スペインで物件を買った十人に「お金はどこへ流れたか」と聞けば、答えは大体同じ二つの地名に集約される。コスタ・ブランカとコスタ・デル・ソルは、スペインの他のどの海岸よりも外国人からの不動産投資を吸収してきた。車で約五時間離れたこの二つの海岸は、実は向いている買い手のタイプがまったく違う。休暇の思い出だけで選ぶと、見当違いの場所に落ち着く人が後を絶たない理由もそこにある。
本稿では価格、雰囲気、気候、アクセス、賃貸事情の五つの観点で両海岸を並べ、最後に代表的な四タイプの買い手への結論を示す。スペインという国そのものがまだ迷いどころなら、まずスペイン国別ガイドに目を通してから戻ってきてほしい。
二つの海岸、実質三つの市場
コスタ・デル・ソルはマラガから西へ、マルベーリャを経てジブラルタル方面へと続く。ビーチクラブ、ゴルフリゾート、私立クリニック、英語で授業をする学校、六か国語のメニュー——スペインの国際色を象徴するエリアだ。マルベーリャ周辺はあからさまに華やかで、静かな西部の町でも田舎らしさよりは洗練された空気が勝る。
一方コスタ・ブランカは二つに分かれる。つまり正直な比較をするなら、市場は二つではなく三つになる。
- マラガ以西の、洗練された国際色の強いコスタ・デル・ソル。
- デニアとアルテアの間に広がる、より落ち着いたスペインらしい北部コスタ・ブランカ。
- トレビエハやオリウエラ・コスタを中心とする、密集した予算重視の南部コスタ・ブランカ。
ハベアやモライラといった北部ブランカの町は観光が始まるずっと前から存在しており、今も国際的な要素をまとったスペインらしさを保っている。対照的に南部の帯状エリアは、ほぼ丸ごと観光客と移住者のために作られ、実際そのように見える。どちらが間違っているわけでもない。単に向く人が違うだけだ。
価格帯——予算がどこまで伸びるか
平均で見ればコスタ・ブランカの方が明らかに安く、その差は微妙なものではない。トレビエハ周辺は西ヨーロッパの沿岸部でも屈指の低価格な物件を提供しており、だからこそ北欧の年金生活者たちが四十年にわたって買い続けてきた。北部の高級な町でさえ、同等のヴィラで比べるとマルベーリャよりかなり安い。
コスタ・デル・ソルの高価格は全域的なものではなく、局地的だ。マルベーリャ、ベナアビス、ソトグランデはフレンチ・リビエラに匹敵する最上級価格帯を形成しており、同じような家でもゴールデン・マイルではハベアの丘陵地の何倍もする。その中心地を離れると状況は一変する——エステポナはこの十年、西ソルの「お買い得」の代名詞であり続け、さらに西のマニルバはいまだにマルベーリャのごく一部の価格で取引されている。
要約すれば、予算が限られているならブランカの方が広い家を買える。中程度の予算でソルを狙うなら、中心部ではなく周縁部が現実的だ。
気候——ブランカは思う以上に乾燥している
冬の暖かさはほぼ互角と言っていい。マルベーリャはシエラ・ブランカ山脈に守られて北からの寒風を遮り、北部コスタ・ブランカもモンゴー山塊が同様の役割を果たす。どちらの海岸も、一月に屋外でランチができるほど穏やかな冬という、北ヨーロッパ人を南へ引き寄せる条件をそろえている。
違いは降水量だ。南部コスタ・ブランカはヨーロッパでも屈指の乾燥地帯で、トレビエハ背後の塩湖地帯は冬でも数週間雲一つない日が続く準乾燥地域である。マラガ県の年間降水量はおよそその倍で、しかも秋に集中して降る。だからソルは一年を通じて緑豊かに見え、南部ブランカは九月にはすでに乾ききった印象になる。関節や呼吸器に持病を抱える買い手の多くが、あえてトレビエハの乾いた微気候を選んできた歴史も数十年に及ぶ。
空港とアクセス——アリカンテ vs マラガ
アリカンテ=エルチェ空港は格安便の一大拠点で、英国、アイルランド、ドイツ、北欧、ベネルクスと年間を通じて密な便を持つ。トレビエハからターミナルまでは約四十分。ハベアやモライラは一時間以上かかり、それが北部の静けさと引き換えの代償だ。ブランカ最北部にはバレンシア空港も代替として使える。
マラガはそもそも規模の大きい空港だ。路線数が多く、冬季ダイヤも充実し、北米や湾岸諸国への季節長距離便もあり、玄関口からマドリードへの高速鉄道まで揃う。マルベーリャまでは約四十分、エステポナまでは約一時間、ソトグランデの所有者たちは静かにジブラルタル空港を裏口として使う。毎月現地に飛ぶオーナー、あるいはそういうゲストに貸す立場からすれば、両海岸が閑散とする一月にこそこの便数の厚みが効いてくる。
賃貸の傾向——どちらも強いが、形が違う
七月と八月はどちらの海岸もほぼ満室になる。差が出るのはシーズンの端の部分だ。
コスタ・デル・ソルはシーズンが長い。ゴルフがマルベーリャとエステポナを春秋通じて賑わわせ、冬の長期滞在客が他地域なら空室になるアパートを埋め、マルベーリャではヴィラ一週間分がホテルのスイート並みの値段で取引される本格的な高級短期貸し市場が成立している。うまく運営すれば、ソルの物件は年に八、九か月稼働できる。
コスタ・ブランカはより季節性が強く、特に南部はその傾向が顕著だ。モデルは薄利多売——安いユニット、混雑する夏、静かな十一月。その代わり参入コストが低く、安く買って毎夏埋めれば十分な総利回りを出せる。北部のハベアやモライラは家族層のシーズンが長く、リピーターも多いが、冬は静かなままだ。
どちらの海岸にも共通する注意点が一つある。バレンシア州でもアンダルシア州でも、休暇貸しには観光ライセンスが必要で、両海岸の自治体とも規制を強めつつある。買う前に、買った後ではなく、地元の規定を確認しておくこと。スペインでの物件購入ガイドで押さえておくべき確認事項を紹介している。
コスタ・ブランカ、三つの町
ハベア
北部ブランカのオールラウンダー。内陸には保存状態のよい旧市街、現役の漁港、レストランが並ぶアレナル・ビーチが、モンゴー山の麓に収まっている。松林の斜面に建つヴィラには、八月だけでなく一年を通してここに暮らす国際色豊かな住民が多い。英語でも困らない環境で本物のスペインの町の生活を求めるなら、ここが基準点になる。
モライラ
ハベアよりも小さく静かで、マリーナと岩場の入り江が連なり、高層建築を排する厳格な建築規制が守られてきた。ベルギー、オランダ、ドイツからの買い手が中心で、多くが夜遊びよりも静けさを重視する。価格はブランカの中でも最上位に位置し、町は事実上深夜には眠ってしまう。それこそがこの町の魅力だと考えるオーナーは多い。
トレビエハ
スペイン沿岸不動産の「エンジン」的存在。数万戸のコンパクトなアパート、大規模な年間居住の外国人コミュニティ、目の前に広がるピンク色の塩湖、そして移住者が求めるあらゆるサービスが揃う。美観コンテストで賞は取れないだろう。だが提供できるのは、地中海への現実的な最安の入り口であり、価格さえ合えば需要が絶えることのない市場だ。
コスタ・デル・ソル、三つの町
マルベーリャ
プレミアムの中心地であり、隣接するベナアビスや山あいのゲート付き住宅地も含まれる。ゴールデン・マイルとプエルト・バヌスは、名前どおりのものを提供する——スーパーヨット、ビーチクラブ、そしてスペイン国内でも最も層の厚い高級中古物件市場。年間を通じた生活を支えるインターナショナルスクールや私立クリニックも整う。この住所には相応の対価が要るが、その分景気後退期にもスペイン沿岸のほぼどこよりも価値を保つ。
エステポナ
マルベーリャから西へ三十分、長らくその「堅実な弟分」として扱われてきた。旧市街は通り一本ずつ丁寧に修復され、遊歩道は海沿いに何キロも続き、海岸道路沿いには新築プロジェクトが立ち並ぶ。買い手はマルベーリャと同じ気候と海岸線を、はっきり割安な価格で手に入れられる。地元の人に「自分ならどこで買うか」と聞くと、エステポナの名がよく挙がるのもそのためだ。
マニルバ
西の外れに位置し、ラ・ドゥケサのマリーナや、訪れる人のほとんどが気づかない丘陵のブドウ畑を含む。これはソルの「お買い得」枠だ——同じ海が、マルベーリャの価格のごく一部で手に入る代わりに、より静かで明らかにスペインらしいリズムがある。トレードオフはインフラの薄さと転売市場の緩慢さで、ここは売るためではなく住むために買う場所と考えたほうがいい。
四タイプの買い手、四つの結論
選ぶべきは、一年で一番いい週ではなく、普段の火曜日に馴染む海岸だ。年に十二回使う家は、年に二回眺めに行く絵葉書に勝る。
予算が決まったリタイア層
コスタ・ブランカ、それも大差で。どのレベルでもお金がより長持ちし、乾いた南部の気候は老いた関節にやさしく、トレビエハのような町は何十年もかけて外国人年金生活者向けの医療、クラブ、サービスを築き上げてきた。経済性を取るなら南へ、景観を取るなら北へ。
家族の休暇用住宅を探す買い手
北部ブランカに傾くのが無難だ。ハベアやモライラは安全なビーチ、穏やかな夜、そして同じ予算でより広い家を提供し、リピーターの夏の客が維持費の足しにもなる。ただし家族が実際に春や秋も使うつもりなら、その季節がずっと活気のあるソルの方を選ぶべきだ。
純粋な投資家
コスタ・デル・ソル。長いシーズン、厚みのある国際需要、強い高級短期貸し市場が組み合わさり、収入の分散と転売のしやすさで優位に立つ。南部ブランカの安いユニットは表面利回りこそ魅力的だが、売却時には膨大な供給と競合することになる。ソルで狙うなら、エステポナと西の回廊——まだ伸びしろの残る価格帯だ。
富裕層の買い手
マルベーリャとソトグランデ、ほぼ議論の余地なく。ブランカにも美しい家はあるが、富裕層が当然のように期待するエコシステム——ブランド付き住宅、五つ星ホテル、ポロ、私立学校、そして素早く売却できるだけの厚みのある中古市場——を欠いている。このレベルでは、大都市とバレアレス諸島を除けば、実質的にソルがスペイン唯一の答えになる。
それでも迷うなら、地図ではなく実際の物件を見てほしい。HomeNSearchでは両海岸の現行物件を閲覧でき、内見旅行を予約する前に予算で何が買えるのかを確かめられる。
よくある質問
コスタ・ブランカはコスタ・デル・ソルより安いですか?
はい、平均で見れば明らかに安い。トレビエハ周辺の南部コスタ・ブランカは西ヨーロッパでも最も安価な沿岸市場のひとつであり、一方でマルベーリャとソトグランデはスペインで最も高額な物件の中心地だ。北部の高級ブランカとマニルバのようなソル周縁部の町を比べると、その差は縮まる。
どちらの海岸の方が気候はよいですか?
冬の暖かさや夏の暑さはほぼ互角だ。本当の違いは降水量にある。南部コスタ・ブランカは準乾燥地帯で一年の大半が乾いているのに対し、コスタ・デル・ソルは明らかに雨が多く、主に秋に集中し、その分だけ緑豊かに見える。
賃貸収入で見るとどちらが有利ですか?
コスタ・デル・ソルはシーズンが長く、高級短期貸し市場も強いため、収入重視のオーナーに向く。コスタ・ブランカは夏に大きく需要が偏るが、南部の低い購入価格のおかげで採算が取れることも多い。いずれにせよ、まずはその町固有の観光ライセンス規定を確認すること。
購入手続きは二つの海岸で違いますか?
いいえ。法的な手続きはスペイン全土で同じだ——NIE番号の取得、デューデリジェンス、公証人による完了手続き、登記。ただしバレンシア州とアンダルシア州はそれぞれ独自の譲渡税率を設定しているため、費用は地域ごとに見積もる必要がある。
