掲載されている価格は、実際に支払う金額ではない。海外で20万ユーロのアパートを購入すると、税金、公証人費用、仲介手数料、為替コストが積み重なり、最終的な支払額は21万〜22万4,000ユーロほどになるのが普通だ。この上乗せ分5〜12%は、詐欺やずさんな契約よりも多くの外国人買主を苦しめている。理由は単純で、誰も予算にそれを組み込んでいないからだ。
そして購入はあくまで第一ラウンドに過ぎない。海外に家を所有すれば、毎年何らかの請求が発生する。中にはこれまで縁のなかった税制によるものもあれば、為替マージンや渡航費のように、そもそも請求書に載らない静かなコストもある。
このガイドでは、海外不動産購入にかかる費用の全体像を、購入当日に支払うもの、その後毎年支払うもの、そして最終的に売却する際に支払うものに分けて整理する。事例はHomeNSearchが扱う13か国の実際の市場から取っているので、数字はどれも自分で確認できるものばかりだ。
購入時の税金:単独では最大の項目
所有権を移転する行為には、どの国も何らかの税を課している。呼び方は国によって違い、移転税、印紙税、登録税、権利証発行手数料などさまざまだ。金額もまちまちで、しかも多くの買主が予想するよりずっと差が大きい。
ドバイはシンプルだ。ドバイ土地局(DLD)が購入価格の一律4%を移転手数料として課すだけで、税に関する話はほぼこれで終わる。というのも、このエミレートには年間の固定資産税自体が存在しないからだ。トルコも購入時点では似た構造で、権利証にあたる「タプ」の名義変更時に4%の権利証税がかかる。建前上は買主と売主で折半だが、実際には交渉次第なので、契約書にサインする前にどちらが払うのかを必ず確認しておきたい。
ヨーロッパはもっと重い。フランスでは中古物件の場合、移転税と公証人(ノテール)費用を合わせた取得コストが価格の7〜8%程度になるのが一般的だ。この一つの数字だけで、短期保有の採算は大きく変わってくる。数年で売却すれば、購入コストだけで値上がり分を食いつぶしかねない。
ここで役立つ習慣が二つある。まず、税がどの金額を基準に計算されるのかを確認すること。国によっては申告価格を基準にし、国によっては当局の評価額を基準にするため、両者は一致しないことがある。もう一つは、何が交渉可能かを尋ねること。税率自体は交渉できないが、どちらがどの費用を負担するかは、しばしば交渉の余地がある。
中古か新築か:税金はまったく別物
スペインは世界を二つに分ける。中古住宅には各地方が定める移転税「ITP」がかかる。一方、デベロッパーからの新築物件にはこれの代わりに10%の付加価値税(VAT)と印紙税がかかる。どちらの道もタダではなく、しかも総額の差はそもそも候補に入れる物件のタイプを左右するほど大きい。
最も差が激しいのはイタリアで、しかもそれを分けるのは建物の築年数ではなく、買主自身の使い方だ。「プリマ・カーザ」制度のもと主たる居住用として買えば登録税は2%。同じ物件をセカンドハウスとして買えば9%に跳ね上がる。物件も公証人も同じなのに、税額は数倍になる。プリマ・カーザの適用条件を満たすなら、その手続きにかける時間はどれだけかけても割に合う。
キプロスはこれと逆の構造だ。新築にはVATがかかるが、条件を満たせば主たる住居について軽減税率が適用される。中古物件はVATがかからない代わりに移転手数料がかかる。いずれにしても総額はヨーロッパの水準からすれば穏やかで、この島が毎年のように外国人買主を惹きつけ続けている理由の一つだ。現在市場に出ている物件はキプロスのページで確認できる。
公証人費用・弁護士費用・登録費用
大陸ヨーロッパの大半では、公証人を省くという選択肢はない。公証人は国が任命した公的な立場で、権利関係を確認し、契約書を作成し、移転登記を行う。その報酬は通常、法律で定められたスライド制の料金表に従う。少なくとも予測は立てやすい。このリストの他の項目については、そうも言えないのだが。
弁護士費用は別枠であり、たいていの国では別枠の必要経費でもある。ここで大事な違いがある。公証人は中立的な立場だ。彼らの仕事は取引を合法にすることであって、買主にとって有利にすることではない。一方、自分の弁護士は買主側の視点から契約を読み込み、違約条項、物件に付随する債務、建築法違反、許可の欠落などを洗い出してくれる。キプロスやトルコのように公証人の役割が小さい、あるいはほぼ存在しない国では、独立した弁護士の助言がほとんど唯一の防波堤になる。費用を節約しようとそれを省くのは、外国人買主が犯しうる最も高くつく倹約だ。
登録そのもの、つまり土地台帳に自分の名前を記載する手続きは、通常このリストの中で最も安い項目だ。定額か、1%未満のわずかな割合で済む。それでも予算には組み込んでおくべきだ。小さな費用は積み重なる。
仲介手数料:誰が払うかは購入する国次第
市場によっては売主が仲介手数料を払う。買主が払う市場もある。折半という慣行がひっそり存在する市場もあり、その配分は法律ではなく地域の慣習によって決まっていることが多い。早い段階で確認し、その答えを書面で残しておこう。相手側が負担すると思い込んでいた手数料が引き渡し当日に発覚するほど、その日を台無しにするものはない。
新築物件の購入は、デベロッパーが販売担当者に手数料を払うため、一見手数料ゼロに見えることが多い。だが手数料自体は消えていない。スーパーがパン一斤の値段に棚代を織り込むのと同じように、それは表示価格にすでに組み込まれている。だからといって新築を避ける理由にはならない。ただ、コストを回避したと思い込むのではなく、価格そのものを交渉する材料にすべきということだ。
為替レート:請求書に載らないコスト
手持ちの資金がある通貨で、物件価格が別の通貨で表示されているなら、両替そのものが実質的なコストになる。しかも往々にして大きなコストだ。それは二つの場所に隠れている。
一つ目はスプレッドだ。銀行や送金サービスは、ある為替レートで通貨を買い、別のレートで顧客に売る。その差額が彼らの利益になる。不動産購入で動く金額であれば、このマージンが弁護士費用を静かに上回ることも珍しくないのに、明細に載ることは決してない。手数料の表示額ではなく、実際に着金する金額でサービスを比較しよう。表示手数料が「無料」となっているのは、たいてい利益がレートの中に隠れているからにすぎない。
二つ目は為替の変動だ。価格に合意してから引き渡しが完了するまで、通常は数か月かかる。その間にレートが不利な方向に動けば、物件そのものの値段は変わっていないのに、実質的な負担額は増えてしまう。今日のレートを数か月先の支払いに固定できる「フォワード契約」を使えば、わずかなコストでこのリスクを取り除ける。サインする前に、サインした後ではなく、為替の専門家に相談しておくべきだ。
オファーを出す前に、送金の見積もりを書面で全額分もらっておこう。為替の問題は、まだ自分でスケジュールをコントロールできているうちが、いちばん解決しやすい。
所有している間、毎年支払うもの
購入コストは一度きりの痛みだ。所有コストは繰り返しやってくる。
年間の固定資産税は、この請求リストの中でもとりわけ国ごとの差が大きい項目だ。ドバイはゼロで、10年単位の所有期間で考えれば、これはかなり有利な材料になる。キプロスは数年前に全国レベルの不動産税を廃止しており、今ではEUの中でも最も軽い部類の年間負担で、残っているのはわずかな地方税だけだ。フランスとスペインはどちらも、物件の評価額と所在する自治体に基づいて毎年地方税を課している。特定の物件について実際の数字を最速で知る方法は身も蓋もないが効果的だ。現在の所有者に直近の納税通知書を見せてもらえばいい。
そのうえで、国とは関係のない繰り返しコストが控えている。
- 集合住宅やリゾートのコミュニティ費・管理費。プール、エレベーター、警備デスクなど、施設が維持する設備が増えるほど上がっていく
- 建物・家財保険。ローンを組んで購入した場合は加入が義務付けられていることが多い
- 公共料金や基本料金。物件が空いている間も発生し続ける
- 物件管理費。賃貸に出す場合は家賃収入の一定割合、鍵の管理だけを地元の誰かに頼む場合は定額料金となるのが一般的
これらは単体で見ればどれも大した金額ではない。だが合計すると、賃貸物件が実際に利益を出すのか、それともパンフレットの上でだけ利益が出て見えるのかを左右する。購入する前に、このリスト全体を現実的な家賃収入と突き合わせておくべきだ。買った後ではなく。
渡航費:どのスプレッドシートも忘れる項目
物件を見るために、おそらく一度ならず現地へ飛ぶことになる。引き渡しのために、場合によっては銀行口座を開設するために、さらに後には家具を揃えたり管理会社と面談したりするために、また飛ぶことになる。ホテル代、レンタカー代、仕事を休んだ日数分も加えれば、一件の購入だけで、実際にその部屋で一晩を過ごす前に4〜5回の渡航が発生することもある。
移転税と比べれば大した金額ではない。とはいえゼロでもなく、しかも引き渡しの何か月も前、資金繰りが最も苦しい時期にカードの明細に載ってくる。予算に専用の項目を作っておけば、それはもう驚きではなくなる。
自国での税金
海外で不動産を買っても、税務上の居住地が変わるわけではない。自国は依然としてその物件に関心を持ち続けることがあり、たいてい三つの形で表れる。
多くの国では、居住者に対して一定の基準額を超える海外資産の申告を義務付けており、黙っていれば実際に罰則が科される。物件から得られる賃貸収入は、現地だけでなく自国でも課税対象になるのが一般的で、どちらが先に徴収し、何を控除できるかは租税条約が決める。そして売却時には、同じ条約のルールのもとで両方の国でキャピタルゲインが課税対象になり得る。
これは海外での購入に反対する理由ではない。むしろ、お金が動く前に、両方の国の税制を知る税理士と1時間相談すべきだという理由だ。国境をまたぐ税務上のミスは、防ぐのは安上がりでも、後から解きほぐすのは痛みを伴う。
手放すときのコスト
売却にも独自の請求書がついてくる。それを理解しておくべきタイミングは、まさに購入した日だ。キャピタルゲイン税はほとんどの国で適用されるが、一定の保有期間を満たせば軽減または免除する国も多い。売却時にはたいてい仲介業者にも支払いが発生する。そして売却代金は再び為替を通って戻ってくるため、購入時と同じスプレッドと同じタイミングリスクを抱えることになる。
2〜3年程度の短期保有を考えている買主が、ここで最も痛い目を見やすい。入り口で5〜12%を使い、出口では売却費用が待ち構えているため、短期保有では損益分岐点に達するだけでも強い値上がりが必要になる。長く保有するつもりがないなら、選ぶ国のコスト構造は、バルコニーからの眺めよりも重要な要素になる。
数字にしてみると
HomeNSearchが扱う13か国を見渡すと、パターンは一貫している。付帯費用は購入価格に対しておおむね5〜12%上乗せされると見込んでおき、5%を下回れば計画ではなく嬉しい誤算だと考えておくくらいがちょうどいい。ドバイは一律4%のDLD手数料と年間税ゼロのおかげでこの幅の下限近くに位置し、フランスは弁護士を雇う前の時点ですでに上限近くにいる。30万ユーロの購入であれば、この差は1万5,000ユーロと3万6,000ユーロの開きになる。れっきとした実額であり、しかも事前に把握できる数字だ。
だからこそ、自分のケースに合わせて費用を一つひとつ積み上げて予算を組みたい。国、中古か新築か、主たる住居かセカンドハウスか。本当に税負担の軽い市場が実際にどんな感じなのか気になるなら、現行のUAEの物件情報を見てみるといい。そしてどこかに決める前に、外国人買主が繰り返しやすい5つの失敗もぜひ読んでおいてほしい。付帯費用を予算に入れ忘れることも、そのリストにしっかり入っている。
FAQ
表示価格にどれくらい上乗せして考えればいい?
税金、公証人・弁護士費用、仲介手数料、為替コストをまかなうために、購入価格の5〜12%を見込んでおこう。この幅のどこに収まるかは、国と物件のタイプ(中古か新築か)によって決まる。フランスのように取得コストだけでおよそ7〜8%かかる高コストの中古市場は上限に近く、一律4%の移転手数料で年間固定資産税もないドバイは下限に近い。
買主が最も見落としがちな費用は?
為替の両替コストと、毎年の維持費だ。為替マージンは明細の項目として表れないため、手数料だという実感が湧きにくい。一方でコミュニティ費、保険、地方税は、予算のスプレッドシートを閉じてしまった引き渡し後になって初めて表面化することが多い。どちらも、事前に実際の数字を尋ねておけば予測できるものだ。
自国でも税金を払う必要はある?
多くの場合、その通りだ。多くの国では、居住者に対して世界中の賃貸収入やキャピタルゲインに課税し、一定額を超える海外資産の申告を求めている。租税条約によって二重に全額課税されることは通常防げるが、申告義務自体がなくなるわけではない。購入前に、両方の国の側面を専門家にチェックしてもらおう。購入後、最初の納税期限になってからではなく。
新築は中古より安く買える?
自動的にそうなるわけではない。新築物件は移転税の代わりにVAT(スペインでは10%など)がかかり、デベロッパーの販売コストも表示価格にすでに織り込まれている。中古物件には移転税がかかるが、その分交渉の余地は大きい。イタリアでは、決め手になるのは建物そのものではなく使い方だ。主たる居住用なら登録税2%、セカンドハウスなら9%になる。
