Մադրիդում փաստաբանին հարցրեք, թե ինչ հարկ եք վճարելու իսպանական տան համար, և կստանաք տարբեր պատասխան, քան Վալենսիայում։ Ոչ թե նրանցից մեկը սխալվում է։ Իսպանիան անշարժ գույքի փոխանցման հարկը վստահել է շրջաններին, և շրջանները այդ իրավունքից օգտվել են ամբողջ եռանդով։ Նույն 300 000 եվրոյի բնակարանը մի ինքնավար համայնքում կարող է հարկվել 18 000 եվրոյով, մյուսում՝ 30 000-ով։
Այս տարածաշրջանային տարբերությունը ձգվում է ողջ հոդվածով։ Ստորև ներկայացված է, թե ինչ եք վճարելու իսպանական գույքի յուրաքանչյուր փուլում՝ գնման, պահման, վարձակալության հանձնման և վաճառքի ժամանակ։ Եթե դեռ չգիտեք, թե ինչպես է կատարվում ինքնին գնման գործընթացը, նախ ուսումնասիրեք մեր Իսպանիայում գույք գնելու քայլ առ քայլ ուղեցույցը և հետո վերադարձեք թվերի մոտ։
Ինչու է շրջանն ավելի կարևոր, քան ինքը՝ տունը
Իսպանիան ունի 17 ինքնավար համայնք, և այս հոդվածում նշված հարկերի մեծ մասը կամ սահմանվում, կամ ճշգրտվում է հենց նրանց կողմից։ Փոխանցման հարկը, դրոշմանիշային տուրքը, ունեցվածքի հարկից ազատումները՝ ամեն ինչ տարածաշրջանային է։ Կենտրոնական իշխանությունը սահմանում է հիմնական դրույքաչափերը, իսկ համայնքներն այն փոփոխում են։ Ուստի, նախքան երկու օբյեկտ համեմատելը, համեմատեք նրանց շրջանները։ Ալիկանտեի և Մալագայի միջև ընտրություն կատարող գնորդը փաստացի ընտրում է երկու տարբեր հարկային համակարգերի միջև, և գնորդների մեծամասնությունը դա ընդհանրապես չի էլ նկատում։
Հարկերը գնման ժամանակ
Առաջին ճյուղավորումը հետևյալն է. գույքը երկրորդային է, թե նոր կառույց։ Երկուսն էլ հարկվում են առանձին համակարգերով, և երբեք երկուսն էլ միասին չեք վճարում։
Երկրորդային բնակարանները հարկվում են ITP-ով
ITP-ն (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) օգտագործված գույքի փոխանցման հարկն է, և հենց այս հարկն են տարածաշրջանային իշխանությունները ամենից հաճախ փոփոխում։ Դրույքաչափերը սովորաբար տատանվում են գնի 6-ից 10%-ի սահմաններում։ Հոդվածի գրման պահին Մադրիդում գանձվում է 6%, Անդալուսիայում՝ միասնական 7%, իսկ Վալենսիայում և Կատալոնիայում՝ 10%։ Կանարյան կղզիներում հարկը ավելի ցածր է՝ 6,5%։ Բալեարյան կղզիներում կիրառվում է աստիճանավորված սանդղակ, որը սկսվում է 8%-ից և թանկարժեք տների դեպքում գերազանցում է 10%-ը։
Կա մեկ ծուղակ։ 2022 թվականից ITP-ն հաշվարկվում է կադաստրի պաշտոնական հղումային արժեքով (valor de referencia), եթե այն ավելի բարձր է, քան ձեր վճարած գինը, ուստի իսկապես շահեկան գործարքն անգամ կարող է առաջացնել լրիվ գնով հարկային հաշիվ։ Ժամկետը կարճ է. ITP-ն պետք է վճարվի ստորագրումից մոտավորապես 30 աշխատանքային օրվա ընթացքում։ Փաստաթղթերը ներկայացնում է ձեր փաստաբանը կամ գեստորիան, բայց պատասխանատվությունը ձերն է։
Նոր կառույցները հարկվում են IVA-ով և AJD-ով
Գնելով անմիջապես կառուցապատողից՝ ITP-ն վերանում է։ Փոխարենը վճարում եք IVA, իսպանական ԱԱՀ, գնի 10%-ի չափով. նույն դրույքաչափը գործում է ինչպես մայրցամաքում, այնպես էլ Բալեարյան կղզիներում։ Կանարյան կղզիներում IVA ընդհանրապես չի գանձվում. այնտեղ գործում է տեղական համարժեքը՝ IGIC-ը, մոտավորապես 7% նոր բնակարանների վրա, ինչը մեկ պատճառներից է, թե ինչու են նոր կառույցների գնորդները ուշադիր հետևում Տեներիֆեին և Գրան Կանարիային։
Նոր կառույցները նաև առաջացնում են AJD՝ նոտարական ակտերի դրոշմանիշային տուրք։ Կրկին տարածաշրջանային է՝ գնի 0,5-ից 1,5%-ի սահմաններում, և ավելի բարձր հարկերով շրջանների մեծ մասը գանձում է լրիվ 1,5%-ը։ Փոքր է IVA-ի համեմատ, բայց 300 000 եվրոյի գնման դեպքում գործարքի օրը կանխիկ պետք է ունենաք 4 500 եվրո։
Ինչպիսին է հաշիվն ամբողջությամբ
Հարկերով ամեն ինչ չի ավարտվում։ Նոտարական վճարներ, հողային կադաստրի գրանցման վճարներ, գեստորիա՝ փաստաթղթերը ձևակերպելու համար, և անկախ փաստաբան, մոտավորապես գնի 1%-ի չափով, բոլորը գումարվում են։ Հաշվեք գնման գնի 10-15%-ը վերևից, և անակնկալի չեք հանդիպի։ Իսպանիան միջազգայնորեն միջին տեղում է. համեմատությունը կարող եք տեսնել մեր՝ արտասահմանում գույք գնելու իրական արժեքի վերլուծության մեջ։
Հաշվարկային օրինակ. 300 000 եվրո՝ երկրորդային թե նոր կառույց
Վերցնենք շրջան՝ 8% ITP-ով և 1,5% AJD-ով, մոտավորապես իսպանական միջակայքի միջինում, և նույն 300 000 եվրոն դնենք և՛ երկրորդային, և՛ նոր կառույցի վրա։
Երկրորդային գույքի դեպքում.
- ITP 8%-ով՝ 24 000 եվրո
- Նոտար և հողային կադաստր՝ մոտավորապես 1 500 եվրո
- Անկախ փաստաբան 1%-ով՝ 3 000 եվրո
- Ընդհանուր հավելում գնի վրա՝ մոտավորապես 28 500 եվրո, կամ 9,5%
Նոր կառույցի դեպքում.
- IVA 10%-ով՝ 30 000 եվրո
- AJD 1,5%-ով՝ 4 500 եվրո
- Նոտար, կադաստր և փաստաբան՝ մոտավորապես 4 500 եվրո
- Ընդհանուր հավելում գնի վրա՝ մոտավորապես 39 000 եվրո, կամ 13%
Նույն բյուջեն, տարբերությունը՝ մոտ 10 000 եվրո։ Հիմա փոխենք ոչ թե գույքը, այլ շրջանը։ Նույն երկրորդային բնակարանը Մադրիդում, 6% ITP-ով, արժե 18 000 եվրո հարկ. Վալենսիայում, 10%-ով, արժե 30 000, ճիշտ նույնքան, որքան նոր կառույցը վճարում է IVA-ի տեսքով։ Տունը չի փոխվել։ Հաշիվը փոխվել է։
Հարկերը սեփականության շրջանում
IBI-ն, տարեկան քաղաքային հարկը
Յուրաքանչյուր սեփականատեր ամեն տարի քաղաքապետարանին վճարում է IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)։ Այն հաշվարկվում է կադաստրային արժեքով՝ վարչական ցուցանիշ, որը սովորաբար զգալիորեն ցածր է շուկայական գնից, և յուրաքանչյուր քաղաքապետարան ինքն է ընտրում դրույքաչափը։ Ափամերձ երկսենյականոց տիպիկ բնակարանը կարող է տարեկան մի քանի հարյուր եվրո արժենալ. մեծ վիլլաները հեղինակավոր վայրերում կարող են գերազանցել 1 000 եվրոն։ Շատ քաղաքապետարաններ նաև գանձում են աղբահանության փոքր առանձին վճար՝ basura-ն։ Ոչ մեկը ձեզ չի կործանի։ Բայց դրանք անտեսելը կարող է, դանդաղ, քանի որ չվճարված IBI-ն կցվում է հենց գույքին և ի հայտ է գալիս ամենավատ պահին, սովորաբար՝ վաճառելու փորձի ժամանակ։
Հարկը, որը մոռանում են ոչ ռեզիդենտները. պայմանական եկամուտ
Ահա այն, ինչը գրավում է գրեթե ամեն օտարերկրյա սեփականատիրոջ։ Եթե դուք ոչ ռեզիդենտ եք, և ձեր իսպանական տունը վարձակալության չի հանձնված, Իսպանիան այնուամենայնիվ հարկում է ձեզ՝ ենթադրյալ պայմանական եկամտի հիման վրա, այն տեսությամբ, որ դուք կարող էիք այն վարձակալության հանձնել։ Հիմքը կադաստրային արժեքի 1,1% կամ 2% է, կախված նրանից, թե երբ է ձեր քաղաքապետարանը վերջին անգամ վերանայել արժեքները. այս հիմքի վրա վճարում եք 19%, եթե ապրում եք ԵՄ-ում կամ ԵՏՀ-ում, և 24%՝ մնացած բոլոր դեպքերում։ Դրամական արտահայտությամբ սովորաբար ոչ մեծ գումար է՝ հաճախ 200-600 եվրո տարեկան։ Բայց սա հայտարարագրման պարտավորություն է՝ Modelo 210, և ոչ ոք ձեզ հաշիվ չի ուղարկում։ Նամակ չի ուղարկվում։ Դուք պարզապես պարտավոր եք հայտարարագրել, և վաղեմի հարկերն ու տոկոսագումարները համբերատար սպասում են այն սեփականատերերին, ովքեր այս մասին իմանում են հինգ տարի անց։
Ունեցվածքի հարկը, համառոտ
Իսպանիան դեռ ունի ունեցվածքի հարկ, և ոչ ռեզիդենտները նույնպես ընդգրկված են այն ամենի մասով, ինչ վերաբերում է իրենց իսպանական ակտիվներին։ Գործնականում մեկ արձակուրդային տունը հազվադեպ է հանգեցնում այս հարկի կիրառմանը. արտոնությունները մեծ են, և մի քանի շրջան տարածաշրջանային ազատումներով գրեթե ամբողջությամբ ընդարմացրել են այս հարկը։ Այն դառնում է իրական մոտավորապես մեկ միլիոն եվրոյից ավելի իսպանական ակտիվների դեպքում, և շեմերն ու ազատումները, ինչպես ամեն ինչ այստեղ, տարբեր են ըստ շրջանի։ Այս մակարդակի դեպքում խորհրդատվություն ստացեք գնումից առաջ, ոչ թե հետո։ Սեփականության կառուցվածքը հետադարձ ուժով հնարավոր չէ ուղղել։
Հարկերը վարձակալության հանձնելիս
Իսպանական գույքից վարձակալական եկամուտը հարկվում է Իսպանիայում, նույնիսկ եթե ապրում եք այլուր, և կանոնները կտրուկ տարբերվում են՝ կախված ձեր բնակության երկրից։ ԵՄ և ԵՏՀ ռեզիդենտները վճարում են 19% զուտ գումարից. հիփոթեքային տոկոսները, IBI-ն, ապահովագրությունը, ընդհանուր վճարները, վերանորոգումն ու մաշվածքը՝ բոլորը հանվում են նախապես, ինչը հաճախ երկու անգամ նվազեցնում է հարկվող բազան։ Մյուս բոլոր վայրերի ռեզիդենտները, ներառյալ Մեծ Բրիտանիայի և ԱՄՆ-ի քաղաքացիները, վճարում են 24% ամբողջ վարձակալական գումարից, ընդհանրապես նվազեցումների առանց։
Տեսնենք, թե ինչ է սա նշանակում թվերով։ Տարեկան 12 000 եվրո վարձակալական եկամուտը, 5 000 եվրո ծախսերով, ԵՄ-ի սեփականատիրոջը թողնում է 7 000 եվրոյի 19%, մոտավորապես 1 330 եվրո։ Բրիտանացի սեփականատերը, նույն բնակարանով և նույն ծախսերով, վճարում է ամբողջ 12 000 եվրոյի 24%-ը, այսինքն՝ 2 880 եվրո, ավելի քան կրկնակի՝ նույն գույքի համար։ Սա ամենամեծ հարկային տարբերությունն է ԵՄ և ոչ ԵՄ սեփականատերերի միջև, և այն պետք է ընդգրկվի ձեր եկամտաբերության հաշվարկների մեջ դեռ նախքան գնումը, ոչ թե առաջին վարձակալի տեղափոխվելուց հետո։
Հարկերը վաճառելիս
Կապիտալի աճից եկամտի հարկը և 3% պահումը
Եթե վաճառում եք շահույթով, Իսպանիան հարկում է շահույթը 19%-ով ոչ ռեզիդենտների համար. ռեզիդենտները վճարում են աստիճանավորված սանդղակով։ Գնման ծախսերն ու փաստագրված վերանորոգումները բարձրացնում են ձեր ձեռքբերման արժեքը և նվազեցնում հարկվող շահույթը, ուստի պահեք ամեն մի ստացական օրվանից։
Մարդկանց զարմացնող մեխանիզմը պահումն է։ Երբ ոչ ռեզիդենտը վաճառում է, գնորդը օրենքով պարտավոր է պահել գնի 3%-ը և այն ուղղակիորեն փոխանցել հարկային մարմնին։ Դուք նոտարի մոտ ստանում եք ընդամենը 97%։ Այդ 3%-ը ձեր կապիտալի աճից եկամտի հարկի կանխավճարն է. դուք հայտարարագիր Modelo 210 եք ներկայացնում չորս ամսվա ընթացքում, մարում եք տարբերությունը կամ հետ եք պահանջում ավելցուկը, եթե ձեր փաստացի պարտավորությունը ավելի քիչ է։ Վերադարձերն իրականում կատարվում են, բայց հարկային մարմնի սեփական ժամանակացույցով, և վաճառողները հաճախ սպասում են գրեթե մեկ ամբողջ տարի։
Plusvalía municipal
Կապիտալի աճից եկամտի հարկից բացի, քաղաքապետարանը գանձում է plusvalía՝ հողի արժեքի աճի հարկ, ձեր տիրապետման ողջ ընթացքում։ 2021 թվականի դատական վճիռը վերափոխեց այս հարկը. այժմ կարող եք ընտրել երկու հաշվարկման մեթոդներից մեկը, և վճարում եք զրո, եթե վաճառել եք իրական վնասով։ Բայց սովորական վաճառքների մեծ մասում սա քառանիշ գումար է, որի չափը որոշվում է քաղաքապետարանով և տիրապետման տարիներով։ Շատ վաճառողներ առաջին անգամ այս բառը լսում են գործարքի ավարտին։
Կա մեկ առանձնահատկություն, որը արժե իմանալ։ Plusvalía-ն վճարում է վաճառողը, բայց երբ վաճառողը ոչ ռեզիդենտ է, պատասխանատվությունը կարող է դրվել գնորդի վրա։ Եթե գնում եք ոչ ռեզիդենտից, լավ փաստաբանը գործարքի ընթացքում գնից պահում է հաշվարկված գումարը և ուղղակիորեն մարում այն։
Նախ ճանաչեք շրջանը, հետո ընտրեք տունը
Ոչինչ սրանից չպետք է ձեզ վախեցնի։ Իսպանական անշարժ գույքի հարկերը հասկանալի են և հիմնականում կանխատեսելի, երբ արդեն ուսումնասիրել եք ձեր շրջանը. նախ ստուգեք ինքնավար համայնքը, գնման ժամանակ հաշվեք գնի 10-15%-ը վերևից, հայտարարագրեք պայմանական եկամուտն ամեն տարի, քանի դեռ սեփականատեր եք, և վաճառելիս սպասեք 3% պահումին։ Երբ պատրաստ եք դիտել կոնկրետ տներ, ուսումնասիրեք HomeNSearch-ի Իսպանիայի անշարժ գույքի ցուցակները, որտեղ կարող եք համեմատել շրջանները, որոնց այս դրույքաչափերը վերաբերում են, նախքան կսիրահարվեք որևէ կոնկրետ հասցեի։
Հաճախ տրվող հարցեր
Իսպանիայում օտարերկրացիներն ավելի բարձր գնման հարկ են վճարում՞
Ոչ։ ITP-ն, IVA-ն և AJD-ն նույնն են բոլորի համար՝ անկախ քաղաքացիությունից կամ բնակության վայրից։ Տարբերությունները երևում են ավելի ուշ. պայմանական եկամտի հայտարարագրումը, ոչ ԵՄ սեփականատերերի համար ամբողջ վարձակալական գումարից հարկումը և 3% պահումը վաճառքի ժամանակ՝ բոլորն էլ ուղղված են ոչ ռեզիդենտներին։ Ինքնին գնումը հավասար է վերաբերվում բոլոր գնորդներին։
Իսպանիայի որ շրջաններում է ամենացածր գնման հարկը
Հոդվածի գրման պահին Մադրիդը՝ 6%-ով, և Կանարյան կղզիները՝ 6,5%-ով, գտնվում են ITP-ի միջակայքի ամենացածր հատվածում, իսկ Անդալուսիան, միասնական 7%-ով, մոտ է նրանց։ Վալենսիան, Կատալոնիան և Բալեարյան կղզիների վերին սանդղակները հասնում են 10% կամ ավելիին։ Դրույքաչափերը փոփոխվում են տարածաշրջանային քաղաքականության հետ մեկտեղ, ուստի որոշում կայացնելուց առաջ ստուգեք ձեր թիրախային շրջանի ընթացիկ ցուցանիշը։
Իսպանիայում ինչն է հարկով ավելի էժան՝ նոր կառույցը, թե՞ երկրորդային բնակարանը
Սովորաբար՝ երկրորդային։ Նոր կառույցները ամենուր ենթակա են 10% IVA-ի, գումարած AJD-ի, մինչդեռ երկրորդային բնակարանների ITP-ն կարող է սկսվել 6%-ից։ 10% ITP ունեցող շրջանում տարբերությունը նվազում է մինչև գրեթե միայն դրոշմանիշային տուրքի չափը։ Բացառություն են Կանարյան կղզիները, որտեղ նոր կառույցները մոտենում են երկրորդայիններին, քանի որ մոտավորապես 7% IGIC-ը ցածր է մայրցամաքային IVA-ից։
Իսկ եթե ես երբեք չեմ ներկայացրել ոչ ռեզիդենտի պայմանական եկամտի հայտարարագիրը
Պարտավորությունը չի վերանում պարզապես այն պատճառով, որ ոչ ոք ձեզ հետ չի կապվել։ Հարկային մարմինը կարող է պահանջել վերջին չորս տարվա գումարը՝ տոկոսների և հնարավոր տույժերի հետ միասին։ Սեփականատերերի մեծ մասը կարգավորում է իրավիճակը՝ կամավոր ներկայացնելով բացակայող հայտարարագրերը, ինչը նվազեցնում է տույժերը։ Եթե տարիներ շարունակ սեփականատեր եք եղել և երբեք չեք լսել Modelo 210-ի մասին, վաճառքից առաջ խորհրդակցեք իսպանացի հարկային խորհրդատուի հետ, քանի որ հենց այդ ժամանակ է սովորաբար այս խնդիրը դուրս գալիս մակերես։
