投資による市民権取得プログラムとして世界で最も利用件数が多いのがトルコだ。多くの申請者が使うのは不動産ルートである。査定額40万ドル以上の不動産を購入し、3年間保有すれば、本人と配偶者、18歳未満の子どもの分までトルコのパスポートを申請できる。居住要件はない。語学試験もない。トルコに実際に住む必要すらない。
ここまでは正確な話だ。だが詳しく見ていくと落とし穴が見えてくる。40万ドルという基準は公式査定書で判定されるのであって、実際に支払った金額ではない。売主の国籍も条件になる。送金はトルコの銀行を経由した特定の手順を踏み、それを証明する書類が必要だ。この細部のどれか一つでも外せば、イスタンブールにアパートは残っても市民権への道は残らない。本稿ではこの仕組み全体を、注意点も含めて解説する。
始まりは100万ドルだった
トルコが投資ルートを国籍法に加えたのは2017年1月。不動産購入者向けの当初の価格は100万ドルで、利用者はほとんどいなかった。2018年9月、政府は基準を25万ドルまで引き下げると、申請は一気に増え、数年のうちにトルコはカリブ海諸国のプログラム全体を合わせたよりも多くの投資家に市民権を付与するようになった。需要があまりに強かったため、2022年6月に基準は再び動き、40万ドルとなって現在に至る。
この経緯を覚えておいてほしい。5年で二度動いた基準は三度目も動きうる。トルコ当局は毎年のように基準見直しを報道機関に匂わせている。40万ドルで採算が合うなら、規則が緩くなることは期待できない以上、待つより動く理由になる。
不動産だけが対象投資ではないが、統計上は圧倒的多数を占める。銀行預金の代替案は10万ドル余分にかかるうえ口座に眠るだけだが、アパートなら賃貸に出すことも、住むことも、保有期間終了後に売ることもできる。ほとんどの家族にとって選択は自明だ。
実際に利用しているのは誰か。2018年以降、主申請者は数万人規模に達し、上位にはイラン、イラク、ロシア、中国、湾岸諸国の国籍者が常に並ぶ。この件数は無視できない。仕組みが十分にこなれ、イスタンブールの弁護士は一人当たり数百件を処理してきており、つまずきやすい点はあらかじめ分かっている。同時に、このプログラムだけを目当てにした販売事業が丸ごと存在するということでもあり、以下で挙げる落とし穴の多くはそこから生まれる。
40万ドルを決めるのは契約額ではなく査定額
どの申請よりも多くを不合格にしているのがこの誤解だ。買主は40万ドルを支払えばそれで足りると思い込む。だが違う。物を言うのは、トルコ資本市場委員会(SPK)の免許を持つ鑑定会社が作成する公式査定書に記載された金額である。土地登記局は移転時にこの数字を確認し、後に投資を認定する省庁も同じ数字に依拠する。
43万ドルで物件を買っても、鑑定士の評価が38万5000ドルなら要件は満たさない。それで終わりだ。別の物件を買い足すか、契約をやり直すしかない。しかもこれはよくある話で、「市民権パッケージ」を海外向けに売る開発業者は現地相場より高い価格を付けがちだ。上乗せ分は業者の懐に入り、査定額との差は買主の問題になる。
経験則:開発業者の言い値でしか成り立たない市民権取引は、そもそも成り立っていない。価格を決めるのは鑑定士であって、パッケージではない。
実務としては順序を逆にするのがいい。まず正直な相場を調べる(HomeNSearchのトルコ物件カタログにある類似物件の掲載価格が目安になる)。それから、何かに署名する前に査定を依頼する。査定書は数百ドルで作成でき、有効期間は3か月。6桁の損失を防ぐには安い保険だ。
もう一つ注意点がある。ドル建ての金額は査定書に記載されたリラ額を、取引日の中央銀行レートで換算して算出される。リラの変動は双方向に効くため、予約から登記手続きまでの間に大きな動きがあれば、ぎりぎりの案件は基準を割り込みかねない。
対象になる物件、静かに対象外になる物件
プログラムは物件の種類にはおおらかだ。アパート、ヴィラ、オフィス、店舗、土地区画。いずれも対象になり、査定額の合計が40万ドルを超え、一体として申請されるなら、複数の物件を組み合わせてもよい。未完成物件も、公証済みの予備売買契約が土地登記に注記され、支払い自体が基準額に達していれば対象になる。
実際の制約は取引のもう一方に集中している。
- 売主はトルコ国籍者かトルコ法人でなければならない。外国人からの購入は対象外で、アランヤやフェティエのような外国人の多い町の中古市場の大部分がここで除外される。
- 買主本人、配偶者、子どもが過去に譲渡したことのある物件は対象にできない。友人に売って買い戻すという古典的な手口は、いまでは登記局が精査している。
- 法人が売主の場合、その法人に買主が出資していてはならない。自分のトルコ法人からの購入は不可。
- 権利は明瞭でなければならない。抵当権や差押えがあれば物件そのものが失格になるか、基準に算入できる価値が減る。
土地にはさらに条件が付く。農地は一般に外国人の購入が制限され、更地には通常、建築計画の届出が必要になる。多くの申請者はイスタンブール、アンタルヤ、メルシンの完成済み住宅にとどめており、権利関係の確認も容易で賃貸需要も実在する。一部の国籍(特にシリア国籍者)にはトルコでの不動産所有そのものに制限があり、他の投資ルートは開いていても不動産ルートは閉じている。
購入手続き自体、タプ(権利証)の移転を含め、外国人によるどの購入とも変わらない。手順はトルコで不動産を購入するガイドで段階を追って解説している。
資金の流れ:トルコの銀行とDAB
2022年初め以降、プログラムには通貨に関する規則が加わった。外貨をそのまま売主に送金して終わり、というわけにはいかない。外貨はいったんトルコの銀行に売却され、銀行はそれを中央銀行に引き渡し、取引はリラで決済される。銀行は外貨買付証明書、ドヴィズ・アルム・ベルゲシ(DAB)を発行する。この一枚が、40万ドルの外貨が実際にトルコの金融システムに入ったことを証明する。
DABがなければ、ファイルの他の部分がどれほど完璧でも市民権は認められない。だから送金は計画が要る。正しい名義で登録された両替取引、売買契約と一致する金額、保管すべき領収書。買主と売主の間の現金授受やオフショア決済は、使える証跡を残さない。有能な現地弁護士は資金の動きを段取りしてくれる。弁護士を雇う十分な理由の一つだ。
タイミングも重要だ。両替はその日のレートで行われるため、権利証に記載されるリラ額とDABに記載されるドル額は、当局が突き合わせたときに一致していなければならない。
権利証に入る3年間の注記
売買が成立すると、土地登記局は権利証にこう書き込む。この物件は3年間売却できない、と。この注記こそがパスポートの対価であり、それ以外の所有権は制限されない。賃貸に出すのも、改装するのも、住むのも、空けておくのも自由だ。ただ移転だけはできない。
3年が経てば制限は自動的に解ける。申請も、手数料も、あらためての承認も要らない。そこからは誰にでも、外国人にも売却でき、市民権はそのまま保たれる。パスポートは投資と一緒に失効することはない。
本当に危険なのは早期の売却だ。約束を根拠に付与された市民権は、その約束を破れば取り消されうる。トルコの法律は当局にそうする根拠を与えている。3年というのが取引条件そのものだ。もし資金を早めに回収する現実的な可能性があるなら、これは向いているプログラムではない。
誰が一緒に市民権を得るか
一つの投資で家族全員がカバーされる。配偶者と18歳未満の子ども全員が申請に加わり、本人と同時に市民権を得る。障がいにより扶養状態にある成人の子どもも含められるが、健康な成人の子どもと親は対象外だ。19歳になった子どもは自分自身の適格投資が必要になる。これはタイミングを決める際に知っておく価値がある。子どもが年齢制限を超えそうだからと早めに申請する家族は一つだけではない。
帰化後に生まれた子どもは、世界のどこで生まれてもトルコ国籍を出生時から持つ。
手続きと期間:10か月から12か月とはどういうことか
手続きのどの段階でも、トルコに数日以上滞在する必要はなく、委任状があれば一度も訪れない申請者もいる。流れは次のとおりだ。
- トルコの納税者番号を取得し、現地の銀行口座を開設する。1日か2日で済む。
- 物件を選び、SPKの査定を依頼し、両替を行い、DABを受け取る。
- 土地登記局で移転手続きを完了し、権利証に3年間の注記を入れる。
- 投資が要件を満たすことを確認する適合証明書を申請する。通常1〜2週間。
- 申請者全員分の短期滞在許可を取得する。投資に付随する形式的な手続きであり、トルコに住む義務は生じない。
- 生体情報を添えて市民権申請を提出し、その後は結果を待つ。
待機期間が一番長い。物件探しから申請書提出までの書類段階は、通常3〜4か月で終わる。残りの期間は国による市民権ファイルの審査に費やされる。開始からパスポート取得まで10〜12か月というのが、本気の申請者が想定すべき目安であり、これより早く終わるファイルもある。
必要書類は他の多くのプログラムより軽い。パスポート、生体写真、アポスティーユ付きで翻訳された出生証明書と婚姻証明書、それにここまでの過程で自然に生成される投資関連書類だ。トルコはカリブ海諸国のプログラムのように無犯罪証明書の提出を求めないが、それを審査の甘さと読むのは誤りだ。安全審査は国の内部で審査中に行われており、制裁対象国や高リスクとされる出身者は、大した説明もなく却下されることがある。
トルコ語の面接はない。語学要件がないからだ。国内滞在日数の最低要件も、承認の前後を問わず存在しない。トルコは自国側の条件なしに二重国籍を認めているが、出身国側の扱いは別に確認する必要がある。今でも自国民に選択を迫る国がいくつか残っている。
投資額以外の予算:申告価格に対する4%の権利証移転税、査定書の費用、翻訳・公証の費用、政府手数料、そして家族単位のファイルで通常2000〜6000ドルになる弁護士費用。外貨で支払う非居住者による新築購入は付加価値税免除の対象になりうるが、これには独自の保有条件が付くので、当てにする前に弁護士に細部を確認してもらうこと。
パスポートで実際に得られるもの
トルコのパスポートがあれば、日本、韓国、シンガポール、ラテンアメリカと東南アジアの大半をはじめ、世界の広い範囲にビザなしまたは到着ビザで入れる。渡航先は優に110を超える。アジア、湾岸諸国、旧ソ連圏をまたいでビジネスをする家族にとっては、実際に役立つ渡航文書だ。
得られないのはヨーロッパだ。トルコはEUにもシェンゲンにも加盟していない。トルコ国民は他の誰とも同じようにシェンゲンビザの列に並ぶし、英国や米国の通常の観光ビザも変わらない。このプログラムをヨーロッパへの裏口だと売り込む者がいれば、それは誤った説明だ。目的が本当にヨーロッパなら、代わりに2026年時点で開いているゴールデンビザ制度を比較したほうがいい。価格も条件も結果もまるで違う。
本物の特典が二つある。トルコはアメリカとE-2投資家ビザ条約を結んでおり、トルコ国籍者は米国で事業を設立してE-2ビザを取得できる。これは多くの国籍者にはそもそも存在しない選択肢だ。そして市民権は子孫にまで受け継がれる。これはどの居住許可も約束できないことだ。
税務面では、静かに良い知らせがある。パスポート自体はトルコの税務上の居住者にはしない。税務居住は物理的な滞在(年間183日以上)か生活の重心によって決まり、旅行文書の色では決まらない。生活の拠点を他所に置いておけば、世界中の所得はトルコの課税対象外にとどまる。ただしトルコの賃貸収入は、他の誰の場合とも同じく現地で課税される。
その他の道、手短に
不動産は最も使われているルートであり、唯一のルートではない。他の選択肢はいずれも同じ3年間の保有義務を伴う。トルコの銀行への50万ドルの預金、国債50万ドル分、トルコの不動産投資ファンドまたはベンチャーキャピタルファンドの持分50万ドル分、あるいは事業への50万ドルの固定資本投資。従業員50人以上のトルコ人スタッフを雇用して会社を設立する雇用ルートもある。預金は不動産と同じリラ変動リスクを負いながら賃貸収入は一切ない。ファンドルートは物件の決済手続きを丸ごと省けるため利用が増えている。それでも、ほとんどの家族にとって計算上有利なのは不動産だ。最安の切符であり、しかも実際に住める唯一の選択肢である。
パンフレットが語らないリスク
まずリラだ。トルコのインフレと通貨下落は慢性的で、対象投資こそ参入時にドル建てだが、資産そのものはリラ経済の中で生きている。イスタンブール中心部の優良物件はここ数サイクル、ドル価値をそれなりに維持してきたが、供給過剰地区の二流物件はそうではない。買うのは変動の激しい市場にある実物資産であり、パスポートはそのリスクを相殺しない。
次に割高価格。海外向けに売られる市民権パッケージは、同じ物件の街中価格より15〜30%高いのが常だ。開発業者は書類手続きを代行し、その手数料は購入価格に織り込まれ、転売時にはまたその差と向き合うことになる。誰かの「ワンストップ」提案に飛びつく前に、独自に比較すること。
査定額の乖離は、まっとうな取引をも噛むことがある。手付金をすでに払った後で、鑑定額が40万ドルを下回ると分かれば、弱い立場での再交渉になる。査定書は早めに、毎回依頼すること。
出口戦略も考えておくべきだ。3年が過ぎて売りたいとき、本来の買い手候補は同じプログラムを狙う外国人だが、彼らはあなたから買えない。外国人所有者からの購入は要件を満たさないからだ。転売先はトルコ人買主と、パスポートではなく物件そのものが欲しい外国人に絞られる。所有者の大半が市民権目当てで買った投資家向け物件が集中する区画では、この買い手層が薄く、それは転売価格に表れる。地元の実需がある建物には、この問題はない。
そして制度変更のリスク。基準は6年で100万ドルから25万ドル、そして40万ドルへと動き、通貨規則は2022年に新たに加わり、議会はこのプログラムの将来をたびたび議論している。明日にも終わるという兆候はないが、今日の規則が続く前提で10年先の家族計画を立てるべきではない。投資移住の規則はどこの国でも財政事情とともに動くものであり、トルコはその変化が他国より大きかった。
だからといって、このルートが悪い選択というわけではない。これは、不動産購入をまず本業として、市民権の取得をその上に乗せるものとして扱う人にとって報われるルートだ、ということを意味する。正直な価格、明瞭な権利、実需のある賃貸市場。市民権のファイルはそのあとに来る。
よくある質問
40万ドル未満の物件購入でトルコ市民権を取得できますか?
いいえ。SPK査定書の評価額が40万ドルに達している必要があり、土地登記局が移転時にこれを確認します。複数の物件を一つの申請にまとめてこの金額に到達させることはできますが、小口の購入を積み重ねて割引を受けられる道はありません。
市民権取得の前後でトルコに住む必要がありますか?
ありません。どの段階でも物理的な滞在要件はなく、語学試験も面接もありません。多くの申請者は一度か二度の短い訪問だけで手続きを終えており、委任状を使って一度も現地に足を運ばずに完了させる人もいます。
3年後に物件を売却してもパスポートは維持できますか?
はい。権利証の売却禁止の注記は3年が経過すると自動的に解除され、その後の売却は市民権に何の影響も及ぼしません。市民権が危うくなるのは、3年が経つ前に売却した場合です。
トルコのパスポートでEU域内に自由に住んだり渡航したりできますか?
いいえ。トルコはEUにもシェンゲン協定にも加盟していないため、トルコ国民は通常の条件でヨーロッパのビザを必要とします。このパスポートの強みは別のところにあります。アジアやラテンアメリカへの広いビザなし渡航、米国のE-2投資家ビザという選択肢、そしてトルコ国内での完全な権利です。
他の外国人から物件を購入することはできますか?
市民権の目的ではできません。物件はトルコ国籍者かトルコの法人から購入する必要があり、かつ買主本人や近親者が過去に譲渡したものであってはなりません。外国人同士の転売そのものは合法な取引ですが、40万ドルの要件には算入されません。
