アルメニアは自分を大きく売り込まない国だ。ドバイは世界規模のキャンペーンを打ち、キプロスはサッカークラブのスポンサーになる。その間、エレバンは静かに、ヨーロッパと中央アジアの間で最も開放的な不動産市場のひとつを動かし続けている。外国人でも許可も現地パートナーも不要、購入税もかからずに、アパートでも一軒家でも店舗でも自分の名義で買える。署名から4営業日ほどで、国家地籍委員会から権利証を受け取って帰ることになる。
落とし穴はルールの中にはない。市場そのものの小ささにある。人口300万人に満たない国で、本当の流動性があるのは事実上1都市だけだ。このガイドでは両方の側面を率直に扱う。購入の実務と、手に入れた資産が住みやすく、貸しやすく、後で売りやすいのかという、より難しい問いの両方だ。
誰が買えるか、そしてただひとつの例外
外国籍の人はアルメニア人と同じ所有権のもとで不動産を保有する。アパート、一軒家、オフィス、店舗、どれも居住者かどうかにかかわらず直接自分の名義で登記でき、一度も現地に足を踏み入れたことのない所有者も少なくない。外国企業も購入できる。年間の枠もなければ、トルコのような国境制限区域もなく、政府の承認が取引の間に挟まることもない。
例外は農地だ。農地は外国人個人の名義では登記できず、これを回避する方法は3つある。アルメニアの法人を設立する方法。外国人が全額出資していても現地法人はアルメニアの企業とみなされ、土地を保有できる。特別な居住資格を取得する方法もあり、これには土地に関する権利が伴う。あるいは賃借という道もある。アルメニアの法律では最長99年のリースが認められており、ぶどう園や果樹園のプロジェクトであれば、所有とほぼ同じことができる。
普通のアパートや一軒家を買うだけなら、この話はいっさい関係ない。
購入の流れ
アルメニアの手続きは短い。コンベヤンシングに何か月もかからず、許可待ちの行列もない。動きは4つだけだ。
- まず国家地籍委員会からその物件の最新の抄本を取り寄せる。登記名義人、正確な物件情報、抵当権や差押えの有無が記載されており、費用は数千ドラム、数日で届く。この確認を嫌がる売主がいたら、それだけで十分な警告だ。
- 価格に合意し、書類をそろえる。パスポートと、その公証済みアルメニア語訳が必要になる。売主側は所有権証書とその根拠となる書類を用意する。委任状など海外発行の書類がファイルに含まれる場合は、アポスティーユと認証翻訳が必要だ。
- 公証人の前で売買契約に署名する。アルメニアの不動産取引で公証は必須であり、選択肢ではない。公証人が本人確認を行い、地籍記録と権利関係を照合したうえで契約を認証する。たいてい一度の面談で済む。
- 国家地籍委員会で移転登記を行う。所有権が実際に移るのはこの瞬間であって、署名の時点ではない。標準の処理でおよそ4営業日、追加料金を払えば迅速手続きも使える。
築年数の古い物件では、抄本だけでなくもう一段深く調べたい。エレバンのソビエト時代のアパートの多くは長年のあいだに間取りが変えられてきており、壁が動かされたり、バルコニーがガラス張りで部屋に組み込まれたりしても、その変更すべてが公式記録に反映されているとは限らない。現況の間取りが登記上のものと一致しているか、未払いの公共料金がないか、その部屋に住む権利を登記上持っている人が他にいないかを確認しよう。どれも時間はかからず、現地の弁護士なら手頃な固定料金でこの3点をすべてチェックしてくれる。
手付金についてもひと言。現地の慣行では条件合意後に少額の予約金を入れ、残額は登記の前後に支払うのが一般的で、賢いやり方はどこの国でも同じだ。返金条件を明記した書面を交わし、地籍委員会が移転を確認するか銀行の仕組みで保証されるまでは主要な金額を渡さない。所有権の移転が数か月ではなく数日で済むぶん、リスクにさらされる期間はありがたいことに短い。
支払いに関するルールがもうふたつ、手続きに並んで存在する。おおよそAMD 50万、米ドルで1,200ドル前後を超える金額は、手付金を含めて現金ではなく銀行を経由させる必要がある。そして送金を受ける銀行は資金の出所を尋ねることがある。売買契約書、給与明細、口座の取引履歴を用意しておけば足りる。これはヨーロッパのどこで口座を開いても求められる、いつもの資金源確認の手続きであって、何か問題の兆候ではない。
現地に飛ばずに買う
取引全体を遠隔で完結させることができる。自国で署名し、アポスティーユを取得してアルメニア語に翻訳した委任状があれば、エレバンの弁護士や親族が地籍のチェックから公証人での署名、権利の登記までを代行できる。居住人口の何倍にもなるアルメニア系ディアスポラは何十年もこの方法で購入してきたため、現地の公証人にとって外国人のPOAは珍しい依頼ではなく、日常業務のひとつにすぎない。
アルメニアの納税者番号も必要になるが、これは代理人が手早く手配できる形式的な手続きだ。現地の銀行口座があれば非現金決済のルールを満たしやすくなるが、海外からの送金でも取引自体は成立する。現地に足を運ばずに購入を検討しているなら、海外不動産の遠隔購入ガイドで、距離を置いたまま取引の主導権を保つ方法を詳しく紹介している。アルメニアはそれを実践するにはうってつけの国のひとつだ。
費用と、そこにない税金
西ヨーロッパで購入した経験があるなら、この段落は二度読んでほしい。アルメニアでは標準的な住宅の再販売に対して、取得税も印紙税もVATもかからない。購入時点で国が取る取り分は実質ゼロだ。比較すると、スペインの多くの地域では移転コストが価格の6〜10%を占め、ドバイでは一律4%かかる。エレバンで支払うのは公証人と登記機関への手数料だけであり、リストはそれで終わりだ。
その2つの手数料もわずかだ。普通のアパート取引なら、公証と登記を合わせて数百ドル程度、それ以下のこともある。デューデリジェンスを担う弁護士や認証翻訳者への依頼はあくまで任意で、それに応じた料金がかかるだけだ。
保有し続けるコストも低い。固定資産税は地籍評価額をもとに、ほぼゼロから始まる累進税率で計算されるため、平均的なエレバンのアパートで年間の税額は数百ドル程度、高級エリア以外ではさらに低いことも多い。2026年までかけて段階的に進められている改革のもとで地籍評価額は市場価格に近づきつつあり、非常に低い水準からじわじわ上がっていくと見ておくべきだ。
物件を賃貸に出す場合、個人の家主は賃貸収入に一律の税率で課税される。執筆時点でよく引用される数字はおよそ10%だ。利回りの試算を組む前に、現行の税率を現地の会計士に確認してほしいが、大枠ははっきりしている。購入時も、保有中も、賃貸収入に対しても、税負担が軽い国だということだ。
購入すれば居住権が得られるか
それだけでは得られない。アルメニアにはゴールデンビザ制度がなく、権利証に居住カードが自動的についてくるわけでもない。所有権が果たす役割は申請を後押しすることだ。国とのつながりを示す材料になり、入国管理の実務でも意味のある根拠として扱われている。
ここで押さえておきたい文脈がある。アルメニアの在留許可は、この地域全体で見ても取得しやすい部類に入り、一時許可は1年ごとに発給され、永住資格へのより長い道筋もあり、書類要件もEU諸国のほとんどと比べて軽い。エレバンの弁護士たちは総じて、不動産を裏付けとした申請は強いケースだと評価している。当然もらえる権利としてではなく、勝算の高い申請だと考えるべきであり、居住権の取得が主目的なら、購入を決める前に現行の実務について専門家の助言を得てほしい。
市場が実際にどこにあるか
エレバン、市場の大部分
首都がアルメニアの取引の大半と、ほぼすべての流動性を占めている。中心部のケントロンはプレミアムゾーンで、ピンク凝灰岩のファサード、北通り(ノースアベニュー)のガラス張りの中層ビル、真夜中を過ぎても開いているカフェが並ぶ。2022年以降、移住してきたIT人材の流入が限られた供給とぶつかり、価格の上昇が最も激しかったのもこのエリアだ。すぐ北にあるアラブキルは中規模の堅実な建物が多く、地元の賃貸需要が安定している。フラズダン渓谷を挟んだ向こう側のアジャプニャクは割安な選択肢だ。市街の外縁部にある新築複合施設は、ケントロンでは10年前の水準の価格で売られており、デベロッパーは海外から送金して購入するディアスポラの買い手を明確に狙った支払いプランを打ち出している。
では誰がこれを借りているのか。中心部には移住してきたIT関係者、アラブキルやさらに郊外には学生や若い家族、そして絶えず訪れるディアスポラの人々は、ホテルより勝手知ったアパートを好む。この組み合わせのおかげで、価格が上がってもこの数年、稼働率は高い水準を保ってきた。
ツァフカゾール、スキーというニッチ
エレバンから車で1時間のツァフカゾールは、アルメニアのスキーリゾートだ。こぢんまりとしてソビエト時代の面影が残り、12月から3月までにぎわう。ここのアパートは冬場の賃貸収入と週末利用を前提に取引される。ニッチはニッチらしく振る舞う。多少の収入がついたライフスタイル資産としては悪くないが、純粋な投資対象としては薄い。
ディリジャン、森の空気と有名な学校
ディリジャンは緑あふれる対極の存在で、国立公園の中にある温泉町だ。国際バカロレアの寄宿学校UWCディリジャンが開校したことで、海外から家族を呼び込む思いがけない需要の柱ができた。庭付きの一軒家も小さなアパートも動くにはいるが、ゆっくりとしたペースだ。ここは眺めと環境のために買う場所であって、出口戦略のために買う場所ではない。
セヴァン湖、夏だけの賭け
セヴァンは2か月間だけの市場だ。湖は標高1,900メートルにあり、シーズンは短く、物件の多くは古い。どのヨーロッパの湖畔と比べても価格は魅力的に見えるが、転売には数か月ではなく複数のシーズンがかかることもある。文字どおりの意味でのワイルドカードだ。安く入れるが、夏の賃貸需要は本物である一方、それ以外はすべて読みにくい。
これらすべてのエリアの現在の販売価格は、当社の物件カタログで比較できる。
パンフレット抜きの投資判断
需要のストーリーは本物だ。ディアスポラの資金は昔からエレバンの不動産に流れ込んできたし、2022年以降は移転してきた企業やエンジニアで膨らんだIT産業が、中心部の家賃と価格を誰も予想しなかった水準まで押し上げた。ケントロンやアラブキルの立地の良いアパートの利回りは、ヨーロッパの水準と比べても健全であり、取引コストがほぼゼロに近いぶん、投じた資本の初日から働く割合が大きくなる。
ここから先はもう一方の側面だ。絶対的な規模で見ればこれは小さな市場であり、エレバン以外での流動性は薄い。リゾート地や村落では、数か月にわたって流動性がほぼゼロに近づくこともある。ドラムは変動しており、2022年以降は特に大きく動いたため、ドルやユーロ建てのリターンには不動産リスクに加えて通貨リスクものしかかる。そしてこの地域には地政学的な不確実性があり、誠実なガイドであればそれを省略しない。近隣の紛争はこれまでのところ市場を機能不全に陥らせてはいないが、価格には織り込まれるし、織り込まれてしかるべきだ。
HomeNSearchで使っているストレステストがある。将来の買い手がドラムで支払う地元の人だと仮定して、それでも取引が成り立つかを考えてみる、というものだ。エレバン中心部ならたいてい成り立つ。湖畔の村落だと、成り立たないことが多い。
正直な結論はこうなる。アルメニアは物件を自分で使い、保有コストを低く抑え、まずまずの家賃を回収したい買い手には報いてくれる。流動性の低い物件を素早く転売できると期待して買う人には厳しい。まずは当社のアルメニア国別ページで市場の全体像をつかみ、その姿勢が自分に合うなら、購入手続き自体はこのプロジェクト全体の中でいちばん簡単な部分になるはずだ。
よくある質問
外国人はアルメニアに住まなくても不動産を買えますか?
買えます。非居住者でもアパート、一軒家、商業用不動産を自分の名義で購入でき、許可も居住要件も必要ありません。唯一の例外は農地で、これにはアルメニアの法人設立、特別な居住資格、または最長99年のリースのいずれかが必要です。
アルメニアに購入税や取得税はありますか?
標準的な住宅取引にはありません。買い手が支払うのは公証人手数料と地籍登記手数料で、合わせて数百ドル程度が一般的です。継続的なコストとしては、地籍評価額に対して低い累進税率で課税される固定資産税があります。
アルメニアの不動産購入を遠隔で完了できますか?
できます。自国で署名し、アポスティーユを取得してアルメニア語に翻訳した委任状があれば、代理人がチェックの実施から公証人での署名、権利の登記までをあなたに代わって行えます。ディアスポラの買い手が常にこの方法を利用しているため、この仕組みはよく機能しています。
アルメニアで不動産を買うと居住権が得られますか?
自動的には得られません。ゴールデンビザ制度はありませんが、所有権は在留許可の申請を後押しします。アルメニアの在留許可は他国と比べても取得しやすく、一時資格は1年ごとに更新でき、永住資格へのより長い道筋もあり、書類手続き全体を通じて負担が軽いのが特徴です。
