Portugalissa kiinteistöverot jakautuvat koko omistusajalle. Ostohetkellä maksetaan IMT ja leimavero, omistusaikana joka vuosi IMI, ja AIMI astuu kuvaan vain, jos portugalilaisen omaisuutesi verotusarvo ylittää 600 000 euroa. Myyntivoittovero odottaa lopussa, ja vuokratuloille on omat sääntönsä, jos päätät vuokrata asunnon.
Ei syytä säikähtää. Länsieurooppalaisessa vertailussa Portugalin kiinteistöverot ovat maltillisia, ja vuosittaiset laskut lasketaan verotusarvosta, joka jää yleensä selvästi kauppahintaa alemmas. Yksityiskohdilla on kuitenkin väliä — etenkin ero siinä, miten vakituista asuntoa ja lomaosaketta kohdellaan. Tämä HomeNSearchin opas käy läpi koko prosessin ja laskee esimerkin läpi 300 000 euron loma-asunnolle Algarvessa. Kaikki alla kuvattu vastaa kirjoitushetken sääntöjä; IMT:n veroluokat muuttuvat hieman joka tammikuu.
Ennen veroja: NIF-verotunnus
Ilman portugalilaista verotunnusta ei makseta veroja Portugalissa. NIF (Número de Identificação Fiscal) hankitaan aina ensimmäisenä: pankki ei avaa tiliä ilman sitä, eikä notaari voi vahvistaa kauppakirjaa. EU- ja ETA-kansalaiset voivat hakea NIF:n suoraan mistä tahansa verotoimistosta. Muualta tulevat ostajat nimeävät veroedustajan Portugaliin — yleensä kaupasta vastaavan lakimiehen — vastaanottamaan verokirjeenvaihdon puolestaan. Kun omistus on rekisteröity, kannattaa rekisteröityä myös Portal das Finanças -palveluun. IMI-laskut, IMT-päätökset ja AIMI-ilmoitukset näkyvät siellä, ja ulkomaiseen osoitteeseen postitettu kirje ehtii usein perille vasta eräpäivän jälkeen.
Ostovaihe: IMT, varainsiirtovero joka maksetaan ennen kauppakirjaa
IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) on ostovaiheen suurin erä. Se lasketaan joko kauppahinnasta tai kiinteistön verotusarvosta, kumpi on suurempi, ja verokanta riippuu siitä, mitä ostat ja mihin käyttöön.
- Vakituiseksi asunnoksi ostettu koti verotetaan progressiivisesti: 0 % ensimmäisestä osasta (kirjoitushetkellä hieman yli 100 000 euroa), sitten porrastetusti 2 %, 5 %, 7 % ja 8 %, kunnes markkinoiden yläpäässä siirrytään tasaveroihin 6 % ja 7,5 %.
- Toinen asunto tai vuokrasijoitus etenee samaa asteikkoa mutta ilman verovapaata alarajaa, joten ensimmäinen osa verotetaan 1 %:lla nollan sijaan.
- Maaseutumaasta peritään tasan 5 %, kaupallisista ja muista kaupunkikiinteistöistä 6,5 %.
- Ostaja, joka toimii mustalle listalle merkityn veroparatiisin yhtiön kautta, maksaa 10 % — tästä juontuu pelottava otsikko "jopa 10 %". Tavalliseen yksityishenkilön ostoon se ei vaikuta.
Ajoitus on se, mihin moni kompastuu. IMT ei mene maksuun kaupanteon pöydässä, vaan se on maksettava ennen kauppakirjan allekirjoitusta — notaari pyytää kuitin eikä vahvista kauppaa ilman sitä. Käytännössä lakimies laatii veropäätöksen verkossa muutama päivä ennen kaupantekoa, ja maksu hoituu pankissa, verotoimistossa tai Finanças-portaalin kautta.
Koko ostoprosessi esisopimuksesta kauppakirjaan asti on käyty läpi oppaassamme kiinteistön ostamisesta Portugalista.
35-vuotias tai nuorempi? Ensiasunto voi olla verovapaa
Elokuusta 2024 lähtien enintään 35-vuotiaat, jotka ostavat ensimmäisen vakituisen asuntonsa Portugalista, eivät maksa IMT:tä eivätkä leimaveroa noin 320 000 euroon asti. Siitä noin 640 000 euroon huojennus on osittainen: vero lasketaan vain vapaan rajan ylittävästä osasta. Ehtoja on: asunnon pitää olla ensiasunto, siellä pitää oikeasti asua, eikä ostajalla saa olla ollut asuntoa omistuksessaan kolmeen edeltävään vuoteen. Sääntö on niin tuore, että moni vanhempi opas ei sitä vielä mainitse, eikä se rajoitu Portugalin kansalaisiin — myös ehdot täyttävä 30-vuotias ulkomainen ostaja, joka muuttaa asuntoon, saa saman edun.
Leimavero: tasan 0,8 %
Leimavero (Imposto do Selo) on järjestelmän yksinkertaisin maksu: 0,8 % samasta veropohjasta kuin IMT, maksetaan kaupanteon yhteydessä. 250 000 euron kaupassa se on 2 000 euroa. Jos rahoitat oston portugalilaisella asuntolainalla, myös laina kerryttää oman leimaveronsa — 0,6 %, kun laina-aika on yli viisi vuotta. Tämä kannattaa muistaa, kun puntaroi käteisen ja luoton välillä.
Laskuesimerkki: 300 000 euron loma-asunto Algarvessa
Oletetaan, että ostat kahden makuuhuoneen asunnon Lagosin lähistöltä 300 000 eurolla loma-asunnoksi. Koska se ei ole vakituinen asuntosi, sovelletaan toisen asunnon taulukkoa heti ensimmäisestä eurosta.
- IMT jää hieman alle 12 000 euroon, kun hinta kulkee progressiivisten portaiden läpi — efektiivinen veroaste jää niukasti alle 4 %:n.
- Leimavero lisää 0,8 % hinnasta, eli 2 400 euroa.
- Ensimmäisen vuoden IMI määräytyy verotusarvosta, ei kauppahinnasta. Jos asunnon VPT on arvioitu 180 000 euroon ja kunta perii 0,35 %, vuosilasku on 630 euroa.
Yhteensä siis noin 14 300 euroa veroja ostohetkellä plus ensimmäinen vuosilasku — notaarin, rekisteröinnin ja lakipalveluiden kulut päälle. Jos sama asunto olisi ollut vakituinen koti, verovapaa alaraja olisi pienentänyt IMT:tä noin 1 000 eurolla. Ja 34-vuotias ensiasunnon ostaja, joka muuttaisi asuntoon pysyvästi, ei maksaisi lainkaan IMT:tä eikä leimaveroa.
Yksi asia kannattaa tietää: IMI laskutetaan siltä, joka omistaa kiinteistön 31. joulukuuta, joten ensimmäinen lasku saapuu seuraavana keväänä. Yli 500 euron summat jaetaan kolmeen erään, jotka lankeavat toukokuussa, elokuussa ja marraskuussa.
Omistusaika: IMI, vuosivero joka on pelättyä pienempi
IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) vastaa suomalaista kiinteistöveroa. Jokainen kunta päättää oman verokantansa kansallisen 0,3–0,45 %:n haarukan sisällä kaupunkikiinteistöille. Muutama talousvaikeuksissa oleva kunta voi periä jopa 0,5 %, ja maaseutumaasta peritään 0,8 %. Lissabon on haarukan alapäässä; useimmat Algarven kunnat sijoittuvat jonnekin keskivaiheille.
Veropohjana on VPT (Valor Patrimonial Tributário) — verotusarvo, jonka viranomaiset laskevat kaavalla, joka huomioi pinta-alan, sijainnin, iän ja laatukertoimet. VPT päivitetään omistajanvaihdoksen yhteydessä, mutta se jää silti useimmiten selvästi markkinahintaa alemmas, tyypillisesti 30–50 %. 400 000 eurolla myytävän rantakiinteistön VPT saattaa olla 220 000 euroa, mikä 0,35 %:n verokannalla tarkoittaa 770 euroa vuodessa. Ranskan taxe foncière -veroon tai amerikkalaisiin kiinteistöverolaskuihin tottuneet ostajat yllättyvät usein iloisesti.
Huojennuksiakin on tarjolla. Vaatimattoman VPT:n vakituinen koti voi saada kolmen vuoden IMI-vapautuksen oston jälkeen, kunhan kotitalouden tulot alittavat rajan, ja pienituloiset kotitaloudet matala-arvoisissa asunnoissa eivät maksa IMI:ä lainkaan jatkossakaan.
IMI:n rinnalle kannattaa budjetoida myös kulut, jotka eivät ole veroja: taloyhtiön vastikkeet, tyypillisesti 50–150 euroa kuukaudessa rakennuksesta riippuen, sekä sähkön ja veden perusmaksut, jotka juoksevat vaikka asunto seisoisi tyhjänä.
AIMI: lisävero 600 000 euron ylittävälle osalle
AIMI:ä (Adicional ao IMI) kutsutaan usein Portugalin varallisuusveroksi, vaikka se koskee ainoastaan kiinteistöjä. Jokainen omistaja laskee yhteen Portugalissa sijaitsevien asuinkiinteistöjensä ja rakennusmaansa VPT-arvot, vähentää 600 000 euroa ja maksaa ylimenevästä osasta 0,7 %. Miljoonan euron ylittävästä osasta vero on 1 % ja kahden miljoonan ylittävästä 1,5 %. Aviopuolisot ja rekisteröidyt kumppanit voivat ilmoittaa verot yhdessä, jolloin vapaa raja kaksinkertaistuu 1,2 miljoonaan euroon. Yhtiöt maksavat 0,4 % ilman minkäänlaista vapaata rajaa.
Koska rajaa mitataan VPT:llä eikä markkina-arvolla, yksittäinen keskihintainen asunto ylittää sen käytännössä hyvin harvoin. 700 000 eurolla ostetun huvilan verotusarvo jää yleensä mukavasti alle 600 000 euron rajan. AIMI on suunnattu suurille kiinteistösalkuille sekä Lissabonin ja Cascaisin huippukohteille, ja useimmille ulkomaisille ostajille se jää käytännössä teoreettiseksi veroksi.
Vuokraus: kuinka paljon verottaja vie vuokratuloista
Pitkäaikaisen asuntovuokrauksen tulot verotetaan tasaverolla — useimmille vuokranantajille 25 % nettovuokrasta sen jälkeen, kun vuoden 2023 asuntopaketti leikkasi aiemman 28 %:n. Pitempi vuokrasopimus laskee verokantaa entisestään, ja alennus kasvaa sopimuksen keston mukaan — näin hallitus kannustaa omistajia pitkiin, vakaisiin vuokrasuhteisiin. IMI, taloyhtiön vastikkeet, vakuutukset, ylläpito ja korjaukset saa vähentää vuokratulosta. Asuntolainan korkoja ei. Portugalissa asuvat voivat halutessaan sisällyttää vuokratulon yleiseen progressiiviseen verotukseensa, jos se tulee edullisemmaksi — mikä pienillä tuloilla joskus pitää paikkansa.
Lyhytaikaisvuokraus on kokonaan oma järjestelmänsä. Airbnb-tyyppisten alustojen kautta vuokraaminen edellyttää Alojamento Local -rekisteröintiä, tulo lasketaan yritystuloksi eikä vuokraksi, ja yksinkertaistetussa verojärjestelmässä veronalaista on vain osa bruttotulosta. Kompastuskivi on lupa: kunnat voivat jäädyttää uudet AL-rekisteröinnit paineen alla olevilla alueilla, ja osissa Lissabonia ja Portoa juuri näin on tehty. Selvitä ennen ostoa, saako luvan ylipäätään, tai siirtyykö se kiinteistön mukana, ennen kuin lasket ostoksen kannattavuuden lomavuokratulojen varaan.
Pieni yksityiskohta: uuden vuokrasopimuksen rekisteröinti verotoimistoon maksaa kertaluonteisen leimaveron, 10 % yhden kuukauden vuokrasta.
Myynti: myyntivoittovero ilman kauhutarinoita
Portugalissa asuvia verotetaan vain puolesta myyntivoitosta — toinen puoli ei mene laskelmaan lainkaan. Jos myyt 150 000 euroa hankintahintaa kalliimmalla, vuositulos kasvaa 75 000 eurolla progressiivisen verotuksen piirissä. Hankintahintaan lasketaan ostohetkellä maksetut IMT ja leimavero sekä dokumentoidut parannustyöt edeltävän kahdentoista vuoden ajalta, ja inflaatio-oikaisu astuu voimaan, kun omistusaika ylittää kaksi vuotta.
Vakituiselle kodille on pakotie: jos sijoitat myyntitulot uuteen vakituiseen asuntoon Portugalissa tai muualla EU:ssa tai ETA:ssa lakisääteisen määräajan kuluessa, uudelleensijoitettu osuus voitosta jää verottomaksi. Eläkeläisillä ja yli 65-vuotiailla on lisäksi vaihtoehto siirtää tuotot eläke- tai vakuutustuotteeseen.
Ulkomailla asuvia verotettiin pitkään koko voitosta tasaverolla — sääntö, jonka EU-tuomioistuimet kumosivat tapaus toisensa jälkeen. Käytäntö on sittemmin yhdenmukaistettu: myös ulkomailla asuvia verotetaan nykyään vain puolesta voitosta, joskin Portugali huomioi verokantaa määrittäessään koko maailmanlaajuisen tulon. Käytännön neuvo pysyy ennallaan: palkkaa portugalilainen kirjanpitäjä sille verovuodelle, jona myyt. Ilmoitusvirheet tulevat tässä kalliiksi.
Portugali verrattuna Espanjaan ja Italiaan
Ostoveroissa Portugali voittaa keskihintaisessa segmentissä huomaamatta. Espanjassa jälleenmyyntiasunnon varainsiirtovero on alueesta riippuen noin 6–10 % ja lasketaan heti ensimmäisestä eurosta: sama 300 000 euron Algarven asunto maksaisi Valencian alueella noin 30 000 euroa ITP:tä, kun Portugalissa summa jää noin 12 000 euroon. Espanjan koko kuva löytyy oppaastamme kiinteistön ostoverosta Espanjassa. Italia näyttää edulliselta paikallisille asukkaille — ensiasunnon rekisteröintivero on 2 % — mutta ulkomailla asuva toisen asunnon ostaja maksaa 9 %. Tätä lieventää se, että Italian varainsiirtovero lasketaan matalasta katasteriarvosta eikä kauppahinnasta.
Vuosikustannuksissa erot kolmen maan välillä kaventuvat. Espanjan IBI ja Italian IMU asettuvat samalle tasolle kuin IMI, joskin Italia vapauttaa vakituiset asunnot ja Espanja lisää alueellisen varallisuusveron suurempaan omaisuuteen. Portugalin AIMI iskee vasta 600 000 euron verotusarvon ylittyessä, joten tavallinen yhden kiinteistön ulkomainen omistaja pääsee kolmikosta kevyimmällä juoksevalla kustannuksella.
Jos luvut istuvat budjettiisi, selaa ajankohtaisia hintoja ja kohteita Portugalin kiinteistösivullamme. HomeNSearch kattaa asuntoja ja huviloita Lissabonista ja Portosta aina Algarveen asti, ja voimme yhdistää sinut paikallisiin veroneuvojiin ennen kuin sitoudut mihinkään.
Usein kysytyt kysymykset
Maksavatko ulkomaiset ostajat korkeampia kiinteistöveroja Portugalissa?
Eivät. IMT, leimavero, IMI ja AIMI ovat samansuuruisia kansalaisuudesta tai asuinmaasta riippumatta. Ainoa rankaiseva verokanta on 10 % IMT ostoille, jotka tehdään mustalle listalle merkittyjen veroparatiisien yhtiöiden kautta. Jokainen ulkomainen ostaja tarvitsee kuitenkin NIF:n, portugalilaisen verotunnuksen, ennen kuin mitään allekirjoitetaan.
Milloin IMT tarkalleen ottaen maksetaan?
Ennen kaupan päättämistä. Verotoimisto antaa maksuviitteen, se maksetaan päivä tai kaksi ennen kauppakirjaa, ja notaari tarkistaa kuitin ennen allekirjoituksia. Jos maksu jää tekemättä, kaupanteon ajankohta siirtyy.
Mikä on VPT, ja miksi se on kauppahintaa alempi?
VPT on verotusarvo, joka lasketaan jokaiselle kiinteistölle kaavalla, joka huomioi koon, sijainnin, iän ja rakennuslaadun. Se päivitetään myynnin yhteydessä, mutta kaava on varovainen, joten tulos jää usein 30–50 % markkinahintaa alemmas. Sekä IMI että AIMI lasketaan sen perusteella, mikä pitää Portugalin vuosittaiset laskut matalina.
Peritäänkö Portugalissa perintöveroa kiinteistöistä?
Ei varsinaisesti. Puolisot, lapset ja vanhemmat perivät portugalilaisen kiinteistön verovapaasti. Muut perilliset maksavat leimaveroa 10 % kiinteistön verotusarvosta, ja kiinteistölahjat noudattavat samaa logiikkaa, minkä päälle tulee vielä tavanomainen 0,8 %:n kiinteistön leimavero.
