Simulateur de rentabilité locative

Le Cap Rate tient compte de la vacance et des dépenses, la rentabilité brute non. La rentabilité brute est le loyer annuel divisé par le prix. Le Cap Rate est le revenu net d'exploitation divisé par le prix, le NOI étant le loyer moins la vacance, les charges courantes, la taxe foncière, l'assurance et la gestion. Le Cap Rate n'est donc jamais supérieur à la rentabilité brute, et l'écart entre les deux correspond à votre vacance et à vos dépenses.

Comme un prêt amortissable à mensualités constantes : le même montant chaque mois pendant toute la durée. Une année de mensualités est déduite du cash-flow, et le capital restant dû après cinq ans est déduit de la valeur de revente. Vous réglez l'apport et le taux dans le bloc « Crédit immobilier », la durée dans les paramètres avancés. Les variations futures du taux ne sont pas modélisées.

Parce qu'il inclut aussi cinq ans de cash-flow. Le gain total correspond à votre capital après revente (valeur moins frais de revente et capital restant dû), plus le cash-flow cumulé, moins vos fonds propres investis. Les frais d'acquisition et de revente le réduisent. Un cash-flow négatif aussi, qui peut alors faire passer le gain sous la hausse du prix.

L'IRR est le rendement annuel moyen qui tient compte du moment où l'argent arrive. Deux biens avec le même ROI sur cinq ans peuvent avoir des IRR différents : si l'un rapporte des loyers dès la première année et que l'autre réalise tout son gain à la revente, le premier a l'IRR le plus élevé. Comme l'IRR est un taux annuel, vous pouvez le comparer directement au taux annuel d'un dépôt à terme ou d'obligations.

Non. Les impôts à l'achat, sur la détention et sur les loyers varient beaucoup d'un pays à l'autre et dépendent de votre situation fiscale. Le simulateur ne renseigne donc les taux d'aucun pays. Dans les paramètres avancés, la taxe foncière (montant annuel) et l'impôt sur les revenus locatifs sont à 0 par défaut, et les frais d'acquisition sont fixés à 5 % du prix, une valeur générique. Remplacez-les par les chiffres de votre situation. L'impôt sur la plus-value à la revente et les impôts dans votre pays de résidence ne sont pas inclus. Nos guides par pays donnent un premier repère ; faites vérifier les montants exacts par un conseiller fiscal.

Il n'existe pas de référence unique : tout dépend du pays, du type de bien et du taux du crédit. Sur l'échelle du simulateur, un Cap Rate à partir de 6 % est jugé élevé, et de 4 à 6 % moyen. Comparez le résultat à votre placement alternatif. Si un dépôt dans votre devise rapporte plus que le Cash-on-Cash du bien, vous misez sur la hausse du prix plutôt que sur le loyer.