Portugal reparte los impuestos sobre la propiedad a lo largo de todo el ciclo de propiedad. Se paga IMT y sello al comprar, IMI cada año que se es propietario, y AIMI solo si el patrimonio inmobiliario portugués supera los 600.000 € de valor fiscal. La plusvalía espera a la salida, y el alquiler tiene sus propias reglas si se pone la vivienda en renta.
Nada de esto debería asustar a nadie. Los impuestos portugueses son moderados para los estándares de Europa occidental, y las facturas anuales se calculan sobre un valor fiscal que suele quedar bastante por debajo de lo pagado. Pero conviene entender el mecanismo, sobre todo la diferencia entre vivienda habitual y segunda residencia. Esta guía de HomeNSearch recorre cada etapa con un ejemplo real: una segunda vivienda de 300.000 € en el Algarve. Todo lo que sigue refleja la normativa vigente en el momento de escribir esto; los tramos del IMT cambian cada enero.
Antes de cualquier impuesto: el NIF
No se puede pagar impuestos portugueses sin un número fiscal portugués. El NIF (Número de Identificação Fiscal) es lo primero en cualquier compra: sin él ningún banco abre cuenta y el notario no puede cerrar la escritura. Los ciudadanos de la UE y el EEE pueden pedirlo directamente en cualquier oficina de Hacienda. Los compradores de fuera nombran un representante fiscal en Portugal, normalmente el abogado que lleva la compra, para recibir la correspondencia tributaria en su nombre. Una vez comprada la propiedad, conviene darse de alta también en el Portal das Finanças. Ahí aparecen las facturas de IMI, las liquidaciones de IMT y los avisos de AIMI, y las cartas en papel a una dirección extranjera tienen la mala costumbre de llegar después de que venza el plazo de pago.
Comprar: el IMT, el impuesto de transmisiones que se paga antes de la escritura
El IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) es el gran impuesto de la compra. Se calcula sobre el mayor entre el precio y el valor fiscal del inmueble, y el tipo depende de qué se compra y para qué se va a usar.
- Una vivienda habitual tributa en una escala progresiva: 0% en el primer tramo (algo más de 100.000 € en el momento de escribir esto), después escalones marginales del 2%, 5%, 7% y 8%, hasta llegar a tipos únicos del 6% y el 7,5% en la parte alta del mercado.
- Una segunda vivienda o un inmueble para alquilar sigue la misma escalera sin el tramo exento, así que el primer tramo se grava al 1% en lugar de al 0%.
- El suelo rústico paga un 5% fijo, y los edificios comerciales u otros inmuebles urbanos, un 6,5%.
- Un comprador que actúe a través de una entidad en un paraíso fiscal incluido en la lista negra paga un 10%, de ahí ese titular alarmante del "hasta el 10%". No se aplica a un comprador particular normal.
El calendario es lo que suele descolocar a la gente. El IMT no se liquida en la mesa del notario. Hay que pagarlo antes de firmar la escritura, y el notario pedirá el justificante y se negará a cerrar sin él. En la práctica, el abogado genera la liquidación online unos días antes de la firma y se paga en un banco, en una oficina de Hacienda o a través del portal de Finanças.
Los pasos alrededor de este impuesto, desde el contrato de arras hasta la escritura, están cubiertos en nuestra guía sobre cómo comprar una propiedad en Portugal.
¿Tienes 35 años o menos? Tu primera vivienda puede quedar libre de impuestos
Desde agosto de 2024, los compradores de 35 años o menos que adquieren su primera vivienda habitual en Portugal no pagan IMT ni sello hasta un valor de unos 320.000 €. Entre esa cifra y unos 640.000 € la desgravación es parcial, y solo se grava el tramo que supera el techo de la exención. Hay condiciones: tiene que ser la primera vivienda, hay que vivir realmente en ella, y no se puede haber sido propietario de un inmueble residencial en los tres años anteriores a la compra. La medida es lo bastante reciente como para que muchas guías todavía no la recojan, y no está limitada a ciudadanos portugueses: un comprador extranjero de 30 años que cumpla los requisitos y se mude también se beneficia.
El sello: un 0,8% plano
El Imposto do Selo es el cargo más sencillo de todo el sistema: un 0,8% sobre la misma base imponible que el IMT, pagadero en la escritura. En una compra de 250.000 €, son 2.000 €. Si se financia con una hipoteca portuguesa, el préstamo lleva su propio sello del 0,6% para plazos superiores a cinco años, un coste que conviene tener presente al sopesar pagar al contado o pedir crédito.
El ejemplo práctico: una segunda vivienda de 300.000 € en el Algarve
Supongamos que se compra un apartamento de dos habitaciones cerca de Lagos por 300.000 € como vivienda de vacaciones. No será la residencia habitual, así que se aplica desde el primer euro la tabla de segunda vivienda.
- El IMT sale en poco menos de 12.000 € una vez que el precio recorre los tramos progresivos, un tipo efectivo justo por debajo del 4%.
- El sello añade un 0,8% del precio, 2.400 €.
- El IMI del primer año depende del valor fiscal, no del precio. Si el VPT del apartamento se fija en 180.000 € y el ayuntamiento cobra un 0,35%, la cuota anual sale en 630 €.
En total, unos 14.300 € de impuestos en la compra más la primera cuota anual, antes de notaría, registro y honorarios. Si ese mismo apartamento hubiera sido la vivienda habitual, el tramo exento habría recortado el IMT en unos 1.000 €. Y un comprador primerizo de 34 años que se mudara a vivir allí no habría pagado ni IMT ni sello.
Un detalle que conviene conocer: el IMI se factura a quien sea propietario a 31 de diciembre, así que la primera reclamación llega la primavera siguiente. Todo lo que supere los 500 € se fracciona en tres plazos, en mayo, agosto y noviembre.
Ser propietario: el IMI, el impuesto anual que asusta menos de lo que parece
El IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) es la respuesta portuguesa al IBI. Cada ayuntamiento fija su propio tipo dentro de una banda nacional de entre el 0,3% y el 0,45% para inmuebles urbanos. Un puñado de ayuntamientos bajo programas de rescate financiero pueden llegar al 0,5%, y el suelo rústico paga un 0,8%. Lisboa está en la parte baja de la banda; la mayoría de ayuntamientos del Algarve se sitúan en la zona media.
La base es el VPT (Valor Patrimonial Tributário), un valor fiscal que la administración calcula con una fórmula basada en superficie, ubicación, antigüedad y coeficientes de calidad. El VPT se actualiza cuando el inmueble cambia de manos, pero aun así suele quedar bastante por debajo del precio de mercado, a menudo entre un 30% y un 50%. Un apartamento en la costa que se vende por 400.000 € puede tener un VPT de 220.000 €, lo que al 0,35% supone 770 € al año. Quien esté acostumbrado a la taxe foncière francesa o al property tax americano suele llevarse una sorpresa agradable.
También hay bonificaciones. Una vivienda habitual con un VPT modesto puede acceder a una exención de IMI de tres años tras la compra, sujeta a límites de renta familiar, y los hogares con rentas bajas en viviendas de escaso valor no pagan nada de forma continuada.
Aparte del IMI, hay que contar con partidas que no son impuestos: la cuota de comunidad de los pisos, normalmente entre 50 € y 150 € al mes según el edificio, y los cargos fijos de los suministros, que siguen corriendo aunque la vivienda esté vacía.
AIMI: el recargo por encima de 600.000 €
Al AIMI (Adicional ao IMI) se le suele llamar el impuesto al patrimonio de Portugal, aunque solo grava inmuebles. Cada propietario suma el VPT de sus viviendas y terrenos edificables en Portugal, resta 600.000 € y paga un 0,7% sobre el exceso. El tramo por encima de 1 millón tributa al 1%, y el que supera los 2 millones, al 1,5%. Los matrimonios y las parejas de hecho pueden declarar juntos, lo que duplica el mínimo exento hasta 1,2 millones. Las sociedades pagan un 0,4% sin ningún mínimo exento.
Como el umbral se mide en VPT y no en valor de mercado, una sola vivienda de gama media casi nunca lo dispara. Una villa comprada por 700.000 € suele tener un valor fiscal cómodamente por debajo de la línea de los 600.000 €. El AIMI apunta a grandes carteras y a la mejor zona de Lisboa y Cascais, y para la mayoría de compradores extranjeros se queda en un impuesto teórico.
Alquilar: lo que Hacienda se lleva de la renta
La renta de los alquileres residenciales de larga duración tributa a un tipo fijo, el 25% sobre el neto para la mayoría de propietarios desde que el paquete de vivienda de 2023 rebajó el antiguo 28%. Firmar un contrato más largo baja el tipo todavía más, y el descuento crece cuanto mayor sea la duración del contrato, la manera que tiene el Gobierno de empujar a los propietarios hacia arrendamientos estables. El IMI, la comunidad, el seguro, el mantenimiento y las reparaciones se pueden deducir de la renta. Los intereses de la hipoteca no. Los residentes pueden optar en cambio por integrar el alquiler en su declaración general progresiva cuando sale más a cuenta, algo que ocurre a veces con rentas bajas.
El alquiler turístico funciona con un régimen completamente distinto. Alquilar a través de plataformas tipo Airbnb exige el registro de Alojamento Local, el ingreso se trata como actividad empresarial y no como renta, y en el régimen simplificado solo tributa una parte de los ingresos brutos. El problema está en la licencia: los ayuntamientos pueden congelar nuevos registros de AL en zonas de alta presión, y así lo han hecho ya partes de Lisboa y Oporto. Conviene comprobar si se puede obtener licencia, o si se transmite con el inmueble, antes de comprar contando con ingresos de alquiler turístico.
Una letra pequeña más: un contrato de alquiler nuevo lleva un sello único del 10% de una mensualidad cuando se registra en Hacienda.
Vender: plusvalías sin sustos de leyenda
Los residentes portugueses tributan sobre la mitad de la ganancia; la otra mitad ni siquiera entra en el cálculo. Vender con 150.000 € de ganancia sobre el coste total de adquisición significa que 75.000 € se suman a la renta del año a la escala progresiva. El coste de adquisición incluye el IMT y el sello pagados en la compra más las obras de mejora documentadas de los últimos doce años, y a partir de dos años de tenencia entra en juego un ajuste por inflación.
La vivienda habitual tiene una vía de escape. Si se reinvierte el importe en otra vivienda habitual en Portugal o en cualquier otro país de la UE o el EEE dentro del plazo legal, la parte reinvertida de la ganancia queda exenta. Los jubilados y los mayores de 65 años tienen además la opción de destinar el importe a un plan de pensiones o un producto de seguro.
Durante años, los no residentes tributaron por la totalidad de la ganancia a un tipo fijo, una norma que los tribunales europeos fueron desmontando sentencia tras sentencia. El régimen ya se ha equiparado: los no residentes también tributan ahora sobre la mitad de la ganancia, aunque Portugal tiene en cuenta la renta mundial a la hora de fijar el tipo. El consejo práctico sigue siendo el mismo: contratar a un asesor fiscal portugués para el ejercicio en que se venda. Los errores en la declaración salen caros.
Portugal frente a España e Italia
En los impuestos de compra, Portugal gana con claridad la partida de la gama media. España cobra un impuesto de transmisiones de entre el 6% y el 10% en vivienda de segunda mano según la región, desde el primer euro: el apartamento de 300.000 € del Algarve pagaría unos 30.000 € de ITP en la Comunidad Valenciana frente a los 12.000 € aproximados de Portugal. El panorama español completo está en nuestra guía sobre impuestos al comprar una propiedad en España. Italia parece barata para los residentes, con un impuesto de registro del 2% en primera vivienda, pero los no residentes que compran segunda vivienda pagan un 9%, suavizado porque el impuesto de transmisiones italiano se calcula sobre valores catastrales bajos y no sobre el precio.
Los costes anuales acercan a los tres países. El IBI español y el IMU italiano se mueven en un rango parecido al IMI, aunque Italia exime la vivienda habitual y España añade un impuesto al patrimonio autonómico para grandes fortunas. El AIMI portugués solo muerde por encima de 600.000 € de valor fiscal, así que un propietario extranjero con un único inmueble suele tener algunos de los costes de mantenimiento más suaves de los tres.
Si los números encajan, se pueden consultar precios y anuncios actuales en nuestra página de propiedades en Portugal. HomeNSearch reúne apartamentos y villas desde Lisboa y Oporto hasta el Algarve, y podemos poner en contacto con asesores fiscales locales antes de comprometerse a nada.
Preguntas frecuentes
¿Pagan los compradores extranjeros más impuestos por la propiedad en Portugal?
No. El IMT, el sello, el IMI y el AIMI se aplican a los mismos tipos con independencia de la nacionalidad o la residencia. El único tipo punitivo es el 10% de IMT para compras hechas a través de entidades en paraísos fiscales incluidos en la lista negra. Lo que sí necesita cualquier comprador extranjero es un NIF, el número fiscal portugués, antes de firmar nada.
¿Cuándo exactamente se paga el IMT?
Antes de la escritura. Hacienda emite una referencia de pago, se liquida uno o dos días antes de la firma, y el notario comprueba el justificante antes de que nadie firme. Si el pago no llega a tiempo, la fecha de escritura se retrasa.
¿Qué es el VPT y por qué es más bajo que el precio de compra?
El VPT es el valor fiscal que se asigna a cada inmueble mediante una fórmula basada en tamaño, ubicación, antigüedad y calidad de construcción. Se actualiza cuando se vende el inmueble, pero la fórmula es conservadora, así que el resultado suele quedar entre un 30% y un 50% por debajo del precio de mercado. El IMI y el AIMI se calculan sobre él, y de ahí que las cuotas anuales portuguesas se mantengan bajas.
¿Cobra Portugal impuesto de sucesiones sobre la propiedad?
No como tal. Cónyuges, hijos y padres heredan propiedad portuguesa libre de impuestos. El resto de herederos paga un sello del 10% sobre el valor fiscal del inmueble, y las donaciones de propiedad siguen la misma lógica, con el sello estándar del 0,8% añadido encima.
