Come ottenere un mutuo all'estero da non residente

Alle banche non piace prestare soldi a chi non possono rincorrere. È tutto il problema del mutuo per non residenti in una frase: vivi in un paese, l'immobile si trova in un altro, e la banca deve decidere se la busta paga di un datore di lavoro straniero vale il rischio di recupero. Alcuni istituti hanno fatto del «sì» un vero e proprio business. La maggior parte, semplicemente, dice no.

La buona notizia è che le banche disposte a finanziare stranieri si concentrano in una manciata di mercati, e diversi coincidono proprio con le mete che gli acquirenti internazionali cercano. Le banche spagnole e portoghesi approvano mutui a non residenti a migliaia ogni anno. Quelle degli Emirati hanno interi reparti dedicati agli acquirenti expat e non residenti. E dove il credito bancario scarseggia, i costruttori hanno colmato il vuoto con piani rateali che non richiedono alcuna banca.

Questa guida ripercorre i quattro modi concreti per finanziare un acquisto all'estero, le condizioni davvero offerte ai non residenti, come si comportano i nostri mercati principali, l'iter della domanda e il rischio di cambio, che frega più acquirenti di qualsiasi lettera di rifiuto.

Quattro modi per pagare un immobile all'estero

Ogni acquisto transfrontaliero si finanzia in uno di questi quattro modi, e conviene essere onesti su quale fa per te prima ancora di parlare con un agente.

Il primo è un mutuo locale nel paese in cui compri. Il prestito è garantito dall'immobile straniero, di solito erogato in valuta locale, e valutato su un reddito che guadagni altrove. Ed è di questo che parla, in gran parte, il resto della guida.

Il secondo è indebitarsi a casa propria. Se possiedi un immobile nel tuo paese con un buon margine di capitale, un mutuo di liquidità o un prestito garantito dalla casa possono procurarti il denaro, che porti poi all'estero come acquirente in contanti. La tua banca ti conosce già, il contratto è nella tua lingua e il venditore ti tratta da compratore cash, il che ti dà un vero potere di trattativa. Il rovescio della medaglia è evidente non appena lo dici ad alta voce: la casa di famiglia si carica ora del rischio di un appartamento vacanze a duemila chilometri di distanza.

Il terzo è un piano rateale del costruttore. È prassi comune in Turchia, negli Emirati e in Thailandia, dove il credito bancario agli stranieri va da limitato a quasi inesistente. Paghi a rate legate agli stati di avanzamento dei lavori, a volte con parte del prezzo spostata anni dopo la consegna. Niente banca, nessun dossier reddituale, nessun perito indipendente che si chieda se il progetto stia in piedi. Quest'ultimo aspetto è, insieme, un vantaggio e un rischio.

Il quarto è il contante, e finanzia più acquisti internazionali degli altri tre messi insieme. Non perché ogni acquirente sia ricco: un bilocale finito, a dieci minuti dal mare ad Antalya o sulla costa cipriota, può costare meno di un box auto nel centro di Londra, e a quei prezzi molti compratori il debito non lo cercano proprio.

Come sono davvero le condizioni per i non residenti

Dimentica i tassi e i rapporti che le banche pubblicizzano ai clienti locali. Il credito ai non residenti segue un altro regolamento, e ogni sua riga è più rigida.

Si parte dall'anticipo. Nella maggior parte dei mercati che finanziano stranieri, la banca eroga di solito tra il 50% e il 70% della valutazione, il che significa portare tra il 30% e il 50% in contanti. Confrontalo con il 10-20% che spesso versa un acquirente locale. E la perizia conta: se il perito della banca stima l'appartamento sotto il prezzo concordato, il mutuo si riduce e la differenza tocca a te.

Le spese di acquisto arrivano in aggiunta. Imposta di trasferimento, notaio, registrazione, pratiche legali: a seconda del paese si aggiungono dal pochi punti percentuali a doppie cifre, e la banca non le finanzia mai. Il contante che ti serve davvero è l'anticipo più tutto questo.

Le durate sono più brevi di quanto potresti aspettarti, in genere 15-25 anni, e la maggior parte delle banche vuole il debito estinto prima che tu compia tra i 70 e i 75 anni. Un richiedente di 55 anni si ritrova spesso con una durata di 15 anni, che gli piaccia o no, e una durata più corta significa una rata mensile più alta.

I tassi sono spesso variabili. Nell'eurozona questo di solito vuol dire uno spread sopra l'Euribor, quindi la rata si muove quando si muovono i tassi europei. I tassi fissi esistono, più in certi mercati che in altri, e il non residente a volte paga un piccolo sovrapprezzo in entrambi i casi. Prendi ogni cifra che ti viene proposta come indicativa, non come una promessa: i prezzi seguono il ciclo dei tassi.

E poi c'è la burocrazia, dove in pratica muoiono la maggior parte delle domande. Una banca che valuta un reddito estero vuole il quadro completo, tradotto e spesso apostillato:

• Due o tre anni di dichiarazioni dei redditi
• Buste paga recenti, o bilanci se lavori in proprio
• Da sei a dodici mesi di estratti conto
• Un report creditizio dal tuo paese d'origine
• Un elenco dei prestiti e degli altri impegni in corso

La maggior parte delle banche aggiunge poi un test sul rapporto rata-reddito: la somma delle tue rate mensili, mutuo nuovo incluso, in genere non può superare circa un terzo del tuo reddito netto. I liberi professionisti vengono passati al setaccio ovunque, e i redditi difficili da documentare, come gli incassi in contanti o il lavoro freelance irregolare, valgono quasi zero.

Un'altra abitudine europea da conoscere: molte banche chiedono una polizza vita insieme al mutuo, calcolata su età e stato di salute. Fa parte del costo reale del prestito, ed è uno dei motivi per cui approvare la pratica si complica oltre i 60 anni.

Ottieni una pre-approvazione prima di innamorarti di un appartamento preciso. Costa poco, richiede di solito una o tre settimane, e ti trasforma in un acquirente serio agli occhi di ogni agente e venditore che incontri.

Quali mercati finanziano i non residenti

Ecco come si posizionano, per chi compra dall'estero, i paesi che seguiamo su HomeNSearch.

Spagna e Portogallo: la coppia più accessibile

Se cerchi un mutuo per non residenti senza troppe complicazioni in Europa, la Penisola Iberica è dove le probabilità giocano a tuo favore. Le banche spagnole finanziano acquirenti stranieri da decenni, la procedura è collaudata, e un non residente con reddito ben documentato può in genere ottenere tra il 60% e il 70% della valutazione su 20-25 anni. Ti servirà il NIE, il codice fiscale per stranieri, e di solito un conto bancario spagnolo prima del rogito. Scopri cosa compra quel denaro sulla nostra pagina della Spagna.

Il Portogallo segue a ruota. Il credito ai non residenti è di prassi, il rapporto prestito-valore si muove in una fascia simile, a volte un gradino più basso, e il NIF più un conto locale sono il biglietto d'ingresso. Le banche portoghesi sono esigenti sulla qualità della documentazione, quindi un dossier reddituale ordinato velocizza parecchio le cose. I nostri annunci del Portogallo danno un'idea dei prezzi, da Lisbona fino all'Algarve.

Cipro e Grecia: possibile, con pazienza

Entrambi i paesi hanno banche che finanziano stranieri, ma il settore è più piccolo e la risposta dipende dalla singola banca, a volte dalla singola filiale, più che in Spagna. Aspettati un rapporto prestito-valore più prudente, tempi di istruttoria più lunghi e più documenti da fornire. Le banche greche hanno passato anni a ricostruirsi dopo la crisi finanziaria e restano selettive sui dossier dei non residenti, anche se la situazione si è allentata. In entrambi i mercati, chi non vuole aspettare spesso chiude direttamente in contanti.

Emirati Arabi Uniti: il credito si decide sullo stipendio

Dubai e Abu Dhabi hanno un mercato dei mutui attivo per gli stranieri, inclusi gli acquirenti che non vivono negli Emirati. L'approvazione ruota attorno allo stipendio: le banche fissano soglie minime di reddito mensile e valutano a fondo la stabilità del datore di lavoro o dell'azienda. Ai non residenti offrono un rapporto prestito-valore più basso rispetto ai residenti, e anche il prezzo cambia, ma la procedura è rapida per gli standard europei e le banche sono abituate ai dossier internazionali. Guarda la nostra pagina degli Emirati per il mercato in sé.

Turchia e Thailandia: dove i piani rateali colmano il vuoto

I mutui per acquirenti stranieri esistono sulla carta in Turchia e quasi per niente in Thailandia, e nella pratica pochi acquirenti internazionali li usano in entrambi i paesi. La cultura del finanziamento è diversa: è il costruttore ad assumersi il ruolo del credito. I piani rateali senza interessi durante la costruzione sono la norma nei nuovi progetti turchi e thailandesi, e a volte si allungano di due o tre anni oltre la consegna. È un finanziamento genuinamente utile. Ricorda solo che nessuna banca ha controllato il costruttore, quindi la due diligence del tuo avvocato sul progetto, sul titolo del terreno e sull'accordo di escrow deve svolgere quel ruolo al posto suo.

La domanda, passo dopo passo

I dettagli cambiano da paese a paese, ma una domanda da non residente segue quasi ovunque la stessa struttura.

1. Procurati il codice fiscale locale e, dove richiesto, un conto bancario locale. In Spagna è il NIE, in Portogallo il NIF; quasi ogni paese ha il suo equivalente.
2. Metti insieme il dossier reddituale: dichiarazioni dei redditi, buste paga, estratti conto, report creditizio, tradotti se necessario.
3. Richiedi una pre-approvazione, direttamente o tramite un broker che tratta casi di non residenti.
4. Trova l'immobile e concorda il prezzo, dicendo al venditore che acquisti con un finanziamento.
5. La banca commissiona la propria perizia. Il mutuo viene calcolato sul valore più basso tra prezzo e perizia.
6. Rileggi l'offerta formale: tipo di tasso, durata, assicurazioni richieste, penali per l'estinzione anticipata.
7. Firma davanti al notaio, come richiede la maggior parte dei paesi di diritto civile, e registra il mutuo sul titolo di proprietà.

Dai primi documenti alle chiavi, sei-dieci settimane è una stima ragionevole se le tue carte sono in ordine, di più se traduzioni e apostille si trascinano. Dove la prassi locale lo consente, fai inserire dal tuo avvocato una condizione sospensiva legata al finanziamento nel contratto preliminare, così la caparra sopravvive a un rifiuto della banca. La Spagna, per esempio, non la include di default. Molti acquirenti hanno perso la caparra dando per scontato che ci fosse.

Il disallineamento valutario che nessuno mette in conto

Ecco il rischio che sopravvive alla domanda: guadagni in una valuta e devi in un'altra. Un mutuo in euro pagato con uno stipendio britannico, un piano rateale in baht finanziato in euro. Al prestito non importa cosa faccia il cambio. Al tuo budget sì.

Fai il calcolo su un movimento del 10%, perché quel movimento del 10% capita davvero. Se la tua valuta si svaluta del 10% rispetto a quella del prestito, la rata mensile sale, di fatto, del 10% senza che la banca cambi nulla. Su una durata di 20 anni vivrai oscillazioni simili più di una volta, in entrambe le direzioni.

Puoi attutirlo. Prendere il prestito nella valuta in cui guadagni è la soluzione più pulita, dove la banca lo permette. Un cuscinetto di sei-dodici mesi di rate tenuto nella valuta del mutuo assorbe gli shock. Per i bonifici veri e propri, i fornitori specializzati in cambio valuta offrono contratti a termine che bloccano un tasso con mesi di anticipo, utilissimi sui pagamenti scaglionati a un costruttore. Le norme UE obbligano anche le banche ad avvisare i debitori in valuta estera di questo rischio, e alcuni contratti prevedono il diritto di convertire il mutuo se il tasso supera una soglia prefissata. Chiedi se il tuo lo prevede.

Quando la banca dice no

I rifiuti sono comuni nel credito ai non residenti e spesso non dicono granché su di te. Un dossier da libero professionista poco solido, un passaporto che non rientra nella policy interna di quella banca, una tipologia di immobile che alla banca non piace: basta uno di questi motivi per affossare una domanda. Ciò che conta è la mossa successiva.

A volte la risposta è un'altra banca, perché i criteri variano parecchio anche all'interno dello stesso paese, ed è qui che un broker specializzato in non residenti si guadagna la parcella. A volte serve un anticipo più alto: con il 50% versato, una banca che ti aveva rifiutato al 30% potrebbe riconsiderare. Indebitarsi sulla propria casa trasforma il problema in qualcosa di domestico che la tua banca abituale può risolvere. I piani del costruttore sostituiscono del tutto la banca nei mercati pensati apposta per questo. E ogni tanto la risposta onesta è comprare qualcosa di più economico, in contanti, in un mercato dove i prezzi lo permettono, invece di tirare la corda su un debito con condizioni che poi ti penalizzano.

Se stai valutando più di queste opzioni insieme, parlane con noi. HomeNSearch opera in tredici paesi, e parte del nostro lavoro è abbinare ogni acquirente al mercato in cui budget e finanziamento tornano davvero, prima ancora di prenotare un viaggio per vedere gli immobili.

Domande frequenti

Posso ottenere un mutuo all'estero senza viverci?

Sì, nei paesi giusti. Spagna, Portogallo ed Emirati hanno un credito ai non residenti ben consolidato, mentre le banche di Cipro e Grecia valutano caso per caso gli acquirenti stranieri. Ti servono reddito documentato, un codice fiscale locale e un anticipo del 30-50%. Turchia e Thailandia raramente finanziano acquirenti stranieri; chi compra lì usa piani rateali del costruttore o contanti.

Quanto anticipo serve per un mutuo all'estero?

Metti in conto il 30-50% del prezzo, dato che il rapporto prestito-valore per i non residenti va di solito dal 50% al 70%. Le spese di acquisto sono a parte e nessuna banca le finanzia. Un acquirente che ha il 40% del prezzo in contanti, più le spese, è un candidato realistico in quasi ogni mercato che finanzia stranieri.

Qual è il paese più facile per un mutuo da non residente?

Tra i mercati che seguiamo: Spagna e Portogallo, con gli Emirati poco dietro per chi supera le soglie di stipendio richieste dalle loro banche. Tutti e tre trattano le domande straniere di routine, non come eccezioni esotiche.

Un piano rateale del costruttore è meglio di un mutuo?

È più facile da ottenere e non serve un dossier reddituale, e le rate durante la costruzione sono spesso senza interessi. Il rovescio della medaglia è il rischio: nessuna banca ha controllato il progetto, e il tuo denaro resta esposto finché l'immobile non è finito e intestato. Un mutuo mette dalla tua parte la perizia e i controlli legali della banca. Usa i piani rateali con un buon avvocato e un costruttore di cui puoi visitare i progetti già completati.