La Francia vende quasi un milione di case all'anno, e gli acquirenti stranieri ne assorbono una fetta consistente. Nessuno controlla il passaporto alla porta: il paese non impone restrizioni agli acquirenti non residenti, chiunque siano e da dove arrivi il loro denaro. Un pensionato americano, un investitore norvegese e una coppia parigina comprano esattamente con le stesse regole. Quello che la Francia impone è il proprio modo di chiudere un affare, costruito attorno a un pubblico ufficiale chiamato notaio, una struttura a due contratti e un sistema di spese che confonde quasi ogni acquirente alle prime armi.
Questa guida smonta il meccanismo pezzo per pezzo: l'offerta, il compromis de vente, la via d'uscita dei dieci giorni, il denaro, il mutuo e le tasse che continuano ad arrivare ben oltre il rogito. Metti in conto due o tre mesi tra un'offerta firmata e le chiavi in mano. Usa bene quel tempo.
Nessuna restrizione, ma un processo molto francese
Partiamo dalla buona notizia. Non esiste un'autorizzazione per acquirenti stranieri, né un'imposta di bollo extra per chi compra da fuori, né quote come quelle applicate a Singapore o in parte del Canada. Non serve la residenza, e si può concludere un acquisto senza mai mettere piede nel paese, dando una procura per le firme.
Gli ostacoli veri sono burocratici. Ogni documento sarà in francese. Se non parli la lingua, il notaio in genere richiede un traduttore giurato alla firma finale, a tue spese (metti in conto 150-300 €). E ogni bonifico che invii passa i controlli antiriciclaggio, quindi conserva le carte che dimostrano da dove arrivano i tuoi fondi. Hai venduto azioni per finanziare la caparra? Tieni da parte l'estratto conto del broker.
Il notaio dirige tutta l'operazione
Dimentica il modello anglosassone dei due avvocati che trattano per i rispettivi clienti. Una vendita francese è diretta da un notaio: un pubblico ufficiale nominato dallo Stato, tenuto per legge all'imparzialità. Il notaio verifica il titolo di proprietà del venditore per trent'anni a ritroso, richiede il fascicolo urbanistico al comune, controlla le servitù, estingue i diritti di prelazione, riscuote le imposte di acquisto per conto dello Stato e registra l'atto presso il catasto. Senza di lui, nulla si trasferisce.
Il diritto di prelazione merita una parola a parte, perché lascia perplessi i nuovi arrivati. In gran parte della Francia urbana il comune detiene un droit de préemption: può intervenire e comprare l'immobile al prezzo che avete pattuito. Sui terreni rurali un diritto simile può scattare per SAFER, l'ente fondiario agricolo. Nella grande maggioranza delle vendite questi diritti vengono rinunciati, ma il notaio è obbligato a interpellare l'ente, che ha due mesi per rispondere. Ecco perché i rogiti francesi richiedono tutto questo tempo.
Ed ecco la sfumatura che quasi nessuna guida racconta. Un solo notaio può legittimamente rappresentare sia l'acquirente sia il venditore, ed è proprio quello che succede nella maggior parte delle vendite francesi. Ma sei libero di nominarne uno tuo. In quel caso, i due notai si dividono l'onorario regolamentato. Per te il costo non cambia di un euro. Per un acquirente straniero che vuole qualcuno che gli spieghi ogni clausola tutelando i suoi interessi, un secondo notaio è l'assicurazione più economica di tutta l'operazione.
Dall'offerta alle chiavi, passo per passo
- Presenti un'offre d'achat scritta, al prezzo richiesto o inferiore. Appena il venditore la firma, si impegna; tu, di fatto, non ancora, per quello che segue.
- Da una a tre settimane dopo, entrambe le parti firmano il compromis de vente (a volte una promesse de vente), il vero contratto. Ogni condizione che vuoi deve essere scritta lì.
- A quel punto hai dieci giorni di ripensamento. Puoi ritirarti senza motivare la scelta e senza perdere nulla. Il venditore non ha questo diritto.
- Versi una caparra, di solito il 5-10% del prezzo, sul conto vincolato del notaio. Mai direttamente al venditore.
- Le conditions suspensives seguono il loro corso. La più importante è la clausola relativa al mutuo: se una banca rifiuta il prestito alle condizioni scritte nel compromis, l'affare si scioglie e la caparra torna indietro.
- Il notaio dedica i due mesi successivi alle verifiche: titolo di proprietà, urbanistica, prelazione, oneri non pagati gravanti sull'immobile.
- Due o tre mesi dopo il compromis, firmi l'acte authentique presso lo studio notarile, avendo bonificato saldo e spese qualche giorno prima. Le chiavi passano di mano seduta stante.
Vale la pena soffermarsi su quella finestra di dieci giorni. La legge francese concede agli acquirenti residenziali un diritto di recesso dopo la firma di un contratto vincolante, con la caparra restituita per intero e senza domande. Pochi paesi tutelano così l'acquirente. Usa quei dieci giorni per rileggere le relazioni tecniche, e se qualcosa non ti torna, lascia perdere.
A proposito di quelle relazioni: prima del compromis, il venditore deve produrre un fascicolo diagnostico che copre amianto, piombo, termiti, impianto elettrico, rischi naturali e la classe energetica DPE. Leggi il DPE due volte se pensi di affittare l'immobile. Le case in classe G sono già escluse dal mercato degli affitti a lungo termine, la F seguirà nel 2028, e quella romantica cascina in pietra con i vetri semplici è esattamente il tipo di acquisto che questa norma colpisce.
Una regola da tenere sempre a mente: il denaro passa dal notaio, punto. Qualsiasi richiesta di versare una caparra, una "quota di prenotazione" o il saldo su un conto privato è un tentativo di truffa, tutt'altro che raro nelle compravendite internazionali.
Cosa sono davvero le spese notarili: soprattutto tasse
Su un immobile usato, i costi di chiusura si aggirano sul 7-8% del prezzo. La Francia li raccoglie sotto la voce "frais de notaire", un nome infelice che spaventa gli acquirenti senza avvantaggiare nessuno, perché quasi tutto quel denaro finisce allo Stato, non al notaio.
Prendi una rivendita da 300.000 €. La fattura si divide grosso modo così:
- Imposte di trasferimento (droits de mutation) intorno al 5,8%, un po' di più nei tanti dipartimenti che dal 2025 hanno alzato l'aliquota: circa 17.500 €.
- L'onorario proprio del notaio, una scala mobile che a questo livello di prezzo si attesta intorno all'1%: circa 3.000 € più IVA.
- Spese vive e imposta catastale: altri 1.000-1.500 € per ricerche, pratiche documentali e lo 0,1% di tassa di registrazione.
Il nuovo costruito funziona diversamente. Comprando sulla carta, o una casa con meno di cinque anni alla prima rivendita, le spese di chiusura scendono al 2-3%. Il trucco è che il prezzo pattuito include già il 20% di IVA francese. La cifra del costruttore è quella lorda.
La commissione dell'agenzia è l'altra voce importante: 4-8%, proporzionalmente più alta sulle case rurali economiche che sugli appartamenti parigini. Gli annunci francesi indicano quasi sempre il prezzo FAI, frais d'agence inclus, quindi la cifra che vedi è quella che confronti. Vale comunque la pena controllare chi paga formalmente l'agente, perché l'imposta di trasferimento si calcola sul prezzo al netto della commissione quando è l'acquirente a versarla. Su un acquisto da 300.000 €, questo dettaglio da solo fa risparmiare qualche centinaio di euro.
Mutui per non residenti: possibili, con qualche pratica in più
Le banche francesi prestano ai non residenti, e ai tassi francesi, non a una fascia penalizzata. A cambiare è la caparra. I residenti UE possono in genere finanziare il 70-80% del prezzo; agli acquirenti extra-UE viene più spesso offerto il 50-70%. Gli americani hanno un ostacolo in più, perché la normativa FATCA spinge alcune banche francesi a rifiutare direttamente i clienti statunitensi; un broker sa quali continuano a dire di sì.
Due abitudini francesi condizionano ogni domanda di mutuo. Primo, il regolatore limita il debito complessivo al 35% del reddito, calcolato in modo prudente, sui mutui a tasso fisso fino a 25 anni. Secondo, le banche vogliono un'assicurazione sulla vita legata al prestito, questionario medico incluso; gli istituti francesi sono molto legati a questo prodotto, e per i richiedenti più anziani può costare più dello spread sul tasso. I prestiti più piccoli, rimborsati prima dei 60 anni, sono ormai esentati dal questionario, il che aiuta.
L'ordine conta. Ottieni un'approvazione preliminare scritta prima di firmare il compromis, poi assicurati che la clausola sul mutuo rispecchi esattamente il prestito richiesto: importo, tasso massimo, durata. Se la banca dice no, è quella clausola a farti riavere la caparra. Abbiamo scritto una guida a parte su come ottenere un mutuo all'estero da non residenti che approfondisce l'argomento.
Paghi in dollari o sterline? Il prezzo viene fissato in euro il giorno in cui firmi il compromis, e un'oscillazione del cambio del 3% durante i due mesi di attesa sposta il conto più dell'intero onorario del notaio. Esistono contratti a termine pensati proprio per questa situazione.
Costi di proprietà: le tasse che arrivano dopo le chiavi
Contano due imposte locali. La taxe foncière è l'imposta del proprietario, fatturata ogni autunno, e varia enormemente da comune a comune: la stessa casa di quattro camere può costare 600 € l'anno in un villaggio e 2.500 € in una cittadina venti minuti più in là. Le aliquote sono salite da quando i comuni hanno perso il gettito sulla prima casa, e solo Parigi ha alzato la propria quota di oltre la metà nel 2023. Chiedi al venditore l'ultimo avis de taxe foncière prima di fare l'offerta. È una richiesta del tutto normale.
La taxe d'habitation, la vecchia imposta di residenza, è stata abolita per le prime case nel 2023 ma resta sulle seconde case. Ecco la trappola in cui cadono gli acquirenti di case vacanza: nelle zones tendues, le zone ufficialmente classificate a mercato teso che coprono migliaia di comuni tra cui Parigi, Nizza, Bordeaux e gran parte della Costa Azzurra, i comuni possono aggiungere una maggiorazione dal 5 al 60%, e non poche località turistiche applicano il 60% pieno. Metti questa voce in bilancio prima di innamorarti della vista.
I proprietari di appartamenti pagano anche le spese condominiali (copropriété). Chi supera 1,3 milioni di euro di patrimonio immobiliare netto in Francia rientra nell'imposta patrimoniale IFI, e il reddito da locazione è tassabile in Francia fin dal primo euro, residenti o no.
Un rogito non è un visto
Comprare una casa francese non dà alcun diritto di vivere in Francia. I cittadini UE e SEE possono semplicemente trasferirsi. Tutti gli altri, britannici compresi dopo la Brexit, restano limitati a 90 giorni su 180 secondo le regole Schengen. Chi vuole restare di più richiede il visto di lungo soggiorno per visitatori: serve dimostrare un reddito passivo stabile, all'incirca pari al salario minimo francese, una copertura sanitaria privata completa e un impegno firmato a non lavorare in Francia. Si rinnova anno dopo anno, e dopo cinque anni di residenza può trasformarsi in una carta di lungo periodo. La casa rafforza il fascicolo come prova di alloggio. Semplicemente, non sostituisce il visto.
Dove comprare: un giro veloce tra le regioni
La Costa Azzurra è il mercato di fascia alta: Nizza, Antibes e Cannes trattano tra 6.000 e 15.000 € al metro quadro, i capi più prestigiosi vanno ben oltre, e alla rivendita c'è sempre un altro acquirente internazionale pronto a offrire. Parigi è la scommessa sulla liquidità; a 9.500-11.500 € al metro quadro non è economica, ma niente in Francia si vende più in fretta né si affitta con più prevedibilità. Le Alpi sono una scommessa sulla stagionalità: le stazioni a doppia stagione come Chamonix guadagnano quasi tutto l'anno, mentre quelle puramente invernali vivono di quattordici settimane di neve. Chi cerca valore dovrebbe guardare alla Provenza oltre i borghi famosi, all'Occitania e alla Dordogna, dove case rurali abitabili si comprano ancora a 1.500-2.500 € al metro quadro. La nostra pagina dedicata alla Francia segue questi mercati, e puoi filtrare gli annunci attuali su HomeNSearch per regione e budget.
Il processo francese sembra lento visto da fuori, e lo è. È anche tra i più sicuri in assoluto: un pubblico ufficiale controlla tutto, la caparra resta su un conto vincolato, e la legge ti dà dieci giorni per cambiare idea. La lentezza fa parte della tutela.
Domande frequenti
Gli stranieri possono comprare casa in Francia?
Sì, senza restrizioni. La Francia non distingue tra acquirenti residenti, non residenti, UE o extra-UE; il processo è identico per tutti. Le uniche spese in più da mettere in conto sono un traduttore giurato alla firma e, per chi compra fuori dall'area euro, un servizio di trasferimento valutario.
Quanto costano le spese notarili in Francia?
Metti in conto il 7-8% del prezzo su un immobile usato e il 2-3% su uno nuovo. Nelle rivendite, la maggior parte di quella somma è imposta di trasferimento statale; l'onorario proprio del notaio si attesta intorno all'1%. Nominare un secondo notaio che ti rappresenti non costa nulla in più, perché i due si dividono lo stesso onorario.
Quanto tempo serve per comprare casa in Francia?
Di solito due o tre mesi dal compromis de vente all'acte authentique, a volte quattro. Il ritmo lo detta la verifica della prelazione, per cui il comune ha fino a due mesi per rispondere, e la condizione sul mutuo. Un acquisto in contanti senza clausola sul prestito si chiude più in fretta.
Comprare casa in Francia dà diritto alla residenza?
No. La proprietà non comporta alcun diritto di immigrazione, quindi i proprietari extra-UE restano soggetti al limite Schengen di 90 giorni su 180, salvo che abbiano un visto. Il visto di lungo soggiorno per visitatori è adatto alla maggior parte dei proprietari di seconde case: richiede reddito passivo e copertura sanitaria, esclude il lavoro e si rinnova ogni anno. Dopo cinque anni di residenza legale si può richiedere una carta di lungo periodo.
