La France vend près d'un million de logements par an, et les acheteurs étrangers en absorbent une part non négligeable. Personne ne vérifie le passeport à l'entrée : la France n'impose aucune restriction aux acquéreurs non-résidents, quels qu'ils soient et où que leur argent ait été gagné. Un retraité américain, un investisseur norvégien et un couple parisien achètent selon exactement les mêmes règles. Ce que la France impose, en revanche, c'est sa propre manière de conclure une vente : un officier public appelé notaire, une structure à deux contrats, et un système de frais qui déroute presque tous les primo-acquéreurs.
Ce guide démonte le mécanisme pièce par pièce : l'offre, le compromis de vente, le délai de rétractation de dix jours, l'argent, le crédit, et les impôts qui continuent d'arriver bien après la signature. Comptez deux à trois mois entre une offre signée et la remise des clés. Autant les mettre à profit.
Aucune restriction, mais un processus bien français
Commençons par la bonne nouvelle. Pas d'agrément pour acheteur étranger, pas de droit de timbre majoré pour les non-résidents, aucun quota du genre de ceux qu'appliquent Singapour ou certaines provinces canadiennes. Aucune résidence n'est exigée, et l'achat peut se conclure sans jamais mettre les pieds dans le pays, grâce à une procuration pour les signatures.
Les vraies difficultés sont administratives. Tous les documents seront en français. Si vous ne parlez pas la langue, le notaire exigera généralement un traducteur assermenté lors de la signature finale, à vos frais (comptez 150–300 €). Et chaque virement passe par les contrôles anti-blanchiment, donc gardez des justificatifs clairs sur l'origine des fonds : vendu des actions pour financer le dépôt de garantie ? Conservez le relevé du courtier.
Le notaire mène toute l'opération
Oubliez le modèle anglo-saxon avec deux avocats qui défendent chacun leur client. En France, la vente est menée par le notaire : un officier public nommé par l'État, tenu par la loi à l'impartialité. Il vérifie le titre de propriété du vendeur sur trente ans, récupère le dossier d'urbanisme en mairie, recherche les servitudes, purge les droits de préemption, collecte les taxes pour le compte de l'État et publie l'acte au service de la publicité foncière. Rien ne se transfère sans lui.
Le droit de préemption mérite un mot à part, car il déroute souvent les nouveaux venus. Dans une grande partie de la France urbaine, la commune détient un droit de préemption : elle peut se substituer à l'acheteur et acquérir le bien au prix convenu. En zone rurale, un droit comparable peut s'exercer au profit de la SAFER, l'organisme foncier agricole. Ces droits sont écartés dans la grande majorité des ventes, mais le notaire doit les purger, et la commune dispose de deux mois pour répondre. C'est en grande partie ce qui explique la lenteur des transactions françaises.
Voici une nuance que la plupart des guides oublient. Un même notaire peut légalement représenter à la fois l'acheteur et le vendeur, et c'est ce qui se passe dans la majorité des ventes françaises. Mais rien n'empêche de désigner son propre notaire. Dans ce cas, les deux se partagent les émoluments réglementés, sans que le coût pour l'acheteur change d'un centime. Pour un acheteur étranger qui veut quelqu'un pour l'accompagner clause par clause dans son propre intérêt, un second notaire est l'assurance la moins chère de toute la transaction.
De l'offre aux clés, étape par étape
- Vous formulez une offre d'achat écrite, au prix demandé ou en dessous. Une fois que le vendeur la signe, il est engagé ; vous, pas tout à fait encore, pour la raison qui suit.
- Une à trois semaines plus tard, les deux parties signent le compromis de vente (parfois une promesse de vente), le véritable contrat. Chaque condition qui compte pour vous doit y figurer noir sur blanc.
- Vous disposez ensuite d'un délai de rétractation de dix jours. Vous pouvez vous désister sans justification et sans rien perdre. Le vendeur, lui, n'a pas ce droit.
- Vous versez un dépôt de garantie, généralement 5 à 10 % du prix, sur le compte séquestre du notaire. Jamais directement au vendeur.
- Les conditions suspensives suivent leur cours. La plus importante est la condition d'obtention du prêt : si une banque refuse le financement aux conditions inscrites au compromis, la vente tombe et le dépôt vous est restitué.
- Le notaire passe les mois suivants sur les vérifications : titre de propriété, urbanisme, préemption, charges impayées grevant le bien.
- Deux à trois mois après le compromis, vous signez l'acte authentique à l'étude, après avoir viré le solde et les frais quelques jours plus tôt. Les clés changent de mains à la table de signature.
Ce délai de dix jours mérite qu'on s'y attarde. La loi française accorde à l'acheteur d'un bien résidentiel un droit de rétractation, dépôt remboursé intégralement, sans avoir à se justifier. Peu de pays protègent l'acheteur à ce point. Profitez de ces dix jours pour relire les diagnostics techniques, et au moindre doute, partez.
À propos de ces diagnostics : avant le compromis, le vendeur doit fournir un dossier de diagnostics couvrant l'amiante, le plomb, les termites, l'électricité, les risques naturels et le DPE. Relisez le DPE deux fois si vous comptez louer. Les logements classés G sont déjà interdits à la location de longue durée, le F suivra en 2028 — et une jolie longère en pierre à simple vitrage tombe exactement dans ce cas de figure.
Une règle à retenir absolument : l'argent transite uniquement par le notaire, un point c'est tout. Toute demande de verser un dépôt, des « frais de réservation » ou le solde sur un compte privé est une tentative de fraude, et elle n'est pas rare sur les dossiers internationaux.
Ce que sont vraiment les frais de notaire : surtout de l'impôt
Sur un bien ancien, les frais d'acquisition représentent 7 à 8 % du prix. La France les regroupe sous l'appellation « frais de notaire », un terme qui effraie les acheteurs et ne flatte personne, puisque l'essentiel de cette somme va à l'État, pas au notaire.
Prenons un bien ancien à 300 000 €. La facture se répartit à peu près ainsi :
- Les droits de mutation, autour de 5,8 %, et un peu plus dans les nombreux départements qui ont relevé le taux depuis 2025 : environ 17 500 €.
- Les émoluments propres du notaire, un barème dégressif qui avoisine 1 % à ce niveau de prix : environ 3 000 € plus TVA.
- Les débours et la contribution de sécurité immobilière : encore 1 000 à 1 500 € pour les recherches, les frais d'actes et la taxe de publicité foncière de 0,1 %.
Le neuf fonctionne différemment. Achetez sur plan, ou un logement de moins de cinq ans en première revente, et les frais d'acquisition tombent à 2–3 %. Le revers de la médaille : le prix convenu inclut déjà 20 % de TVA française. Le chiffre annoncé par le promoteur est un chiffre brut.
La commission d'agence est l'autre grosse ligne : 4 à 8 %, proportionnellement plus élevée sur une maison de campagne bon marché que sur un appartement parisien. Les annonces françaises affichent presque toujours un prix FAI, frais d'agence inclus, c'est donc ce chiffre-là qu'on compare. Il reste utile de savoir qui paie formellement l'agence : quand c'est l'acheteur, les droits de mutation se calculent sur le prix hors commission. Sur un achat à 300 000 €, ce seul détail fait économiser plusieurs centaines d'euros.
Le crédit pour les non-résidents : possible, avec des justificatifs
Les banques françaises prêtent aux non-résidents, aux taux français et non à un taux pénalisant. Ce qui change, c'est l'apport. Les résidents de l'UE peuvent en général emprunter 70 à 80 % du prix ; les acheteurs hors UE se voient plutôt proposer 50 à 70 %. Les Américains rencontrent un obstacle supplémentaire : la déclaration FATCA pousse certaines banques françaises à refuser purement et simplement les clients américains — un courtier saura lesquelles acceptent encore.
Deux habitudes bien françaises façonnent chaque dossier. D'abord, le régulateur plafonne le taux d'effort à 35 % des revenus, calculé de façon prudente, pour des prêts à taux fixe sur une durée maximale de 25 ans. Ensuite, les banques exigent une assurance emprunteur, questionnaire médical à l'appui ; les prêteurs français y tiennent beaucoup, et pour les emprunteurs plus âgés, elle peut coûter plus cher que la marge du taux lui-même. Les petits prêts remboursés avant 60 ans sont désormais dispensés du questionnaire, ce qui aide.
L'ordre des opérations compte. Obtenez un accord de principe écrit avant de signer le compromis, puis assurez-vous que la condition suspensive de prêt reflète exactement le crédit demandé : montant, taux plafond, durée. Si la banque refuse, c'est cette clause qui vous rend votre dépôt. Nous avons consacré un guide séparé au crédit immobilier à l'étranger pour non-résidents, qui va plus loin sur le sujet.
Vous payez en dollars ou en livres ? Le prix est fixé en euros le jour de la signature du compromis, et une variation de 3 % du taux de change pendant les deux mois d'attente peut peser plus lourd que la totalité des frais de notaire. Les contrats de change à terme existent précisément pour ce cas de figure.
Les charges du propriétaire : les impôts qui continuent après la signature
Deux impôts locaux comptent. La taxe foncière, due chaque automne, varie énormément d'une commune à l'autre : la même maison de quatre chambres peut coûter 600 € par an dans un village et 2 500 € dans une ville à vingt minutes de là. Les taux grimpent depuis que les communes ont perdu leur principale ressource liée aux résidences principales, et Paris a relevé sa part de plus de moitié en 2023 à elle seule. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière avant même de faire une offre : c'est une demande tout à fait normale.
La taxe d'habitation, l'ancienne taxe de résidence, a été supprimée en 2023 pour les résidences principales, mais elle subsiste sur les résidences secondaires. Voici le piège qui guette les acheteurs de maisons de vacances : dans les zones tendues, officiellement désignées et couvrant des milliers de communes dont Paris, Nice, Bordeaux et l'essentiel de la Côte d'Azur, les conseils municipaux peuvent appliquer une majoration de 5 à 60 %, et de nombreuses villes touristiques appliquent le plein taux de 60 %. Cette ligne mérite d'entrer dans le budget avant de craquer pour la vue.
Les propriétaires en copropriété paient en plus les charges de copropriété. Toute personne dont le patrimoine immobilier net en France dépasse 1,3 million d'euros relève de l'IFI, et les revenus locatifs sont imposables en France dès le premier euro, résident ou non.
Un acte de vente n'est pas un visa
Acheter une maison en France ne donne aucun droit d'y vivre. Les citoyens de l'UE et de l'EEE peuvent simplement s'y installer. Tous les autres, Britanniques compris depuis le Brexit, sont limités à 90 jours sur 180 selon les règles Schengen. Les propriétaires qui veulent rester plus longtemps demandent le visa long séjour visiteur : il faut justifier de revenus passifs proches du SMIC français, d'une couverture santé privée complète, et s'engager par écrit à ne pas travailler en France. Il se renouvelle chaque année et peut, après cinq ans de résidence, se transformer en carte de séjour pluriannuelle. La maison renforce le dossier comme preuve de logement, mais elle ne remplace pas le visa.
Où acheter : un tour rapide des régions
La Côte d'Azur est le marché haut de gamme : Nice, Antibes et Cannes se négocient autour de 6 000 à 15 000 € le mètre carré, les caps les plus prisés bien au-delà, et il y a toujours un autre acheteur international derrière vous à la revente. Paris est le pari de la liquidité : à 9 500–11 500 € le mètre carré, ce n'est pas donné, mais rien en France ne se vend plus vite ni ne se loue plus facilement. Les Alpes misent sur la saisonnalité : les stations bi-saisons comme Chamonix travaillent presque toute l'année, tandis que les stations purement hivernales vivent de quatorze semaines de neige. Les chasseurs de bonnes affaires regarderont du côté de la Provence hors des villages célèbres, de l'Occitanie et de la Dordogne, où des maisons de campagne habitables se négocient encore entre 1 500 et 2 500 € le mètre carré. Notre page pays sur la France suit ces marchés, et vous pouvez filtrer les annonces actuelles sur HomeNSearch par région et par budget.
Le processus français paraît lent de l'extérieur, et il l'est. C'est aussi l'un des plus sûrs qui soient : un officier public vérifie tout, le dépôt reste sous séquestre, et la loi accorde dix jours pour changer d'avis. La lenteur fait partie de la protection.
Questions fréquentes
Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier en France ?
Oui, sans restriction. La France ne distingue pas résidents, non-résidents, ressortissants de l'UE ou non : le processus est identique pour tous. Les seuls frais supplémentaires à prévoir sont un traducteur assermenté lors de la signature et, pour les acheteurs hors zone euro, un service de transfert de devises.
À combien s'élèvent les frais de notaire en France ?
Prévoyez 7 à 8 % du prix pour un bien ancien et 2 à 3 % pour un logement neuf. Sur l'ancien, l'essentiel de cette somme correspond aux droits de mutation dus à l'État ; les émoluments propres du notaire avoisinent 1 %. Désigner un second notaire pour vous représenter ne coûte rien de plus, puisque les deux se partagent les mêmes émoluments.
Combien de temps prend l'achat d'une maison en France ?
Généralement deux à trois mois entre le compromis de vente et l'acte authentique, parfois quatre. Le rythme est dicté par la purge du droit de préemption, pour laquelle la commune dispose de deux mois, et par la condition suspensive de prêt. Un achat comptant sans clause de financement se conclut plus vite.
Acheter un bien en France donne-t-il droit à la résidence ?
Non. La propriété ne confère aucun droit d'immigration, donc les propriétaires non européens restent soumis à la limite Schengen de 90 jours sur 180, sauf visa. Le visa long séjour visiteur convient à la plupart des propriétaires de résidence secondaire : il exige des revenus passifs et une assurance santé, exclut le travail et se renouvelle chaque année. Après cinq ans de résidence légale, une carte de séjour pluriannuelle peut être demandée.
