Kysy asianajajalta Madridissa, paljonko veroa maksat espanjalaisesta asunnosta, ja vastaus poikkeaa Valenciassa kuultavasta. Kumpikaan ei ole väärässä. Espanja on siirtänyt varainsiirtoveron alueiden käsiin, ja alueet ovat käyttäneet valtaansa innolla. Sama 300 000 euron asunto voi tuoda 18 000 euron verolaskun yhdellä itsehallintoalueella ja 30 000 euron laskun toisella.
Tämä alueellinen jako kulkee mukana koko oppaan läpi. Alla käydään läpi, mitä maksat espanjalaisen kiinteistön jokaisessa vaiheessa: ostaessa, omistaessa, vuokratessa ja myydessä. Jos itse ostoprosessi on vielä hakusessa, aloita vaiheittaisesta oppaastamme kiinteistön ostamiseen Espanjassa ja palaa tänne lukujen pariin.
Miksi alue ratkaisee enemmän kuin itse talo
Espanjassa on 17 itsehallintoaluetta, ja suurin osa tämän artikkelin veroista on joko niiden asettamia tai säätämiä. Varainsiirtovero, leimavero, varallisuusverohuojennukset — kaikki alueellisia. Valtio asettaa oletusarvot, alueet voivat ohittaa ne. Ennen kuin vertailet kahta kohdetta, vertaile siis niiden alueita. Alicanten ja Málagan välillä puntaroiva ostaja punnitsee samalla kahta eri verokoodia, eikä useimpien ostajien mieleen tule sitä koskaan.
Verot ostohetkellä
Ensimmäinen risteys: onko kyseessä jälleenmyyntikohde vai uudiskohde? Näitä kahta verotetaan erillisillä järjestelmillä, eikä kumpaakaan makseta samasta kaupasta.
Jälleenmyyntikohteista maksetaan ITP
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) on käytettyjen kiinteistöjen varainsiirtovero, ja se on juuri se vero, jota alueet säätävät useimmin. Verokannat asettuvat yleensä 6–10 %:n välille hinnasta. Tätä kirjoitettaessa Madrid perii 6 %, Andalusia tasan 7 %, kun taas Valencia ja Katalonia ovat 10 %:ssa. Kanariansaaret pysyvät edullisempina 6,5 %:ssa. Baleaareilla on porrastettu asteikko, joka alkaa 8 %:sta ja nousee yli 10 %:n kalliimmissa kohteissa.
Yksi ansa: vuodesta 2022 lähtien ITP lasketaan kiinteistörekisterin viitearvosta (valor de referencia) aina kun se ylittää todellisen kauppahinnan, joten aito löytöhinta voi silti tuottaa täyden hinnan mukaisen verolaskun. Ja määräaika on lyhyt — ITP erääntyy noin 30 arkipäivän kuluessa allekirjoituksesta. Lakimies tai gestoría hoitaa ilmoituksen, mutta vastuu pysyy ostajalla.
Uudiskohteista maksetaan IVA sekä AJD
Kun ostat rakennuttajalta, ITP jää pois. Sen tilalle tulee IVA, Espanjan arvonlisävero, 10 % hinnasta — sama kanta koko manner-Espanjassa ja Baleaareilla. Kanariansaarilla IVAa ei peritä lainkaan; siellä paikallinen vastine IGIC on noin 7 % uudiskohteista, mikä on yksi syy siihen, miksi uudiskohteiden ostajat katsovat tarkkaan kohti Tenerifeä ja Gran Canariaa.
Uudiskohteet laukaisevat myös AJD:n, notaarin vahvistamien asiakirjojen leimaveron. Sekin on alueellinen: 0,5–1,5 % hinnasta, ja useimmat korkean verotuksen alueet perivät täydet 1,5 %. Pieni summa IVAn rinnalla, mutta 300 000 euron kaupassa se on silti 4 500 euroa käteistä kaupantekopäivänä.
Mitä koko laskusta löytyy
Verot eivät ole koko kuva. Notaarin palkkiot, kiinteistörekisterin maksut, gestoría hoitamassa ilmoituksia ja riippumaton lakimies noin 1 %:n palkkiolla — kaikki kasautuvat päälle. Varaudu 10–15 %:iin kauppahinnan päälle, niin et jää yllättämään. Espanja sijoittuu kansainvälisesti keskikastiin; vertailun löydät oppaastamme kiinteistön ostamisen todellisista kustannuksista ulkomailla.
Esimerkkilaskelma: 300 000 euron jälleenmyyntikohde vs. uudiskohde
Otetaan alue, jossa ITP on 8 % ja AJD 1,5 % — suunnilleen Espanjan asteikon keskikohta — ja lasketaan sama 300 000 euroa sekä jälleenmyynti- että uudiskohteelle.
Jälleenmyyntikohde:
- ITP 8 %: 24 000 €
- Notaari ja kiinteistörekisteri: noin 1 500 €
- Riippumaton lakimies 1 %: 3 000 €
- Kokonaislisä hinnan päälle: noin 28 500 €, eli 9,5 %
Uudiskohde:
- IVA 10 %: 30 000 €
- AJD 1,5 %: 4 500 €
- Notaari, rekisteri ja lakimies: noin 4 500 €
- Kokonaislisä hinnan päälle: noin 39 000 €, eli 13 %
Sama budjetti, noin 10 000 euron ero. Vaihda nyt aluetta kohteen sijaan. Sama jälleenmyyntikohde Madridissa 6 %:n ITP:llä maksaa 18 000 euroa veroa; Valenciassa 10 %:lla se on 30 000 euroa — täsmälleen sen verran kuin uudiskohde maksaa IVAa. Talo pysyi samana. Lasku ei.
Verot omistusaikana
IBI, vuosittainen kunnallisvero
Jokainen omistaja maksaa IBI:tä (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) kunnalle vuosittain. Se lasketaan kiinteistörekisteriarvosta, hallinnollisesta luvusta, joka jää yleensä selvästi markkinahinnan alapuolelle, ja jokainen kunta valitsee itse veroprosenttinsa. Tyypillinen kahden makuuhuoneen rantakaupunkiasunto voi maksaa muutaman sata euroa vuodessa; suuret huvilat parhailla alueilla voivat ylittää 1 000 euroa. Monet kunnat laskuttavat myös pienen erillisen jätemaksun, basuran. Kumpikaan ei kaada taloutta. Laiminlyönti sen sijaan voi, hitaasti — maksamaton IBI tarttuu kiinteistöön itseensä ja nousee pintaan pahimpaan mahdolliseen hetkeen, yleensä myyntitilanteessa.
Vero, jonka ulkomaalaiset unohtavat: laskennallinen tulo
Tässä on se, joka yllättää lähes jokaisen ulkomaisen omistajan. Jos olet ulkomailla asuva eikä espanjalainen asuntosi ole vuokrattuna, Espanja verottaa sinua silti laskennallisesta tulosta sillä ajatuksella, että olisit voinut vuokrata sen. Veropohja on 1,1 % tai 2 % kiinteistörekisteriarvosta riippuen siitä, milloin kunta viimeksi tarkisti arvonsa; tästä pohjasta maksat 19 %, jos asut EU:ssa tai ETA-alueella, ja 24 % muutoin. Euromääräisesti tämä on yleensä vaatimaton, usein 200–600 euroa vuodessa. Mutta se on ilmoitusvelvollisuus, Modelo 210, eikä kukaan lähetä siitä laskua. Kirjettä ei tule. Ilmoitus on silti tehtävä, ja jälkiverot korkoineen odottavat kärsivällisesti niitä omistajia, jotka kuulevat asiasta vasta viiden vuoden päästä.
Varallisuusvero lyhyesti
Espanjassa on yhä varallisuusvero, ja ulkomailla asuvat kuuluvat sen piiriin espanjalaisen omaisuutensa osalta. Käytännössä yksi lomakoti harvoin laukaisee sitä: vähennykset ovat anteliaita, ja useat alueet ovat tyhjentäneet veroa omilla huojennuksillaan. Se muuttuu todelliseksi noin miljoonan euron espanjalaisen omaisuuden yläpuolella, ja rajat sekä huojennukset vaihtelevat alueittain, kuten kaikki muukin tässä. Sillä tasolla kannattaa hakea neuvoa ennen ostoa, ei sen jälkeen. Omistusrakennetta ei voi korjata jälkikäteen.
Verot vuokratessa
Espanjalaisen kiinteistön vuokratulo verotetaan Espanjassa, vaikka asuisit muualla, ja säännöt eroavat jyrkästi asuinmaan mukaan. EU- ja ETA-alueella asuvat maksavat 19 % nettotulosta: lainan korot, IBI, vakuutus, yhtiövastikkeet, korjaukset ja poistot vähennetään ensin, mikä usein puolittaa veropohjan. Kaikkien muiden — mukaan lukien Iso-Britannian ja Yhdysvaltain asukkaat — on maksettava 24 % bruttovuokrasta. Ei vähennyksiä lainkaan.
Katsotaan, mitä tämä käytännössä tarkoittaa. 12 000 euron vuosivuokra ja 5 000 euron kulut jättävät EU-vuokranantajalle 19 % 7 000 eurosta, noin 1 330 euroa. Brittiläinen vuokranantaja samalla asunnolla ja samoilla kuluilla maksaa 24 % koko 12 000 eurosta: 2 880 euroa, yli kaksinkertaisesti samasta kohteesta. Tämä on suurin yksittäinen veroero EU- ja EU:n ulkopuolisten omistajien välillä, ja se kuuluu tuottolaskelmiin ennen ostoa, ei vasta ensimmäisen vuokralaisen muutettua sisään.
Verot myydessä
Myyntivoitto ja 3 %:n pidätys
Jos myyt voitolla, Espanja verottaa voittoa 19 %:lla ulkomailla asuvilta; kotimaassa asuvat maksavat progressiivisen asteikon mukaan. Ostokustannukset ja dokumentoidut remontit nostavat hankinta-arvoa ja pienentävät verotettavaa voittoa, joten säilytä jokainen kuitti ensimmäisestä päivästä lähtien.
Yllättävin mekanismi on pidätys. Kun ulkomailla asuva myy, ostajan on lain mukaan pidätettävä 3 % hinnasta ja maksettava se suoraan verottajalle. Notaarin luona saat käteen 97 %. Tämä 3 % on ennakko myyntivoittoveroon: haet Modelo 210 -ilmoituksella neljän kuukauden kuluessa, maksat mahdollisen erotuksen tai saat liikaa maksetun takaisin, jos todellinen verovelvollisuutesi jää pienemmäksi. Palautukset tulevat, mutta verottajan omalla aikataululla, ja myyjät odottavat usein lähes vuoden.
Plusvalía municipal
Myyntivoittoveron lisäksi kunta perii plusvalían, veron maan arvonnoususta omistusaikanasi. Vuoden 2021 tuomioistuinpäätös muutti sitä: nyt voit valita kahdesta laskentatavasta, eikä veroa peritä lainkaan, jos myyt aidosti tappiolla. Monissa tavallisissa kaupoissa summa liikkuu silti neljässä numerossa, ja se määräytyy kunnan sekä omistusvuosien mukaan. Moni myyjä kuulee sanan ensimmäistä kertaa vasta kaupanteon yhteydessä.
Yksi erikoisuus kannattaa tietää. Plusvalían maksaa myyjä, mutta jos myyjä asuu ulkomailla, ostaja voi joutua siitä vastuuseen. Jos ostat ulkomailla asuvalta, hyvä lakimies pidättää arvioidun summan kauppahinnasta ja hoitaa maksun suoraan.
Tunne alue ennen kuin valitset talon
Mikään tästä ei saisi lannistaa. Espanjan kiinteistöverot ovat selvitettävissä ja pääosin ennakoitavissa, kun alue on kartoitettu: tarkista itsehallintoalue ensin, varaa 10–15 % hinnan päälle ostaessa, ilmoita laskennallinen tulo joka vuosi omistat kohteen ja odota 3 %:n pidätystä myydessä. Kun olet valmis katsomaan konkreettisia kohteita, selaa HomeNSearchin Espanjan kiinteistöilmoituksia, joissa voit vertailla näitä verokantoja alueittain ennen kuin ihastut yksittäiseen osoitteeseen.
Usein kysytyt kysymykset
Maksavatko ulkomaalaiset korkeampaa ostoveroa Espanjassa?
Ei. ITP, IVA ja AJD ovat samat kaikille kansalaisuudesta tai asuinmaasta riippumatta. Erot ilmenevät myöhemmin: laskennallisen tulon ilmoitus, bruttovuokran verotus EU:n ulkopuolisille vuokranantajille sekä 3 %:n pidätys myynnissä koskevat kaikki nimenomaan ulkomailla asuvia. Itse osto kohtelee jokaista ostajaa samoin.
Millä Espanjan alueilla ostovero on alhaisin?
Tätä kirjoitettaessa Madrid 6 %:lla ja Kanariansaaret 6,5 %:lla ovat ITP-asteikon alapäässä, ja Andalusia seuraa perässä tasaisella 7 %:lla. Valencia, Katalonia ja Baleaarien ylemmät portaat nousevat 10 %:iin tai yli. Verokannat muuttuvat alueellisen politiikan mukana, joten tarkista kohdealueesi ajantasainen luku ennen päätöstä.
Onko uudiskohde vai jälleenmyyntikohde verotuksellisesti edullisempi Espanjassa?
Yleensä jälleenmyyntikohde. Uudiskohteista peritään aina 10 % IVAa plus AJD, kun taas jälleenmyynnin ITP voi alkaa jo 6 %:sta. Alueella, jossa ITP on 10 %, ero kapenee lähelle pelkkää leimaveroa. Kanariansaaret ovat poikkeus, jossa uudiskohteet kuroivat eron kiinni, koska noin 7 %:n IGIC alittaa manner-Espanjan IVAn.
Entä jos en koskaan ilmoittanut ulkomailla asuvan laskennallista tuloa?
Velvollisuus ei raukea sillä, ettei kukaan ottanut yhteyttä. Verottaja voi periä viimeiset neljä vuotta korkoineen ja mahdollisine lisämaksuineen. Omistajat yleensä korjaavat tilanteen jättämällä puuttuvat ilmoitukset vapaaehtoisesti, mikä pitää seuraamukset pienempinä. Jos olet omistanut kohteen vuosia etkä ole koskaan kuullut Modelo 210:stä, ota yhteyttä espanjalaiseen veroasiantuntijaan ennen myyntiä, sillä silloin asia yleensä paljastuu.
