L'Italie n'a pas besoin qu'on la vende. Le système d'achat, en revanche, mérite quelques explications : un notaire d'État au centre de chaque transaction, trois contrats successifs au lieu d'un seul, et une base d'imposition que la plupart des acheteurs étrangers découvrent sur le tard — et qui réduit souvent la facture des deux tiers. Ces trois points compris, le reste n'est plus que de la paperasse.
Ce guide parcourt tout le trajet, du premier code fiscal jusqu'au jour où le notaire lit l'acte à voix haute. Il traite aussi des deux appâts célèbres, les maisons à 1 euro et la taxe de 7% pour retraités, sans en cacher les conditions.
Qui peut acheter un bien en Italie
Les citoyens de l'UE, de l'EEE et de la Suisse achètent aux mêmes conditions que les Italiens. Aucune autorisation, aucune approbation, aucune limite sur le nombre de biens ou leur emplacement.
Pour tous les autres s'applique la règle de réciprocité, la condizione di reciprocità : l'Italie autorise l'achat si un Italien pourrait acheter dans le pays de l'acquéreur. Américains, Britanniques, Canadiens et Australiens passent tous ce test sans difficulté — le Brexit n'a donc rien changé au droit d'achat. Et pour qui détient déjà un titre de séjour italien, le test de réciprocité ne s'applique tout simplement pas.
Une chose que la propriété n'apporte pas : le droit d'y vivre. Un acte donne droit aux 90 jours sur 180 habituels du régime Schengen. Rester plus longtemps suppose un visa, le plus souvent le visa pour revenus passifs, qui exige des ressources justifiées d'environ 31 000 euros par an pour un demandeur seul.
Avant de visiter quoi que ce soit : codice fiscale, puis un compte bancaire
Rien ne se fait en Italie sans le codice fiscale, le code fiscal personnel. Il faut le présenter pour signer une offre, ouvrir un compte, raccorder l'électricité, voire acheter une carte SIM. Il est gratuit et rapide à obtenir : dans n'importe quel bureau de l'Agenzia delle Entrate avec un passeport, ou via le consulat italien avant même le départ.
Un compte bancaire local n'est pas obligatoire légalement, mais en pratique on ne s'en passe guère. L'acompte et le solde final circulent par chèque de banque ou virement italien, et les fournisseurs d'énergie exigent un compte local pour le prélèvement automatique. Les non-résidents ouvrent un conto corrente non residenti : passeport, codice fiscale et justificatif de domicile en main, en comptant quelques jours de traitement plutôt qu'une ouverture instantanée.
Si l'achat est financé depuis l'étranger, la conversion de devises mérite sa propre ligne au budget, à côté des taxes et des honoraires. Notre guide sur le coût réel d'un achat immobilier à l'étranger détaille, marché par marché, où va vraiment cet argent.
Les trois contrats : comment se déroule réellement une vente en Italie
Une vente italienne traverse trois documents, chacun plus contraignant que le précédent. Savoir à quel stade on se trouve, c'est savoir exactement jusqu'où on peut encore reculer.
Premier stade : la proposta d'acquisto
L'offre écrite. L'agent la rédige, l'acheteur signe et y joint un chèque, en général entre 5 000 et 10 000 euros, pour prouver son sérieux. Voici l'asymétrie que beaucoup ratent : dès que le vendeur signe, la proposta engage les deux parties. Ce n'est pas une simple marque d'intérêt, c'est le début du contrat. Il faut donc négocier prix et conditions avant de signer, et faire inscrire dès ce stade toute clause de sortie, comme une condition suspensive de prêt.
Deuxième stade : le compromesso
Le contratto preliminare, connu sous le nom de compromesso, marque le véritable engagement. Il fixe le prix, la date de finalisation et toutes les conditions de la vente, avec un acompte de 10 à 30% du prix.
Cet acompte prend en général la forme légale d'une caparra confirmatoria, et sa mécanique compte. Se retirer sans motif fait perdre la totalité de l'acompte. Si le vendeur se retire, il doit le rembourser au double. Une souffrance symétrique des deux côtés — ce qui explique pourquoi tout le monde a tendance à se présenter chez le notaire à la date convenue.
Les vérifications se font avant le compromesso, pas après. Une fois signé, découvrir une extension non autorisée ou 6 000 euros de charges de copropriété impayées devient votre problème, pas une porte de sortie.
La diligence habituelle : un geometra (géomètre-expert) inspecte la structure et vérifie que le bâtiment correspond à son dossier d'urbanisme, tandis que l'avocat contrôle le titre de propriété et les dettes de copropriété, qui en Italie se transmettent avec l'appartement. Quand un long délai sépare le contrat de la finalisation, le compromesso peut aussi être inscrit, une démarche appelée trascrizione, pour empêcher le vendeur de revendre le bien ou d'y contracter une nouvelle hypothèque. Un peu de taxe et de temps de notaire en plus. Ça vaut le coup.
Troisième stade : le rogito
La finalisation. Acheteur, vendeur et notaire se rencontrent, l'acte est lu à voix haute, le solde est payé, les taxes passent par le notaire, et les clés changent de main. Sans maîtrise de l'italien, la loi impose une traduction ou un acte bilingue — à prévoir au budget. Ensuite, le notaire enregistre le transfert au registre foncier et met à jour le Catasto, le cadastre italien, au nom du nouveau propriétaire. De l'offre acceptée au rogito, comptez en général deux à trois mois pour un achat comptant, plutôt quatre à six avec un prêt.
Ce que fait réellement le notaire
Le notaio est le rôle que les acheteurs étrangers comprennent le plus mal. Ce n'est pas votre avocat. Le notaire est un officier public d'État, neutre entre les parties, et c'est l'acte notarié qui rend le transfert réel. Avant le rogito, le notaire vérifie que le vendeur est bien propriétaire, examine vingt ans d'historique à la recherche d'hypothèques, de servitudes ou de créances de tiers, et confirme que les données cadastrales correspondent au bâtiment réel.
C'est vous qui choisissez le notaire et qui payez ses honoraires, en général 1 à 2,5% du prix, formalités d'enregistrement comprises. Ce que le notaire ne fera pas : négocier pour vous, dire si vous payez trop cher, ou monter sur le toit. C'est pourquoi les acheteurs étrangers ont tout intérêt à engager leur propre avocat et un geometra — environ 2 000 à 5 000 euros à eux deux sur une transaction classique, une somme dérisoire face à ce qu'ils peuvent découvrir.
Les taxes à l'achat : la valeur cadastrale change tout
Acheter un bien ancien à un particulier déclenche la taxe d'enregistrement, l'imposta di registro, à 9%. Ça paraît lourd. Mais voici ce que la plupart des guides passent sous silence : elle se calcule sur la valeur cadastrale, pas sur le prix payé.
Les valeurs cadastrales proviennent d'anciens relevés officiels et restent bien en dessous des prix du marché, souvent au tiers ou à la moitié. Sur une maison de campagne à 300 000 euros dont la valeur cadastrale est de 100 000 euros, la taxe de 9% s'élève à 9 000 euros, pas 27 000. Demandez la rendita catastale à l'agent avant de faire une offre, et votre avocat pourra calculer le montant exact à l'avance.
C'est encore plus intéressant pour qui s'installe vraiment. S'engager à enregistrer sa résidence dans la commune sous 18 mois fait tomber le taux à 2% de la valeur cadastrale : le régime prima casa. Les conditions : le bien ne doit pas relever d'une catégorie cadastrale de luxe (A/1, A/8, A/9), l'acheteur ne doit pas posséder d'autre prima casa en Italie, et une revente sous cinq ans sans achat d'une nouvelle résidence principale entraîne un redressement par l'Agenzia delle Entrate, avec 30% de pénalité en plus. Rater le délai de 18 mois entraîne le même redressement.
Les biens neufs suivent une autre logique. Acheter auprès d'un promoteur dans les cinq ans suivant l'achèvement soumet à la TVA sur le prix réel : 10% au taux standard, 4% avec le statut prima casa, 22% pour les catégories de luxe. S'y ajoutent de petites taxes fixes d'enregistrement, hypothécaire et cadastrale, 50 euros chacune sur l'ancien entre particuliers, 200 euros chacune sur les achats soumis à TVA.
Au-delà des taxes, la distribution habituelle sur un achat dans l'ancien :
- notaire : 1-2,5% du prix
- commission d'agence : environ 3% plus TVA, et en Italie l'acheteur paie aussi sa part
- avocat et geometra personnels : 2 000-5 000 euros ensemble
- frais de prêt, le cas échéant : commission bancaire plus taxe de substitution de 0,25% du montant emprunté avec prima casa, 2% sinon
Ce que l'on paie chaque année
La taxe foncière annuelle italienne, l'IMU, réserve une surprise : une prima casa non classée luxe n'en paie tout simplement pas. Vivre dans le logement qu'on habite vraiment réduit la facture annuelle à la taxe d'ordures ménagères TARI, quelques centaines d'euros, plus les charges de copropriété.
Les résidences secondaires et les biens de luxe paient l'IMU en entier. Le taux de base est de 0,86%, chaque commune pouvant le porter jusqu'à 1,06%, calculé sur une base cadastrale majorée plutôt que sur la valeur de marché, si bien qu'un appartement de vacances à 250 000 euros coûte souvent entre 800 et 2 000 euros par an. En location longue durée, les loyers résidentiels peuvent être taxés au taux forfaitaire de la cedolare secca, 21%, plutôt qu'au barème progressif de l'impôt sur le revenu.
Le prêt immobilier pour les non-résidents
Les banques italiennes prêtent aux non-résidents à hauteur de 50 à 70% de la valeur du bien, contre 80% pour les résidents, sur des durées de 10 à 25 ans. Le dossier demande beaucoup de pièces : bulletins de salaire ou déclarations fiscales traduits, relevés bancaires, historique de crédit du pays d'origine. Le taux dépasse en général d'un cran celui des résidents, et la décision se compte en semaines.
Deux remarques pratiques. Les banques n'aiment pas les ruines : tout ce qui exige une rénovation structurelle, y compris l'ensemble de la catégorie des maisons à 1 euro, se traite en général au comptant. Et il vaut mieux mettre la banque en mouvement avant de signer le compromesso, avec une clause suspensive de financement dans le texte — perdre une caparra de 20% pour un prêt refusé reste la manière la plus coûteuse d'apprendre cette leçon.
Après le rogito : la semaine sans éclat
La propriété ouvre une courte série de démarches administratives que personne ne poste sur Instagram. D'abord les compteurs : les contrats d'électricité, de gaz et d'eau se transfèrent à votre nom via une procédure appelée voltura, ou se réactivent depuis zéro si la maison est restée vide, ce qui coûte plus cher et prend plus de temps. Puis l'assurance habitation, non obligatoire en Italie sauf exigence de la banque prêteuse, même si une garantie incendie sur une vieille maison en pierre reste de l'argent bien dépensé. En copropriété, présentez-vous à l'amministratore, faites-vous inscrire pour les charges et les réunions, et demandez les deux dernières années de comptes rendus. Ils se lisent comme le journal de tout ce qui cloche dans l'immeuble.
Et si vous avez opté pour prima casa, le compte à rebours a déjà commencé : 18 mois pour enregistrer sa résidence à la mairie. Notez le rendez-vous dans votre agenda dès la semaine de remise des clés.
Les appâts célèbres, sans faux-semblants
Les maisons à 1 euro
Elles existent bel et bien. Des dizaines de communes, surtout en Sicile, en Sardaigne et dans le sud continental, vendent des maisons abandonnées pour un euro afin de lutter contre le dépeuplement. L'euro fait le titre, pas l'affaire. L'acheteur s'engage à rénover, en général sous un à trois ans, dépose une garantie de 1 000 à 5 000 euros, règle lui-même notaire et frais de transfert, et hérite d'un bâtiment vide depuis des décennies, sans toit fiable, sans sols, sans électricité ni plomberie en état. Un budget total réaliste démarre autour de 30 000 euros et grimpe vite. À réserver à qui cherche un projet et une ville d'adoption. Pour du simplement bon marché et habitable, 30 000 à 60 000 euros achètent, dans les mêmes régions, des appartements habitables sans contrainte.
La flat tax de 7% pour les retraités étrangers
Cet avantage mérite bien plus d'attention qu'il n'en reçoit. En transférant sa résidence fiscale dans une commune de moins de 20 000 habitants en Sicile, Sardaigne, Calabre, Campanie, Basilicate, dans les Abruzzes, en Molise ou dans les Pouilles, et en percevant une pension versée depuis l'étranger, l'Italie taxe l'ensemble des revenus étrangers à un taux forfaitaire de 7% pendant dix ans. Les conditions tiennent en deux lignes : aucune résidence fiscale italienne au cours des cinq années précédentes, et la pension doit provenir d'une source étrangère. Combiné aux 2% de prima casa à l'achat et à l'IMU nulle sur la résidence principale, le sud rural de l'Italie devient l'un des endroits les moins chers d'Europe pour un retraité qui veut bien vivre et bien posséder.
Où se trouve le bon rapport qualité-prix
À l'échelle nationale, les biens anciens s'échangent en moyenne autour de 1 800 euros le mètre carré, et tout se joue dans l'écart autour de ce chiffre. La Calabre, le Molise, la Sicile et l'intérieur des Pouilles se négocient sous les 1 000 euros, avec des villages calabrais de l'intérieur à 400-600 euros. Le haut de gamme n'a jamais bougé : la Toscane, la Ligurie et les lacs du nord démarrent autour de 3 000 euros et grimpent bien au-delà dans le Chianti ou sur les rives du lac de Côme. Le littoral des Pouilles autour d'Ostuni et du Salento a fortement progressé ces dix dernières années, tout en restant deux fois moins cher que des villages toscans comparables. Comparez les marchés sur notre page pays Italie, ou allez directement voir les annonces en direct sur HomeNSearch pour vérifier les prix vous-même.
Questions fréquentes
Les Américains peuvent-ils acheter un bien en Italie ?
Oui. La condition de réciprocité est remplie pour les citoyens américains, et la procédure est la même que pour tout acheteur étranger : codice fiscale, proposta, compromesso, rogito. Le seul point de friction régulièrement signalé par les Américains concerne les banques, certaines banques italiennes traitant lentement les formalités FATCA — prévoyez donc du temps supplémentaire pour l'ouverture du compte.
Combien de temps prend un achat en Italie ?
Deux à trois mois entre l'offre acceptée et le rogito, c'est la norme pour un achat comptant, quatre à six avec un prêt. Le stade du compromesso reste volontairement flexible : les parties conviennent simplement d'une date de finalisation qui leur convient, et un délai de six mois ou plus n'a rien d'exceptionnel quand le vendeur a besoin de temps pour déménager.
Puis-je bénéficier de prima casa en tant qu'étranger ?
Oui, mais seulement en cas de véritable installation. Le taux de 2% dépend de l'enregistrement de la résidence dans la commune du bien sous 18 mois après l'achat, et l'administration fiscale vérifie réellement. Pour une résidence secondaire, vous paierez 9%, toujours calculé sur la valeur cadastrale avantageuse — faites donc le calcul avant de réorganiser sa vie autour d'une remise.
Acheter une maison en Italie donne-t-il un droit de résidence ?
Non. La propriété ne confère aucun droit d'immigration, les propriétaires hors UE conservent donc les 90 jours sur 180 habituels du régime Schengen. Vivre à temps plein nécessite un visa ; la voie des revenus passifs fonctionne pour les acheteurs qui en justifient, et les retraités s'installant dans le sud peuvent la combiner avec le régime de flat tax à 7%.
