Tajlandia nie pozwala cudzoziemcom posiadać ziemi. Nie pomoże małżeństwo, nie pomoże upór, nie pomogą też sztuczki, o których szepcze się w plażowych barach. Co obcokrajowiec może zrobić: kupić apartament na pełną własność, wydzierżawić ziemię lub willę na 30 lat, albo trzymać nieruchomość przez tajską spółkę, która faktycznie prowadzi działalność. Trzy drogi, każda legalna, każda z ograniczeniami, o których biuro sprzedaży zwykle wspomina zdawkowo. Ten przewodnik omawia je wszystkie, a do tego zasadę przelewu pieniędzy, która łapie więcej kupujących niż jakikolwiek przepis, oraz to, ile to wszystko kosztuje.
Co można, a czego nie można posiadać
Kodeks gruntowy zabrania cudzoziemcom posiadania tytułu do ziemi. Apartamenty są wyjątkiem: na mocy ustawy o kondominiach cudzoziemiec może posiadać tytuł własności lokalu, zarejestrowany na jego nazwisko w Departamencie Gruntów. Dom sytuuje się gdzieś pośrodku, bo tajskie prawo traktuje budynek jako coś odrębnego od gruntu pod nim — można więc legalnie posiadać willę, jednocześnie dzierżawiąc grunt, na którym stoi. To cała oferta. Każda konstrukcja proponowana przez dewelopera to jedno z tych trzech rozwiązań w innym opakowaniu.
Droga 1: apartament na własność, jedyna prawdziwa własność
Cudzoziemcy mogą posiadać do 49% powierzchni użytkowej danego budynku kondominium. Liczy się powierzchnia, nie liczba lokali, a limit dotyczy budynku, nie całego projektu czy miasta. W praktyce popularne budynki w Phuket, Pattayi czy centrum Bangkoku potrafią wyczerpać limit dla cudzoziemców, choć połowa lokali wciąż czeka na nabywcę.
Zanim cokolwiek zarezerwujesz, poproś zarządcę budynku — biuro osoby prawnej — o pisemne potwierdzenie, że limit dla twojego lokalu jest jeszcze dostępny. Jeśli jest wyczerpany, zaproponują ten sam apartament na 30-letniej dzierżawie. To zupełnie inny produkt, ze słabszą wartością odsprzedaży, niezależnie od tego, co obiecuje broszura. Sposób liczenia limitu i jego sprawdzania opisaliśmy w przewodniku o 49-procentowym limicie dla cudzoziemców.
Apartament na własność daje prawdziwy akt własności, prawo sprzedaży komukolwiek oraz prawo przekazania lokalu spadkobiercom, którzy sami muszą zmieścić się w limicie. Ceny tłumaczą popularność tej drogi: w chwili pisania tego tekstu jednopokojowy lokal nadający się do zamieszkania w Pattayi zaczyna się od 2,5 do 3 milionów bahtów, a segment średni w Bangkoku kosztuje mniej więcej dwa razy tyle. Dla większości cudzoziemców to najczystsze rozwiązanie i powinno być pierwszym wyborem.
Droga 2: dzierżawa, 30 lat i żadnych obietnic później
Ziemię i domy można dzierżawić maksymalnie na 30 lat. Dzierżawę dłuższą niż trzy lata trzeba zarejestrować w akcie własności w Departamencie Gruntów; bez rejestracji egzekwowalne są tylko pierwsze trzy lata. Zarejestrowana dzierżawa przetrwa sprzedaż ziemi, co oznacza, że nowy właściciel dziedziczy ciebie jako najemcę na pozostały okres. Dzierżawa to też standardowa struktura dla will w kurortach Phuket, gdzie grunt pod całym projektem pozostaje własnością dewelopera.
Problemy zaczynają się przy przedłużeniach. Przez lata deweloperzy reklamowali struktury „30+30+30” jako 90 lat pewnego użytkowania, z opcjami przedłużenia wpisanymi wprost do umowy. W marcu 2025 roku tajski Sąd Najwyższy uznał, że tak z góry uzgodnione łańcuchy przedłużeń są niewykonalne, traktując je jako obejście 30-letniego limitu. Przedłużenie to jedynie osobista obietnica tego, kto w danym momencie jest właścicielem gruntu, i nic więcej. Wielu agentów, a nawet blogi kancelarii prawnych, w 2026 roku wciąż reklamowało „90-letnie dzierżawy”. Mylą się, a sąd wyraźnie to teraz potwierdził.
Dzierżawa nadal ma sens, jeśli wycenisz ją uczciwie. Płacisz za 30 lat użytkowania — nie za własność pod inną nazwą. Zarejestruj dzierżawę w akcie. Jeśli na działce stoi dom, zabezpiecz budynek osobno przez zarejestrowane prawo zabudowy (superficies), żeby przynajmniej sama konstrukcja była twoja. A lata 31 i dalsze traktuj jako nadzieję, nie jako aktywo.
Droga 3: tajska spółka, ale prawdziwa
Tajska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w co najmniej 51% własna Tajów, może kupować grunty, a cudzoziemiec może w niej być dyrektorem i mniejszościowym udziałowcem. Jest to legalne, gdy spółka rzeczywiście działa: firma wynajmująca wille z prawdziwymi rezerwacjami i deklaracjami podatkowymi, restauracja posiadająca własny lokal, mały hotel.
Nielegalna jest wersja nominowana, w której tajscy udziałowcy trzymają udziały na papierze za opłatą, podczas gdy wszystkim rządzi cudzoziemiec. Zabraniają tego zarówno kodeks gruntowy, jak i ustawa o działalności zagranicznej. Kary sięgają przymusowej sprzedaży gruntu, grzywien i więzienia zarówno dla cudzoziemca, jak i dla nominowanych udziałowców, a egzekwowanie zaostrzyło się od kampanii kontrolnych 2024 i 2025 roku w Phuket i innych prowincjach turystycznych.
Przydatny test: czy ta spółka istniałaby, gdyby nie posiadała twojej willi? Jeśli odpowiedź brzmi nie, a rozwiązaniem proponowanym przez pośrednika jest gotowa spółka z trzema tajskimi nazwiskami, których nigdy nie poznasz — odejdź.
Zasada FET: jak muszą dotrzeć pieniądze
Aby zarejestrować apartament na cudzoziemca, Departament Gruntów wymaga dowodu, że pieniądze na zakup przyszły z zagranicy w walucie obcej. Tajski bank potwierdza to formularzem Foreign Exchange Transaction, wystawianym dla każdego przelewu przychodzącego na kwotę 50 000 USD lub więcej; mniejsze przelewy potwierdza zwykłe zaświadczenie bankowe.
Szczegóły mają znaczenie. Wysyłaj dolary, euro lub funty, nie baty, i pozwól, żeby przewalutowania dokonał bank odbierający w Tajlandii. W tytule przelewu podaj cel, na przykład „zakup lokalu 12A”, i dopilnuj, żeby nazwisko nadawcy było identyczne z nazwiskiem, które trafi na akt własności. Zachowaj też każde potwierdzenie SWIFT — banki gubią dokumenty. Formularz FET służy podwójnie: potrzebujesz go w dniu transferu, a potem znów za kilka lat, żeby bez kłopotów z bankiem odesłać za granicę pieniądze ze sprzedaży.
Zakup krok po kroku
Poniższa kolejność wygląda na papierze oczywiście. To właśnie pomijanie jej kroków jest źródłem większości tajskich historii grozy związanych z nieruchomościami.
- Zatrudnij niezależnego prawnika, zanim cokolwiek zarezerwujesz, i wybierz takiego, który odpowiada przed tobą, a nie przed deweloperem czy agentem.
- Przeprowadź due diligence: sprawdzenie tytułu na chanocie, hipotek, obciążeń i dostępu do drogi, pozwoleń na budowę, a przy apartamentach — pozycji w limicie i finansów budynku. Zachowaj ostrożność wobec każdego tytułu niższego niż chanota.
- Zapłać zadatek rezerwacyjny dopiero po tym, jak prawnik przeczyta warunki. Zadatki wynoszą zwykle od 50 000 do 200 000 bahtów i powinny być zwrotne, jeśli due diligence ujawni problemy.
- Podpisz umowę sprzedaży. Jeśli to inwestycja na etapie budowy, przeczytaj dwa razy klauzule o opóźnieniach i karach; escrow w Tajlandii jest rzadkością i większość harmonogramów płatności trafia wprost do dewelopera.
- Przelej środki z zagranicy zgodnie z opisanymi wyżej zasadami FET.
- Stawcie się w Departamencie Gruntów w dniu przeniesienia własności, gdzie opłacane są koszty, a akt — lub dzierżawa — zostaje zarejestrowany na twoje nazwisko.
Ile kosztuje zakup i utrzymanie
Koszty transakcyjne są umiarkowane jak na standardy międzynarodowe, a koszty utrzymania niemal zerowe, co jest jednym z powodów, dla których tajskie apartamenty tak dobrze sprawdzają się jako czysta inwestycja pod wynajem.
- Opłata transferowa wynosi 2% oficjalnej wartości wycenionej, zwykle dzielona między kupującego i sprzedającego.
- Jeśli sprzedający posiadał nieruchomość krócej niż pięć lat, obowiązuje specjalny podatek biznesowy w wysokości 3,3%; po tym okresie zastępuje go opłata skarbowa 0,5%. Zwykle obciążają one sprzedającego, choć w tajskiej transakcji wszystko podlega negocjacji.
- Podatek u źródła wynosi 1% przy sprzedającym będącym spółką, albo liczony jest według skali podatku dochodowego przy osobie fizycznej.
- Na bieżąco płaci się podatek od gruntu i budynków dla nieruchomości mieszkalnych, liczony w setnych częściach procenta, a właściciele apartamentów płacą opłaty wspólnotowe rzędu 40 do 80 bahtów za metr kwadratowy miesięcznie.
Zakup nieruchomości nie daje wizy
Tajlandia nie przyznaje żadnego prawa pobytu w związku z zakupem nieruchomości. Żadnego. Właściciel wjeżdża do kraju na takiej wizie, do jakiej się kwalifikuje, a zdanie „mam tu mieszkanie” nie ma żadnej wagi na kontroli imigracyjnej. Istnieją za to działające ścieżki długoterminowego pobytu dla właścicieli, od wiz emerytalnych po program LTR, które porównaliśmy w przewodniku o wizach długoterminowych dla Tajlandii.
HomeNSearch oferuje apartamenty, wille i inwestycje na etapie budowy na głównych rynkach Tajlandii. Sprawdź katalog Tajlandii, żeby zobaczyć aktualne ceny ofertowe w Phuket, Pattayi i Bangkoku, i porozmawiaj z prawnikiem, zanim komukolwiek prześlesz zadatek.
Najczęściej zadawane pytania
Czy cudzoziemiec może kiedykolwiek posiadać ziemię w Tajlandii?
W praktyce nie. Małżeństwo tego nie zmienia — ziemia kupiona przez tajskiego małżonka jest jego odrębnym majątkiem, a zagraniczny partner podpisuje w Departamencie Gruntów oświadczenie, w którym zrzeka się do niej wszelkich roszczeń. Wyjątek inwestycyjny w kodeksie gruntowym, 40 milionów bahtów w zatwierdzonych aktywach na maksymalnie jeden raj ziemi, jest tak wąski, że praktycznie nigdy nie jest wykorzystywany.
Czy 30-letnia dzierżawa jest bezpieczna?
Zarejestrowany okres — tak. Wiąże on właściciela gruntu i każdego, kto później ten grunt kupi. Niebezpieczne jest liczenie na przedłużenie, bo marcowy wyrok Sądu Najwyższego z 2025 roku pozbawił mocy prawnej z góry ustalone łańcuchy przedłużeń. Wyceniaj dzierżawę na 30 lat, a wszystko ponad to traktuj jako premię.
Jaka część pieniędzy musi przyjść z zagranicy?
Przy apartamencie rejestrowanym na twoje nazwisko cała cena zakupu powinna przyjść z zagranicy w walucie obcej, z formularzami FET obejmującymi przelewy od 50 000 USD. Baty, które już leżą na tajskim koncie, zwykle nie mogą zostać użyte do zakupu w ramach limitu dla cudzoziemców.
Czy mogę wynajmować swój tajski apartament?
Wynajem miesięczny i roczny jest dozwolony, a dochód podlega opodatkowaniu w Tajlandii. Wynajem dobowy to inna sprawa: podlega ustawie hotelowej, a większość budynków i tak zabrania go we własnym regulaminie. Sprawdź obie kwestie, zanim kupisz nieruchomość z myślą o dochodach z Airbnb.
