De prijs op de advertentie is niet de prijs die u betaalt. Koop een appartement van €200.000 in het buitenland en de uiteindelijke rekening komt meestal uit tussen €210.000 en €224.000, zodra belastingen, notariskosten, makelaarscourtage en valutakosten zijn opgeteld. Die extra 5-12% verrast meer buitenlandse kopers dan welke oplichting of slecht contract dan ook, simpelweg omdat niemand het in het budget had gezet.
En de aankoop zelf is nog maar de eerste ronde. Een huis in een ander land bezitten levert elk jaar rekeningen op, sommige in een belastingstelsel waar u nog nooit mee te maken had, plus een stillere reeks kosten, zoals wisselkoersmarges en vliegtickets, die op geen enkele factuur verschijnen.
Deze gids splitst de volledige kosten van een woning kopen in het buitenland uit naar type: wat u op de dag zelf betaalt, wat u daarna elk jaar betaalt, en wat u betaalt zodra u verkoopt. De voorbeelden komen uit echte markten binnen de 13 landen die HomeNSearch dekt, dus het zijn cijfers die u zelf kunt controleren.
Aankoopbelasting: de grootste post
Elk land vraagt iets voor de eigendomsoverdracht zelf. De naam verschilt: overdrachtsbelasting, zegelrecht, registratiebelasting, akte-kosten. En de hoogte verschilt nog veel meer dan de meeste kopers verwachten.
Dubai houdt het simpel. Het Dubai Land Department rekent een vaste 4% overdrachtsvergoeding over de aankoopprijs, en daarmee is het belastingverhaal vrijwel compleet, want het emiraat kent helemaal geen jaarlijkse onroerendgoedbelasting. Turkije lijkt er bij de aankoop op: 4% aktebelasting, te betalen zodra de tapu, de eigendomsakte, van eigenaar wisselt. Officieel wordt die kost tussen koper en verkoper verdeeld. In de praktijk is het onderhandelbaar, dus leg vooraf vast wie betaalt.
Europa is zwaarder. In Frankrijk komen de totale aankoopkosten op een bestaande woning doorgaans uit op zo'n 7-8% van de prijs, als overdrachtsrechten en het honorarium van de notaire zijn samengeteld. Dat ene getal verandert de rekensom voor kort eigenaarschap volledig: verkoop binnen een paar jaar en de aankoopkosten alleen al kunnen elke waardestijging opslokken.
Twee gewoontes besparen hier geld. Vraag waarover de belasting wordt berekend, want in sommige landen is dat de aangegeven prijs en in andere een officiële taxatiewaarde, en die twee kunnen verschillen. Vraag daarna wat onderhandelbaar is. De tarieven staan vast. Wie welke kosten betaalt, vaak niet.
Bestaand of nieuwbouw? De belasting verschilt
Spanje splitst de wereld in tweeën. Een bestaande woning valt onder ITP, een overdrachtsbelasting die per regio wordt vastgesteld. Nieuwbouw van een projectontwikkelaar valt in plaats daarvan onder 10% btw, plus zegelrecht. Geen van beide routes is gratis, en de totalen verschillen genoeg om te bepalen welk type woning u überhaupt op uw shortlist zet.
Italië kent de scherpste tweedeling van allemaal, en die gaat niet over de leeftijd van het gebouw maar over uzelf. Koopt u onder de prima casa-regeling als hoofdverblijf, dan is de registratiebelasting 2%. Koopt u datzelfde huis als tweede woning, dan springt dat naar 9%. Zelfde pand, zelfde notaris, meerdere keren de belasting. Voldoet u aan de voorwaarden voor prima casa, dan is het papierwerk elk uur waard.
Cyprus doet het andersom. Nieuwbouw valt onder btw, met een verlaagd tarief voor uw hoofdverblijf als u aan de voorwaarden voldoet, terwijl bestaande woningen btw-vrij zijn maar in plaats daarvan overdrachtskosten kennen. Hoe dan ook zijn de totalen naar Europese maatstaven gematigd, en dat is een van de redenen waarom het eiland jaar na jaar buitenlandse kopers blijft trekken. Bekijk het huidige aanbod op onze Cyprus-pagina.
Notaris-, advocaat- en registratiekosten
In het grootste deel van continentaal Europa is de notaris geen keuze maar een verplichting. Deze door de staat aangestelde functionaris controleert de titel, stelt de akte op en registreert de overdracht, en het honorarium volgt meestal een wettelijk vastgelegde staffel. Voorspelbaar, in elk geval. Dat is meer dan van de meeste andere posten op deze lijst gezegd kan worden.
Een advocaat is een aparte kostenpost, en in de meeste landen een aparte noodzaak. Het verschil is dit: de notaris is neutraal. Zijn taak is de transactie legaal te maken, niet gunstig voor u. Uw eigen advocaat leest de deal vanuit uw kant van de tafel, op zoek naar boeteclausules, schulden die aan het pand kleven, bouwovertredingen en ontbrekende vergunningen. In Cyprus en Turkije, waar de notaris een kleinere rol speelt bij vastgoedtransacties of helemaal geen, draagt onafhankelijk juridisch advies vrijwel het volledige beschermende gewicht. Dat overslaan om een vergoeding te besparen is de duurste bezuiniging die een buitenlandse koper kan maken.
De registratie zelf, oftewel het inschrijven van uw naam in het kadaster, is meestal de goedkoopste post in het rijtje. Een vast bedrag of een fractie van een procent. Neem het toch mee in het budget. Kleine kosten stapelen zich op.
Makelaarscourtage: wie betaalt hangt af van waar u koopt
In sommige markten betaalt de verkoper de makelaar. In andere de koper. In een paar wordt de vergoeding stilzwijgend gesplitst, en die verdeling is eerder lokaal gebruik dan wet. Vraag er vroeg naar en laat het antwoord op papier zetten, want niets verpest een overdrachtsdag zo als het ontdekken van een courtage waarvan u dacht dat de andere partij die droeg.
Nieuwbouw oogt vaak courtagevrij, omdat de ontwikkelaar de verkoopmakelaar betaalt. De vergoeding bestaat nog steeds. Ze zit verwerkt in de vraagprijs, net zoals een supermarkt schapkosten verwerkt in een brood. Dat is geen reden om nieuwbouw te mijden, alleen een reden om over de prijs zelf te onderhandelen in plaats van te denken dat u een kostenpost heeft ontweken.
De wisselkoers: de kostenpost zonder factuur
Als uw geld begint in de ene valuta en de woning geprijsd is in een andere, is omwisselen een echte kostenpost. Vaak een aanzienlijke. Ze verstopt zich op twee plekken.
Eerst de spread. Banken en overboekingsdiensten kopen valuta tegen de ene koers en verkopen die aan u tegen een andere, en het verschil is hun marge. Bij de bedragen die bij een woningaankoop komen kijken kan die marge stilletjes hoger uitpakken dan uw juridische kosten, en u zult het nergens gespecificeerd zien. Vergelijk aanbieders op het bedrag dat daadwerkelijk aankomt, niet op hun geadverteerde kosten, die vaak precies nul zijn omdat de winst in de koers zelf verstopt zit.
Dan de beweging. Er verstrijken meestal maanden tussen het overeenkomen van een prijs en het afronden van de aankoop. Beweegt de koers in die periode tegen u in, dan wordt de woning duurder zonder dat de prijs zelf verandert. Een termijncontract, dat vandaag's koers vastzet voor een betaling maanden later, haalt dat risico tegen bescheiden kosten van tafel. Praat met een valutaspecialist voordat u tekent, niet erna.
Vraag een volledige overboekingsofferte schriftelijk aan voordat u een bod uitbrengt. De valutakwestie is het makkelijkst op te lossen zolang u de planning nog zelf in de hand heeft.
Wat u elk jaar betaalt zolang u eigenaar bent
Aankoopkosten doen eenmalig pijn. Eigendomskosten komen terug.
De jaarlijkse onroerendgoedbelasting verschilt meer tussen landen dan bijna elke andere post op de rekening. Dubai vraagt er geen, wat over een decennium eigenaarschap flink in het voordeel van de stad telt. Cyprus schafte de nationale onroerendgoedbelasting jaren geleden af en kent nu een van de lichtste jaarlijkse lasten van de EU, met alleen bescheiden lokale heffingen die overblijven. Frankrijk en Spanje heffen beide jaarlijkse lokale belastingen op basis van de officiële waarde van het pand en de gemeente waarin het ligt. De snelste weg naar een echt getal voor een specifieke woning is bot en effectief: vraag om de meest recente belastingaanslag van de huidige eigenaar.
Dan komen de terugkerende kosten die niets met de staat te maken hebben:
- vereniging van eigenaren of servicekosten in appartementencomplexen en resorts, die stijgen met elk zwembad, elke lift en elke receptie die het complex onderhoudt
- opstal- en inboedelverzekering, vaak verplicht bij een hypotheek
- nutsvoorzieningen en vaste kosten die doorlopen, ook als de woning leegstaat
- vastgoedbeheer, doorgaans een percentage van de huurinkomsten als u verhuurt, of een vast bedrag als u simpelweg iemand ter plaatse nodig heeft die de sleutels beheert
Geen van deze posten is op zichzelf dramatisch. Samen bepalen ze of een huurwoning daadwerkelijk winst maakt of dat alleen lijkt in de brochure. Reken de hele lijst na tegen realistische huur voordat u koopt, niet erna.
Reiskosten: de post die elk spreadsheet vergeet
U vliegt uit om woningen te bezichtigen, waarschijnlijk meer dan eens. U vliegt uit voor de overdracht, mogelijk om persoonlijk een bankrekening te openen, en later om de woning in te richten en kennis te maken met de beheerder. Tel hotels, autohuur en een paar verloren werkdagen erbij op, en één aankoop kan zomaar vier of vijf reizen opleveren voordat u ooit een nacht in uw eigen bed daar doorbrengt.
Naast de overdrachtsbelasting is het geen enorm bedrag. Het is ook niet nul, en het komt op uw kaart terecht maanden voor de overdracht, precies wanneer uw geld het strakst zit. Geef het een eigen regel in het budget en het houdt op een verrassing te zijn.
Belasting in eigen land
Kopen in het buitenland verplaatst uw fiscale woonplaats niet. Uw thuisland kan nog steeds belangstelling hebben voor het pand, doorgaans op drie manieren.
Veel landen verplichten inwoners buitenlandse bezittingen boven een bepaalde drempel aan te geven, met echte boetes voor wie zwijgt. Huurinkomsten uit het pand zijn thuis vaak ook belastbaar naast lokaal, waarbij een belastingverdrag ter voorkoming van dubbele belasting bepaalt wie eerst mag heffen en wat u kunt verrekenen. En bij verkoop kan vermogenswinst in beide landen worden beoordeeld onder diezelfde verdragsregels.
Niets hiervan pleit tegen kopen. Het pleit voor een uur bij een belastingadviseur die beide rechtsgebieden kent, voordat het geld beweegt. Grensoverschrijdende fiscale fouten zijn goedkoop te voorkomen en pijnlijk om terug te draaien.
De kosten van het weer verkopen
Verkopen heeft zijn eigen rekening, en de dag dat u koopt is de juiste dag om die te doorgronden. Vermogenswinstbelasting geldt in de meeste landen, al verlagen of laten veel landen die vallen na een kwalificerende bezitsperiode. U betaalt waarschijnlijk een makelaar voor de verkoop. En de opbrengst moet weer via de wisselkoers terug reizen, met dezelfde spread en hetzelfde timingrisico als bij de aankoop.
Kopers met een horizon van twee tot drie jaar lopen hier het vaakst tegenaan. Met 5-12% aan de ingang en verkoopkosten die bij de uitgang wachten, heeft een korte bezitsperiode stevige prijsstijging nodig om alleen al break-even te draaien. Bent u niet van plan het pand lang aan te houden, dan telt de kostenstructuur van het land dat u kiest zwaarder dan het uitzicht vanaf het balkon.
Een getal erop plakken
Over de dertien landen waarin HomeNSearch actief is, is het patroon consistent: reken erop dat de extra's ruwweg 5-12% bovenop de aankoopprijs optellen, en beschouw alles onder de vijf als een aangename verrassing in plaats van een plan. Dubai zit onderin de bandbreedte dankzij de vaste 4% DLD-vergoeding en geen jaarlijkse belasting. Frankrijk zit bovenin nog voordat u een advocaat heeft ingehuurd. Op een aankoop van €300.000 is dat verschil tussen €15.000 en €36.000. Echt geld, en vooraf te kennen.
Bouw daarom het budget kostenpost voor kostenpost op voor uw specifieke situatie: land, bestaand of nieuwbouw, hoofdverblijf of tweede woning. Benieuwd hoe een echt laagbelaste markt in de praktijk aanvoelt? Bekijk het huidige aanbod in de VAE. En lees voordat u zich ergens vastlegt ons overzicht van de vijf fouten die buitenlandse kopers steeds weer maken. Te weinig budget voor de extra's verdiende zijn plek op die lijst.
Veelgestelde vragen
Hoeveel moet ik bovenop de vraagprijs rekenen?
Reken op 5-12% van de aankoopprijs voor belastingen, notaris- en advocaatkosten, makelaarscourtage en valutakosten. Waar u in die bandbreedte uitkomt hangt af van het land en het type woning, bestaand of nieuwbouw. Dure bestaande-woningmarkten zoals Frankrijk, met alleen al zo'n 7-8% aan aankoopkosten, zitten bovenin; Dubai, met zijn vaste overdrachtsvergoeding van 4% en geen jaarlijkse onroerendgoedbelasting, zit onderin.
Welke kosten vergeten kopers het vaakst?
Valutakosten en jaarlijkse gebruikskosten. De wisselkoersmarge verschijnt nooit als aparte post, dus het voelt niet als een kostenpost, terwijl servicekosten, verzekering en lokale belastingen pas na de overdracht opduiken, zodra het budgetspreadsheet al is gesloten. Beide zijn te voorspellen als u vooraf om echte cijfers vraagt.
Betaal ik nog steeds belasting in mijn eigen land?
Vaak wel. Veel landen belasten inwoners over huurinkomsten en vermogenswinst wereldwijd, en verplichten aangifte van buitenlands vastgoed boven een drempel. Belastingverdragen ter voorkoming van dubbele belasting voorkomen doorgaans dat u tweemaal volledig betaalt, maar ze laten de verplichting niet verdwijnen. Laat een adviseur beide kanten checken vóór de aankoop, niet bij uw eerste aangifte erna.
Is nieuwbouw goedkoper in aanschaf dan een bestaande woning?
Niet automatisch. Nieuwbouw ruilt overdrachtsbelasting in voor btw, 10% in Spanje bijvoorbeeld, en de verkoopkosten van de ontwikkelaar zitten verwerkt in de vraagprijs. Bestaande woningen kennen overdrachtsbelasting maar laten meer ruimte om te onderhandelen. In Italië draait het beslissende verschil helemaal niet om het gebouw maar om hoe u het gaat gebruiken: een hoofdverblijf betaalt 2% registratiebelasting tegenover 9% voor een tweede woning.
