En Portugal no hay restricciones para comprar vivienda siendo extranjero. Ninguna. Un canadiense, un británico y un vecino de Lisboa firman la misma escritura y pagan los mismos impuestos. Lo que de verdad hace tropezar a los compradores es el orden: el número fiscal llega antes que la cuenta bancaria, la revisión del abogado antes que la señal, y la escritura no vale gran cosa hasta que queda inscrita. Si el orden se respeta, comprar en Portugal es de las operaciones más previsibles de Europa.
Así funciona el proceso en la práctica, del NIF al notario, incluida una rebaja fiscal de 2024 para compradores menores de 35 años que buena parte de las guías en inglés todavía no ha detectado.
¿Quién puede comprar? Cualquiera
Ciudadano comunitario, no comunitario, residente o turista: la ley portuguesa los trata igual en el momento de la compra. No existe un permiso especial para compradores extranjeros, ni zonas costeras restringidas, ni un recargo por comprar desde fuera como el que España ha debatido y el Reino Unido ya aplica. Ni siquiera hace falta pisar el país: con un poder notarial, el abogado firma todo en tu nombre.
Lo que la propiedad no compra es el derecho a residir en Portugal. Más abajo se explica por qué, porque las reglas cambiaron en 2023 y todavía hay agentes que citan las antiguas.
El primer paso, siempre: el NIF
El NIF (Número de Identificação Fiscal) tiene nueve dígitos y nada se mueve sin él. Hace falta para abrir una cuenta bancaria, firmar un contrato-promesa, pagar los impuestos de la compra e incluso para dar de alta la luz más adelante.
Los ciudadanos de la UE y del EEE pueden obtenerlo en persona en cualquier oficina de Finanças, a menudo el mismo día y gratis. Los compradores de fuera de la UE deben nombrar un representante fiscal en Portugal —normalmente un abogado o un gestor especializado— que solicita el número por ellos. Se hace de forma remota casi siempre: copia del pasaporte, justificante de domicilio, un mandato firmado, y el NIF llega en pocos días. Los servicios online cobran entre 100 y 150 euros; si ya has contratado abogado, suele incluirlo en sus honorarios.
Abre una cuenta portuguesa cuanto antes
En teoría se puede completar la compra desde una cuenta extranjera. En la práctica casi nadie lo hace. Los pagos de la escritura suelen hacerse con cheque bancario portugués, las compañías de suministros piden domiciliación local, el IMI anual se paga mejor desde aquí, y ningún banco portugués concede hipoteca sin cuenta local.
Lleva pasaporte, NIF, justificante de domicilio y de ingresos. Varios bancos abren cuentas a no residentes en remoto. Empieza este trámite mientras aún estás mirando pisos: las comprobaciones sobre el origen de los fondos pueden llevar dos o tres semanas, y no conviene que el CPCV se quede esperando por eso.
Mover el dinero de la compra también merece un día de planificación. Los bancos revisan el origen de fondos en transferencias de seis cifras, así que ten a mano el rastro documental: el contrato de venta de una vivienda anterior, extractos de ahorro, lo que explique de dónde sale el dinero. Y si pagas en libras o dólares, compara el tipo de cambio del banco con el de una casa de cambio especializada. En 300.000 euros, la diferencia puede cubrir buena parte de la factura del abogado.
Un abogado que solo responde ante ti
Portugal no obliga al comprador a contratar abogado, y precisamente por eso conviene hacerlo. El notario comprueba que la escritura es legal, no que el trato te convenga. La inmobiliaria cobra del vendedor. Un advogado independiente, por un 1–1,5% del precio o una tarifa plana en viviendas más baratas, es el único que se sienta en la mesa a defender solo tus intereses.
Lo que está en juego es concreto. En Portugal, las deudas se pegan al inmueble, no al vendedor. Cuotas de comunidad impagadas, atrasos del IMI e hipotecas registradas pasan al nuevo dueño si nadie las detecta a tiempo. La diligencia debida de tu abogado cubre, como mínimo:
- la certidão permanente, el certificado del registro de la propiedad que acredita que el vendedor es dueño de lo que vende y muestra hipotecas, cargas o anotaciones judiciales pendientes;
- la caderneta predial, el registro fiscal que fija la identidad y el valor patrimonial tributario (el VPT) del inmueble, y que debería coincidir con lo que has visitado;
- la licença de utilização, la licencia de habitabilidad que confirma que el edificio está autorizado para uso residencial, obligatoria en cualquier construcción posterior a 1951;
- las actas y cuentas de la comunidad, porque las obras o cuotas impagadas de un piso vienen con las llaves.
Dos o tres semanas es lo normal para todo esto. Ir con prisas es la forma más directa de acabar comprando las deudas de otro.
El CPCV: donde el trato se vuelve vinculante
Superadas las comprobaciones, ambas partes firman el contrato-promesa de compra e venda, que todo el mundo abrevia como CPCV. Fija el precio, la fecha límite de la escritura, qué se queda en la casa y las condiciones, y es el momento en que se mueve dinero: el comprador entrega una señal, el sinal, habitualmente en torno al 10% del precio y a veces hasta el 20% en propiedades muy demandadas. Algunas agencias e inmobiliarias colocan antes una pequeña reserva, unos 5.000 euros, para retirar la propiedad del mercado mientras se hacen las comprobaciones; asegúrate de que ese dinero se devuelve si la diligencia debida encuentra problemas.
El sinal funciona en los dos sentidos. Si te retiras como comprador sin una razón contractual, pierdes la señal. Si es el vendedor quien se echa atrás, te debe el doble, según el artículo 442 del Código Civil. Por eso el «gazumping» apenas existe en Portugal: cambiar de comprador por una oferta mejor le sale caro al vendedor.
Si financias la compra, exige una cláusula que condicione el CPCV a la aprobación de la hipoteca. Firmar sin esa condición con el préstamo aún pendiente pone en riesgo el sinal si el banco dice que no. En operaciones al contado y rápidas, a veces se salta el CPCV y se va directo a la escritura; es legal, pero deja a ambas partes sin protección, así que la mayoría de abogados lo desaconseja salvo que la firma esté a días vista.
Comprar sobre plano cambia la forma del contrato, no las reglas. El CPCV lleva entonces un calendario de pagos ligado a las fases de obra, y lo que hay que comprobar es qué protege esas entregas si la promotora se detiene: una garantía bancaria es la respuesta que conviene oír. La licencia de habitabilidad no existirá hasta la entrega, así que en las operaciones sobre plano el abogado revisa la licencia de obra y el historial de la promotora en su lugar.
La firma: la escritura y el registro
La escritura definitiva, la escritura pública de compra e venda, se firma ante notario. Los impuestos de la compra hay que pagarlos antes, porque el notario exige el justificante de pago para poder firmar; tu abogado genera las liquidaciones de IMT y timbre a través del portal de Finanças y las salda uno o dos días antes de la cita. En la cita el notario lee la escritura en voz alta, comprueba identidades y documentos, y se abona el resto del importe. ¿No puedes estar en Portugal ese día? También hay poder notarial para esto; muchos compradores extranjeros completan sin volar hasta allí.
Firmar no es el final. La propiedad en Portugal se asegura con la inscripción en la Conservatória do Registo Predial, y hasta que tu nombre no figura en el registro, la escritura por sí sola no te protege frente a un tercero que registre antes que tú. El servicio único Casa Pronta hace la escritura y el registro en una sola sesión por una tarifa plana de 375 euros, o 700 si hay hipoteca de por medio; la vía notarial tradicional cuesta, en conjunto, algo parecido una vez sumadas las tasas de registro. Sea cual sea la vía, inscribe de inmediato.
Lo que cuesta comprar en Portugal
Calcula entre un 6% y un 8% sobre el precio para una compra de segunda mano de gama media. Se reparte así:
- El IMT, el impuesto de transmisiones. Es progresivo: la escala arranca en 0% y solo llega al 10% en el caso extremo de compradores domiciliados en paraísos fiscales de la lista negra, mientras que en una vivienda típica el tipo efectivo se mueve entre el 1% y el 6,5%. Los tramos completos están en nuestra guía de impuestos de la propiedad en Portugal.
- El impuesto de timbre, plano al 0,8% del precio, más un 0,6% adicional sobre el importe del préstamo si hay financiación.
- Notaría e inscripción, desde unos cientos de euros hasta unos 1.000 según la vía elegida; las tarifas planas de Casa Pronta mencionadas arriba son la referencia.
- Honorarios del abogado, habitualmente entre el 1% y el 1,5% del precio, con mínimos razonables en viviendas económicas.
Después de la firma pagarás el IMI, el impuesto municipal anual del 0,3–0,45% sobre el valor patrimonial de las viviendas urbanas. Para la mayoría de los pisos son unos pocos cientos de euros al año, no miles.
¿Tienes menos de 35 años? Puede que no pagues nada de IMT
Aquí viene lo que la mayoría de guías se salta. Desde agosto de 2024, los compradores de hasta 35 años que adquieren su primera vivienda habitual en Portugal quedan exentos tanto del IMT como del timbre. La exención total llega hasta el cuarto tramo del IMT, alrededor de 325.000 euros en el momento de escribir esto (el límite se actualiza cada año), con alivio parcial hasta aproximadamente el doble de esa cifra. Las condiciones: debe ser tu primera vivienda, tienes que residir realmente en ella, y no puedes haber sido propietario de una vivienda en los tres años anteriores. La nacionalidad no importa, así que alguien de 30 años que se muda desde el extranjero cumple los requisitos igual que un comprador local que compra por primera vez. Las parejas que compran juntas se evalúan por separado: si uno tiene 36 años, la exención sigue cubriendo la mitad del más joven.
Las cifras no son pequeñas. En un piso de 300.000 euros, el IMT más el timbre suman en torno a 13.000 euros. Con la exención: cero.
Hipotecas para no residentes
Los bancos portugueses prestan a no residentes sin problema, aunque con condiciones más estrictas. Espera una financiación del 60–70% del valor de tasación, frente al 90% que se ofrece a residentes, así que calcula una entrada de al menos un tercio. Los bancos piden justificante de ingresos, declaraciones fiscales recientes y que la suma de deudas no supere aproximadamente el 35% de los ingresos netos, y el préstamo suele tener que quedar amortizado antes de los 70–75 años, lo que acorta los plazos para compradores mayores. Los tipos van ligados al euríbor, variable o mixto, y el banco exigirá un seguro de vida asociado al préstamo, cuyo precio depende de tu edad, así que cuéntalo dentro del coste mensual. Consigue la preaprobación antes de firmar el CPCV e incluye ahí la cláusula de financiación; la aprobación añade entre cuatro y seis semanas al calendario.
Comprar ya no da derecho a residencia
Portugal cerró la vía inmobiliaria del golden visa en octubre de 2023. Comprar un inmueble, a cualquier precio y en cualquier región, no da ningún derecho de residencia, y el agente que insinúe lo contrario está trabajando con un guion antiguo. Los propietarios de fuera de la UE tienen el Schengen estándar: 90 días de cada 180.
Las vías que sí funcionan son el D7, para quien tiene ingresos pasivos en torno al salario mínimo portugués (unos 870 euros al mes ahora mismo), y el D8, el visado de nómada digital, que pide ingresos remotos de cuatro veces esa cifra. Ambos llevan a un permiso de residencia y, pasados cinco años, a la residencia permanente o a optar a la nacionalidad. Los hemos desglosado en nuestra guía de los visados D7 y de nómada digital de Portugal.
Cuánto tarda todo el proceso
Más rápido de lo que sugiere la fama burocrática de Portugal. El NIF, días. La cuenta bancaria, entre una y tres semanas. La diligencia debida, dos o tres. El plazo entre el CPCV y la escritura lo pactan las partes, normalmente entre 30 y 90 días. Un comprador al contado que se mueve con agilidad puede pasar de la oferta aceptada a figurar inscrito como propietario en seis a diez semanas; con hipoteca, tres o cuatro meses es más realista. El punto que más se atasca casi siempre es la documentación por parte del vendedor, otra razón para tener un abogado que la persiga.
Cuando quieras mirar el mercado en sí, echa un vistazo a los anuncios actuales de Portugal en HomeNSearch, desde pisos en Lisboa y Oporto hasta villas repartidas por el Algarve.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar una vivienda en Portugal sin viajar?
Sí. El NIF se obtiene a través de un representante fiscal, varios bancos abren cuentas en remoto, y un poder notarial permite que tu abogado firme tanto el CPCV como la escritura. Legalmente no hace falta pisar Portugal en ningún momento, aunque ver la vivienda en persona antes de comprometer seis cifras sigue siendo dinero bien gastado.
¿Cuánto es la señal del CPCV y puedo perderla?
En torno al 10% es lo habitual. Se pierde si te retiras sin una condición pactada en el contrato, por eso la cláusula de la hipoteca importa tanto. La parte que juega a tu favor: un vendedor que se retira debe devolverte el doble de la señal.
¿Comprar una vivienda en Portugal me da un permiso de residencia?
No. La vía inmobiliaria del golden visa terminó en octubre de 2023, y la propiedad por sí sola no otorga ningún estatus migratorio. Si el plan es vivir en Portugal, el D7 y el D8 son las vías reales, y se solicitan aparte de la compra.
¿Qué impuestos pago al comprar?
El IMT en escala progresiva más un 0,8% de timbre, y encima notaría, registro y honorarios del abogado; en torno a un 6–8% en total para la mayoría de los compradores. Los primerizos de hasta 35 años están exentos de IMT y timbre hasta el cuarto tramo, lo que elimina buena parte de esa factura en una vivienda típica.
