Durante once años, la vía más rápida para instalarse en España fue directa: invertir 500.000 € en un inmueble y obtener la tarjeta de residencia. Esa puerta se cerró el 3 de abril de 2025, cuando la Ley Orgánica 1/2025 entró en vigor y eliminó el régimen de residencia por inversión. Detrás había política interna. El coste de la vivienda en Madrid, Barcelona, Palma y Málaga se había convertido en tema electoral, y los inversores extranjeros que compraban pisos para conseguir un permiso resultaron un blanco fácil, con razón o sin ella.
Lo que casi ningún titular explicó bien es esto: nada impide a un extranjero comprar una propiedad española en 2026. El proceso de compra, los impuestos, el registro, todo sigue igual que antes. Lo que cambió es más concreto de lo que parece: la escritura ya no lleva aparejado el derecho de residencia. Quien quiera vivir en España ahora solicita el permiso apoyándose en sus ingresos, su empleo o su plan de negocio, y la propiedad pasa a jugar un papel secundario, no protagonista.
Hoy prácticamente todo el tráfico pasa por tres vías. Esta guía repasa cada una y luego entra en lo que la mayoría de artículos se salta: cómo tener una vivienda en España refuerza, en silencio, cada una de estas solicitudes.
Qué terminó el 3 de abril de 2025, y qué no
La golden visa venía de la Ley 14/2013, una medida de la época de crisis pensada para atraer capital extranjero a un mercado inmobiliario hundido. Funcionó, quizá demasiado bien: hacia los años 2020, la mayoría de solicitudes se concentraban en el ladrillo de un puñado de ciudades donde los residentes locales ya no podían ni alquilar, y mucho menos comprar. La Ley Orgánica 1/2025 cerró el programa a nuevos solicitantes desde el 3 de abril de 2025.
Dos cosas sobrevivieron. Quienes ya tenían el permiso lo conservaron, y las renovaciones siguen tramitándose bajo las reglas antiguas, así que quien entró antes de la fecha límite está a salvo. Y el resto de vías de residencia españolas, las que nunca dependieron de una inversión, siguieron abiertas. Plantean una pregunta distinta: no «¿cuánto ha gastado?», sino «¿de qué va a vivir?».
Si lo que se busca específicamente es residencia por inversión, sigue existiendo en otros países. Grecia, los Emiratos Árabes Unidos y varios más mantienen programas activos, y los comparamos en nuestra guía sobre países con golden visa en 2026. Para España, el menú actual es este.
El visado de no lucrativa: vivir de unos ingresos que ya se tienen
El visado de residencia no lucrativa (NLV) es la ruta clásica para jubilados y rentistas, y desde abril de 2025 ha absorbido buena parte de la demanda que antes iba a la golden visa. El trato es sencillo: España deja vivir en el país a tiempo completo a cambio de que el solicitante no trabaje allí y demuestre que no lo necesita.
La prohibición de trabajar merece respeto, porque los consulados la aplican al pie de la letra. Nada de empleador español, nada de trabajar como autónomo para clientes españoles, y muchos consulados consideran descalificante incluso el teletrabajo para una empresa extranjera. Si los ingresos vienen de un empleo, conviene saltar al visado de nómada digital, pensado justo para ese caso. El de no lucrativa es para pensiones, alquileres, dividendos, intereses y ahorros.
¿Cuánto dinero hace falta? El umbral está ligado a un índice español llamado IPREM: el solicitante principal necesita el 400% mensual, más un 100% adicional por cada familiar que se sume. Como el IPREM se revisa, la cifra en euros se mueve, pero en 2026 se suele citar una referencia de unos 2.400 € mensuales para el solicitante principal, más unos 600 € por dependiente. Los consulados quieren ver ese ingreso como un hecho, no como una previsión: doce meses de extractos bancarios, cartas de pensión, registros de dividendos. Un buen colchón de ahorros puede sustituir al ingreso mensual siempre que cubra un año entero al ritmo exigido.
La solicitud se presenta en el consulado español que corresponda al lugar de residencia, con certificado de antecedentes penales, certificado médico y un seguro de salud privado que cubra en España sin copagos. La primera tarjeta dura un año. Las renovaciones vienen luego en bloques de dos años, así que el patrón es 1+2+2, hasta llegar a los cinco años en que se abre la residencia permanente. Un detalle a tener en cuenta: renovar exige presencia real, en la práctica más de 183 días al año en España, y ese mismo umbral convierte al solicitante en residente fiscal español. Conviene consultar con un asesor fiscal antes de solicitar, no después.
El visado de nómada digital: conservar el trabajo, cambiar de país
El visado de teletrabajo español llegó en 2023 con la Ley de Startups y se ha convertido en la vía más transitada entre quienes se mudan en edad laboral. Cubre dos perfiles: empleados de empresas fuera de España cuyo trabajo puede hacerse en remoto, y autónomos cuya cartera de clientes está mayoritariamente en el extranjero. El trabajo de origen español se tolera solo como una fracción mínima de los ingresos del autónomo, con un tope habitual en torno al 20%.
El expediente tiene que demostrar que el arreglo es real. Hay que acreditar que el empleador o los clientes principales llevan operando al menos un año, que la relación con ellos es anterior a la solicitud por unos meses, y que el trabajo realmente viaja, normalmente mediante una carta que confirme el acuerdo de teletrabajo. En cuanto a cualificación, España pide un título universitario o unos tres años de experiencia profesional relevante.
El umbral de ingresos se calcula sobre el SMI, no sobre el IPREM: el 200% para el solicitante principal, con incrementos menores por familiar. El SMI sube cada año, así que cualquier cifra fija hay que tomarla con cautela, pero en 2026 los solicitantes suelen manejar una referencia de unos 2.800 € mensuales. Para la mayoría de sueldos técnicos y profesionales, eso queda holgadamente cubierto.
Hay dos caminos para pedirlo, y la diferencia importa. Solicitarlo en el consulado da un visado de un año, que luego se convierte ya en España. Entrar como turista y pedirlo desde dentro del país, a través de la UGE, la unidad de extranjería que tramita los casos de la Ley de Startups, permite obtener directamente un permiso de tres años, renovable por dos más. Por cualquiera de las dos vías se llega a los cinco años, y a la residencia permanente, en el mismo plazo.
Y está el tema fiscal. Algunos titulares del visado de nómada acceden al régimen especial de trabajadores desplazados, el que la gente sigue llamando ley Beckham, que grava los ingresos laborales españoles a un tipo fijo del 24% hasta 600.000 €, en lugar de la escala progresiva que sube mucho más. Las condiciones son estrechas: en general favorece a los asalariados frente a los autónomos, y exige no haber sido residente fiscal en España en los años previos a la mudanza. Algunos solicitantes cumplen los requisitos, muchos no, y la diferencia son miles de euros al año, así que conviene plantear esta cuestión a un asesor fiscal español con el expediente delante, no resolverla desde un blog.
El visado de emprendedor: residencia para un negocio que interesa a España
La tercera vía viene de la misma ley de 2013 que creó la golden visa, y es la parte que España conservó a propósito. El visado de emprendedor concede residencia a quien pone en marcha un negocio innovador de interés económico para el país. La palabra que hace todo el trabajo ahí es innovador. Un bar en Alicante o una pequeña gestoría inmobiliaria no pasan el filtro; los evaluadores buscan proyectos escalables con componente tecnológico o de conocimiento, creación de empleo y cierta capacidad de atraer inversión.
Quien decide es ENISA, la empresa pública de innovación española, que evalúa el plan de negocio y emite el informe favorable del que depende la solicitud. Un plan serio cubre el producto, el mercado, la financiación y qué gana España con ello. No hay una inversión mínima fijada por ley, algo que sorprende. Lo que hace falta en su lugar es un plan creíble y dinero suficiente para vivir mientras se ejecuta.
La tramitación es más rápida que la mayoría de procedimientos de extranjería españoles, con plazos que se miden en semanas, y bajo el marco de la Ley de Startups el permiso inicial puede llegar a tres años. Los familiares solicitan junto al titular. A los cinco años de residencia se abre la residencia permanente, igual que en las demás vías. Para quienes veían la golden visa como un plan B, esta es la alternativa honesta: cuesta esfuerzo en lugar de 500.000 €.
Qué aporta hoy tener una vivienda española
Aquí está lo que se pierde en la cobertura del «la golden visa ha muerto». La propiedad ya no concede residencia, pero sigue ayudando a conseguirla, de forma práctica más que legal.
Toda solicitud de visado pregunta dónde va a vivir el solicitante. Una vivienda en propiedad responde mejor que cualquier otra cosa: sin casero que convencer, sin contrato de alquiler que depende de un visado que a su vez depende del contrato. Los funcionarios consulares también leen la propiedad como prueba de vínculo y seriedad, la diferencia entre alguien que está probando suerte y alguien que ya se ha comprometido. Tras la llegada, la dirección sustenta el empadronamiento, el trámite municipal que atraviesa casi todos los procesos españoles, desde el acceso a sanidad hasta las plazas escolares.
Para el visado de no lucrativa el efecto es más directo. Los ingresos por alquiler de una propiedad, en España o fuera, cuentan como renta pasiva y computan para el umbral del IPREM. Una vivienda ya pagada también reduce los gastos mensuales, lo que hace que el mismo ingreso rinda más a ojos del funcionario que revisa el expediente. Nada de esto es un truco. Es, sencillamente, el aspecto que tiene una solicitud sólida.
El proceso de compra en sí no ha cambiado: número de NIE, contrato de reserva, notaría, registro de la propiedad. Repasamos toda la secuencia, incluidas las diferencias fiscales entre obra nueva y segunda mano, en nuestra guía sobre cómo comprar una vivienda en España, y se pueden consultar los anuncios actuales por toda España en HomeNSearch para hacerse una idea de precios por zona.
Llevarse a la familia
Las tres vías permiten que cónyuges o parejas de hecho registradas, hijos a cargo y, en algunos casos, padres a cargo, soliciten junto al titular o se reúnan más adelante. El coste se nota en el examen de ingresos. Cada dependiente en la no lucrativa suma un 100% del IPREM, esos 600 € mensuales mencionados antes, al umbral. El visado de nómada usa incrementos menores, habitualmente citados como el 75% del SMI para el primer familiar y el 25% por cada uno adicional. Los hijos acceden a la escuela pública española una vez empadronados, algo que para muchas familias resulta mejor que pagar un colegio internacional, aunque las grandes ciudades también ofrecen currículos británico, estadounidense, francés y alemán si la continuidad pesa más.
La sanidad es la otra pregunta que la gente hace tarde y debería hacer pronto. Quien solicita el visado necesita seguro privado desde el primer día, y el seguro privado español es barato para estándares norteamericanos, a menudo entre 50 y 150 € al mes por adulto según la edad. Una vez que se empieza a trabajar y a cotizar, o al alcanzar la residencia permanente, entra en juego la sanidad pública, y los jubilados británicos o comunitarios pueden registrarse mediante acuerdos S1. Nada de esto afecta a que el visado se apruebe o no. Sí afecta a que el segundo año en España se sienta asentado o improvisado.
La partida larga: residencia permanente y nacionalidad
Los tres visados corren sobre el mismo carril. Cinco años de residencia legal continuada dan acceso a la residencia de larga duración, que acaba con el ciclo de renovaciones y con los controles de ingresos. La continuidad tiene sus propias reglas: mantener las ausencias por debajo de seis meses en un solo año y por debajo de diez meses en el conjunto de los cinco, o el reloj vuelve a cero.
La nacionalidad exige diez años de residencia para la mayoría de nacionalidades, más un examen de idioma y otro de cultura general. Hay una gran excepción, y es ley estable, no un programa que pueda cerrarse la próxima primavera: los nacionales de países iberoamericanos, junto con algunos otros como Filipinas y Andorra, pueden solicitarla tras solo dos años de residencia legal. Eso convierte a España en uno de los pasaportes más rápidos de Europa para solicitantes latinoamericanos. Un factor más a sopesar antes de planificar en torno a esto: España, por norma general, exige a quien se naturaliza renunciar a su nacionalidad anterior, con el grupo iberoamericano nuevamente exento, así que la doble nacionalidad no está sobre la mesa para todo el mundo.
¿No se quiere vivir allí? La regla del 90/180
Muchos compradores nunca buscaron residencia. Querían veranos. Para ellos, nada de lo ocurrido en abril de 2025 cambia las cosas. Los ciudadanos de países exentos de visado pueden pasar 90 días de cada periodo móvil de 180 en el espacio Schengen, sin más trámite que el pasaporte. Bien organizado, eso cubre buena parte de junio a agosto más una larga estancia de otoño o invierno, cada año, indefinidamente, mientras la propiedad genera alquiler el resto del tiempo.
Dos avisos. El cómputo es móvil, no por año natural, así que conviene llevar la cuenta con una calculadora Schengen y no a ojo. Y el nuevo Sistema de Entradas y Salidas de la UE registra los cruces de frontera de forma biométrica, lo que convierte la antigua tolerancia con pequeños excesos de estancia en un aviso automático. Si 90 días por semestre no bastan, esa es la señal para elegir uno de los tres visados anteriores.
Qué vía encaja con cada caso
Quitado el papeleo, la elección suele hacerse sola.
- Los ingresos vienen de pensiones, alquileres o inversiones, y ya no se trabaja: visado de no lucrativa. El expediente más sencillo de montar, pero sin derecho a trabajar y con una exigencia firme de presencia de 183 días.
- Se cobra un salario o ingresos como autónomo desde fuera de España: visado de nómada digital. Se sigue trabajando de forma legal, el umbral de ingresos es asequible para sueldos profesionales, y el posible régimen de tipo fijo lo endulza.
- Se está construyendo una empresa y hay un caso de innovación defendible: visado de emprendedor. El más difícil de conseguir, el más flexible una vez concedido, y la única vía en la que España quiere activamente que se tenga éxito.
- Solo se busca una segunda residencia vacacional: olvidarse de visados y planificar en torno al 90/180.
En cuanto al dinero, las vías quedan más cerca entre sí de lo que parece: unos 2.400 € mensuales para la no lucrativa frente a unos 2.800 € para la de nómada, con la de emprendedor evaluada por el plan de negocio y no por una nómina. La verdadera bifurcación está en el trabajo. La no lucrativa lo prohíbe en España, la de nómada lo exige para pagadores extranjeros, y la de emprendedor lo localiza. Los plazos son idénticos en las tres: cinco años hasta la residencia permanente, diez hasta la nacionalidad, dos con pasaporte iberoamericano.
Una última advertencia honesta. Los consulados varían en la práctica, las normas se revisan, y las cifras del SMI y del IPREM que sostienen los umbrales de ingresos se mueven casi todos los años. Conviene tomar los números de aquí como la forma general del requisito, confirmar las cifras vigentes con el consulado que tramite el expediente, y resolver las cuestiones fiscales antes de fijar una fecha de mudanza. La puerta que decía «compra un piso, consigue un permiso» está cerrada. El edificio tiene otras tres, y para la mayoría de quienes habrían usado la golden visa, al menos una les encaja.
Preguntas frecuentes: mudarse a España en 2026
¿Se puede seguir obteniendo la residencia española comprando una propiedad?
No. La golden visa cerró a nuevos solicitantes el 3 de abril de 2025 bajo la Ley Orgánica 1/2025, y ninguna compra, a ningún precio, concede ya residencia por sí sola. Comprar sigue estando plenamente abierto a extranjeros, y una vivienda en propiedad refuerza una solicitud de visado como prueba de alojamiento y arraigo, pero el permiso en sí llega ahora por las vías de no lucrativa, nómada digital o emprendedor.
¿Cuánto ingreso hace falta para el visado de no lucrativa?
El requisito se fija en el 400% del índice IPREM para el solicitante principal, más un 100% por dependiente, lo que en 2026 suele citarse como unos 2.400 € mensuales más unos 600 € por familiar. El ingreso debe ser pasivo: pensiones, alquileres, dividendos o ahorros sustanciales. Conviene comprobar la cifra vigente con el consulado, ya que el IPREM se revisa periódicamente.
¿Se puede teletrabajar para una empresa extranjera con el visado de no lucrativa?
Oficialmente la no lucrativa excluye el trabajo, y muchos consulados interpretan que eso incluye el teletrabajo para empleadores extranjeros. Como el visado de nómada digital existe precisamente para ese perfil, con un permiso de hasta tres años y posibles ventajas fiscales, pedir la no lucrativa con intención de teletrabajar es un riesgo sin ninguna ventaja. Conviene elegir el visado que se ajusta a la situación real.
¿Cuánto hay que esperar para solicitar la nacionalidad española?
Diez años de residencia legal para la mayoría de nacionalidades, con un examen de idioma y de cultura al final. Los nacionales de países iberoamericanos y algunos otros la solicitan tras solo dos años, uno de los plazos de naturalización más rápidos de Europa. La residencia permanente, que elimina renovaciones y controles de ingresos, llega a los cinco años en cualquiera de las tres vías.
¿Qué pasó con quienes ya tenían una golden visa española?
La conservaron. La ley de 2025 cerró el programa a nuevos solicitantes pero mantuvo los permisos ya concedidos, y los titulares han seguido renovando bajo las reglas anteriores. Quien tenga una debe mantener la inversión que dio origen al permiso hasta que se conceda cada renovación, y confirmar la práctica vigente con un abogado de extranjería, porque los detalles transitorios son donde suelen moverse los requisitos.
