Portugal cerró la vía inmobiliaria de su golden visa en octubre de 2023, y media internet sigue sin enterarse. Ya no se puede comprar un piso en Lisboa y sacar un permiso de residencia por ello. Esa puerta está cerrada. Lo que queda es, en realidad, mejor para quien de verdad piensa vivir en el país: el D7 para quienes tienen ingresos pasivos, y el D8 para quienes trabajan en remoto. Ambos terminan en la misma tarjeta de residencia y en el mismo camino de cinco años hacia la residencia permanente, y ambos cuestan unos cientos de euros en tasas en lugar de medio millón en participaciones de un fondo.
Esta guía se centra sobre todo en el D7, la ruta que más preguntan a HomeNSearch jubilados y propietarios con alquileres, y luego repasa el D8 y cómo elegir entre ambos. También entra en lo que casi ninguna guía cuenta: el colchón de ahorro que los consulados esperan sin decirlo, por qué tener una casa en propiedad refuerza el expediente, y qué sustituyó al famoso régimen fiscal NHR.
Qué se cerró en 2023 y qué sigue funcionando
Técnicamente la golden visa sobrevive. Quedan los fondos de inversión, las donaciones culturales, un puñado de categorías marginales. Pero la opción inmobiliaria que la hizo famosa la eliminó la ley Mais Habitação en octubre de 2023, y España fue todavía más lejos: acabó con su programa por completo en abril de 2025. Si el plan era comprar el acceso al sur de Europa con un piso, esa mesa está prácticamente recogida.
Las solicitudes fueron a parar donde cabía esperar: al D7 y al D8, que llevaban ahí todo el tiempo con barreras económicas mucho más bajas. La filosofía, eso sí, es distinta, y no es un detalle menor. Una golden visa quería tu dinero y unos siete días al año de tu presencia. El D7 y el D8 quieren un ingreso modesto y tu vida real. Se espera que te mudes de verdad.
Comparamos los programas de inversión que sobreviven en nuestra guía sobre las golden visas en 2026. Si buscas residencia con mínima presencia física, empieza por ahí. Si quieres vivir en Portugal, sigue leyendo.
Qué es el visado D7
El D7 existe desde 2007. Se diseñó para quien puede mantenerse en Portugal sin ocupar un puesto de trabajo local: jubilados con pensión, propietarios que viven de alquileres, inversores que viven de una cartera. La lógica del Estado es sencilla: traes dinero estable al país y no compites por empleos portugueses, así que eres bienvenido.
El ingreso tiene que ser pasivo y demostrable. Las pensiones son el caso típico. Cuenta el alquiler de cualquier propiedad que tengas en el mundo. También los dividendos, los intereses y los royalties. Lo que no encaja es un salario de trabajo remoto; eso es terreno del D8, y los consulados han endurecido bastante la separación entre ambos.
El requisito de ingresos sube con el salario mínimo
Aquí está lo que casi todos los artículos se equivocan al cabo de un año de publicarse: el umbral del D7 no es una cifra fija. Va indexado al salario mínimo portugués. El solicitante principal necesita un ingreso pasivo de al menos un salario mínimo al mes, unos 920 € en 2026, o cerca de 11.000 € al año. Se suma un 50% por cónyuge y un 30% por cada hijo a cargo.
Una pareja jubilada necesita, por tanto, alrededor de 1.380 € al mes en ingresos pasivos demostrables. Una familia de cuatro, unos 1.930 €. Portugal viene subiendo el salario mínimo cada enero desde hace años, y el umbral del visado sube con él. Comprueba la cifra vigente cuando presentes la solicitud, no la de un blog de hace dos años. Incluido este.
Dos notas prácticas. A los consulados les gusta el margen: cumplir el mínimo justo es legal, pero los expedientes que superan el umbral en un 30-50% avanzan con menos fricción. Y el ingreso tiene que seguir fluyendo. Una carta de concesión de pensión vale oro. Una ganancia puntual por vender algo no cuenta como ingreso a ojos de un funcionario consular.
El colchón de ahorro del que nadie te avisa
El requisito de ingresos acapara toda la atención. Luego a los solicitantes les cae encima una segunda cifra: los ahorros. La práctica varía según el consulado, pero la regla habitual ronda un año del ingreso exigido depositado en una cuenta bancaria portuguesa. Para un solicitante solo son unos 11.000-12.000 € antes de presentar la solicitud. Para una pareja, proporcionalmente más. La razón es directa: si tu ingreso falla, Portugal quiere saber que no acabarás en una oficina de servicios sociales al tercer mes.
Sí, una cuenta portuguesa, y abrirla es uno de esos primeros pasos incómodos. Hará falta un NIF, el número fiscal portugués, antes de que ningún banco te atienda, y la mayoría de las sucursales exigen visita en persona o un abogado con poder notarial. Muchos solicitantes resuelven el NIF, la cuenta y la búsqueda de vivienda en una sola semana de reconocimiento en Portugal. Es la forma más eficiente que conocemos de hacerlo.
Vivienda: alquilar o comprar, y por qué comprar queda mejor
El expediente tiene que mostrar dónde vas a vivir. Portugal acepta un contrato de alquiler de larga duración, normalmente de doce meses, o una propiedad en propiedad. Ambas opciones cumplen la norma. No se leen igual, sin embargo, a ojos de quien revisa la solicitud.
Un contrato de alquiler dice que has resuelto el alojamiento. Una escritura dice que te has comprometido. Los funcionarios consulares valoran si la mudanza es genuina, y es difícil parecer más genuino que habiendo comprado una casa en el país. Ser propietario también evita un dolor de cabeza real: muchos caseros portugueses dudan en firmar un contrato anual con un extranjero que aún no tiene permiso de residencia, y los que aceptan a menudo piden entre seis y doce meses de alquiler por adelantado.
Comprar antes de tener la residencia es totalmente legal; Portugal no impone restricciones a compradores extranjeros. Si esa es tu vía, nuestra guía sobre cómo comprar propiedad en Portugal explica el NIF, el contrato promesa y la fase notarial, y puedes revisar los anuncios actuales de Portugal en HomeNSearch para hacerte una idea de precios. Para el visado da igual si compraste un piso de 140.000 € en Caldas da Rainha o una villa de 600.000 € cerca de Lagos. La escritura vale lo mismo.
Se espera que vivas allí de verdad
Aquí es donde el D7 se distancia del visado que sustituyó en el imaginario colectivo. Las normas del permiso de residencia esperan que no pases fuera más de seis meses consecutivos, u ocho meses en total, dentro de cada periodo del permiso, salvo motivos documentados. Nadie te espera en la frontera con cronómetro. Es en la renovación donde las ausencias pasan factura, porque los funcionarios pueden preguntar, y preguntan, por qué alguien que renueva un permiso pasó la mayor parte del tiempo en otro sitio.
El D7 es un visado para mudarte a Portugal, no para mantener las opciones abiertas. Quien confunde ambas cosas suele descubrirlo en el momento de la renovación.
Hay también una dimensión fiscal. Pasa 183 días al año en Portugal y te conviertes en residente fiscal portugués, tributando por tus ingresos mundiales. Para la mayoría de titulares del D7 eso no es una trampa, sino el propio plan. Presupuéstalo de todos modos; más sobre la fiscalidad más abajo.
El calendario: dos años, tres años, residencia permanente a los cinco
La secuencia es esta. El consulado emite un visado temporal, válido 120 días con dos entradas, cuyo único propósito es meterte en Portugal para la cita del permiso de residencia. AIMA, la agencia de migración, toma tus datos biométricos y acaba emitiendo una tarjeta de residencia válida por dos años. Se renueva una vez, por tres años más. A los cinco años se accede a la residencia permanente, que termina con la cinta transportadora de renovaciones; hará falta un certificado de portugués básico de nivel A2, un listón bajo que unos meses de clases superan sin drama.
Algunos siguen renovando permisos temporales más allá del quinto año. Funciona, pero la residencia permanente es el hito estable, y es el que de verdad importa en toda esta ruta.
Nacionalidad: lee la ley vigente, no el marketing
Durante años el argumento se vendía solo: cinco años de residencia, un A2 de portugués, y luego la solicitud de uno de los pasaportes más potentes del mundo. Precisamente esa regla de los cinco años está en revisión política mientras escribimos esto. El Parlamento debate un endurecimiento importante de la ley de nacionalidad, con plazos de residencia más largos incluidos, y el borrador ha cambiado de forma más de una vez en su tramitación.
Así que deliberadamente no vamos a imprimir una cifra. Cualquier dato concreto podría quedar desfasado para cuando lo leas. Trata la nacionalidad como un posible extra que depende de quien gobierne Portugal dentro de cinco o diez años, no como un resultado que puedas dar por hecho hoy, y verifica la ley vigente con un abogado de inmigración portugués cuando estés cerca de cumplir el plazo. La residencia permanente a los cinco años es sólida. El calendario de la nacionalidad es la pieza que se mueve.
El D8: el visado de nómada digital de Portugal
El D8 llegó a finales de 2022 y cubre justo el caso para el que el D7 nunca se pensó: ingresos que obtienes trabajando en remoto para empleadores o clientes fuera de Portugal. El umbral económico ronda cuatro veces el salario mínimo portugués al mes, calculado sobre tus últimos extractos bancarios. Como el umbral del D7, flota con el salario, así que consulta la cifra vigente en lugar de fiarte de una fija.
Cuatro veces suena mucho al lado del uno del D7. Pero es ingreso activo, algo que la mayoría de solicitantes en edad laboral ya tienen. El D8 viene en dos versiones: un visado de estancia temporal de hasta un año, y una versión de residencia que refleja el recorrido del D7, con la misma secuencia de dos más tres años de permiso y el mismo camino hacia la residencia permanente. Si el plan es instalarse, interesa la versión de residencia.
El papeleo resultará ya familiar: un contrato laboral o contratos con clientes, unos tres meses de extractos de ingresos al nivel del umbral, ahorros, alojamiento, antecedentes penales limpios, seguro médico. Una historia clara y bien documentada vale más que un mosaico ingenioso de fuentes de ingreso.
D7 o D8: una sola pregunta lo decide
¿De dónde sale tu dinero? Si llega abras o no el portátil, pensiones, alquileres, dividendos, intereses, encajas en el D7. Si se detiene en cuanto dejas de trabajar, encajas en el D8. Los jubilados van al D7. Los profesionales en activo van al D8. Un casero de 45 años que vive de sus alquileres encaja de sobra en el D7; también un inversor jubilado anticipadamente con una cartera de dividendos. Los expedientes mixtos, una pensión pequeña más algo de consultoría, digamos, son posibles pero más turbios, y a los consulados les gustan las solicitudes que cuentan una sola historia.
Cómo se compara Portugal con sus vecinos
El visado de no lucrativa de España es el primo más cercano del D7, pero prohíbe cualquier trabajo, incluido el remoto en la práctica a nivel consular, y pide más o menos el doble de ingresos. El nómada digital español es el rival del D8 y sigue siendo popular. Grecia mantiene su golden visa inmobiliaria, de 250.000 a 800.000 € según la región, casi sin exigencia de estancia, y atrae a un comprador muy distinto. La ventaja de Portugal es el listón de ingresos más bajo de los tres y, hasta ahora, el camino más corto hacia un pasaporte, sea cual sea el número en el que acabe el Parlamento. Esa combinación lo mantiene como opción por defecto para quien de verdad piensa mudarse, no solo coleccionar permisos.
Impuestos: el NHR desapareció, y el IFICI no es su gemelo
El antiguo régimen de Residente No Habitual, con su tipo fijo del 10% sobre pensiones extranjeras y sus amplias exenciones, se cerró a nuevos solicitantes a finales de 2023. Vendió una década de visados D7. Se acabó; salvo casos residuales en transición, ya no se puede conseguir.
El sustituto, formalmente IFICI y bautizado inevitablemente como NHR 2.0, es otro animal. Ofrece un tipo fijo del 20% sobre las rentas portuguesas más exenciones sobre la mayoría de rentas extranjeras durante diez años, pero solo para quien trabaja en actividades cualificadas: investigación científica, educación superior, startups certificadas, ciertas profesiones especializadas. Es un incentivo para el talento. Las pensiones extranjeras, justo la categoría que mimaba el régimen anterior, quedan fuera.
En la práctica, un jubilado que llega hoy con un D7 paga los tipos progresivos normales de Portugal sobre su pensión, que llegan hasta el 48%, moderados por el convenio fiscal que vincule a Portugal con el país de origen de la pensión. Es un coste real que los blogs de 2019 nunca mencionan. Modélalo con un asesor fiscal transfronterizo antes de decidirte, no después. Para muchos, Portugal sigue saliendo a cuenta; para otros, el impuesto se come en silencio lo que ahorraba el estilo de vida.
La solicitud, paso a paso
- Consigue el NIF y abre una cuenta bancaria portuguesa. Posible en remoto con un representante fiscal, más rápido en persona.
- Asegura la vivienda: un contrato de alquiler de doce meses o una compra, con el contrato o la escritura como prueba.
- Traslada el colchón de ahorro a tu cuenta portuguesa.
- Presenta la solicitud en el consulado portugués de tu país de residencia: formularios, justificante de ingresos, certificado de antecedentes penales, seguro de viaje, carta de motivación. El plazo oficial de tramitación ronda los 60 días; la espera real suele ser mayor.
- Entra en Portugal con el visado temporal y acude a la cita de AIMA para los datos biométricos.
- Recibe la tarjeta de residencia de dos años, renuévala por tres más y solicita la residencia permanente al quinto año.
Una palabra sobre AIMA. La agencia sustituyó al SEF en 2023 y heredó un atasco medido en cientos de miles de expedientes. Las esperas para las citas y los retrasos en la entrega de la tarjeta son la queja más común entre quienes se han mudado recientemente, así que deja margen en tus planes, sobre todo para viajar mientras la tarjeta está pendiente. Molesto, pero se sobrevive.
Llevar a la familia
Ambos visados incluyen a la familia. El cónyuge o pareja de hecho, los hijos a cargo y los padres a cargo pueden solicitar junto a ti en el consulado, que es la vía más limpia, o unirse después mediante reagrupación familiar una vez tengas el permiso. Cada persona aumenta el requisito de ingresos según los suplementos anteriores y añade papeleo: certificados de matrimonio y nacimiento, apostillados y traducidos.
Los familiares reciben permisos de residencia vinculados al tuyo y el mismo camino de cinco años. Los niños que acaban en colegios portugueses suelen superar el requisito de A2 sin ni siquiera enterarse de que existe.
Preguntas frecuentes sobre el visado D7 de Portugal
¿Cuánto ingreso necesito para el visado D7?
Ingresos pasivos de al menos un salario mínimo portugués al mes para el solicitante principal, unos 920 € en 2026, más un 50% por cónyuge y un 30% por cada hijo a cargo. El umbral se actualiza cada vez que sube el salario mínimo, así que confirma la cifra vigente antes de presentar la solicitud.
¿Puedo conseguir el D7 comprando una propiedad en Portugal?
No por sí sola; la compra no concede nada, y la vía inmobiliaria de la golden visa se cerró en octubre de 2023. Pero una vivienda en propiedad cumple el requisito de alojamiento del D7 y funciona como prueba sólida de una mudanza genuina, y el alquiler de otra propiedad que poseas puede servir como tu ingreso cualificable.
¿Cuánto se tarda en llegar a la residencia permanente y a la nacionalidad?
La residencia permanente llega tras cinco años de residencia legal más un certificado de portugués A2. La nacionalidad seguía históricamente el mismo plazo de cinco años, pero la ley de nacionalidad está en revisión y el requisito puede alargarse. Comprueba las normas vigentes cuando estés listo para solicitarla.
¿Puedo trabajar en Portugal con un D7?
Sí. El ingreso pasivo te consigue el visado, pero el permiso de residencia en sí no te impide trabajar o llevar un negocio en Portugal. Solo recuerda que en cada renovación tendrás que demostrar que sigues pudiendo mantenerte, y que los ingresos locales tributan en Portugal.
¿Cuál es la diferencia entre el D7 y el D8?
La procedencia del ingreso. El D7 cubre ingresos pasivos como pensiones, alquileres y dividendos, con un umbral de un salario mínimo. El D8 cubre el trabajo remoto para empleadores o clientes no portugueses, con un umbral unas cuatro veces mayor. Ambos terminan en la misma tarjeta de residencia y el mismo camino de cinco años hacia la residencia permanente.
