Aproximadamente una de cada siete compraventas de vivienda en España la protagoniza un comprador extranjero, y la ley española apenas pone trabas. No exige residencia previa, no hay examen de nacionalidad, no hay límite de propiedades. Lo que sí hay es un orden fijo de trámites que castiga a quien lo salta. Sin NIE no se abre cuenta bancaria. Y firmar el contrato de arras a la ligera puede salir caro: cambiar de opinión cuesta el 10% del precio. Esta guía recorre toda la cadena, desde el primer formulario hasta los impuestos que siguen llegando después de firmar.
Paso uno: el NIE, sin el cual no se mueve nada
El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es el número fiscal personal para no nacionales. Hace falta para abrir cuenta bancaria, firmar la escritura, pagar los impuestos de la compra, dar de alta la luz. Para la burocracia española, un comprador sin NIE simplemente no existe.
Hay dos vías para conseguirlo. La primera, en un consulado español en tu país: se presenta el formulario EX-15, se paga una tasa de unos 10 €, y la espera va de dos semanas a dos meses según lo saturado que esté el consulado. La segunda, ya en España, en una comisaría con oficina de extranjería. Sobre el papel es más rápida, pero depende de conseguir cita previa, y en Madrid, Barcelona o Málaga esas citas pueden escasear durante semanas.
Existe una tercera opción que conviene conocer: un abogado con poder notarial puede tramitarlo en tu nombre, y así es como lo hace la mayoría de los compradores que compran a distancia. Sea cual sea la vía, empieza pronto. El NIE es, con diferencia, la causa más habitual de retrasos en el cierre.
Abrir una cuenta bancaria en España
Ninguna ley obliga a tener cuenta en un banco español. En la práctica, sin ella se avanza poco. El pago final suele hacerse con un cheque bancario de una entidad española, y tras la compra necesitarás domiciliaciones para el IBI, la comunidad y los suministros, todo lo cual los proveedores españoles esperan cargar contra una cuenta española.
Lleva el pasaporte, el NIE y justificantes de ingresos o de empleo. Los no residentes también firman un certificado de no residente, que el propio banco suele tramitar por una pequeña comisión. Y prepárate para preguntas sobre el origen del dinero: la normativa antiblanqueo obliga al banco a pedir nóminas, declaraciones de la renta o el contrato de venta de una propiedad en tu país antes de aceptar una transferencia de seis cifras.
Mueve el dinero con antelación, no en la semana de la firma. Si tus ahorros no están en euros, compara el tipo de cambio de una casa especializada con el de tu banco. En una transferencia de 250.000 €, la diferencia puede pagar sola la notaría y el registro.
Contrata un abogado que responda solo ante ti
España no obliga a los compradores a tener abogado, y muchos locales cierran la compra solo con el notario. Como comprador extranjero, no los imites. Necesitas un abogado independiente, colegiado, que trabaje únicamente para ti. No el que recomiende la inmobiliaria, y nunca el del vendedor o el de la promotora, por muy amable que suene la oferta.
¿A qué viene tanta insistencia? El notario, que sí interviene en toda compraventa española, es un funcionario público neutral: comprueba que la escritura es legal y que ambas partes entienden lo que firman. Lo que el notario no hace es investigar las deudas del inmueble, su situación urbanística o si el contrato es justo. Eso es trabajo de tu abogado, y nadie más en la cadena cobra por hacerlo.
Calcula en torno al 1% del precio de compra, o una tarifa fija si la propiedad es más modesta. Si no puedes viajar, tu abogado puede actuar con un poder notarial firmado ante notario en tu país y apostillado, y gestionar toda la compra, NIE incluido, sin que te muevas de casa.
El contrato de reserva y las arras
En España las ofertas se formalizan deprisa. Primero llega un contrato de reserva: pagas una señal, normalmente entre 3.000 y 6.000 €, y la propiedad sale del mercado un par de semanas mientras tu abogado hace las comprobaciones. Lee bien incluso este contrato pequeño: debe indicar con claridad que la señal se devuelve si las comprobaciones sacan a la luz algún problema.
El documento serio es el contrato de arras, el contrato privado de compraventa, que suele firmarse con el 10% del precio ya entregado. En su forma habitual (arras penitenciales, artículo 1454 del Código Civil), el depósito es penitencial: cualquiera de las dos partes puede echarse atrás, pero a un precio. Si te retiras tú, pierdes el 10%. Si se retira el vendedor, debe devolverte el doble de lo entregado. Sobre una vivienda de 300.000 €, son 30.000 € si te entra el miedo, o 60.000 € en tu bolsillo si el vendedor acepta una oferta mejor.
Si compras con hipoteca, pide a tu abogado que incluya la condición suspensiva del préstamo en las arras. Sin esa cláusula, una hipoteca denegada te sigue costando el depósito entero.
La diligencia debida: qué se revisa antes de la gran firma
El primer documento que pide tu abogado es la nota simple, un extracto del Registro de la Propiedad que cuesta unos pocos euros online y recoge el propietario registral, la descripción exacta del inmueble y todas las cargas: hipotecas, embargos, anotaciones judiciales, servidumbres.
¿Por qué importa tanto? Porque en España las deudas van con el inmueble, no con la persona que las generó. Compras un piso con una hipoteca sin cancelar o impuestos impagados, y esas deudas pasan a ser tuyas. Con las cuotas de comunidad ocurre lo mismo: el comprador responde de las del año en curso más las tres anteriores. Por eso tu abogado pedirá al administrador de fincas un certificado de que el vendedor está al corriente, y revisará los recibos del IBI por la misma razón.
La obra nueva tiene su propia lista de comprobaciones. El edificio necesita licencia de primera ocupación antes del pago final; sin ella puede que no logres dar de alta los suministros ni vivir legalmente en la vivienda. ¿Compras sobre plano? Cada pago a cuenta debe estar protegido por un aval bancario, que devuelve el dinero con intereses si la promotora nunca entrega. Y si te has enamorado de una casa de campo, comprueba antes la calificación del suelo. La España rural está llena de casas encantadoras construidas donde nunca debieron estarlo.
Hipotecas para no residentes: préstamos más pequeños, más papeles
Los bancos españoles conceden hipotecas a no residentes con normalidad, aunque en condiciones más estrictas. Espera como mucho un 60-70% del valor de la propiedad, frente al 80% que se ofrece a los residentes. Eso significa reunir un 30-40% en efectivo, más los gastos de la compra encima. La cuota, sumada a tus deudas existentes, no suele poder superar en torno al 35% de tu ingreso neto mensual.
El papeleo pesa más que en tu país de origen, porque el banco está evaluando unos ingresos que no puede verificar con facilidad:
- las dos o tres últimas declaraciones de la renta
- nóminas recientes, o cuentas de la empresa si eres autónomo
- seis meses de extractos bancarios
- un informe de crédito de tu país, traducido al español
El banco también pedirá una tasación, una valoración oficial de una entidad certificada, a tu cargo (entre 300 y 600 €). El préstamo se calcula sobre el menor de los dos valores, tasación o precio, así que una tasación baja puede dejar un agujero en tu presupuesto a última hora.
Una protección juega a tu favor: desde la ley hipotecaria de 2019, el banco debe entregarte una oferta vinculante (la FEIN) con al menos diez días de antelación a la firma, y ahora es el banco quien paga el impuesto de actos jurídicos documentados y la mayoría de los gastos de constitución del préstamo. Cuenta seis u ocho semanas desde la solicitud hasta la aprobación, y no firmes unas arras sin condición hasta tener el dinero asegurado.
El día de la firma: notaría, escritura y Registro de la Propiedad
La compra se cierra en una notaría. Comprador y vendedor, o sus apoderados, se sientan a la misma mesa. El notario comprueba la identidad de todos, pide esa misma mañana una nota simple actualizada para asegurarse de que no ha aparecido ninguna carga durante la noche, y lee en voz alta la escritura pública de compraventa. Pagas el resto, casi siempre con cheque bancario, firmas y te llevas las llaves. Como comprador, tienes derecho a elegir notario; los honorarios siguen un arancel regulado, en torno a 600-1.000 € para una compraventa típica.
La escritura no es el final. El impuesto de la compra debe liquidarse en un plazo de 30 días hábiles, y la escritura pasa entonces al Registro de la Propiedad para su inscripción, que puede tardar unas semanas. Hasta que se completa el registro, eres propietario, pero el registro todavía no lo refleja. Una gestoría suele encargarse de ambos trámites; si tienes hipoteca, el banco insistirá en ello.
Lo que cuesta realmente la compra
Reserva entre un 10 y un 15% sobre el precio pactado. A dónde va ese dinero depende sobre todo de una pregunta: ¿segunda mano u obra nueva?
- La vivienda de segunda mano paga el ITP, el impuesto de transmisiones, fijado por cada comunidad autónoma: 6% en Madrid, 7% en Andalucía, 10% en Valencia y Cataluña. En toda España, el rango va del 6 al 10%.
- La obra nueva paga en cambio un 10% de IVA, más el AJD, de en torno al 1,5% en la mayoría de comunidades.
- En Canarias, el IGIC al 7% sustituye al IVA en vivienda nueva.
- Notaría y Registro juntos: normalmente entre 1.000 y 1.700 €.
- Abogado independiente: aproximadamente un 1% más IVA.
- Con hipoteca: la tasación, y a menudo una comisión de apertura del 0,5-1%.
Hagamos números con un caso real. Un piso de segunda mano de 300.000 € en Valencia arrastra 30.000 € de ITP antes de pagar a un solo profesional. La misma cantidad invertida en Madrid ahorra 12.000 € en impuestos. Los tipos autonómicos son una razón legítima para comparar zonas, y una que los folletos rara vez mencionan.
Los impuestos que siguen llegando después de comprar
Ser propietario tiene costes recurrentes, y uno de ellos sorprende a casi todo el mundo. El IBI, el impuesto municipal anual, cae una vez al año y ronda el 0,4-1,1% del valor catastral, una cifra administrativa muy por debajo del precio de mercado. Las cuotas de comunidad varían desde 40 € al mes en un bloque pequeño hasta varios cientos en un resort con piscinas y jardines.
Y luego está el impuesto que casi ninguna guía menciona: la renta imputada de no residentes. Si no alquilas la propiedad, España te grava igualmente sobre una renta ficticia del 1,1% o el 2% del valor catastral, al 19% para residentes de la UE y el EEE y al 24% para el resto, mediante el Modelo 210 anual. Para un piso de vacaciones típico, la factura son unos cientos de euros. Poco, pero ignorarlo acumula recargos que reaparecen cuando vendes. Si alquilas, se tributa por el rendimiento real, y los propietarios de fuera de la UE no pueden deducir gastos.
Lo que la compra no te compra: la residencia
El golden visa español ha desaparecido. El programa que otorgaba residencia a cambio de una inversión de 500.000 € en vivienda dejó de admitir nuevas solicitudes el 3 de abril de 2025, y hoy tener una propiedad no afecta en nada a tu estatus migratorio. Como ciudadano no comunitario, puedes usar tu vivienda española dentro del límite Schengen habitual, 90 días de cada 180. Ni uno más, por mucho que hayas pagado.
Si tu plan es residir de verdad en España, las vías que funcionan son el visado de no lucrativos, el de nómada digital, o los permisos de trabajo y estudio. Las hemos comparado, con umbrales de ingresos y plazos, en nuestra guía sobre cómo mudarse a España después del golden visa.
Por dónde empezar a buscar
El papeleo es idéntico para una casa de pueblo de 90.000 € en Andalucía y una villa de 2 millones en Marbella, así que las decisiones interesantes están en el inmueble en sí. En HomeNSearch listamos viviendas de toda España con contexto del mercado local en nuestra página de España, y puedes comparar los precios españoles con los de una decena de mercados más en el catálogo completo de propiedades. Si un anuncio te plantea dudas, pregúntanos antes de coger el avión. Sale más barato que averiguarlo allí.
Preguntas frecuentes: comprar propiedad en España siendo extranjero
¿Hay restricciones para que un extranjero compre propiedad en España?
Casi ninguna. Cualquier nacionalidad puede comprar cualquier número de propiedades con plena titularidad. La única excepción: los compradores de fuera de la UE necesitan autorización previa del Ministerio de Defensa para inmuebles situados en un puñado de zonas militares designadas, casi todas cerca de fronteras o en algunos tramos de costa estratégica. Tu abogado sabrá si la dirección se ve afectada; la inmensa mayoría no lo está.
¿Tengo que viajar a España para cerrar la compra?
No. Un poder notarial firmado ante notario en tu país y apostillado permite a tu abogado español obtener tu NIE, abrir la cuenta bancaria, firmar las arras y cerrar en la notaría sin que estés presente. Muchos compradores ven su propiedad en persona por primera vez cuando las llaves ya son suyas.
¿Cuánto tarda comprar una propiedad en España?
Una compra al contado suele tardar entre ocho y doce semanas desde la oferta aceptada hasta la firma. Con hipoteca, cuenta entre tres y cuatro meses. El NIE suele ser el cuello de botella, así que solicítalo en cuanto la cosa vaya en serio.
¿Comprar una casa en España me da derecho a residencia?
No. El golden visa se cerró en abril de 2025, y ser propietario no conlleva ningún derecho migratorio. Los propietarios de fuera de la UE se mantienen dentro de la regla Schengen de 90/180 días, salvo que cumplan los requisitos de otro tipo de visado, como el de no lucrativos o el de nómada digital.
