacer a continuación
Elija primero el tramo, porque marca el presupuesto. Escoja dos o tres zonas, pida a un abogado griego que confirme su clasificación, y después filtre los anuncios por la superficie que figure en la escritura. Antes de pagar cualquier señal, compruebe de nuevo las normas en la página del Golden Visa del Ministerio de Migración y Asilo, ya que han cambiado dos veces desde 2023. Información regional en nuestra página de Grecia.
