Buona parte di ciò che si vende a un lancio a Dubai non esiste ancora. Le unità sulla carta, acquistate su planimetria e render, hanno rappresentato la maggioranza delle transazioni immobiliari della città negli ultimi anni, e quasi ogni settimana arriva un nuovo progetto sul mercato.
Gli acquirenti continuano ad arrivare per due motivi. Pagano a rate mentre la torre viene costruita, invece di bonificare l'intero prezzo il primo giorno, e i prezzi di lancio in genere restano sotto quelli di immobili finiti comparabili nello stesso quartiere. Il regolatore, dal canto suo, ha passato quasi vent'anni a costruire tutele dopo che il crollo del 2008 ha mostrato cosa succede senza. Vediamo come sono strutturati i piani di pagamento, cosa protegge davvero il denaro dell'acquirente e quali rischi sopravvivono a tutta questa protezione.
Perché il fuori terra domina i lanci di Dubai
Il modello conviene a entrambe le parti. I developer prevendono per finanziare i cantieri e dimostrare la domanda ai propri finanziatori. Gli acquirenti ottengono tre o quattro anni per pagare, prelazione su unità e piani, e un prezzo fissato prima che il quartiere del progetto maturi. Nelle aree a pianificazione integrata come Dubai Creek Harbour o Dubai South, quasi tutto ciò che viene offerto parte come fuori terra, semplicemente perché gli edifici non esistono ancora.
C'è anche l'aspetto del finanziamento. Un immobile pronto acquistato con mutuo comporta un acconto più le spese in anticipo e rate a partire dal primo mese. Un piano rateale sulla carta distribuisce lo stesso esborso lungo il periodo di costruzione senza interessi, perché non è un prestito. Per chi preferisce non indebitarsi, questo è tutto l'appeal della formula.
Come sono strutturati i piani di pagamento
Un piano tipico si apre con un deposito di prenotazione di circa il 10%, seguito da rate legate a date di calendario o a fasi di costruzione: una quota alle fondamenta, un'altra quando i lavori superano il 40%, e così via. Il rapporto tra quanto si paga durante la costruzione e quanto al completamento dà il nome ai piani. Un piano 60/40 significa 60% mentre la torre sale e 40% al ritiro delle chiavi.
I piani post-consegna spostano parte del prezzo oltre il completamento. Si può pagare metà durante la costruzione, trasferirsi o affittare l'unità, e saldare il resto in due o tre anni mentre l'immobile genera reddito. Comodo, ma raramente gratuito: il developer incorpora quella flessibilità nel prezzo, quindi conviene confrontare lo stesso taglio tra progetti diversi prima di decidere se il piano più lungo vale la pena.
Esistono mutui anche per l'acquisto sulla carta, anche se le regole della Banca Centrale degli EAU limitano il finanziamento al 50% del prezzo, contro fino all'80% per una prima casa già finita. La maggior parte degli acquirenti segue semplicemente il calendario del developer e ipoteca l'ultima rata alla consegna, se necessario.
Cosa protegge il denaro dell'acquirente
Dubai ha imparato le sue lezioni normative a proprie spese. Nel 2008-2009 decine di progetti si sono fermati con i depositi degli acquirenti persi per sempre. Il quadro costruito da allora poggia su tre livelli principali.
Conti escrow
In base alla Legge di Dubai n. 8 del 2007, ogni progetto sulla carta deve avere un conto escrow presso una banca approvata dal DLD prima ancora di vendere una singola unità. Le rate dell'acquirente finiscono lì, non nei fondi operativi del developer. La banca sblocca il denaro solo a fronte di stati di avanzamento certificati da consulenti indipendenti, così il developer non può spendere quei pagamenti in marketing o su un altro cantiere. Dopo il completamento, il 5% del valore del progetto resta bloccato in escrow per un altro anno a copertura di eventuali difetti.
Regola pratica: pagate solo sull'IBAN escrow indicato nel contratto di compravendita. Se qualcuno chiede un bonifico su un conto diverso, qualunque sia la spiegazione, è il segnale per tirarsi indietro.
La registrazione provvisoria Oqood
Un immobile finito riceve un titolo di proprietà. Un'unità sulla carta riceve la versione provvisoria: la registrazione Oqood presso il Dubai Land Department, che attesta l'interesse contrattuale dell'acquirente su quella specifica unità prima ancora che l'edificio esista. La tassa di registrazione è il 4% del prezzo d'acquisto, la stessa aliquota DLD applicata sulle vendite di immobili pronti. Una volta registrata, l'unità non può essere venduta due volte, e la posizione dell'acquirente resta valida anche se il progetto cambia proprietà. Conviene verificare personalmente la registrazione tramite l'app Dubai REST, senza fidarsi solo della parola dell'ufficio vendite.
La regola del 20% e la vigilanza RERA
Prima di vendere qualsiasi cosa sulla carta, un developer deve possedere il terreno a pieno titolo e superare una soglia finanziaria: completare il 20% della costruzione, depositare il 20% del valore del progetto in escrow, oppure presentare una garanzia bancaria per quell'importo. RERA, il braccio regolatore del DLD, approva ogni progetto, pubblica le percentuali di avanzamento sulla base delle proprie ispezioni in cantiere, e può congelare le vendite o cancellare uno sviluppo che smette di procedere. Quando un progetto viene cancellato, un comitato giudiziario lo liquida e rimborsa gli acquirenti con il denaro del conto escrow.
I rischi che restano
Nessuno di questi meccanismi rende l'acquisto sulla carta sicuro quanto un appartamento finito con titolo di proprietà. Quattro rischi meritano attenzione onesta.
I ritardi
Restano il problema più comune. Le autorizzazioni arrivano in ritardo, gli appaltatori vengono sostituiti a metà progetto, e un developer con vendite in calo ha meno flusso di escrow da cui attingere, il che rallenta ulteriormente il cantiere. La maggior parte dei contratti concede al developer da sei a dodici mesi di tolleranza oltre la data di completamento prevista prima che l'acquirente possa avanzare qualsiasi rivendicazione; oltre quel termine, il risarcimento passa dai tribunali. Leggete la clausola sui ritardi prima di firmare, non dopo il secondo trimestre saltato.
L'inadempienza dell'acquirente
Il piano rateale è un contratto vincolante, e la legge di Dubai stabilisce un iter preciso per chi smette di pagare. Il developer avvisa il DLD, l'acquirente ha 30 giorni per regolarizzare, e trascorsi quelli il developer può risolvere il contratto trattenendo una parte di quanto versato. La quota esatta dipende da quanto è avanzata la costruzione, ed è tutt'altro che simbolica: si cita comunemente un 25-40% del valore contrattuale. Il fuori terra non è una posizione che si può abbandonare in silenzio. Se le circostanze cambiano, cedere il contratto a un altro acquirente è di solito la via d'uscita migliore, anche se la maggior parte dei developer richiede che sia stato pagato il 30-40% del prezzo prima di dare il consenso alla cessione, oltre a una commissione per le pratiche.
Un calo di mercato a metà piano
Ci si impegna al prezzo di lancio. Se i valori scendono del 15% mentre la torre sale, si continua a dover pagare il prezzo contrattuale, e una banca che valuta l'unità alla consegna presterà sulla base del valore attuale, più basso, lasciando all'acquirente il compito di coprire la differenza in contanti. Dubai ha già vissuto questo scenario: chi ha firmato al picco del 2014 ha visto i prezzi scendere per cinque anni prima della ripresa. I cicli fanno parte di questo mercato. Comprate sulla carta con un orizzonte abbastanza lungo da attraversarne uno.
Il divario tra render e realtà
Il marketing mostra una laguna al tramonto. La consegna offre un edificio. Con developer affermati il divario tra i due è di solito modesto; con quelli nuovi può far male: finiture della hall più economiche, una palestra la metà di quella renderizzata, una "vista mare" interrotta dal prossimo lancio dall'altra parte della strada. Legalmente conta l'allegato tecnico del contratto di compravendita, non la brochure, e molti contratti permettono che la superficie costruita differisca da quella contrattuale di qualche punto percentuale senza compensazione. Fatevi mettere per iscritto finiture, elettrodomestici e vista promessa.
Come valutare il developer e il progetto
La maggior parte dei problemi sulla carta nasce dal saltare controlli che richiedono un pomeriggio. Prima di prenotare qualsiasi cosa, vale la pena seguire questa breve lista.
- Visitate due o tre progetti già consegnati dal developer, idealmente da almeno cinque anni, e osservate come sono invecchiati gli edifici.
- Confrontate le date di consegna promesse nei progetti passati con quelle effettive; portali e archivi di notizie rendono facile la verifica.
- Confermate la registrazione RERA del progetto, i dettagli del conto escrow e la percentuale di avanzamento attuale sul sito del DLD o sull'app Dubai REST.
- Fate leggere il contratto di compravendita a un avvocato immobiliare degli EAU, con attenzione alla clausola sui ritardi, alla tolleranza sulla metratura, ai termini di cessione e all'allegato tecnico.
Uno sconto di lancio che non regge a questo controllo non era mai stato davvero uno sconto.
Consegna e snagging
Quando l'edificio riceve il certificato di completamento, il developer richiede l'ultima rata e consegna le chiavi. Non firmate il verbale di accettazione sul posto. Fate prima un'ispezione snagging: il servizio costa da poche centinaia di dirham in su e trova regolarmente decine di difetti, dalle porte disallineate ai balconi non sigillati. Presentate l'elenco prima di prendere possesso. Il developer resta responsabile per i difetti su finiture e impianti per un anno dalla consegna, e per la struttura stessa per dieci anni secondo la responsabilità decennale degli EAU. Una volta saldato per intero, la registrazione Oqood si converte in titolo di proprietà a nome dell'acquirente. Il resto della procedura d'acquisto, spese comprese, è trattato nella nostra guida su come comprare casa a Dubai.
Quando il fuori terra conviene rispetto al pronto, e quando no
Il fuori terra conviene quando l'orizzonte temporale è lungo, quando si preferisce la struttura rateale a una rendita immediata, e quando si compra in un quartiere con infrastrutture reali in arrivo. Perde quando serve un reddito da locazione fin dal primo mese, quando si vuole ispezionare esattamente ciò per cui si paga, o quando le proprie finanze non reggono un ritardo nella consegna. Non esiste una risposta universale, solo un'adeguatezza o meno alla propria situazione; tutti i pro e i contro sono nel nostro confronto tra fuori terra e rivendita.
HomeNSearch elenca sia i lanci attuali sia gli immobili pronti in tutti gli Emirati, così potete confrontare un piano rateale con un appartamento già completato nello stesso quartiere sulla nostra pagina degli EAU prima di decidere.
Domande frequenti
Gli stranieri possono comprare sulla carta a Dubai?
Sì. Gli acquirenti stranieri possono acquistare sulla carta in una qualsiasi delle aree freehold designate di Dubai, che coprono la maggior parte dei quartieri dove vengono lanciati nuovi progetti. La registrazione Oqood, e in seguito il titolo di proprietà, vengono rilasciati a nome dell'acquirente, e la proprietà non comporta alcun requisito di residenza.
Posso vendere la mia unità sulla carta prima della consegna?
Di norma sì, tramite cessione del contratto di compravendita a un nuovo acquirente. I developer in genere richiedono che sia stato pagato il 30-40% del prezzo prima di dare il consenso, e applicano una commissione per il certificato di non opposizione. In un mercato in salita, le cessioni sono un modo comune per uscire in guadagno ancora prima di ritirare le chiavi.
Cosa succede se il mio progetto viene cancellato?
RERA può cancellare uno sviluppo che si è fermato, dopodiché un comitato giudiziario lo liquida e rimborsa gli acquirenti con il denaro del conto escrow. La tutela è reale, ma il processo è lento: i rimborsi possono richiedere anni, e il denaro fermo in escrow non frutta nulla nell'attesa.
Comprare sulla carta a Dubai costa meno di un immobile pronto?
Al lancio, unità sulla carta comparabili hanno in genere un prezzo inferiore rispetto agli immobili finiti nella stessa zona, e il piano rateale distribuisce il costo senza interessi. Se il vantaggio resta tale dipende da cosa fa il mercato prima della consegna, ed è per questo che lo sconto non dovrebbe mai essere l'unico motivo per comprare.
