スペインの住宅取引のおよそ7件に1件は外国人が買い手だ。スペインの法律はそれを止めようとしない。居住要件もなければ国籍による制限もなく、所有できる物件数に上限もない。その代わりにあるのが、順番を間違えると痛い目を見る一連の手続きだ。NIEを飛ばせば銀行口座は開けない。arras契約を軽い気持ちで結べば、気が変わっただけで購入価格の10%を失う。本稿では最初の書類から、家を買った後も続く納税まで、この一連の流れを追う。
ステップ1:NIEなしでは何も始まらない
NIE(外国人識別番号)は、外国人に発行される個人の税務番号だ。銀行口座の開設、契約書への署名、購入税の納付、電気の契約——どれもこれが要る。NIEを持たない買い手を、スペインの行政は存在しないものとして扱う。
取得方法は二通りある。ひとつは自国のスペイン領事館経由。EX-15という書式を提出し、手数料は10ユーロ程度、待ち時間は領事館の混雑具合次第で2週間から2か月とばらつく。もうひとつはスペイン国内、外国人担当の警察署(コミサリア)での取得だ。書類上はこちらの方が早いが、cita previaと呼ばれる予約枠を取れるかどうかにかかっており、マドリード、バルセロナ、マラガでは数週間先まで埋まっていることも珍しくない。
もうひとつ、知っておく価値のある選択肢がある。委任状を持つ弁護士が代理申請する方法だ。遠隔で購入するほとんどの買い手はこの手を使う。いずれにせよ早めに動くこと。取引完了が遅れる最大の原因は、たいていNIEの取得待ちだ。
スペインの銀行口座を開く
厳密には、スペインで口座を持てという法律はない。だが実際には口座なしでは話が進まない。決済時は通常スペインの銀行が発行する保証小切手(バンカーズドラフト)で支払い、購入後は固定資産税、管理費、公共料金の引き落としがスペインの銀行口座を前提としているからだ。
パスポート、NIE、収入や勤務先を示す書類を持参する。非居住者は「certificado de no residente」にも署名するが、これは銀行側が少額の手数料で代行取得してくれることが多い。資金の出所について質問されることも覚悟しておこう。マネーロンダリング対策の規制により、給与明細、確定申告書、あるいは自国で売却した不動産の契約書がなければ、6桁の送金を銀行が受け付けてくれないことがある。
資金は決済の週になってからではなく、余裕をもって移しておくこと。自国通貨がユーロでないなら、両替業者のレートと自分の銀行のレートを比べてほしい。25万ユーロの送金なら、その差額だけで公証人と登記の費用がまかなえることもある。
自分だけに責任を負う弁護士を雇う
スペインでは弁護士の起用が義務ではなく、公証人だけで手続きを終える地元の買い手も多い。だが外国人買い手はそれを真似しないほうがいい。地元の弁護士会に登録された、自分だけのために働く独立系のアボガード(abogado)を探すべきだ。不動産業者が勧める弁護士でも、まして売り手や開発業者側の弁護士でもいけない。話がどれほど親身に聞こえても、だ。
なぜそこまでこだわるのか。スペインのすべての売買に関与する公証人は、中立な公務員だからだ。契約書が合法であること、双方が署名の内容を理解していることを公証人は確認する。だが物件に付いた債務、都市計画上の状態、契約条件の公平さまでは踏み込まない。それを調べるのがあなたの弁護士の仕事であり、この取引の関係者の中で他にそれをする義務を負う者はいない。
費用は購入価格のおよそ1%、安価な物件なら定額報酬が目安になる。現地に行けない場合は、自国の公証人の前で署名しアポスティーユを付けた委任状によって、弁護士がNIE取得を含む購入手続き全体を代行できる。
予約契約とarras手付金
スペインでは申し込みが早く書面化される。まず予約契約を結び、通常3,000〜6,000ユーロの手付金を払うと、その物件は数週間市場から外れ、その間に弁護士が各種チェックを進める。この小さな契約書も必ず読んでから署名すること。チェックで問題が見つかった場合に手付金が返金される旨が明記されているべきだ。
本格的な書類が「contrato de arras」、つまり私的売買契約で、通常は価格の10%を支払って締結する。一般的な形式(民法1454条に基づくarras penitenciales)では、手付金は違約金の性格を持つ。どちらの側も違約金を払えばまだ契約を解除できる。買い手が撤退すれば10%を失い、売り手が撤退すれば受け取った額の倍を返さなければならない。30万ユーロの物件なら、気が変わっただけで3万ユーロを失うか、売り手がより良い条件に乗り換えれば6万ユーロを手にすることになる。
住宅ローンを利用して購入する場合は、ローンが下りることをarras契約の条件として明記させること。この条項がないと、ローン審査に落ちても手付金は全額戻ってこない。
デューデリジェンス:本契約の前に確認すること
弁護士がまず取得するのは「nota simple」、土地登記所から発行される抄本だ。オンラインで数ユーロで取得でき、登記上の所有者、物件の正確な内容、そして抵当権や差押え、裁判所の登記、通行権といった、その物件に付随するあらゆる負担が記載されている。
なぜこれがそれほど重要なのか。スペインでは債務が「人」ではなく「物件」に付くからだ。抵当権が残ったまま、あるいは未納税がある物件を買えば、その債務はそのままあなたの問題になる。管理費の未払いも同じ扱いで、買い手は当年分に加えて過去3年分の未払い管理費についても責任を負う。そのため弁護士は管理組合の理事から、売り手が支払いを済ませていることを示す証明書を取り寄せ、IBI(固定資産税)の納付証明も併せて確認する。
新築物件には独自の確認事項がある。最終支払いの前に「licencia de primera ocupación」(第一居住許可)が取得済みである必要があり、これがないと公共料金の契約や合法的な入居ができないことがある。青田買い(off-plan)で購入するなら、各段階の支払いは銀行保証でカバーされていなければならない。これがあれば、開発業者が物件を引き渡さなかった場合でも利息付きで返金される。田舎の一軒家に惹かれたなら、土地の用途区分を確認してもらうこと。田園地帯のスペインには、本来建ててはいけない場所に建った魅力的な家が少なくない。
非居住者向け住宅ローン:融資額は小さく、書類は多い
スペインの銀行は非居住者にも普通に融資するが、条件は居住者より厳しい。物件価格の60〜70%が上限の目安で、居住者向けの最大80%より低い。つまり30〜40%の現金に加えて購入諸費用も自己資金で用意する必要がある。返済額は既存の債務と合わせて、純月収のおよそ35%を超えないのが原則だ。
審査に必要な書類は自国よりも多い。銀行は容易に確認できない収入を審査することになるからだ。
- 直近2〜3年分の確定申告書
- 最近の給与明細、自営業なら会社の決算書
- 6か月分の銀行取引明細
- 自国での信用情報レポート(スペイン語訳付き)
銀行はまた、認定機関による正式な評価(tasación)を求め、その費用(300〜600ユーロ)は買い手負担になる。融資額は評価額と購入価格のうち低い方を基準に算出されるため、評価額が低く出ると土壇場で資金計画に穴が開くことがある。
買い手に有利な保護もひとつある。2019年の住宅ローン法以降、銀行は署名の少なくとも10日前に拘束力のある条件書(FEIN)を提示する義務を負い、印紙税とローンの設定費用の大半は銀行側の負担になった。申請から承認まで6〜8週間を見込み、融資が確定するまでは無条件のarras契約に署名しないこと。
決済当日:公証人、エスクリトゥーラ、土地登記
売買は公証人役場で完了する。買い手と売り手、あるいはそれぞれの代理人が同じテーブルにつく。公証人は全員の身元を確認し、当日の朝に改めてnota simpleを取り寄せて夜間に新たな負担が発生していないか確かめたうえで、売買証書「エスクリトゥーラ・プブリカ」を読み上げる。買い手は残金をほぼ例外なく保証小切手で支払い、署名し、鍵を受け取る。公証人を選ぶ権利は買い手側にあり、報酬は規定料金表に沿って決まり、一般的な物件でおよそ600〜1,000ユーロだ。
エスクリトゥーラの署名で終わりではない。購入税は30営業日以内に納付しなければならず、その後証書は土地登記所に送られて登記される。登記完了までには数週間かかる。登記が済むまでは、あなたは物件の所有者であっても、登記簿はまだそれを反映していない。この二つの手続きは通常gestoría(行政代行業者)が処理し、住宅ローンを利用する場合は銀行がその起用を求める。
購入にかかる実際の費用
合意した価格に加えて10〜15%を見込んでおくこと。内訳の中身は、中古物件か新築かでほぼ決まる。
- 中古物件はITP(譲渡税)を払う。税率は地域ごとに異なり、マドリードで6%、アンダルシアで7%、バレンシアとカタルーニャで10%。スペイン全体では6〜10%の幅がある。
- 新築物件はITPの代わりにIVA(付加価値税)10%を払い、さらにほとんどの地域で印紙税(AJD)約1.5%が加わる。
- カナリア諸島では、新築住宅にIVAではなくIGIC7%が課される。
- 公証人と土地登記の費用は合わせて通常1,000〜1,700ユーロ。
- 独立系弁護士の報酬はおよそ1%プラスVAT。
- 住宅ローンを組む場合は評価費用に加え、しばしば0.5〜1%の融資手数料がかかる。
実際の例で計算してみよう。バレンシアで30万ユーロの中古物件を買えば、専門家報酬を払う前の段階でITPだけで3万ユーロかかる。同じ金額をマドリードで使えば、税金は1万2,000ユーロ少なくて済む。地域ごとの税率の違いは、物件所在地を比較検討する立派な理由になるのに、パンフレットではめったに触れられない。
所有した後も続く納税
所有には維持費がかかり、その中のひとつはほとんどの人を驚かせる。IBI、つまり毎年課される市の固定資産税は、市場価格よりかなり低い行政上の評価額であるカタストロ価格のおよそ0.4〜1.1%が年1回請求される。共用施設の管理費は、小規模な建物なら月40ユーロ程度から、プールや庭付きのリゾート物件なら数百ユーロまで幅がある。
そして多くのガイドが触れない税がある。非居住者みなし所得税だ。物件を賃貸に出していなくても、スペインはカタストロ価格の1.1%または2%を名目上の所得とみなして課税する。税率はEU・EEA居住者が19%、それ以外は24%で、毎年Modelo210という様式で申告する。典型的な休暇用アパートなら税額は数百ユーロ程度だが、放置すると延滞金が積み上がり、売却時に表面化する。実際に賃貸に出している場合は実際の賃料収入に課税され、非EU圏の家主は経費を控除できない。
この購入では買えないもの:居住権
スペインのゴールデンビザ制度はもう存在しない。50万ユーロの不動産投資で居住権が得られたこの制度は2025年4月3日をもって新規申請の受付を終了し、今では住宅を所有しても在留資格には何の影響もない。非EU市民は、180日のうち90日という通常のシェンゲン滞在枠の範囲内でしか、自分のスペインの物件を使えない。どれだけ高額な物件を買おうと、1日も上乗せされない。
実際にスペインで暮らしたいなら、現実的なルートは非営利ビザ、デジタルノマドビザ、就労・就学ビザだ。所得要件やスケジュールを比較した記事をゴールデンビザ廃止後のスペイン移住ガイドにまとめている。
どこから探し始めるか
アンダルシアの9万ユーロの村家でも、マルベーリャの200万ユーロのヴィラでも、手続き自体は変わらない。だから本当に検討すべきは物件そのものだ。HomeNSearchではスペインの国別ページで現地の相場情報とともに物件を掲載しており、物件カタログではスペインの価格を他の十数か国の市場と比べられる。物件に疑問があれば、現地に飛ぶ前に問い合わせてほしい。そのほうが、現地で気づくよりずっと安く済む。
FAQ:外国人がスペインで不動産を買うときによくある質問
外国人がスペインで不動産を買うことに制限はありますか?
ほとんどありません。国籍を問わず、何件でも完全な所有権付きで購入できます。唯一の例外は、国境付近や一部の戦略的な沿岸地域など、指定された軍事区域内の物件で、非EU圏の買い手は国防省の事前許可が必要になる点です。対象になるかどうかは弁護士が確認してくれますが、該当する物件は全体のごく一部です。
購入手続きを完了するのにスペインへ渡航する必要はありますか?
ありません。自国の公証人の前で署名し、アポスティーユを付けた委任状があれば、スペインの弁護士がNIE取得、銀行口座開設、arras契約への署名、そして公証人役場での決済まで、あなたに代わって行えます。実際、鍵を受け取った後に初めて現地で物件を見る買い手も少なくありません。
スペインで不動産を買うのにどれくらい時間がかかりますか?
現金購入なら、申し込みから決済まで通常8〜12週間です。住宅ローンを組む場合は3〜4か月を見込んでください。ボトルネックになりやすいのは大抵NIEなので、本気で購入を決めた日にすぐ申請するのがコツです。
スペインで家を買うと居住権はもらえますか?
もらえません。ゴールデンビザ制度は2025年4月に終了しており、不動産の所有は在留資格に何の影響も与えません。非EU圏の所有者は、非営利ビザやデジタルノマドビザなど別の資格を得ない限り、シェンゲン協定の90/180日ルールの範囲内にとどまります。
