Pregúntale a un abogado en Madrid cuánto impuesto pagarás por una vivienda española y te dará una respuesta distinta a la de uno en Valencia. Y no es que uno de los dos se equivoque. España cede el impuesto de transmisiones a las comunidades autónomas, y estas han usado esa potestad con entusiasmo. El mismo piso de 300.000 € puede acarrear una factura fiscal de 18.000 € en una comunidad y de 30.000 € en otra.
Esa fractura regional atraviesa toda esta guía. A continuación va lo que pagarás en cada etapa de tener una propiedad en España: al comprarla, al mantenerla, al alquilarla y al venderla. Si aún estás viendo cómo se desarrolla la compra en sí, empieza por nuestra guía paso a paso para comprar una vivienda en España y vuelve aquí para las cifras.
Por qué la región importa más que la casa
España tiene 17 comunidades autónomas, y la mayoría de los impuestos de este artículo los fijan o los ajustan ellas. Transmisiones patrimoniales, actos jurídicos documentados, bonificaciones en el impuesto de patrimonio: todo regional. El Estado marca unos valores por defecto; las comunidades los sobrescriben. Antes de comparar dos viviendas, compara sus regiones. Quien duda entre Alicante y Málaga también está comparando dos sistemas fiscales distintos, y la mayoría de compradores ni se entera.
Impuestos al comprar
La primera bifurcación: ¿es una vivienda de segunda mano o de obra nueva? Se gravan bajo sistemas separados, y nunca pagas los dos.
La segunda mano paga ITP
El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) grava la vivienda usada, y es el impuesto que más ajustan las comunidades. Los tipos suelen moverse entre el 6% y el 10% del precio. A fecha de hoy, Madrid cobra un 6%, Andalucía un 7% fijo, mientras que Valencia y Cataluña se sitúan en el 10%. Canarias sigue siendo más barata, con un 6,5%. Baleares aplica una escala por tramos que arranca en el 8% y supera el 10% en viviendas caras.
Hay una trampa. Desde 2022, el ITP se calcula sobre el valor de referencia del catastro cuando esa cifra supera el precio que realmente pagaste, así que una ganga real puede acabar generando una factura fiscal de precio completo. Y el plazo es corto: el ITP vence a los 30 días hábiles de la firma, aproximadamente. Tu abogado o gestoría lo presenta, pero la responsabilidad sigue siendo tuya.
La obra nueva paga IVA más AJD
Compra a un promotor y el ITP desaparece. En su lugar pagas IVA al 10% del precio, el mismo tipo en la península y en Baleares. Canarias no cobra IVA; su equivalente local, el IGIC, ronda el 7% en vivienda nueva, y esa es una de las razones por las que los compradores de obra nueva miran con interés Tenerife y Gran Canaria.
La obra nueva también genera AJD, el impuesto sobre actos jurídicos documentados de las escrituras. Otra vez regional: entre el 0,5% y el 1,5% del precio, y la mayoría de las comunidades con tipos más altos cobran el 1,5% completo. Poca cosa junto al IVA, pero en una compra de 300.000 € son igualmente 4.500 € que necesitas en efectivo el día de la firma.
Cómo queda la factura completa
Los impuestos no lo son todo. Notaría, registro de la propiedad, una gestoría para las tramitaciones y un abogado independiente en torno al 1% del precio se suman encima. Presupuesta un 10–15% sobre el precio de compra y no te llevarás sorpresas. España queda en una posición intermedia a nivel internacional; puedes verlo en nuestro desglose del coste real de comprar una propiedad en el extranjero.
Ejemplo práctico: 300.000 € en segunda mano frente a obra nueva
Toma una región con ITP del 8% y AJD del 1,5%, más o menos la media española, y aplica esos mismos 300.000 € a una vivienda de segunda mano y a una de obra nueva.
La segunda mano:
- ITP al 8%: 24.000 €
- Notaría y registro: unos 1.500 €
- Abogado independiente al 1%: 3.000 €
- Total sobre el precio: aproximadamente 28.500 €, un 9,5%
La obra nueva:
- IVA al 10%: 30.000 €
- AJD al 1,5%: 4.500 €
- Notaría, registro y abogado: unos 4.500 €
- Total sobre el precio: aproximadamente 39.000 €, un 13%
Mismo presupuesto, unos 10.000 € de diferencia. Ahora cambia de región en vez de cambiar de propiedad. Esa misma segunda mano en Madrid, con un ITP del 6%, cuesta 18.000 € de impuesto; en Valencia, al 10%, cuesta 30.000 €, exactamente lo que paga la obra nueva en IVA. La casa no cambió. La factura, sí.
Impuestos mientras la tienes
El IBI, el impuesto municipal anual
Todo propietario paga IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) al ayuntamiento cada año. Se calcula sobre el valor catastral, una cifra administrativa que suele quedar muy por debajo del precio de mercado, con un tipo que cada municipio fija por su cuenta. Un piso costero de dos habitaciones típico puede rondar unos cientos de euros al año; los chalets grandes en municipios de lujo pueden superar los 1.000 €. Muchos ayuntamientos cobran además una pequeña tasa aparte por la basura. Ninguno de los dos te va a arruinar. Ignorarlos sí puede hacerlo, poco a poco, porque el IBI impagado se queda pegado a la vivienda y aparece en el peor momento posible, normalmente cuando intentas venderla.
El impuesto que los no residentes olvidan: la imputación de rentas
Aquí está el que pilla a casi todos los propietarios extranjeros. Si eres no residente y tu vivienda española no está alquilada, Hacienda te grava igualmente por una renta imputada, bajo la lógica de que podrías haberla alquilado. La base es el 1,1% o el 2% del valor catastral, según cuándo revisó por última vez los valores tu municipio; sobre esa base pagas el 19% si resides en la UE o el EEE, y el 24% en cualquier otro caso. En euros suele ser modesto, a menudo entre 200 y 600 € al año. Pero es una obligación de presentar el Modelo 210, y nadie te envía una factura. No llega ninguna carta. Simplemente se espera que la presentes tú mismo, y los atrasos más los intereses esperan pacientemente a los propietarios que se enteran de esto cinco años después.
El impuesto sobre el patrimonio, brevemente
España sigue teniendo impuesto sobre el patrimonio, y los no residentes entran dentro de su ámbito por sus bienes españoles. En la práctica, una sola vivienda de vacaciones rara vez lo activa: los mínimos exentos son generosos y varias comunidades han vaciado el impuesto con bonificaciones propias. Se vuelve real por encima de aproximadamente un millón de euros en activos españoles, y los umbrales y bonificaciones varían por región, como todo lo demás aquí. A ese nivel, pedí asesoramiento antes de comprar, no después. La estructura de la propiedad no se puede corregir con carácter retroactivo.
Impuestos al alquilarla
La renta de un alquiler en España tributa en España aunque vivas en otro país, y las reglas varían mucho según dónde resides. Los residentes de la UE y el EEE pagan el 19% sobre el neto: intereses de hipoteca, IBI, seguro, gastos de comunidad, reparaciones y amortización se descuentan antes, lo que a menudo reduce a la mitad la base imponible. Los residentes de cualquier otro sitio, Reino Unido y Estados Unidos incluidos, pagan el 24% sobre el bruto. Sin deducciones de ningún tipo.
Haz las cuentas de lo que eso significa. 12.000 € al año de alquiler con 5.000 € de gastos dejan a un propietario de la UE pagando el 19% de 7.000 €, unos 1.330 €. Un propietario británico con el mismo piso y los mismos gastos paga el 24% de los 12.000 € completos: son 2.880 €, más del doble por la misma propiedad. Esta es la mayor diferencia fiscal entre propietarios de la UE y de fuera de ella, y debe entrar en tus números de rentabilidad antes de comprar, no después de que llegue el primer inquilino.
Impuestos al vender
La plusvalía y la retención del 3%
Si vendes con beneficio, España grava la ganancia al 19% para no residentes; los residentes tributan en escala progresiva. Los gastos de compra y las reformas documentadas aumentan tu valor de adquisición y reducen la ganancia imponible, así que guarda todas las facturas desde el primer día.
Lo que sorprende a la gente es el mecanismo de la retención. Cuando vende un no residente, la ley obliga al comprador a retener el 3% del precio y a ingresarlo directamente en Hacienda. Tú recibes el 97% en la notaría. Ese 3% es un anticipo de tu factura de plusvalía: presentas el Modelo 210 en un plazo de cuatro meses, liquidas la diferencia que corresponda, o reclamas el exceso si tu deuda real resulta ser menor. Las devoluciones llegan, sí, pero al ritmo de Hacienda, y no es raro que el vendedor espere buena parte de un año.
La plusvalía municipal
Además del impuesto sobre la ganancia patrimonial, el ayuntamiento cobra la plusvalía municipal, un impuesto sobre el incremento del valor del terreno mientras fue tuyo. Una sentencia de 2021 lo reformuló: ahora puedes elegir entre dos métodos de cálculo, y no pagas nada si vendiste con pérdidas reales. Aun así, en muchas ventas ordinarias es una cifra de cuatro dígitos, según el municipio y tus años de propiedad. Muchos vendedores oyen esta palabra por primera vez en la firma.
Un detalle curioso que conviene saber. La plusvalía la debe el vendedor, pero cuando el vendedor es no residente, el comprador puede acabar respondiendo de ella. Si compras a un no residente, un buen abogado retiene el importe estimado del precio en la firma y lo liquida directamente.
Conoce la región, luego elige la casa
Nada de esto debería echarte para atrás. Los impuestos españoles sobre la vivienda son manejables y bastante predecibles en cuanto ubicas tu región en el mapa: comprueba primero la comunidad autónoma, presupuesta un 10–15% sobre el precio al comprar, presenta la declaración de imputación de rentas cada año que la tengas, y cuenta con la retención del 3% al vender. Cuando quieras ver viviendas reales, explora los anuncios de propiedades en España de HomeNSearch, donde puedes comparar las regiones a las que se aplican estas cifras antes de enamorarte de una dirección concreta.
Preguntas frecuentes
¿Pagan los extranjeros impuestos de compra más altos en España?
No. ITP, IVA y AJD son idénticos para todos, sea cual sea tu nacionalidad o residencia. Las diferencias aparecen después: la declaración de renta imputada, la tributación sobre el alquiler bruto para propietarios de fuera de la UE y la retención del 3% en la venta afectan todas a los no residentes. La compra en sí trata a cualquier comprador igual.
¿Qué comunidades españolas tienen el impuesto de compra más bajo?
A fecha de hoy, Madrid con el 6% y Canarias con el 6,5% quedan en la parte baja del rango del ITP, con Andalucía cerca, en un 7% fijo. Valencia, Cataluña y los tramos altos de Baleares llegan al 10% o más. Los tipos cambian con la política regional, así que confirma la cifra vigente para tu región objetivo antes de comprometerte.
¿Sale más barata en impuestos la obra nueva o la segunda mano en España?
Normalmente la segunda mano. La obra nueva carga IVA del 10% más AJD en todas partes, mientras que el ITP de segunda mano empieza tan bajo como el 6%. En una región con ITP del 10%, la diferencia se reduce a poco más que el AJD. Canarias es la excepción donde la obra nueva acorta distancias, porque el IGIC, en torno al 7%, queda por debajo del IVA peninsular.
¿Qué pasa si nunca presenté la declaración de renta imputada como no residente?
La obligación no caduca solo porque nadie te haya contactado. Hacienda puede reclamar los últimos cuatro años, con intereses y posibles recargos encima. Lo habitual es regularizar presentando voluntariamente las declaraciones que faltan, lo que mantiene bajas las sanciones. Si llevas años siendo propietario y nunca has oído hablar del Modelo 210, consulta a un asesor fiscal español antes de vender, porque es entonces cuando suele salir a la luz.
