たいていの不動産市場は待たされる。スペインなら公証人の予約に何週間も取られ、ドイツなら登記所の順番待ちに何カ月もかかる。ところがジョージアでは、アパートの登記がほぼ1営業日で終わる。パスポートと署名済みの売買契約書を持って公共サービスホールへ行き、ちょっとした夕食代程度の手数料を払えば、リノベーションの計画を立て終わる前にもう自分の物件になっている。しかも購入税はゼロ、本当にゼロだ。トビリシのホールでこの光景を実際に見るまでは、宣伝文句にしか聞こえないだろう。この記事では、この仕組みがどう動いているのか、実際にいくらかかるのか、そして今も買い手が痛い目に遭う落とし穴はどこにあるのかを説明する。
なぜジョージアはこれほど参入しやすい市場なのか
まず、多くの人が驚くルールから始めよう。外国人はジョージアで、自国民とまったく同じ所有権のもとにアパートや住宅、商業施設を購入できる。申請すべき許可も、審査する委員会も存在しない。外国人向けの追加課税もなければ、居住や訪問の義務もない。極端な話、朝食をとってから帰国便に乗るまでの間に、旅行者が法的な不動産所有者になることさえ可能だ。
ただし例外が一つある。農地はジョージア憲法により外国人個人には閉ざされている、これは例外なくそうだ。地籍上、農地や牧草地に分類された土地は自分名義で登記できず、ネット上で語られる法人経由の抜け道についても、掲示板の書き込みではなく本物の弁護士の見解を求めるべきだろう。都市部のアパートや宅地上の一般住宅であれば、この制限が問題になることはまずない。
次にお金の話。ジョージアでは購入税も印紙税も譲渡税もかからない。国が徴収するのは登記手数料のみで、処理速度に応じて50〜200ラリ(おおよそ20〜75ドル)ほどだ。キプロスでは譲渡手数料が上限8%に達し、ドイツの一部地域では公証人が口を開く前から6.5%が課される。ジョージアでは、それに相当する項目が予算のなかで誤差程度にしかならない。
1日登記の仕組み
不動産権利の登記を担うのは国家公共登記庁で、その窓口が公共サービスホール、通称「正義の家」だ。トビリシ支店は川沿いに建つ巨大なガラス張りの建物で、会社設立からアパートの名義変更まで一つ屋根の下で完結する。この仕組み全体は2004年以降、反汚職プロジェクトとして刷新されたものだ。紙の記録はデジタル化され、仲介業者は排除され、あなたの取引を処理する担当官には手続きを遅らせる裁量が一切ない。この最後の点こそが肝心だ。登記が速いのは、誰もそれを遅くできる立場にいないからにほかならない。
実際の手続きは拍子抜けするほどシンプルだ。買主と売主、あるいはその代理人が同席し、売買契約書を提出し、身分証を提示して支払う。持参すべきものは三つ。
- 双方のパスポート、または委任状と代理人の身分証;
- 署名済みの売買契約書;
- 登記手数料(現地でカード払い可能)。
標準サービスは4営業日で約50ラリ。急行サービスなら約200ラリ払えば1営業日以内に登記が完了する。ここが見出しの事実であり、正直なところそれ以上でも以下でもない。契約書はホールでその場で公証してもらうこともでき、公証人は必須ではなくあくまで任意だ。
最終的に手にするのは、あなたを所有者として記載した登記簿の抄本だ。この抄本は誰でもオンラインで、国内どの物件についても取得できる。これは見た目以上に重要で、実際に売主が本当にその物件を所有しているか、銀行の抵当権が付いていないかを、送金前に弁護士がまさにこの方法で確認するからだ。
購入プロセス:最初から最後まで
登記の部分はむしろ簡単だ。あなたのお金を守る作業はもっと前の段階で行われる。まっとうな購入は、おおむね次の流れで進む。
- 物件を選び、価格を合意する。値引き交渉は普通に行われ、外国人向けに提示される希望価格には余裕が含まれがちだ。
- 弁護士に登記簿の抄本を取得させ、抵当権、先取特権、共有者、未解決の紛争がないか確認させる。新築の場合は、建築許可の有無と、タワーの敷地がデベロッパー名義で問題なく登記されているかも確認すべきだ。
- 二言語併記の売買契約書に署名し、現金ではなく銀行送金で支払う。送金記録を残すためだ。
- 公共サービスホールで移転登記を行い、所有権抄本を受け取る。
弁護士がどこに位置するかに注目してほしい。ジョージアの登記制度はクリーンだが、登記簿が教えてくれるのはあくまで「今この瞬間の所有者は誰か」だけだ。デベロッパーが本当に建物を完成させるか、パンフレットに書かれた保証利回りが実際のオフシーズンに耐えられるか、売主の配偶者の同意が必要かどうかまでは何も教えてくれない。数百ドル程度の弁護士費用は、この市場で手に入る最も安い保険だ。多くのトラブル話は、結局この段階を飛ばしたことに行き着く。
その先を左右する構造的な選択が一つある。新築か中古か、だ。トビリシの旧市街にある中古物件なら即時登記が可能で完成リスクもゼロだが、ソ連時代の建物は状態にばらつきが大きく、最近リノベされた物件は問題を隠しているかもしれない。新築は分割払いプランとモダンな間取りを提供する一方、デベロッパーが完成させられるかというリスクをあなたに転嫁する。どちらが正解ということはない。間違っているのは、両者のリスクを同じものとして値付けしてしまうことだ。
ちなみに、実際にジョージアへ渡航する必要すらない。委任状による遠隔購入はここでは一般的な手法だ。自国で委任状を公証・アポスティーユ認証し、ジョージアの弁護士が代理で署名・登記する。購入から数カ月後に初めて自分の部屋を見るオーナーも珍しくない。安全策については別記事の海外不動産の遠隔購入ガイドで扱っているが、要点を言えば委任状は範囲を限定し、期限を区切って作成すべきだということだ。
お金の話:価格、支払い、住宅ローン事情
ジョージアはヨーロッパ水準で見れば安いが、5年前ほどには安くない。価格は急速に動いているので、今日発表される正確な平方メートル単価はすぐに古くなる。ここでは価格帯として捉えたほうがいい。
トビリシの中心部が最上位だ。ヴァケと旧市街は国内で最も高い住所で、リノベ済みの部屋の価格は郊外の同じ床面積の何倍にもなり、駐在員からの需要がその水準を維持している。サブルタロは主力の中間層で、モダンな集合住宅、地下鉄駅、賃貸を求める学生やIT系の労働者がひしめき、ヴァケよりずっと安い価格から始まる。首都全体の表面利回りは西欧の都市を軽く上回ることが多く、投資家の流入が絶えない理由の大半はここにある。
バトゥミは中心部トビリシよりも平方メートル単価が低く、時にはるかに低い。海沿いのタワーのスタジオは、ロンドンやミュンヘンの買い手には誤植かと見紛うような価格で売られている。この安さは本物だ。ただし理由もそれなりにあり、その点は後の項で扱う。
クタイシはエントリーレベルの話だ。格安航空会社が乗り入れる国際空港があり、価格は首都のごく一部にとどまり、賃貸市場は存在するが薄い。忍耐が必要な市場と言える。
支払いについて。物件広告は慣例的に米ドル建てで、決済はジョージアの銀行を通じて行われ、海外からの送金はジョージア側では問題なく着金する。摩擦が生じるのはたいてい自国側だ。6桁台の送金がトビリシ宛だと、自分の銀行のコンプライアンス部門が動き出すので、早めに知らせておき、売買契約書をすぐ提示できるようにしておこう。弱点は住宅ローンだ。非居住者向けの現地融資は少なく高コストなので、多くの外国人買い手は現金決済か、デベロッパーの分割払いプランを利用する。バトゥミではこの分割払いが無利子で2〜3年に及ぶことも珍しくない。
購入後のランニングコストも低い。トビリシの一般的なアパートの光熱費は冬場を除けば月数十ドル程度、古い建物の共益費は象徴的な金額にすぎない。一方で新しいタワーは平方メートル単位のサービス料を課しており、これは契約前に読み込む価値がある。アパートホテル型のサービス料は、宣伝されている利回りをじわじわと蝕むからだ。短期貸しの管理を管理会社に任せると、収益の15〜25%を持っていかれると見ておこう。
税金:意図的に短い章
ジョージアの不動産課税は4つの短い段落に収まる。これ自体が一つのセールスポイントだ。
購入時は非課税。登記手数料を除けば、購入そのものは何もトリガーしない。印紙税なし、取得税なし。
賃貸は軽課税。歳入庁に登録した個人が住宅を貸し出す場合、一般的には控除計算も税率区分もなく、総賃貸収入に対して一律5%を支払う。未登録のままだと自動的に20%が適用されるので、登録しておこう。手続きは半日で終わる。
売却は多くの場合非課税。個人が2年を超えて物件を保有すればキャピタルゲインは非課税になる。2年以内に売却すると、通常5%が課税される。
保有についても多くの人にとって非課税だ。年間固定資産税は世帯所得が一定の法定基準(多くの家庭にとって重要な線引きは年間4万ラリ)を超えた場合にのみ発動し、それでも上限は市場価格のおおよそ1%だ。年金生活で収入が控えめな夫婦なら、トビリシのアパートを保有していても年々何も払わずに済むケースがある。
以上は執筆時点で大半のオーナーが実際に負担している税率だ。ジョージアの税制は地域基準からすれば安定しているが、自分のケースについては会計士に確認したうえで見積もりを組んでほしい。
居住権:そもそも必要ないかもしれない
ここは意外と知られていない事実だ。ヨーロッパの大半、北米、湾岸諸国、そしてアジアのかなりの部分を含む数十カ国の国民は、一度に丸1年間ビザなしでジョージアに滞在できる。ローリングウィンドウの90日ではない。丸1年だ。トルコに週末だけ渡ってまた戻れば、カウントはリセットされる。夏は海沿い、冬は別の場所で過ごすようなオーナーにとっては、これで滞在資格の問題は完全に片付き、許可証は一切必要ない。
それでも正式な居住権が欲しいなら、不動産購入はその認められたルートの一つだが、最近条件が厳しくなった。現在もっとも頻繁に引用される要件は、ジョージア公認の鑑定人による評価額が15万ドルを超える不動産で、これが更新可能な短期居住許可の根拠になる。さらに約30万ドルという上位ティアがあり、投資ルートによるより長期の許可につながる。ただしこの二つの数字は絶対的な基準というより目安として扱うべきだ。しきい値はここ数年で何度か動いているので、実際に資金を投じる前に、現行の数字をジョージアの移民専門弁護士に確認しておこう。
鑑定額のくだりでつまずく人が多い。安いタイミングで買った物件が基準を上回る評価を受けることもあれば、高く買った物件が基準を下回ることもある。移民局が見るのは鑑定人の報告書であって、あなたの領収書ではない。
どこで買うか:短い地域案内
トビリシ
首都は賃貸需要のプールが最も深く、季節性も最小だ。ヴァケは古いプラタナスの下に大使館の邸宅が並ぶ地区で、駐在員やNGO職員からの入居希望が最も安定している。ここは短期売買ではなく長期保有向けの地区だ。サブルタロは概して利回りの計算が最も成り立ちやすいエリアで、大学、オフィス、地下鉄駅が密集している。旧市街と隣接するヴェラは雰囲気で勝負するエリアで、リノベ済みの部屋は観光シーズンの短期貸しでしっかり稼ぐ。景色より安定収入を重視するなら、バトゥミよりトビリシを選ぶ理由は明快だ。
バトゥミ
この黒海のリゾート地には外国資本の大半が流れ込んでおり、正直な評価をしておく価値がある。海沿いのタワーは値ごろで、夏のシーズンは実際に賑わい、外国人買い手の比率は高く、アパートホテル型プログラムがあなたの不在中に部屋を運用し収益を分配してくれる。一方で建設品質はデベロッパーによって大きくばらつき、ホテル級の建物もあれば納期遅れの打ちっぱなしコンクリートもある。小口投資向けのスタジオは供給過剰気味で、一部のセグメントでは激しい転売競争とオフシーズンの低稼働率に直面している。だからといってバトゥミが悪い市場というわけではない。デベロッパーの実績こそが、デューデリジェンスで最も重要な一行になるということだ。
現地の弁護士がよく口にする鉄則がある。バトゥミのデベロッパーが「期限どおりに完成させ、実際に入居済みの建物」を一つも案内できないなら、その約束の価値はゼロと見積もり、それでも取引が成立するかどうか考え直したほうがいい。
クタイシ、グダウリ、バクリアニ
クタイシは国際空港を持つジョージアの都市のなかで最も参入価格が低いが、その代償として賃貸の出口が浅い。腰を据えて保有する物件として捉えよう。グダウリとバクリアニはスキーリゾートで、冬シーズンは強いが、閑散期の割安感はすでに平方メートル単価に織り込まれている。ニッチな市場は、その土地を自分の目で知っている買い手には報われ、不動産展示会のブースで買った人には手痛い教訓を残す。
それでも起こりうる失敗
登記が簡単だからといって、すべての取引が安全というわけではない。登記制度そのものより、その周りを取り巻く業界のほうがずっと緩い。ジョージアの不動産業者は無資格で、名刺さえ刷れば誰でも物件案内を始められる。外国人が割高な価格を提示されることも珍しくなく、地元にはそれを指す言葉すらある。契約書がジョージア語のみで用意されることもあり、未完成物件の購入には、スペインやドバイで買い物をしてきた買い手が期待するようなエスクロー保護が乏しいまま完成リスクがついてまわる。
いずれも対処法は同じで二つだけだ。売主ではなくあなた自身に忠実な独立した弁護士を雇うこと、そして国全体の平均値を信じるのではなく、その建物固有の事情を調べる時間を取ること。ジョージアは、普通の量の下調べをすればきちんと報いてくれる市場だ。ただし誰にもそれを強制はしてくれない。それこそが1日登記の本当の意味だ。国が余計な手出しをやめただけであって、慎重な買い手にも不注意な買い手にも同じように機会が開かれている。
HomeNSearchはジョージアを含む13カ国の物件を掲載している。市場の概況はジョージア国別ページにまとめてあり、上で挙げた価格帯に具体的な数字を当てはめたいときは、物件カタログ全体で現在の売り出し価格を横並びに比較できる。
よくある質問:ジョージアでの不動産購入
外国人はジョージアで不動産を購入できますか?
はい、自国民と同じ所有権を持ち、許可の取得も不要です。アパート、住宅、商業施設はすべて対象です。唯一閉ざされているのは農地で、憲法により外国人個人は登記できません。
登記は本当に1日で終わりますか?
急行サービスを利用すればはい。公共サービスホールで売買契約書と身分証を提出し、約200ラリを支払えば、約1営業日で移転登記が完了します。標準サービスは4営業日で約50ラリです。
購入時にはどんな税金がかかりますか?
購入そのものには課税されません。印紙税も譲渡税もなく、少額の登記手数料のみです。その後、登録済みの個人は住宅賃貸収入に対して一般的に一律5%を負担し、キャピタルゲインは2年を超えて保有すれば非課税(それより早く売却すると5%)になります。
ジョージアで不動産を購入すると居住権が得られますか?
得られる可能性はあります。評価額がおよそ15万ドルを超える不動産は更新可能な居住許可の根拠になり、約30万ドルのティアはより長期の許可につながります。ただし両方のしきい値は最近変更されているため、資金を投じる前に現行ルールを確認してください。多くのオーナーは居住権自体を取得していません。数十カ国の国民が一度に丸1年ビザなしでジョージアに滞在できるためです。
