Dieci anni fa bastava fotografare un appartamento libero a Koukaki, caricarlo su Airbnb e incassare la prima prenotazione nella stessa settimana. Nessuno controllava niente. Quella Grecia non esiste più. Il paese ha oggi uno dei regimi di affitto breve più organizzati d'Europa: un numero di registrazione per ogni annuncio, una legge sulla sicurezza con conseguenze vere, il blocco delle licenze nel centro di Atene e un regolamento europeo che da maggio 2026 toglierà di colpo dalle grandi piattaforme tutti gli annunci non registrati.
La parte che conta se stai pensando di comprare è questa: il mercato in sé funziona benissimo. Il turismo greco continua a battere record, l'occupazione sulle isole a luglio e agosto fa impallidire buona parte del Mediterraneo, e un affitto legale, assicurato e registrato rende più o meno quanto prima, tolto uno strato fisso di costi burocratici. Le regole colpiscono soprattutto chi voleva improvvisare.
Questa guida ripercorre cosa richiede davvero la legge nel 2026, quanto costa mettersi in regola, dove le restrizioni pesano di più e quando conviene invece firmare un contratto di dodici mesi.
Il numero AMA: senza registrazione niente annuncio
Ogni immobile offerto per affitti brevi in Grecia ha bisogno di un AMA, un numero di registrazione rilasciato attraverso il sistema online dell'AADE, l'agenzia fiscale greca. Ci si registra per immobile, non per host, e il numero deve comparire su ogni annuncio pubblicato: Airbnb, Booking.com, Vrbo, il tuo stesso sito, tutti. Un annuncio senza AMA visibile è illegale a colpo d'occhio, e l'ispettore non ha bisogno di vedere l'appartamento per accorgersene: gli basta leggere l'annuncio.
Registrarsi è la parte facile. Si fa online, è legato al tuo codice fiscale greco, e un commercialista locale in genere se ne occupa per una cifra modesta insieme alle dichiarazioni annuali. Dove i proprietari inciampano è su cosa comporta quella registrazione dopo. Ogni soggiorno va dichiarato nel registro degli affitti brevi dell'AADE. Le piattaforme comunicano il reddito lordo al fisco per conto proprio, quindi i due dati vengono incrociati, e una discrepanza tra quanto ha dichiarato Airbnb e quanto hai dichiarato tu è uno dei modi più comuni per attirarsi un controllo.
I proprietari stranieri devono avere un codice fiscale greco (AFM) prima di tutto questo. Se hai comprato l'immobile tramite un avvocato, ce l'hai già: serve per il rogito stesso.
Legge 5170/2025: l'asticella di qualità e sicurezza
Un tempo la registrazione era tutto il gioco. Da quando è entrata in vigore la Legge 5170/2025, è solo il biglietto d'ingresso. La legge fissa standard minimi che ogni affitto breve registrato deve rispettare, e finalmente ha dato agli ispettori qualcosa di concreto da controllare oltre al numero sull'annuncio.
I requisiti principali sono questi:
- Assicurazione di responsabilità civile per gli ospiti, emessa da un assicuratore autorizzato a operare in Grecia
- Estintori e rilevatori di fumo installati e funzionanti, non chiusi in un armadio ancora nella confezione
- Certificato di sicurezza dell'impianto elettrico, firmato da un elettricista abilitato
- Certificazione di disinfestazione rilasciata da un operatore certificato
- Uno spazio che si qualifichi come vera abitazione, con luce naturale e ventilazione; cantine o ripostigli spacciati per monolocali non passano
- Un foglio informativo per le emergenze, con uscite e numeri di emergenza
Niente di esotico. È più o meno quello che si è sempre chiesto a una piccola pensione, adattato a un appartamento. Per un immobile costruito o ristrutturato negli ultimi vent'anni, rispettare lo standard è quasi sempre questione di prenotare due tecnici e un broker assicurativo. Le vecchie case delle isole possono richiedere lavori veri, di solito sull'impianto elettrico, ed è un costo da mettere in conto in qualsiasi acquisto dove i cavi sono più vecchi del tuo commercialista.
L'assicurazione è quello che i proprietari stranieri sbagliano più spesso, perché la polizza deve venire da un assicuratore autorizzato in Grecia. La polizza di casa che hai a Monaco o a Manchester non conta, per quanto generosa sia la sua copertura di responsabilità civile.
Ispezioni e sanzioni
I controlli non sono più teorici. Gli ispettori vengono davvero, e le multe sono pensate per crescere: dolorose la prima volta, molto peggio in caso di recidiva, e nella fascia alta capaci di cancellare più di una stagione di incasso da affitto. Operare senza alcun AMA finisce dritto nella categoria più severa. La logica è chiara: la Grecia non vuole vietare gli affitti brevi, vuole che non rispettare le regole sia, evidentemente, un cattivo affare.
Un modo pratico di ragionare: la piena conformità costa poche centinaia di euro l'anno più alcuni certificati una tantum. Farsi beccare senza costa più di quanto fatturi in un anno un bilocale ad Atene. Non esiste un calcolo in cui saltare la burocrazia conviene.
Il blocco di Atene, e perché tenere d'occhio Salonicco
Nei quartieri densi del centro di Atene, quelli che hanno assorbito la gran parte del boom Airbnb, il governo ha bloccato le nuove registrazioni AMA. Un immobile lì che non ha già un numero non può ottenerlo finché dura il blocco. Il ragionamento è lo stesso di Barcellona o Lisbona: interi palazzi si erano trasformati in hotel con cassetta delle chiavi mentre i residenti cercavano casa, e il centro si svuotava via via.
Le registrazioni già esistenti continuano a funzionare, e questo produce un effetto collaterale interessante. Gli appartamenti nelle zone bloccate che hanno già un AMA attivo si vendono con un sovrapprezzo, perché la licenza stessa è diventata il bene scarso. Un venditore che pubblicizza "con registrazione affitti brevi attiva" nel centro di Atene ti sta dicendo qualcosa sul prezzo prima ancora che tu veda la cucina.
Due conclusioni per chi compra. Prima: non dare mai per scontato che un appartamento nel centro di Atene si possa affittare a breve termine. Verifica in che quartiere si trova, se esiste già una registrazione e se sopravvive alla vendita; fatti confermare tutto per iscritto dal tuo avvocato. Seconda: tieni d'occhio Salonicco. Le stesse pressioni che hanno prodotto il blocco ad Atene esistono anche lì, e a nessuno nel mercato greco stupirebbe vedere arrivare limiti simili. Comprare nel centro della seconda città greca solo per il reddito Airbnb significa scommettere che le regole restino ferme. Ultimamente non lo sono state.
Fuori da queste zone — sulle isole, lungo la costa, nel resto del paese — la registrazione resta aperta e lo standard nazionale descritto sopra è tutto il regolamento.
Un paio di appartamenti o un'attività? Attenzione alla soglia
La legge greca traccia un confine tra chi affitta tranquillamente una o due proprietà e chi, di fatto, gestisce un'attività ricettiva. Sotto quella linea dichiari il reddito da locazione come privato e la vita resta relativamente semplice. Sopra, lo Stato tratta l'attività come professionale: partita IVA, imposte per pernottamento e tutta la contabilità che ne consegue.
Dove cade esattamente quella linea è cambiato negli anni e dipende in parte da quante proprietà affitti e da come è organizzata l'attività, quindi trattala come una domanda per il tuo commercialista prima di crescere, non dopo. Lo schema da ricordare è semplice: una o due proprietà, regime semplice. Costruisci un portafoglio, e la Grecia si aspetta che tu assomigli all'albergatore che sei diventato. Molti proprietari stranieri hanno scoperto questo confine in modo retroattivo, e l'IVA retroattiva non è la lettera preferita di nessuno.
Come viene tassato il reddito
Per i privati nel regime semplice, il reddito da affitto breve è tassato con aliquote progressive: leggero sulla prima fascia, in salita man mano che cresce il totale annuo. La Grecia applica inoltre agli ospiti una piccola tassa notturna per la resilienza climatica, più alta nei mesi estivi, che l'host incassa e gira allo Stato. Il reddito si dichiara ogni anno, e siccome le piattaforme hanno già comunicato il tuo lordo all'AADE, i tuoi numeri devono coincidere con i loro.
La maggior parte dei paesi di provenienza degli acquirenti ha trattati contro la doppia imposizione con la Grecia, quindi lo stesso reddito non viene tassato due volte per intero, ma dichiarerai in Grecia comunque, indipendentemente da dove vivi. Un commercialista che segue affitti brevi gestisce l'intero ciclo, tipicamente per poche centinaia di euro l'anno. Considerato quanto ti fa risparmiare in discrepanze e scadenze mancate, è una delle poche voci del budget davvero non facoltative.
Un'abitudine da prendere fin dal primo giorno: conserva ogni fattura. Certificati, assicurazione, pulizie, riparazioni, parcella del commercialista. Alcune voci riducono la base imponibile, e tutte rispondono se un giorno l'AADE fa domande.
Maggio 2026: la conformità smette di essere facoltativa
Finora, farsi scoprire dipendeva dal fatto che le autorità greche ti trovassero. Da maggio 2026 il regolamento UE sugli affitti brevi cambia del tutto il meccanismo. Le piattaforme attive nell'UE dovranno raccogliere i numeri di registrazione, verificarli sui registri ufficiali e rimuovere gli annunci che non passano il controllo. I dati sulle prenotazioni fluiscono dalle piattaforme alle autorità secondo un calendario standard, in tutti gli stati membri contemporaneamente.
Guardalo dal punto di vista di un host non registrato. Non bussa nessuno alla porta. L'annuncio sparisce da Airbnb e Booking.com nella stessa settimana, insieme allo storico delle recensioni e al calendario prenotazioni costruiti in anni. La zona grigia che rendeva sopportabile il mancato rispetto occasionale della norma si sta chiudendo a livello di piattaforma, e la Grecia, che ha già il suo registro funzionante tramite l'AADE, è uno dei paesi dove l'interruttore si può girare senza intoppi. Se compri pensando agli affitti brevi, l'unico piano sensato nel 2026 è la registrazione completa dal primo giorno.
Golden visa: il tuo immobile non può fare Airbnb
C'è una regola che coglie di sorpresa parecchi investitori, e merita una sezione a parte. Gli immobili acquistati nell'ambito del programma golden visa greco, secondo le regole in vigore dal 2024, non possono essere destinati ad affitti brevi. Il divieto è scritto nel programma stesso: violarlo espone a multe consistenti insieme al rischio di perdere il permesso di soggiorno. La golden visa oggi è un prodotto di residenza, non di rendimento, e le autorità greche sono state chiare su questo.
Se vuoi sia la residenza greca sia il reddito da Airbnb, la struttura che funziona prevede due immobili separati: uno acquistato per accedere al visto, un altro, comprato fuori dal programma, dedicato a generare reddito. E se la residenza non ti interessa, niente di tutto questo ti riguarda: un acquisto ordinario non ha alcuna restrizione sull'affitto breve oltre a quanto già descritto qui. Abbiamo mappato zone e soglie nella nostra guida su dove comprare casa in Grecia, che si abbina bene a questo articolo.
Dove l'affitto breve funziona ancora bene
Togliendo i titoloni, la mappa resta in gran parte verde. Il blocco di Atene copre una manciata di quartieri centrali di una sola città. Ovunque altrove regge ancora il modello che ha reso attraenti gli affitti brevi greci: estati forti, mezze stagioni che si allungano ogni anno un po' di più, e prezzi d'acquisto ben sotto una costa comparabile in Spagna, Portogallo o sud della Francia.
Sono le isole con stagioni vere a trainare il mercato. Creta, Rodi e Corfù offrono oltre venti settimane prenotabili e aeroporti con collegamenti tutto l'anno. Le Cicladi più affollate concentrano tariffe notturne sorprendenti in una finestra più corta. Il Peloponneso costiero e la Calcidica scambiano l'intensità dell'alta stagione con un ingresso molto più economico e un mercato domestico in crescita. Anche Atene, fuori dalle zone bloccate, funziona, con il vantaggio particolare della domanda cittadina a febbraio, quando le isole dormono. Dai un'occhiata agli annunci della Grecia su HomeNSearch: gli stessi soldi comprano un monolocale nel codice postale sbagliato oppure una casa di paese di due camere con vista mare e una zona di registrazione ancora aperta intorno.
I conti di un affitto in regola
Quanto costa davvero il regolamento? Per un appartamento tipico: l'assicurazione di responsabilità civile si aggira su poche centinaia di euro l'anno. Il certificato elettrico e la disinfestazione sono spese una tantum o rinnovi periodici nell'ordine delle poche centinaia di euro. Rilevatori ed estintori sono un acquisto minimo e unico. Aggiungi il commercialista e ottieni uno strato fisso di conformità sotto i mille euro l'anno, una volta che i certificati sono a posto.
Metti questo di fronte al fatturato e il quadro si ordina da solo per zona geografica. Un bilocale ben posizionato vicino a una cittadina balneare cretese può fatturare decine di migliaia di euro in una stagione lunga, quindi la conformità ne mangia una quota bassa, a una sola cifra. Pulizie, gestione e commissioni delle piattaforme sono sempre state le voci più pesanti. Su un'isola con stagione corta, con appena quattordici settimane prenotabili, gli stessi costi fissi pesano molto di più, e un immobile marginale può passare da "rendimento decente" a "hobby costoso" non appena paghi ogni certificato. La normativa non ha rovinato il modello: ha alzato la posta sulla lunghezza della stagione.
Prima di comprare qualcosa fidandoti delle proiezioni di un'agenzia immobiliare, rifai i conti includendo ogni costo. Il nostro articolo su come funziona davvero il rendimento da affitto spiega il metodo, comprese le spese che le proiezioni patinate tendono a tacere.
La via alternativa: gli affitti lunghi
A volte la risposta è rinunciare a tutto l'apparato. Un contratto di dodici mesi non richiede AMA, né polizza di responsabilità verso gli ospiti, né tassa notturna, e non è toccato dal blocco di Atene. Il reddito lordo è più basso, spesso tra un terzo e la metà di un affitto breve ben gestito in una buona posizione, ma lo sono anche i costi, i periodi vuoti e il lavoro. La Grecia offre inoltre incentivi fiscali a chi sposta un immobile dall'affitto breve al lungo termine, il che riduce ulteriormente il divario, soprattutto ad Atene, dove la domanda di inquilini è profonda e costante.
Per un appartamento nelle zone bloccate senza un AMA trasferibile, l'affitto lungo non è il ripiego: è il piano. Ovunque altrove, è il termine di paragone onesto. Un affitto breve che batte un contratto lungo solo se ignori dodici settimane di vuoto invernale, in realtà non lo batte affatto.
Checklist di conformità prima della prima prenotazione
- Ottieni il tuo codice fiscale greco (AFM), se l'acquisto non te lo ha già dato.
- Conferma che l'immobile sia fuori da una zona di registrazione bloccata, oppure che un AMA esistente si trasferisca validamente con la vendita.
- Registra l'immobile tramite l'AADE e ottieni l'AMA.
- Stipula un'assicurazione di responsabilità civile con un assicuratore autorizzato in Grecia.
- Installa rilevatori di fumo ed estintori; fai redigere il certificato di sicurezza elettrica e quello di disinfestazione.
- Prepara il foglio di emergenza per gli ospiti, con uscite e numeri di contatto.
- Mostra l'AMA su ogni annuncio, su ogni piattaforma, prima di accettare anche una sola prenotazione.
- Assumi un commercialista; dichiara ogni soggiorno nel registro dell'AADE e incassa la tassa climatica.
- Segna in agenda i rinnovi: l'assicurazione ogni anno, i certificati secondo il proprio ciclo.
Fai tutto questo e maggio 2026 passerà senza scosse. Saltane metà e quella stessa data diventa una scadenza da temere.
Domande frequenti
Serve un numero AMA per una singola stanza, o solo per immobili interi?
Qualsiasi alloggio offerto per affitti brevi tramite una piattaforma ha bisogno della propria registrazione, e il numero deve essere visibile sull'annuncio. L'obbligo riguarda lo spazio pubblicizzato, non quanta parte dell'edificio possiedi.
Si può ancora ottenere una licenza per affitti brevi nel centro di Atene?
Non nei quartieri bloccati finché dura la restrizione. Le registrazioni già esistenti lì continuano a operare, ed è proprio per questo che gli appartamenti centrali con un AMA attivo hanno oggi un sovrapprezzo. Fuori da quelle zone, compresa gran parte di Atene e il resto del paese, la registrazione resta aperta.
Cosa succede a maggio 2026 se il mio annuncio non ha un numero valido?
Il regolamento UE obbliga le piattaforme a verificare i numeri di registrazione e rimuovere gli annunci che non passano il controllo. In pratica un annuncio non conforme deve aspettarsi la rimozione diretta, non una lettera di avviso, oltre alle multe che le autorità greche applicano per chi opera senza registrazione.
Posso affittare a breve termine un immobile comprato con la golden visa?
No, se lo hai comprato secondo le regole in vigore dal 2024. L'affitto breve di quegli immobili è vietato, e violare la regola espone sia a multe importanti sia al rischio di perdere il permesso di soggiorno. Gli immobili comprati fuori dal programma non hanno questa restrizione.
