L'Italia si vende da sola. Il sistema d'acquisto richiede più spiegazioni: un notaio nominato dallo Stato al centro di ogni compravendita, tre contratti distinti invece di uno solo, e una base imponibile che la maggior parte degli acquirenti stranieri non ha mai sentito nominare e che spesso taglia il conto di due terzi. Chiariti questi tre punti, il resto è burocrazia.
Questa guida percorre tutta la strada, dal primo codice fiscale al giorno in cui il notaio legge l'atto ad alta voce. Copre anche i due richiami più famosi, le case a 1 euro e la flat tax al 7% per i pensionati, senza tralasciare i dettagli scomodi.
Chi può comprare casa in Italia
I cittadini dell'UE, dello Spazio economico europeo e della Svizzera comprano alle stesse condizioni degli italiani. Nessun permesso, nessuna autorizzazione, nessun limite al numero di immobili o alla loro ubicazione.
Tutti gli altri ricadono nella regola della reciprocità, la condizione di reciprocità: l'Italia consente l'acquisto se un cittadino italiano potrebbe comprare nel tuo paese. Americani, britannici, canadesi e australiani la superano senza problemi, quindi la Brexit non ha cambiato nulla riguardo al diritto d'acquisto. E se hai già un permesso di soggiorno italiano, la verifica di reciprocità non si applica affatto a te.
Una cosa che la proprietà non porta con sé è il diritto di viverci. Un rogito ti dà la quota Schengen standard, 90 giorni su 180. Restare più a lungo richiede un visto, di solito quello per residenza elettiva, che chiede un reddito passivo di circa 31.000 euro all'anno per un richiedente singolo.
Prima di visitare qualsiasi cosa: codice fiscale, poi un conto in banca
In Italia non si muove nulla senza il codice fiscale. Serve per firmare una proposta, aprire un conto, allacciare la corrente, persino comprare una SIM. È gratuito e rapido: si richiede in qualsiasi ufficio dell'Agenzia delle Entrate con il passaporto, oppure al consolato italiano nel proprio paese prima di partire.
Un conto bancario locale non è obbligatorio per legge, ma nella pratica conviene averlo. Le caparre e il saldo finale si muovono con assegno circolare o bonifico italiano, e le utility si aspettano un conto domestico per la domiciliazione. I non residenti possono aprire un conto corrente non residenti: servono passaporto, codice fiscale e prova di residenza, e vanno messi in conto alcuni giorni di lavorazione anziché un'apertura immediata.
Se finanzi l'acquisto dall'estero, il cambio valuta merita una voce a sé nel budget, accanto a tasse e professionisti. La nostra guida su il costo reale di comprare casa all'estero spiega dove finiscono davvero quei soldi, mercato per mercato.
I tre contratti: come funziona davvero una compravendita in Italia
Una vendita italiana attraversa tre documenti, ciascuno più vincolante del precedente. Sapere a che punto sei ti dice esattamente quanto puoi ancora tirarti indietro.
Prima fase: la proposta d'acquisto
L'offerta scritta. La redige l'agente, tu la firmi e allega un assegno, di solito tra 5.000 e 10.000 euro, per dimostrare che fai sul serio. Ecco l'asimmetria che sfugge a molti acquirenti: appena il venditore la firma, la proposta vincola entrambe le parti. Non è una manifestazione d'interesse educata, è l'avvio del contratto. Quindi negozia prezzo e condizioni prima di firmare, e fai mettere per iscritto già in questa fase eventuali vie d'uscita, come una clausola sospensiva per il mutuo.
Seconda fase: il compromesso
Il contratto preliminare, meglio noto come compromesso, è l'impegno serio. Fissa il prezzo, la data del rogito e tutte le condizioni della vendita, e prevede una caparra del 10-30% del prezzo.
Quella caparra assume di solito la forma giuridica della caparra confirmatoria, e il meccanismo conta. Se ti ritiri senza giusta causa, perdi l'intera caparra. Se è il venditore a tirarsi indietro, ti deve il doppio. Un dolore simmetrico, ed è proprio per questo che entrambe le parti tendono a presentarsi dal notaio alla data pattuita.
Fai i controlli prima del compromesso, non dopo. Una volta firmato, scoprire un ampliamento abusivo o 6.000 euro di spese condominiali non pagate è un problema tuo, non una via d'uscita.
La due diligence standard è questa: un geometra ispeziona la struttura e verifica che l'edificio corrisponda alla pratica edilizia, mentre il tuo avvocato controlla il titolo e i debiti condominiali, che in Italia si trasferiscono con l'appartamento. Per intervalli lunghi tra contratto e rogito, il compromesso può anche essere trascritto contro l'immobile, un passaggio chiamato trascrizione, che impedisce al venditore di rivenderlo due volte o di accendervi un nuovo mutuo. Costa un po' di più in tasse e tempo del notaio. Ne vale la pena.
Terza fase: il rogito
Il completamento. Acquirente, venditore e notaio si incontrano, l'atto viene letto ad alta voce, si salda il conto, le imposte vengono liquidate tramite il notaio e le chiavi cambiano mano. Se non parli italiano, la legge richiede una traduzione o un atto bilingue, quindi va messo a budget. Dopo, il notaio registra il trasferimento nei registri immobiliari e aggiorna il Catasto a tuo nome. Dall'offerta accettata al rogito passano di solito due o tre mesi per un acquisto in contanti, più vicino a quattro-sei con il mutuo.
Cosa fa davvero il notaio
Il notaio è la figura che gli acquirenti stranieri fraintendono di più. Non è il tuo avvocato. Il notaio è un pubblico ufficiale, neutrale tra le parti, ed è l'atto notarile a rendere reale il trasferimento. Prima del rogito, il notaio verifica che il venditore sia davvero proprietario, controlla vent'anni di registri per ipoteche, vincoli e pretese di terzi, e accerta che i dati catastali corrispondano all'immobile esistente.
Scegli tu il notaio e sei tu a pagarne l'onorario, tipicamente tra l'1 e il 2,5% del prezzo, spese di registrazione incluse. Ciò che il notaio non farà: trattare per te, dirti se stai pagando troppo, o salire sul tetto. Per questo gli acquirenti stranieri dovrebbero comunque assumere un proprio avvocato e un geometra, circa 2.000-5.000 euro insieme in un'operazione tipica, poco rispetto a quello che possono far emergere.
Le tasse all'acquisto: il valore catastale cambia tutto
Compra una casa d'occasione da un privato e pagherai l'imposta di registro al 9%. Nove per cento sembra tanto. Ecco quello che la maggior parte delle guide non dice: si calcola sul valore catastale, non sul prezzo che paghi.
I valori catastali derivano da vecchie rendite d'ufficio e restano ben sotto i prezzi di mercato, in genere un terzo o la metà. Su una casa di campagna da 300.000 euro con rendita catastale rivalutata a 100.000 euro, il 9% fa 9.000 euro, non 27.000. Chiedi all'agente la rendita catastale prima di fare un'offerta, e il tuo avvocato potrà calcolarti la cifra esatta in anticipo.
Migliora ulteriormente se vai davvero a viverci. Impegnati a trasferire la residenza in quel comune entro 18 mesi e l'aliquota scende al 2% del valore catastale, il regime prima casa. Le condizioni: l'immobile non deve rientrare in una categoria catastale di lusso (A/1, A/8, A/9), non devi possedere un'altra prima casa in Italia, e se vendi entro cinque anni senza riacquistare un'altra abitazione principale, l'Agenzia delle Entrate recupera l'agevolazione con una sanzione del 30%. Se sfori i 18 mesi, si applica la stessa sanzione.
Le nuove costruzioni funzionano diversamente. Comprando da un costruttore entro cinque anni dal fine lavori si paga l'IVA sul prezzo effettivo: 10% come regola generale, 4% con i requisiti prima casa, 22% per le categorie di lusso. Si aggiungono piccole imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale: 50 euro ciascuna nelle compravendite private, 200 euro ciascuna negli acquisti soggetti a IVA.
Oltre alle tasse, il resto dei costi ricorrenti in un acquisto d'occasione:
- notaio: 1-2,5% del prezzo
- provvigione dell'agenzia: circa il 3% più IVA, e in Italia la paga anche l'acquirente per la propria parte
- il tuo avvocato e il geometra: 2.000-5.000 euro insieme
- costi del mutuo, se previsto: la commissione della banca più un'imposta sostitutiva dello 0,25% del prestito per la prima casa, del 2% negli altri casi
Cosa si paga ogni anno
L'IMU, l'imposta annuale sugli immobili, ha un'esenzione che sorprende: una prima casa non di lusso non paga nulla. Vivere nell'abitazione di cui sei proprietario riduce il conto annuale alla tassa rifiuti, la TARI, poche centinaia di euro, più le spese condominiali dovute.
Le seconde case e gli immobili di lusso l'IMU la pagano. L'aliquota base è dello 0,86% e ogni comune può spingerla fino all'1,06%, applicata su una base catastale rivalutata e non sul valore di mercato, quindi un appartamento per le vacanze da 250.000 euro finisce spesso tra 800 e 2.000 euro l'anno. Affittandolo a lungo termine, il reddito da locazione residenziale può essere tassato con la cedolare secca al 21% invece dell'IRPEF a scaglioni.
Mutui per i non residenti
Le banche italiane finanziano i non residenti al 50-70% del valore, contro l'80% per i residenti, su durate da 10 a 25 anni. La pratica richiede molti documenti: buste paga o dichiarazioni dei redditi tradotte, estratti conto, rapporti sul credito del paese d'origine. Aspettati un tasso leggermente superiore a quello riservato ai residenti e tempi di risposta che si misurano in settimane.
Due note pratiche. Alle banche non piacciono i ruderi, quindi qualsiasi immobile che richieda una ristrutturazione strutturale, inclusa l'intera categoria delle case a 1 euro, si compra di solito in contanti. E fai muovere la banca prima di firmare il compromesso, con una clausola sospensiva legata al mutuo, perché perdere una caparra del 20% per un finanziamento negato è il modo più caro per imparare questa lezione.
Dopo il rogito: la settimana poco fotogenica
Diventare proprietari apre una tornata di pratiche che nessuno fotografa per Instagram. Prima le utenze: i contratti di luce, gas e acqua passano a tuo nome tramite un procedimento chiamato voltura, oppure vengono riattivati da zero se la casa è rimasta vuota a lungo, il che costa di più e richiede più tempo. Poi l'assicurazione casa, non obbligatoria in Italia a meno che la banca del mutuo non la richieda, anche se una polizza incendio su una vecchia casa in pietra è denaro ben speso. In un condominio, presentati all'amministratore, mettiti in regola per spese e assemblee, e chiedi i verbali degli ultimi due anni. Si leggono come un diario di tutto ciò che non va nell'edificio.
E se hai chiesto la prima casa, il cronometro è già partito: 18 mesi per trasferire la residenza in comune. Segna l'appuntamento in agenda la stessa settimana in cui ritiri le chiavi.
I richiami famosi, raccontati senza sconti
Le case a 1 euro
Sono reali. Decine di comuni, soprattutto in Sicilia, Sardegna e nell'entroterra meridionale, vendono case abbandonate a un euro per contrastare lo spopolamento. L'euro è il titolo, non l'affare. Ti impegni a ristrutturare, di solito entro uno-tre anni, versi una fideiussione di 1.000-5.000 euro, ti accolli notaio e imposte di trasferimento, e prendi in carico un edificio vuoto da decenni che ha bisogno di tetto, pavimenti, impianti elettrici e idraulici nuovi. Le cifre realistiche partono da circa 30.000 euro e salgono in fretta. Comprane una se vuoi un progetto e un paese a cui appartenere. Se cerchi solo qualcosa di economico e abitabile, con 30.000-60.000 euro trovi appartamenti abitabili nelle stesse regioni senza alcun vincolo.
La flat tax al 7% per i pensionati stranieri
Questa merita molta più attenzione di quanta ne riceva di solito. Trasferisci la residenza fiscale in un comune sotto i 20.000 abitanti in Sicilia, Sardegna, Calabria, Campania, Basilicata, Abruzzo, Molise o Puglia, percepisci una pensione erogata dall'estero, e l'Italia tasserà tutto il tuo reddito estero con un'aliquota piatta del 7% per un massimo di dieci anni. Le condizioni sono poche: non essere stato residente fiscale in Italia nei cinque anni precedenti, e la pensione deve provenire da una fonte estera. Sommala al 2% dell'aliquota prima casa e all'IMU azzerata sull'abitazione principale, e il profondo Sud diventa uno dei luoghi più economici d'Europa per andare in pensione vivendo bene.
Dove si trova il valore
A livello nazionale, il mercato dell'usato viaggia in media intorno ai 1.800 euro al metro quadro, e la dispersione attorno a quel numero racconta tutta la storia. Calabria, Molise, Sicilia e Puglia interna trattano sotto i 1.000 euro, con paesi calabresi dell'entroterra a 400-600 euro. Il segmento premium non si è mai mosso: Toscana, Liguria e i laghi del Nord partono vicino ai 3.000 euro e volano molto più in alto nel Chianti o sulle rive del Como. La Puglia costiera intorno a Ostuni e il Salento è salita parecchio nell'ultimo decennio, eppure resta ancora la metà rispetto ai borghi toscani comparabili. Confronta i mercati sulla nostra pagina Italia, oppure vai direttamente agli annunci live di HomeNSearch e verifica i prezzi richiesti di persona.
Domande frequenti
Gli americani possono comprare casa in Italia?
Sì. La condizione di reciprocità è soddisfatta per i cittadini statunitensi, e la procedura è la stessa di qualsiasi acquirente straniero: codice fiscale, proposta, compromesso, rogito. L'unico attrito che gli americani segnalano spesso riguarda le banche, dato che alcuni istituti italiani gestiscono lentamente la documentazione FATCA, quindi conviene mettere in conto più tempo per l'apertura del conto.
Quanto tempo serve per comprare casa in Italia?
Da due a tre mesi dall'offerta accettata al rogito è la norma per un acquisto in contanti, quattro-sei con il mutuo. La fase del compromesso è flessibile per natura: le parti si accordano semplicemente su una data di rogito che vada bene a entrambe, e periodi di sei mesi o più non sono insoliti quando il venditore ha bisogno di tempo per traslocare.
Posso ottenere le agevolazioni prima casa da straniero?
Sì, ma solo se ti trasferisci davvero. L'aliquota al 2% dipende dal trasferimento della residenza nel comune dell'immobile entro 18 mesi dall'acquisto, e l'Agenzia delle Entrate effettua i controlli. Per una casa vacanza pagherai l'aliquota al 9%, comunque calcolata sul favorevole valore catastale, quindi fai i conti prima di riorganizzare la tua vita intorno a uno sconto.
Comprare casa in Italia mi dà la residenza?
No. La proprietà non porta alcun diritto d'immigrazione, quindi i proprietari extra-UE hanno i soliti 90 giorni su 180 previsti dalle regole Schengen. Vivere a tempo pieno richiede un visto; la residenza elettiva funziona per gli acquirenti con reddito passivo, e i pensionati che si trasferiscono al Sud possono abbinarla al regime della flat tax al 7%.
