Demandez à un avocat madrilène combien de taxes vous paierez sur un bien espagnol, et vous obtiendrez une réponse différente à Valence. Non pas que l'un des deux se trompe. L'Espagne a délégué la taxe sur les transmissions aux régions, qui ont exercé ce pouvoir sans retenue. Le même appartement à 300 000 € peut coûter 18 000 € de taxes dans une communauté autonome et 30 000 € dans une autre.
Cet écart régional traverse tout ce guide. Voici ce que vous paierez à chaque étape de la possession d'un bien espagnol : à l'achat, pendant la détention, à la location et à la revente. Si vous cherchez d'abord à comprendre comment se déroule l'achat lui-même, commencez par notre guide pas à pas sur l'achat immobilier en Espagne, puis revenez ici pour les chiffres.
Pourquoi la région compte plus que le bien lui-même
L'Espagne compte 17 communautés autonomes, et la plupart des taxes de cet article sont fixées ou ajustées par elles. Droits de mutation, droits d'enregistrement, allègements de l'impôt sur la fortune : tout est régional. L'État central fixe des valeurs par défaut, les communautés les remplacent par les leurs. Avant de comparer deux biens, comparez donc leurs régions. Un acheteur qui hésite entre Alicante et Málaga arbitre en réalité entre deux régimes fiscaux différents, sans toujours s'en rendre compte.
Les taxes à l'achat
Premier embranchement : bien ancien ou neuf ? Les deux relèvent de systèmes distincts, jamais des deux à la fois.
L'ancien paie l'ITP
L'ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) est la taxe de mutation sur les biens de seconde main, et c'est celle que les gouvernements régionaux ajustent le plus souvent. Les taux se situent en général entre 6% et 10% du prix. À l'heure où nous écrivons, Madrid applique 6%, l'Andalousie un taux fixe de 7%, tandis que Valence et la Catalogne montent à 10%. Les Canaries restent plus abordables à 6,5%. Les Baléares utilisent un barème progressif qui commence à 8% et dépasse 10% sur les biens chers.
Un piège à connaître. Depuis 2022, l'ITP est calculée sur la valeur de référence cadastrale (valor de referencia) dès qu'elle dépasse le prix réellement payé, si bien qu'une vraie bonne affaire peut quand même déclencher une taxe au plein tarif. Et le délai est court : l'ITP est due environ 30 jours ouvrés après la signature. Votre avocat ou votre gestoría s'occupe du dépôt, mais la responsabilité reste la vôtre.
Le neuf paie l'IVA plus l'AJD
Achetez chez un promoteur et l'ITP disparaît. À la place, vous payez l'IVA, la TVA espagnole, à 10% du prix, un taux identique sur le continent et aux Baléares. Les Canaries n'appliquent pas du tout l'IVA ; leur équivalent local, l'IGIC, tourne autour de 7% sur le neuf, une raison parmi d'autres pour laquelle les acheteurs de neuf lorgnent Tenerife et la Grande Canarie.
Le neuf déclenche aussi l'AJD, le droit de timbre sur les actes notariés. Là encore, c'est régional : entre 0,5% et 1,5% du prix, la plupart des communautés à fiscalité élevée appliquant le taux plein de 1,5%. Peu de chose face à l'IVA, mais sur un achat de 300 000 €, cela représente tout de même 4 500 € à avoir en liquide au jour de la signature.
À quoi ressemble la facture complète
Les taxes ne racontent pas toute l'histoire. Frais de notaire, frais de registre foncier, une gestoría pour les démarches et un avocat indépendant à environ 1% du prix s'ajoutent au total. Prévoyez 10 à 15% de plus que le prix d'achat et vous ne serez pas pris de court. À l'échelle internationale, l'Espagne se situe dans la moyenne ; voyez notre comparaison sur le véritable coût d'un achat immobilier à l'étranger.
Exemple chiffré : 300 000 € en ancien contre neuf
Prenons une région à 8% d'ITP et 1,5% d'AJD, à peu près la moyenne de la fourchette espagnole, et appliquons les mêmes 300 000 € à un bien ancien puis à un bien neuf.
L'ancien :
- ITP à 8% : 24 000 €
- Notaire et registre foncier : environ 1 500 €
- Avocat indépendant à 1% : 3 000 €
- Total au-dessus du prix : environ 28 500 €, soit 9,5%
Le neuf :
- IVA à 10% : 30 000 €
- AJD à 1,5% : 4 500 €
- Notaire, registre et avocat : environ 4 500 €
- Total au-dessus du prix : environ 39 000 €, soit 13%
Même budget, environ 10 000 € d'écart. Changez maintenant de région plutôt que de bien. Ce même bien ancien à Madrid, avec 6% d'ITP, coûte 18 000 € de taxe ; à Valence, avec 10%, il en coûte 30 000 €, exactement ce que paie l'IVA sur le neuf. La maison n'a pas changé. La facture, si.
Les taxes pendant la détention
L'IBI, la taxe municipale annuelle
Chaque propriétaire paie chaque année l'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) à la mairie. Elle se calcule sur la valeur cadastrale, un chiffre administratif généralement bien inférieur au prix du marché, à un taux que chaque commune fixe elle-même. Un appartement côtier classique de deux chambres peut ne devoir que quelques centaines d'euros par an ; les grandes villas dans les communes prisées peuvent dépasser 1 000 €. Beaucoup de mairies facturent aussi une petite taxe séparée pour la collecte des ordures, la basura. Aucune des deux ne ruinera personne. Les ignorer, en revanche, finit par coûter cher, car l'IBI impayée reste attachée au bien lui-même et resurgit toujours au pire moment, en général lors de la revente.
La taxe que les non-résidents oublient : le revenu fictif
Voici celle qui piège presque tous les propriétaires étrangers. Si vous êtes non-résident et que votre bien espagnol n'est pas loué, l'Espagne vous impose quand même sur un revenu fictif, considéré comme théoriquement possible. La base est de 1,1% ou 2% de la valeur cadastrale, selon la date de la dernière révision de cette valeur par la commune ; sur cette base, vous payez 19% si vous résidez dans l'UE ou l'EEE, et 24% sinon. En euros, c'est souvent modeste, entre 200 et 600 € par an. Mais c'est une obligation déclarative, le Modelo 210, et personne ne vous envoie de facture. Aucun courrier n'arrive. Vous êtes simplement censé déclarer, et les arriérés avec intérêts attendent patiemment les propriétaires qui découvrent cette règle cinq ans plus tard.
L'impôt sur la fortune, en bref
L'Espagne conserve un impôt sur la fortune, et les non-résidents y sont soumis pour leurs actifs espagnols. En pratique, une simple résidence de vacances le déclenche rarement : les abattements sont généreux, et plusieurs communautés ont largement vidé cet impôt de sa substance par des allègements régionaux. Il devient réel au-delà d'environ un million d'euros d'actifs espagnols, et les seuils comme les allègements varient par région, comme presque tout ici. À ce niveau, mieux vaut consulter avant l'achat plutôt qu'après : la structure de détention ne se corrige pas rétroactivement.
Les taxes à la location
Les revenus locatifs d'un bien espagnol sont imposés en Espagne même si vous résidez ailleurs, et les règles diffèrent nettement selon votre lieu de résidence. Les résidents de l'UE et de l'EEE paient 19% sur le net : intérêts d'emprunt, IBI, assurance, charges de copropriété, réparations et amortissement se déduisent d'abord, ce qui réduit souvent la base imposable de moitié. Les résidents de tous les autres pays, Royaume-Uni et États-Unis compris, paient 24% sur le loyer brut. Aucune déduction possible.
Faisons le calcul concrètement. 12 000 € de loyer annuel avec 5 000 € de charges laissent à un propriétaire de l'UE 19% de 7 000 €, soit environ 1 330 €. Un propriétaire britannique, avec le même appartement et les mêmes charges, paie 24% des 12 000 € bruts : soit 2 880 €, plus du double pour le même bien. C'est le plus gros écart fiscal entre propriétaires de l'UE et hors UE, et il doit entrer dans votre calcul de rendement avant l'achat, pas après l'arrivée du premier locataire.
Les taxes à la revente
La plus-value et la retenue de 3%
Vendez avec profit et l'Espagne impose la plus-value à 19% pour les non-résidents ; les résidents suivent un barème progressif. Les frais d'acquisition et les travaux de rénovation justifiés augmentent la valeur d'achat et réduisent la plus-value imposable, d'où l'intérêt de conserver chaque facture dès le premier jour.
Le mécanisme qui surprend le plus, c'est la retenue. Quand un non-résident vend, l'acheteur doit légalement retenir 3% du prix et le verser directement au fisc. Vous ne touchez que 97% chez le notaire. Ces 3% constituent une avance sur votre impôt sur la plus-value : vous déposez le Modelo 210 dans les quatre mois, réglez la différence ou récupérez le trop-perçu si votre impôt réel s'avère inférieur. Les remboursements arrivent bel et bien, mais selon le calendrier du fisc, et les vendeurs attendent souvent près d'un an.
La plusvalía municipale
En plus de la plus-value, la mairie prélève la plusvalía, une taxe sur l'augmentation de valeur du terrain pendant la période de détention. Une décision de justice de 2021 a modifié son calcul : on peut désormais choisir entre deux méthodes, et rien n'est dû en cas de perte réelle à la vente. Sur beaucoup de ventes ordinaires, le montant reste toutefois à quatre chiffres, selon la commune et la durée de détention. Beaucoup de vendeurs découvrent cette taxe au moment même de la signature.
Une particularité à connaître. C'est le vendeur qui doit la plusvalía, mais lorsqu'il s'agit d'un non-résident, l'acheteur peut en être tenu responsable. Si vous achetez à un non-résident, un bon avocat retient le montant estimé sur le prix à la signature et le règle directement.
D'abord la région, ensuite le bien
Rien de tout cela ne doit décourager. Les taxes immobilières espagnoles sont connaissables et globalement prévisibles une fois votre région cartographiée : vérifiez d'abord la communauté autonome, prévoyez 10 à 15% au-dessus du prix à l'achat, déposez la déclaration de revenu fictif chaque année de détention, et attendez-vous à la retenue de 3% à la revente. Quand vous serez prêt à regarder de vrais biens, parcourez les annonces immobilières en Espagne sur HomeNSearch, où vous pourrez comparer les régions auxquelles s'appliquent ces taux avant de craquer pour une adresse en particulier.
Questions fréquentes
Les étrangers paient-ils des taxes d'achat plus élevées en Espagne ?
Non. L'ITP, l'IVA et l'AJD sont identiques pour tous, quelle que soit la nationalité ou la résidence. Les différences apparaissent plus tard : la déclaration de revenu fictif, l'imposition du loyer brut pour les propriétaires hors UE, et la retenue de 3% à la revente visent toutes les non-résidents. L'achat lui-même traite chaque acheteur de la même façon.
Quelles régions espagnoles ont la taxe d'achat la plus basse ?
À l'heure où nous écrivons, Madrid à 6% et les Canaries à 6,5% se trouvent en bas de la fourchette de l'ITP, suivies de près par l'Andalousie à un taux fixe de 7%. Valence, la Catalogne et les tranches supérieures des Baléares atteignent 10% ou plus. Ces taux évoluent avec la politique régionale, mieux vaut donc confirmer le chiffre actuel de votre région cible avant de vous engager.
Le neuf ou l'ancien coûte-t-il moins cher en taxes en Espagne ?
En général l'ancien. Le neuf supporte partout 10% d'IVA plus l'AJD, alors que l'ITP sur l'ancien commence dès 6%. Dans une région à 10% d'ITP, l'écart se réduit à peu près au montant du droit de timbre. Les Canaries font exception : le neuf s'y rapproche de l'ancien, car l'IGIC à environ 7% reste inférieur à l'IVA du continent.
Que se passe-t-il si je n'ai jamais déposé la déclaration de revenu fictif en tant que non-résident ?
L'obligation ne disparaît pas simplement parce que personne ne vous a contacté. Le fisc peut réclamer les quatre dernières années, avec intérêts et éventuelles majorations en plus. Les propriétaires régularisent en général en déposant volontairement les déclarations manquantes, ce qui limite les pénalités. Si vous êtes propriétaire depuis des années et que vous n'avez jamais entendu parler du Modelo 210, consultez un conseiller fiscal espagnol avant de vendre, car c'est précisément à ce moment que le problème refait surface.
