Portugali ei aseta ulkomaisille asunnonostajille mitään rajoituksia. Ei yhtään. Kanadalainen, britti ja lissabonilainen allekirjoittavat saman kauppakirjan ja maksavat samat verot. Se mikä kompastuttaa ostajia, on järjestys: verotunnus haetaan ennen pankkitiliä, lakimiehen tarkastukset tehdään ennen käsirahaa, ja kauppakirjalla on merkitystä vasta rekisteröinnin jälkeen. Kun järjestys on kohdallaan, portugalilainen kauppa on yksi Euroopan ennustettavimmista.
Tässä koko prosessi käytännössä, NIF:stä notaariin asti — mukana vuoden 2024 veroetu alle 35-vuotiaille, josta moni englanninkielinen opas ei vieläkään tiedä mitään.
Kuka saa ostaa? Kuka tahansa
EU-kansalainen, EU:n ulkopuolinen, maassa asuva, turisti — Portugalin laki kohtelee heitä ostohetkellä samalla tavalla. Ulkomaalaisille ei ole erillistä ostolupaa, ei suojattua rannikkovyöhykettä, ei ylimääräistä leimaveroa sellaista kuin Espanjassa on väläytelty ja Isossa-Britanniassa jo peritään. Maahan ei tarvitse edes matkustaa: valtakirjalla lakimies allekirjoittaa kaiken puolestasi.
Omistusoikeus ei sen sijaan tuo oleskeluoikeutta Portugaliin. Palataan tähän myöhemmin, sillä säännöt muuttuivat 2023 ja yllättävän moni välittäjä puhuu yhä vanhoista.
Ensimmäinen askel aina: NIF
NIF (Número de Identificação Fiscal) on yhdeksännumeroinen portugalilainen verotunnus, ja ilman sitä mikään ei etene. Sitä tarvitaan pankkitilin avaamiseen, esisopimuksen allekirjoittamiseen, ostoverojen maksamiseen — jopa sähkösopimuksen tekemiseen myöhemmin.
EU- ja ETA-kansalaiset saavat tunnuksen paikan päällä miltä tahansa Finanças-toimistolta, usein samana päivänä ja ilmaiseksi. EU:n ulkopuolisten ostajien on nimettävä veroedustaja Portugalissa — käytännössä lakimies tai erikoistunut palvelu — joka hakee tunnuksen heidän puolestaan. Tämä hoituu rutiininomaisesti etänä: passikopio, osoitetodistus, allekirjoitettu valtuutus, ja NIF saapuu muutamassa päivässä. Verkkopalvelut veloittavat noin 100–150 euroa; jo palkatun lakimiehen palkkioon tämä yleensä sisältyy.
Avaa portugalilainen pankkitili ajoissa
Periaatteessa kaupan voi hoitaa ulkomaisella tililtä. Käytännössä näin ei tee juuri kukaan. Loppumaksu suoritetaan tavallisesti portugalilaisella pankkisekillä, sähköyhtiö haluaa paikallisen suoraveloituksen, vuotuinen IMI-lasku on helpointa maksaa paikallisesti, eikä yksikään portugalilainen pankki myönnä asuntolainaa ilman tiliä.
Ota mukaan passi, NIF, osoitetodistus ja tuloselvitys. Useat pankit avaavat tilin ei-residenteille etänä. Aloita tämä jo asuntoja selatessasi — ulkomaisten varojen taustatarkastukset voivat viedä kaksi kolme viikkoa, eikä CPCV kannata jäädä niitä odottamaan.
Myös rahan siirtämiseen kannattaa varata oma päivänsä. Pankit tekevät varojen alkuperän tarkastuksen kuusinumeroisista siirroista, joten pidä paperit valmiina: myyty koti, säästötodistukset, mikä tahansa selittää rahan lähteen. Jos maksat puntia tai dollareita, vertaa pankkisi kurssia valuutanvaihtajan kurssiin — 300 000 eurossa ero voi kattaa ison osan lakimiehesi laskusta.
Lakimies, joka vastaa vain sinulle
Portugali ei vaadi ostajalta lakimiestä — juuri siksi kannattaa palkata yksi. Notaari tarkistaa, että kauppakirja on laillinen, ei sitä, onko kauppa sinulle hyvä. Kiinteistönvälittäjä työskentelee myyjälle. Riippumaton advogado, palkkiona noin 1–1,5 % kauppahinnasta tai kiinteä summa halvemmissa kohteissa, on ainoa pöydässä istuva, joka on velvollinen sinulle yksin.
Panokset ovat konkreettisia. Portugalissa velat seuraavat kiinteistöä, eivät myyjää. Maksamattomat taloyhtiömaksut, IMI-jäämät ja rekisteröidyt kiinnitykset siirtyvät uudelle omistajalle, jos kukaan ei huomaa niitä ajoissa. Lakimiehesi due diligence kattaa vähintään:
- certidão permanente — kiinteistörekisteriote, joka todistaa myyjän omistuksen ja paljastaa kiinnitykset, panttioikeudet tai vireillä olevat oikeuden merkinnät;
- caderneta predial — verotoimiston asiakirja, joka määrittää kiinteistön verotunnisteen ja verotusarvon (VPT), jonka tulisi vastata näkemääsi kohdetta;
- licença de utilização — käyttölupa, joka vahvistaa rakennuksen hyväksytyksi asumiskäyttöön; vaaditaan kaikelta vuoden 1951 jälkeen rakennetulta;
- taloyhtiön pöytäkirjat ja tilit, sillä huoneiston osuus maksamattomista töistä tai maksuista tulee avainten mukana.
Kaksi kolme viikkoa on tähän normaali aikataulu. Kiirehtiminen on juuri se tapa, jolla päädytään ostamaan toisen ihmisen velkoja.
CPCV: kohta, jossa kaupasta tulee sitova
Kun tarkastukset läpäisevät, molemmat osapuolet allekirjoittavat contrato-promessa de compra e venda -sopimuksen, jota kaikki kutsuvat lyhyesti CPCV:ksi. Se lyö lukkoon hinnan, loppuunsaattamisen määräajan, mitä taloon jää ja mahdolliset ehdot — ja tässä kohtaa raha liikkuu ensi kertaa: ostaja maksaa käsirahan, sinal, tavallisesti noin 10 % hinnasta ja joskus jopa 20 % kysytyimmistä kohteista. Osa välittäjistä ja rakennuttajista laittaa ennen tätä vielä pienen varaussopimuksen, noin 5 000 euroa, jolla kohde poistetaan markkinoilta tarkastusten ajaksi; varmista, että raha palautuu, jos due diligence paljastaa ongelmia.
Sinal toimii molempiin suuntiin. Jos ostaja perääntyy ilman sopimuksessa mainittua syytä, käsiraha jää myyjälle. Jos myyjä perääntyy, hän on velvollinen maksamaan ostajalle käsirahan kaksinkertaisena — siviililain 442 artiklan nojalla. Siksi ylihuutokauppa on Portugalissa harvinaista: ostajan hylkääminen paremman tarjouksen vuoksi maksaa myyjälle oikeasti rahaa.
Jos rahoitat kaupan lainalla, vaadi ehto, joka sitoo CPCV:n lainan hyväksymiseen. Allekirjoittamalla ehdottomasti lainan ollessa vielä kesken käsiraha on vaarassa, jos pankki sanoo ei. Nopeissa käteiskaupoissa osapuolet joskus ohittavat CPCV:n ja siirtyvät suoraan kauppakirjaan; se on laillista, mutta se riisuu suojan molemmilta osapuolilta, joten useimmat lakimiehet suosittelevat sitä vain, kun loppuunsaattamiseen on enää päiviä.
Uudiskohteen ostaminen ei muuta sääntöjä, vaan sopimuksen muotoa. CPCV sisältää tällöin maksuaikataulun, joka on sidottu rakennusvaiheisiin, ja tarkistettavaa on se, mikä suojaa maksueriäsi, jos rakennuttaja jää jumiin: pankkitakaus on vastaus, jonka haluat kuulla. Käyttölupaa ei ole olemassa ennen luovutusta, joten uudiskohteissa lakimiehesi tarkistaa rakennusluvan ja rakennuttajan taustan sen sijaan.
Loppuunsaattaminen: escritura ja rekisteröinti
Lopullinen kauppakirja, escritura pública de compra e venda, allekirjoitetaan notaarin edessä. Ostoverot on maksettava ensin, sillä notaari vaatii maksutodistuksen ennen allekirjoitusta; lakimiehesi laatii IMT- ja leimaverolaskelmat Finanças-portaalin kautta ja hoitaa maksun päivä pari ennen tapaamista. Tapaamisessa notaari lukee kauppakirjan ääneen, tarkistaa henkilöllisyydet ja asiakirjat, ja loppusumma vaihtaa omistajaa. Etkö pääse Portugaliin sinä päivänä? Valtakirja kattaa tämänkin — ulkomailla asuvat ostajat saattavat kaupan loppuun ilman lentoa jatkuvasti.
Allekirjoitus ei ole loppu. Omistusoikeus Portugalissa varmistuu rekisteröinnillä Conservatória do Registo Predial -virastossa, ja ennen kuin nimesi on rekisterissä, pelkkä kauppakirja ei suojaa sinua aiemmin rekisteröidyltä kolmannen osapuolen vaateelta. Valtion yhden luukun Casa Pronta -palvelu hoitaa kauppakirjan ja rekisteröinnin samassa istunnossa kiinteään 375 euron hintaan, tai 700 euroon, jos mukana on asuntolaina; perinteinen notaarireitti maksaa suunnilleen saman, kun rekisteröintimaksut lasketaan mukaan. Kummassakin tapauksessa rekisteröi heti.
Mitä ostaminen Portugalissa maksaa
Varaudu noin 6–8 %:iin hinnan päälle keskihintaisessa jälleenmyyntikohteessa. Mihin raha menee:
- IMT, kiinteistön luovutusvero. Se on progressiivinen: asteikko alkaa 0 %:sta ja nousee 10 %:iin vain ääritapauksessa, jossa ostaja on kotoisin veroparatiisiksi luokitellulta alueelta, kun taas tyypillinen koti jää tehokkaasti 1–6,5 %:n välille. Koko asteikko löytyy oppaastamme Portugalin kiinteistöverot.
- Leimavero kiinteänä 0,8 % hinnasta, plus erillinen 0,6 % lainasummasta, jos rahoitat lainalla.
- Notaari ja rekisteröinti, muutamasta sadasta eurosta noin 1 000 euroon reitin mukaan; yllä mainitut Casa Pronta -kiinteät hinnat ovat vertailukohta.
- Lakimiehen palkkio, yleensä 1–1,5 % hinnasta, järkevällä minimillä halvemmissa kohteissa.
Kaupan jälkeen maksat IMI:tä, vuotuista kunnallisveroa 0,3–0,45 % verotusarvosta kaupunkiasunnoille. Useimmille asunnoille tämä tarkoittaa muutamaa sataa euroa vuodessa, ei tuhansia.
Alle 35-vuotias? Saatat maksaa IMT:tä nollan verran
Nyt osa, jonka useimmat oppaat ohittavat. Elokuusta 2024 alkaen enintään 35-vuotiaat ostajat, jotka hankkivat ensimmäisen vakituisen kotinsa Portugalista, on vapautettu sekä IMT:stä että leimaverosta. Täysi vapautus koskee neljänteen IMT-luokkaan asti, tätä kirjoitettaessa noin 325 000 euroa (kattoa tarkistetaan vuosittain), ja osittainen huojennus ulottuu suunnilleen kaksinkertaiseen summaan asti. Ehdot: kodin on oltava ensimmäinen, siellä on todella asuttava, eikä ostaja ole omistanut asuinkiinteistöä edellisten kolmen vuoden aikana. Kansalaisuudella ei ole väliä, joten ulkomailta muuttava 30-vuotias saa saman edun kuin paikallinen ensiasunnon ostaja. Yhdessä ostavat pariskunnat arvioidaan erikseen: jos toinen on 36-vuotias, vapautus kattaa silti nuoremman ostajan osuuden.
Summat eivät ole pieniä. 300 000 euron asunnossa IMT ja leimavero yhteensä nousevat noin 13 000 euroon. Vapautuksen turvin: nolla.
Asuntolainat ei-residenteille
Portugalilaiset pankit lainaavat ei-residenteille mielellään, tosin tiukemmin ehdoin. Odota lainan suhdetta vakuuteen 60–70 %, kun residenteille se voi olla jopa 90 % — varaudu siis vähintään kolmasosan käsirahaan. Pankit haluavat tuloselvityksen, tuoreet veroilmoitukset ja kokonaisvelkarasitteen alle noin 35 % nettotuloista, ja laina on yleensä maksettava pois 70–75 vuoden ikään mennessä, mikä lyhentää laina-aikaa vanhemmilta ostajilta. Korot ovat euribor-sidonnaisia, kiinteitä tai vaihtuvia, ja pankit liittävät lainaan henkivakuutuksen, jonka hinta riippuu iästäsi — laske se mukaan kuukausikuluihin. Hanki ennakkohyväksyntä ennen CPCV:n allekirjoittamista ja kirjaa rahoitusehto siihen; hyväksyntä lisää neljästä kuuteen viikkoa aikatauluun.
Ostaminen ei enää tuo oleskelulupaa
Portugali sulki golden visa -ohjelman kiinteistöreitin lokakuussa 2023. Kiinteistön ostaminen, millä hinnalla tai millä alueella tahansa, ei anna oleskeluoikeutta, ja jos välittäjä vihjaa toisin, hän toistaa vanhaa käsikirjoitusta. EU:n ulkopuoliset omistajat saavat tavallisen Schengen-oleskelun, 90 päivää 180 päivän jaksossa.
Reitit, jotka toimivat, ovat D7 passiivisen tulon saajille, joiden tulot ovat suunnilleen Portugalin minimipalkan tasolla (nyt noin 870 euroa kuukaudessa), sekä D8-digitaalinomadiviisumi, joka edellyttää neljä kertaa suurempaa etätyötuloa. Molemmat johtavat oleskelulupaan ja viiden vuoden jälkeen pysyvään oleskeluun tai kansalaisuuskelpoisuuteen. Olemme käyneet molemmat läpi oppaassamme Portugalin D7- ja etätyöviisumeista.
Kuinka kauan koko prosessi kestää
Nopeammin kuin Portugalin byrokratiamaine antaa ymmärtää. NIF vie muutaman päivän. Pankkitili, yhdestä kolmeen viikkoa. Due diligence, kaksi kolme viikkoa. CPCV:n ja escrituran välinen aika on se, mistä osapuolet sopivat, tavallisesti 30–90 päivää. Ripeästi etenevä käteisostaja voi päästä hyväksytystä tarjouksesta rekisteröidyksi omistajaksi kuudessa kymmenessä viikossa; lainan kanssa kolme neljä kuukautta on rehellisempi arvio. Hitain lenkki on lähes aina myyjän puolen asiakirjojen perään juokseminen — yksi syy lisää palkata lakimies, joka juoksee perässä.
Kun olet valmis katsomaan itse markkinoita, selaa nykyisiä Portugalin kohteita HomeNSearchissa, Lissabonin ja Porton asunnoista Algarven huviloihin.
Usein kysytyt kysymykset
Voinko ostaa asunnon Portugalista käymättä siellä?
Kyllä. NIF:n voi hankkia veroedustajan kautta, useat pankit avaavat tilin etänä, ja valtakirjalla lakimiehesi allekirjoittaa sekä CPCV:n että escrituran. Lain mukaan Portugaliin ei koskaan tarvitse matkustaa, vaikka kohteen näkeminen paikan päällä ennen kuusinumeroisen summan sitomista kannattaa silti.
Kuinka suuri CPCV:n käsiraha on, ja voinko menettää sen?
Noin 10 % on tavallinen taso. Menetät sen, jos perääntyt ilman sopimukseen kirjattua ehtoa — siksi lainaehto on niin tärkeä. Kolikon kääntöpuoli suosii sinua: perääntyvän myyjän on maksettava käsiraha takaisin kaksinkertaisena.
Antaako asunnon ostaminen Portugalista oleskeluluvan?
Ei. Golden visan kiinteistöreitti päättyi lokakuussa 2023, eikä pelkkä omistus tuo mitään maahanmuuttoasemaa. Jos tavoitteena on asua Portugalissa, D7- ja D8-viisumit ovat toimivat reitit, joita haetaan erikseen kaupasta.
Mitä veroja maksan ostohetkellä?
Progressiivinen IMT plus 0,8 % leimavero, sen päälle notaari-, rekisteröinti- ja lakimieskulut; useimmille ostajille yhteensä noin 6–8 %. Enintään 35-vuotiaat ensiasunnon ostajat on vapautettu IMT:stä ja leimaverosta neljänteen luokkaan asti, mikä pyyhkii pois suurimman osan tästä laskusta tyypillisessä kodissa.
