イタリアという土地そのものは、何も説明しなくても人を惹きつける。難しいのはむしろ購入の仕組みのほうだ。あらゆる取引の中心に国が任命する公証人が立ち、契約は1本ではなく3段階に分かれ、しかも大半の外国人買主が聞いたこともない課税基準のおかげで税額が実質3分の1になることも珍しくない。この3点さえ押さえれば、あとはただの事務手続きにすぎない。
本稿では、税番号を取得する最初の一歩から、公証人が証書を読み上げる当日まで、一連の流れを順に追う。あわせて有名な2つの話題――1ユーロ住宅と年金受給者向け7%課税――についても、細かい条件を省かずに扱う。
イタリアで不動産を買えるのは誰か
EU、EEA、スイスの国民はイタリア人とまったく同じ条件で購入できる。許可も承認も不要で、物件数や地域の制限もない。
それ以外の国の人には「相互主義の条件」、いわゆるcondizione di reciprocitàが適用される。自国でイタリア人が不動産を買えるなら、その国の国民もイタリアで買える、という仕組みだ。アメリカ人、イギリス人、カナダ人、オーストラリア人はいずれもこの条件をクリアしており、ブレグジットで購入権が変わったわけではない。すでにイタリアの滞在許可を持っている場合は、そもそもこの相互主義の審査自体が適用されない。
所有権があっても、そこに住む権利が自動でついてくるわけではない。証書一枚で得られるのは、180日のうち90日というシェンゲン圏の標準滞在枠だけだ。それ以上滞在するにはビザ、たいていはエレクティブ・レジデンス・ビザが必要で、単身申請者なら年間およそ3万1000ユーロの不労所得の証明を求められる。
物件を見る前に:まず税番号、次に銀行口座
イタリアではcodice fiscale、個人の税番号なしには何も始まらない。オファーへのサイン、口座開設、電気の契約、SIMカードの購入まで、すべてこの番号が要る。取得は無料で早い。パスポートを持ってAgenzia delle Entrateの窓口に行くか、渡航前に自国のイタリア領事館で申請すればいい。
現地の銀行口座は法律上の必須要件ではないが、実務上はほぼ必要になる。保証金や残金の決済は銀行小切手かイタリア国内送金で行うのが通例で、公共料金も国内口座からの口座振替を前提にしている会社が多い。非居住者はconto corrente non residentiを開設できる。パスポート、税番号、住所証明を用意すれば足りるが、即日開設ではなく数日はかかると見ておいたほうがいい。
海外から資金を送る場合、両替コストも税金や専門家への報酬と並ぶ予算項目として計上しておく必要がある。海外不動産購入にかかる実際のコストについては、海外不動産購入の実質コストガイドで市場別に詳しく解説している。
3段階の契約:イタリアの取引はこう進む
イタリアの売買は3通りの書類を経て進み、後になるほど拘束力が強くなる。自分が今どの段階にいるかを把握しておけば、どこまでなら撤退できるかも自ずとわかる。
第1段階:プロポスタ・ダクイスト
書面によるオファーだ。仲介業者が起案し、買主が署名して、本気度を示すために5,000~1万ユーロほどの小切手を添える。ここで買主が見落としやすい非対称性がある。売主が署名した瞬間、このプロポスタは双方を拘束する。単なる興味表明ではなく、契約そのものの始まりなのだ。だから価格や条件の交渉はサインの前に済ませ、住宅ローン承認を条件とする条項など、撤退のための抜け道もこの段階で書き込んでおく必要がある。
第2段階:コンプロメッソ
contratto preliminare、通称コンプロメッソは、本格的な確約の段階になる。価格、決済日、売買のあらゆる条件をここで確定し、価格の10~30%の保証金を伴う。
この保証金は法的にはcaparra confirmatoriaという形を取るのが通常で、その仕組みが重要になる。買主が理由なく撤退すれば、保証金は全額没収される。逆に売主が撤退すれば、買主に保証金の倍額を返さねばならない。痛みが対称的だからこそ、双方とも約束の日に公証人の事務所へ揃って現れる傾向が強い。
各種チェックはコンプロメッソの前に済ませておくこと。署名後に許可のない増築や6,000ユーロの管理費滞納が見つかっても、それはもう自分の問題であり、逃げ道にはならない。
標準的なデューデリジェンスはこうなる。geometra(測量士)が建物を検査し、実際の構造が建築確認どおりかを確認する。一方、依頼した弁護士は権利関係とマンションの滞納金――イタリアでは滞納金が物件とともに引き継がれる――を調べる。契約から決済まで期間が長く空く場合には、コンプロメッソを物件に対して登録するtrascrizioneという手続きも使える。売主による二重売却や新規抵当権の設定を防ぐ手段で、税金と公証人費用が少し余計にかかるが、その価値はある。
第3段階:ロジット
決済当日。買主、売主、公証人が顔を合わせ、証書が読み上げられ、残金を支払い、税金は公証人を通じて精算され、鍵が引き渡される。イタリア語ができない場合、法律上、通訳付きか二言語併記の証書が必要になるので、その費用も見込んでおくこと。その後、公証人が土地登記に移転を記録し、イタリアの地籍台帳Catastoの名義も更新する。現金決済ならオファー承諾からロジットまで通常2~3か月、住宅ローンが絡むと4~6か月ほどかかる。
公証人の実際の役割
外国人買主が最も誤解しやすいのがnotaioの位置づけだ。これはあなた個人の弁護士ではない。公証人は国家に属する中立の公職者であり、双方どちらの味方でもなく、その証書があって初めて所有権移転が法的に成立する。ロジットの前に、公証人は売主が本当に所有者かを確認し、抵当権や留置権、第三者の権利がないか過去20年分の記録をさかのぼって調べ、地籍データが実際の建物と一致しているかもチェックする。
公証人は買主が選び、費用も買主が負担する。登記手続きを含めておおむね価格の1~2.5%だ。公証人がしないことも押さえておきたい。価格交渉はしないし、割高かどうかも教えてくれないし、屋根に上って調べもしない。だからこそ外国人買主には、自前の弁護士とgeometraが依然として必要で、両方合わせて2,000~5,000ユーロほど。それだけの費用で防げるトラブルを考えれば安いものだ。
購入時の税金:カダストラル価値がすべてを変える
個人の売主から中古住宅を買うと、登記税imposta di registroが9%かかる。9%と聞くと重く感じるが、多くのガイドが書かない核心はここにある。課税対象は実際の購入価格ではなく、カダストラル価値なのだ。
カダストラル価値は古い賃貸価値調査に基づいており、市場価格よりずっと低く、目安として3分の1から半分程度に収まることが多い。カダストラル価値10万ユーロの田舎の家を30万ユーロで買った場合、9%の税額は2万7000ユーロではなく9,000ユーロで済む。オファーの前に仲介業者にrendita catastaleを確認しておけば、弁護士が正確な税額を事前に計算できる。
実際にそこへ移住するなら話はさらに良くなる。購入から18か月以内にその自治体(comune)に住民登録すると誓約すれば、税率はカダストラル価値の2%まで下がる。これがプリマ・カーサ制度だ。条件は、物件が高級カダストラル区分(A/1、A/8、A/9)に属さないこと、イタリア国内に他のプリマ・カーサを所有していないこと。5年以内に新しい主たる住居を買わずに売却すれば、Agenzia delle Entrateが優遇分を30%のペナルティ付きで取り戻す。18か月の期限を過ぎた場合も同じ回収措置が発生する。
新築物件のルールは異なる。完成から5年以内にデベロッパーから購入する場合、実際の価格にVATがかかる。標準10%、プリマ・カーサ資格があれば4%、高級区分なら22%だ。加えて登記税・抵当税・カダストラル税として、中古の個人売買なら各50ユーロ、VAT対象の購入なら各200ユーロの定額税が上乗せされる。
税金以外にも、中古物件購入では以下のコストが常連として登場する。
- 公証人:価格の1~2.5%
- 仲介手数料:おおむねVAT込みで3%前後。イタリアでは買主側も自分の分を負担する
- 自前の弁護士とgeometra:合わせて2,000~5,000ユーロ
- 住宅ローン関連費用(利用する場合):銀行手数料に加え、プリマ・カーサなら融資額の0.25%、それ以外なら2%の代替税
毎年かかる税金
イタリアの年間固定資産税IMUには、意外と知られていない例外がある。高級区分ではないプリマ・カーサには、まったく課税されないのだ。実際に住んでいる家なら、年間の負担はゴミ処理税TARI数百ユーロと管理費だけに縮む。
セカンドハウスと高級物件にはIMUがかかる。基準税率は0.86%で、各自治体は最大1.06%まで引き上げられる。課税対象は市場価格ではなく上乗せしたカダストラル評価額なので、25万ユーロの別荘なら年間800~2,000ユーロほどに収まることが多い。長期賃貸に出す場合、賃料収入は累進課税ではなくcedolare seccaというフラット税率21%を選べる。
非居住者向けの住宅ローン
イタリアの銀行は非居住者に対して、融資期間10~25年、融資比率(LTV)50~70%で貸し出す。居住者向けの80%と比べるとやや厳しめだ。手続きは書類量が多く、給与明細や納税申告書の翻訳、銀行取引明細、自国の信用情報などが必要になる。金利は居住者向けよりやや高めで、審査には数週間かかると見ておくこと。
実務上のポイントが2つある。銀行は廃屋を嫌うので、構造的な改修が必要な物件――1ユーロ住宅のカテゴリー全体を含む――はたいてい現金でしか買えない。そしてコンプロメッソに署名する前に、融資条件を契約書に盛り込みつつ、銀行の審査をすでに動かしておくこと。ローン否決で20%のcaparraを失うのは、この段落を高い授業料で学ぶことになる。
ロジットのあと:地味な1週間
所有権を得た直後は、誰もインスタに投稿しないような事務作業が続く。まずは公共料金だ。電気、ガス、水道の契約名義をvolturaという手続きで自分に切り替える。空き家だった場合はゼロから開通させることになり、費用も時間も余計にかかる。次に火災保険。イタリアでは住宅ローンの貸主が求めない限り必須ではないが、古い石造りの家なら入っておく価値は十分にある。マンションであれば管理人amministratoreに挨拶し、費用や集会の記録に自分の名前を載せてもらい、過去2年分の議事録を見せてもらうといい。その建物の弱点がすべて記されている、いわば日記のようなものだ。
プリマ・カーサを申請した場合、時計はすでに動き出している。住民登録まで18か月しかない。鍵を受け取ったその週のうちに、役所での予約をカレンダーに入れておこう。
有名な2つの話題を、正直に扱う
1ユーロ住宅
これは実在する制度だ。シチリア、サルデーニャ、南部内陸を中心に、人口減少に対抗しようとする自治体が空き家を1ユーロで売却している。ただし「1ユーロ」は見出しにすぎず、契約の本質ではない。買主は通常1~3年以内の改修を約束し、1,000~5,000ユーロほどの保証金を積み、公証人費用や名義変更費用は自己負担で、屋根も床も配線も配管も要る、数十年放置された建物を引き受けることになる。現実的な総費用は3万ユーロあたりから始まり、そこから一気に膨らむ。プロジェクトとして取り組み、その町の一員になりたいなら向いている。安く住める家がただ欲しいだけなら、同じ地域で3万~6万ユーロあれば条件なしで住める中古アパートが買える。
外国人年金受給者向け7%フラット税制
これは実際の注目度に比べて、もっと知られていいはずの制度だ。シチリア、サルデーニャ、カラブリア、カンパニア、バジリカータ、アブルッツォ、モリーゼ、プーリアのいずれかにある人口2万人未満の町に納税地を移し、海外から支払われる年金を受け取っていれば、海外源泉のすべての所得に対して最長10年間、一律7%の税率が適用される。条件は少ない。過去5年間イタリアの税務居住者でなかったこと、年金が海外の源泉から支払われていることだけだ。これに2%のプリマ・カーサ購入税率と、主たる住居への非課税IMUを組み合わせれば、南イタリアの小さな町は退職者にとってヨーロッパでも屈指の暮らしやすさとコストの安さを両立させる場所になる。
価格はどこに集まっているか
全国平均で見ると、中古住宅は1平方メートルあたりおよそ1,800ユーロで、その数字を中心にした振れ幅こそがイタリア不動産市場の実像を語っている。カラブリア、モリーゼ、シチリア、プーリア内陸部は1,000ユーロを切り、カラブリアの内陸の町では400~600ユーロという水準もある。逆にトスカーナ、リグーリア、北部の湖水地方といった高級エリアはずっと安定していて、3,000ユーロ近辺から始まり、キャンティやコモ湖畔ではさらにそれを大きく上回る。オストゥーニ周辺やサレント地方のプーリア沿岸部はこの10年で大きく値上がりしたが、それでも同クラスのトスカーナの丘陵の町に比べれば半額ほどで済む。市場ごとの比較はイタリアの国別ページで、あるいはHomeNSearchの掲載物件で実際の価格を直接確かめてほしい。
よくある質問
アメリカ人はイタリアで不動産を買えますか?
買える。アメリカ国籍は相互主義の条件を満たしており、手続きも他の外国人買主とまったく同じ、税番号取得、プロポスタ、コンプロメッソ、ロジットの順に進む。アメリカ人が実際によく苦労するのは銀行の手続きだ。FATCA関連の事務処理が遅い銀行もあるため、口座開設には余裕を持たせておくといい。
イタリアでの購入にはどのくらい時間がかかりますか?
現金決済ならオファー承諾からロジットまで2~3か月が標準で、住宅ローンが絡むと4~6か月ほどになる。コンプロメッソの段階は柔軟に設計されていて、当事者同士が都合の良い決済日を合意すればよく、売主に退去の時間が必要な場合など、6か月以上の期間が空くのも珍しくない。
外国人でもプリマ・カーサの優遇は受けられますか?
受けられる。ただし実際に生活拠点を移す場合に限られる。2%の税率は購入から18か月以内にその物件のある自治体に住民登録することが条件で、税務当局は実際に確認している。別荘目的なら9%の税率になるが、それでも課税対象は市場価格ではなくカダストラル価値のままなので、優遇のために生活を組み替える前に、まず数字を計算しておくべきだ。
イタリアで家を買うと居住権が得られますか?
得られない。所有権に入国管理上の権利は付随しないため、EU域外の所有者もシェンゲン規定どおり180日のうち90日という制限を受ける。フルタイムで暮らすにはビザが必要で、不労所得のある買主にはエレクティブ・レジデンス・ビザが向いており、南部に移住する退職者ならそれを7%フラット税制と組み合わせることもできる。
