Dziesięć lat temu wystarczyło sfotografować wolne mieszkanie w Koukaki, wrzucić je na Airbnb i w tym samym tygodniu mieć pierwszą rezerwację. Nikt niczego nie sprawdzał. Ta Grecja już nie istnieje. Kraj prowadzi dziś jeden z najbardziej uporządkowanych systemów najmu krótkoterminowego w Europie: numer rejestracyjny dla każdej oferty, ustawę o bezpieczeństwie z realnymi konsekwencjami, zamrożenie nowych licencji w centrum Aten, a od maja 2026 roku unijne rozporządzenie, które w jednej chwili usunie niezarejestrowane ogłoszenia ze wszystkich dużych platform.
Dla kogoś, kto rozważa zakup, liczy się jednak co innego: sam rynek trzyma się świetnie. Grecka turystyka bije kolejne rekordy, obłożenie na wyspach w lipcu i sierpniu wciąż zawstydza większość basenu Morza Śródziemnego, a legalny, ubezpieczony, zarejestrowany najem zarabia mniej więcej tyle co wcześniej, minus stały koszt formalności. Przepisy uderzają głównie w tych, którzy chcieli działać na żywioł.
Ten przewodnik pokazuje, czego naprawdę wymaga prawo w 2026 roku, ile kosztuje zgodność z przepisami, gdzie ograniczenia bolą najbardziej i kiedy lepiej po prostu podpisać roczną umowę najmu.
Numer AMA: bez rejestracji nie ma ogłoszenia
Każda nieruchomość oferowana w Grecji na wynajem krótkoterminowy potrzebuje numeru AMA, nadawanego przez systemy online AADE, greckiego urzędu skarbowego. Rejestruje się nieruchomość, nie gospodarza, a numer musi być widoczny w każdym ogłoszeniu: na Airbnb, Booking.com, Vrbo, na własnej stronie – wszędzie. Ogłoszenie bez widocznego numeru AMA jest nielegalne z definicji, a inspektor nie musi nawet odwiedzać mieszkania, żeby to zauważyć. Wystarczy, że przeczyta ofertę.
Sama rejestracja to najprostsza część. Odbywa się elektronicznie, jest powiązana z greckim numerem podatkowym, a lokalna księgowa zwykle załatwia to za niewielką opłatą przy okazji rocznych rozliczeń. Problemy zaczynają się przy tym, do czego rejestracja zobowiązuje. Każdy pobyt trzeba zgłosić w rejestrze najmu krótkoterminowego AADE. Platformy same raportują przychody brutto do urzędu skarbowego, więc oba zestawy danych są ze sobą porównywane, a rozbieżność między tym, co zgłosił Airbnb, a tym, co zadeklarował właściciel, to jeden z najszybszych sposobów na ściągnięcie sobie kontroli.
Zagraniczni właściciele muszą najpierw mieć grecki numer podatkowy (AFM). Jeśli zakup przechodził przez prawnika, numer ten już masz – jest wymagany przy samej transakcji.
Ustawa 5170/2025: poprzeczka jakości i bezpieczeństwa
Dawniej sama rejestracja załatwiała sprawę. Odkąd weszła w życie ustawa 5170/2025, to zaledwie bilet wstępu. Ustawa ustala minimalne standardy dla każdego zarejestrowanego najmu krótkoterminowego i wreszcie dała inspektorom coś konkretnego do sprawdzenia poza numerem w ogłoszeniu.
Podstawowe wymogi wyglądają tak:
- Ubezpieczenie OC obejmujące gości, wykupione u ubezpieczyciela z licencją działającego w Grecji
- Gaśnice i czujniki dymu, zamontowane i działające, a nie leżące w szafce w oryginalnym opakowaniu
- Certyfikat bezpieczeństwa instalacji elektrycznej podpisany przez uprawnionego elektryka
- Certyfikat dezynsekcji od certyfikowanego wykonawcy
- Przestrzeń spełniająca warunki pełnoprawnego lokalu mieszkalnego, z naturalnym światłem i wentylacją – piwnica czy komórka udająca kawalerkę tego nie przejdzie
- Karta informacyjna dla gości na wypadek awarii, z drogami ewakuacji i numerami alarmowymi
Nic z tego nie jest egzotyczne. To mniej więcej to, czego zawsze wymagano od małego pensjonatu, tylko w skali pojedynczego mieszkania. W przypadku nieruchomości zbudowanej lub wyremontowanej w ostatnich dwóch dekadach spełnienie standardu sprowadza się głównie do umówienia dwóch fachowców i jednego brokera ubezpieczeniowego. Starsze domy na wyspach mogą wymagać realnych prac, zwykle przy instalacji elektrycznej, i warto wliczyć to w koszt zakupu, jeśli okablowanie jest starsze niż wasza księgowa.
To właśnie przy ubezpieczeniu zagraniczni właściciele najczęściej się potykają, bo polisa musi pochodzić od greckiego ubezpieczyciela z licencją. Polisa mieszkaniowa z Warszawy czy Krakowa się nie liczy, choćby jej zakres OC wyglądał hojnie.
Kontrole i kary
Egzekwowanie przepisów przestało być teorią. Inspektorzy przyjeżdżają, a kary rosną celowo: bolesne za pierwszym razem, kilkukrotnie wyższe przy powtórnym naruszeniu, a na górnym pułapie wystarczająco dotkliwe, by wymazać więcej niż sezonowe przychody z najmu. Działanie bez jakiegokolwiek numeru AMA plasuje się w najsurowszej kategorii. Logika jest przejrzysta: Grecja nie chce zakazywać najmu krótkoterminowego, chce, by brak zgodności z przepisami był ewidentnie złym interesem.
Przydatny skrót myślowy: pełna zgodność z przepisami kosztuje kilkaset euro rocznie plus kilka jednorazowych certyfikatów. Złapanie bez tych papierów może kosztować więcej, niż dwupokojowe mieszkanie w Atenach zarabia w ciągu roku. Nie ma wersji tej matematyki, w której pominięcie formalności się opłaca.
Zamrożenie w Atenach i dlaczego warto obserwować Saloniki
W gęsto zabudowanych centralnych dzielnicach Aten, tych samych, które wchłonęły większość ateńskiego boomu na Airbnb, rząd wstrzymał wydawanie nowych rejestracji AMA. Nieruchomość, która nie ma jeszcze numeru, nie może go dostać, dopóki trwa zamrożenie. Uzasadnienie jest takie samo jak w Barcelonie czy Lizbonie: całe kamienice zamieniły się w hotele na skrzynki z kluczami, podczas gdy mieszkańcy nie mogli znaleźć lokum, a centrum miasta pustoszało ulica po ulicy.
Istniejące rejestracje działają dalej, co daje ciekawy efekt uboczny: mieszkania w zamrożonych strefach z aktywnym numerem AMA sprzedają się dziś z premią, bo sama licencja stała się rzadkim dobrem. Sprzedawca reklamujący "aktywną rejestrację najmu krótkoterminowego" w centrum Aten mówi coś o cenie, jeszcze zanim zobaczycie kuchnię.
Dla kupujących płyną z tego dwa wnioski. Po pierwsze, nigdy nie zakładajcie, że mieszkanie w centrum Aten można wynajmować krótkoterminowo. Sprawdźcie, w której dzielnicy się znajduje, czy istnieje już rejestracja i czy przetrwa transakcję sprzedaży – niech prawnik potwierdzi wszystkie trzy kwestie na piśmie. Po drugie, obserwujcie Saloniki. Te same naciski, które doprowadziły do zamrożenia w Atenach, występują i tam, i nikogo na greckim rynku nie zdziwiłyby podobne ograniczenia. Kupowanie w centrum drugiego co do wielkości miasta Grecji wyłącznie pod dochody z Airbnb oznacza obstawianie, że przepisy się nie zmienią. Ostatnio się nie sprawdzało.
Poza tymi strefami – na wyspach, wzdłuż wybrzeża i w większości kraju – rejestracje pozostają otwarte, a ogólnokrajowy standard opisany powyżej to cały regulamin.
Kilka mieszkań czy działalność gospodarcza? Uważajcie na próg
Greckie prawo wyznacza granicę między osobą spokojnie wynajmującą jedną czy dwie nieruchomości a kimś, kto prowadzi de facto działalność zakwaterowaniową. Po tej pierwszej stronie granicy dochody z najmu deklaruje się jako osoba prywatna i życie pozostaje względnie proste. Po drugiej stronie państwo traktuje działalność jako profesjonalną: rejestracja firmy, VAT, opłaty za dobę i cała księgowość, która z tym idzie w parze.
Dokładne miejsce tej granicy zmieniało się na przestrzeni lat i zależy częściowo od liczby wynajmowanych nieruchomości oraz sposobu zorganizowania działalności – traktujcie to więc jako pytanie do księgowej przed rozbudową portfela, nie po. Wzorzec jest prosty do zapamiętania: jedna lub dwie nieruchomości – prosty reżim. Zbudujecie portfel – Grecja oczekuje, że będziecie zachowywać się jak hotelarz, którym się staliście. Wielu zagranicznych właścicieli odkryło to rozróżnienie z mocą wsteczną, a wsteczny VAT to niczyj ulubiony list.
Jak opodatkowany jest dochód
Dla osób prywatnych w prostym reżimie dochód z najmu krótkoterminowego jest opodatkowany według stawek progresywnych: łagodnie na pierwszym progu, rosnąc wraz z roczną sumą. Grecja pobiera od gości również niewielką opłatę klimatyczną za dobę, wyższą w miesiącach letnich, którą gospodarz zbiera i przekazuje dalej. Dochód deklaruje się co roku, a ponieważ platformy już zgłosiły waszą kwotę brutto do AADE, wasze liczby muszą się z tym zgadzać.
Kraje pochodzenia większości kupujących mają z Grecją umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, więc ten sam dochód nie zostanie opodatkowany w pełni podwójnie, ale rozliczenie w Grecji jest obowiązkowe bez względu na miejsce zamieszkania. Księgowa zajmująca się najmem krótkoterminowym ogarnia cały cykl, zwykle za kilkaset euro rocznie. Biorąc pod uwagę, ile oszczędza wam na rozbieżnościach i przegapionych terminach, to najmniej zbędna pozycja w budżecie.
Jeszcze jeden nawyk warto wyrobić od pierwszego dnia: zachowujcie każdą fakturę. Certyfikaty, ubezpieczenie, sprzątanie, naprawy, honorarium księgowej. Część z tego obniża podstawę opodatkowania, a wszystko odpowiada na pytania, gdyby AADE kiedykolwiek je zadało.
Maj 2026: zgodność z przepisami przestaje być opcjonalna
Do tej pory egzekwowanie przepisów zależało od tego, czy greckie władze was znajdą. Od maja 2026 unijne rozporządzenie o najmie krótkoterminowym zmienia mechanikę całkowicie. Platformy działające w UE muszą zbierać numery rejestracyjne, weryfikować je w oficjalnych rejestrach i usuwać ogłoszenia, które nie przejdą kontroli. Dane o rezerwacjach płyną z platform do władz według stałego harmonogramu, jednocześnie we wszystkich państwach członkowskich.
Spójrzcie na to z perspektywy niezarejestrowanego gospodarza. Nie będzie pukania do drzwi. Ogłoszenie po prostu zniknie z Airbnb i Booking.com w tym samym tygodniu, razem z historią opinii i kalendarzem rezerwacji budowanym latami. Szara strefa, która pozwalała przetrwać przypadkowemu brakowi zgodności, jest domykana na poziomie platform, a Grecja, gdzie rejestr przez AADE już działa, to jeden z krajów, gdzie ten przełącznik można przestawić od razu i bez luzu. Jeśli kupujecie w 2026 roku z myślą o krótkoterminowym najmie, jedynym rozsądnym planem jest pełna rejestracja od pierwszego dnia.
Kupujący pod złotą wizę: wasza nieruchomość nie może być Airbnb
Jeden przepis zaskakuje inwestorów na tyle często, że zasługuje na osobny rozdział. Nieruchomości kupione w ramach greckiego programu złotej wizy, zgodnie z zasadami obowiązującymi od 2024 roku, nie mogą być wykorzystywane do najmu krótkoterminowego. Zakaz jest wpisany w sam program: naruszycie go i ryzykujecie poważne kary oraz utratę zezwolenia na pobyt. Złota wiza to dziś produkt rezydencki, nie dochodowy, a greckie władze wprost dały do zrozumienia, że mówią poważnie.
Jeśli chcecie zarówno greckiego zezwolenia na pobyt, jak i dochodów z Airbnb, jedynym działającym rozwiązaniem są dwie osobne nieruchomości: jedna kupiona pod wizę, druga, kupiona poza programem, zarabiająca. A jeśli rezydencja nie ma dla was znaczenia, żadna z tych zasad nie ma zastosowania. Zwykły zakup nie niesie ze sobą żadnego ograniczenia najmu krótkoterminowego poza tym, co opisano powyżej. Regiony i progi omówiliśmy w naszym przewodniku gdzie kupić nieruchomość w Grecji, który dobrze uzupełnia ten artykuł.
Gdzie krótkoterminowy najem wciąż się sprawdza
Odejmijcie nagłówki, a mapa pozostanie w większości zielona. Zamrożenie w Atenach obejmuje garstkę centralnych dzielnic jednego miasta. Wszędzie indziej działa nadal model, który uczynił grecki najem krótkoterminowy atrakcyjnym od samego początku: mocne lata, sezony okołoszczytowe wydłużające się co roku, i ceny zakupu wyraźnie niższe niż na porównywalnym wybrzeżu Hiszpanii, Portugalii czy południowej Francji.
Najcięższą pracę wykonują wyspy z prawdziwym sezonem. Kreta, Rodos i Korfu oferują ponad dwadzieścia tygodni z realnymi rezerwacjami i lotniska z całorocznymi połączeniami. Bardziej ruchliwe Cyklady mieszczą zdumiewające stawki nocne w krótszym oknie czasowym. Peloponez i Chalkidiki nadmorskie wymieniają szczytową intensywność sezonu na dużo niższy próg wejścia i rosnący rynek krajowy. Nawet Ateny poza zamrożonymi strefami się sprawdzają, z dodatkową zaletą miejskiego popytu w lutym, kiedy wyspy śpią. Przejrzyjcie oferty z Grecji na HomeNSearch, a zobaczycie ten rozrzut: te same pieniądze kupują kawalerkę w złym kodzie pocztowym albo dwupokojowy dom na wsi z widokiem na morze i otwartą strefą rejestracji dookoła.
Rachunek za legalny najem
Ile więc naprawdę kosztuje ten regulamin? Dla typowego mieszkania: ubezpieczenie OC to kilkaset euro rocznie. Certyfikat elektryczny i dokumentacja dezynsekcji to koszt jednorazowy lub okresowo odnawiany, rzędu niskich kilkuset euro. Czujniki i gaśnice to niewielki jednorazowy wydatek. Doliczcie księgową i wyjdzie stała warstwa kosztów zgodności wyraźnie poniżej tysiąca euro rocznie, gdy wszystkie certyfikaty są już na miejscu.
Zestawcie to z przychodami i obraz układa się według lokalizacji. Dobrze położone dwupokojowe mieszkanie blisko nadmorskiej miejscowości na Krecie może w długim sezonie osiągnąć kilkadziesiąt tysięcy euro brutto, więc zgodność z przepisami zjada niewielki, jednocyfrowy procent przychodów. Sprzątanie, zarządzanie i prowizje platform i tak zawsze były większymi pozycjami kosztowymi. Na wyspie z krótkim, czternastotygodniowym sezonem te same stałe koszty gryzą wyraźnie mocniej, a graniczna nieruchomość może zsunąć się z "przyzwoitej rentowności" do "drogiego hobby", gdy trzeba już opłacić każdy certyfikat. Regulacje nie zniszczyły tego modelu; podniosły stawkę w grze o długość sezonu.
Zanim kupicie cokolwiek na podstawie prognoz agenta nieruchomości, przeliczcie wszystko z uwzględnieniem każdego kosztu. Nasz tekst o tym, jak naprawdę działa rentowność najmu, prowadzi przez tę metodę, w tym przez koszty, które błyszczące prognozy po cichu pomijają.
Wyjście awaryjne: najem długoterminowy
Czasem odpowiedzią jest pominięcie całego tego aparatu. Roczna umowa najmu nie wymaga numeru AMA, polisy OC dla gości ani opłaty za dobę, i nie dotyka jej zamrożenie w Atenach. Dochód brutto jest niższy, często o jedną trzecią do połowy poniżej dobrze prowadzonego najmu krótkoterminowego w mocnej lokalizacji, ale niższe są też koszty, przestoje i praca. Grecja oferuje ponadto ulgi podatkowe właścicielom przechodzącym z najmu krótkoterminowego na długoterminowy, co dodatkowo zawęża różnicę, zwłaszcza w Atenach, gdzie popyt najemców jest głęboki i stały.
Dla mieszkania w zamrożonych dzielnicach bez zbywalnego numeru AMA najem długoterminowy nie jest opcją zapasową – to jedyny plan. Wszędzie indziej to uczciwy punkt odniesienia. Najem krótkoterminowy, który wygrywa z roczną umową tylko wtedy, gdy zignorujecie dwanaście tygodni zimowych przestojów, wcale nie wygrywa.
Lista kontrolna przed pierwszą rezerwacją
- Załatwcie grecki numer podatkowy (AFM), jeśli zakup jeszcze go wam nie dał.
- Potwierdźcie, że nieruchomość leży poza zamrożoną strefą rejestracji, albo że istniejący numer AMA ważnie przechodzi wraz ze sprzedażą.
- Zarejestrujcie nieruchomość przez AADE i uzyskajcie numer AMA.
- Wykupcie ubezpieczenie OC u greckiego ubezpieczyciela z licencją.
- Zamontujcie czujniki dymu i gaśnice; zleccie certyfikat bezpieczeństwa elektrycznego i certyfikat dezynsekcji.
- Przygotujcie kartę informacyjną dla gości z drogami ewakuacji i numerami kontaktowymi.
- Wyświetlcie numer AMA w każdym ogłoszeniu, na każdej platformie, zanim przyjmiecie pierwszą rezerwację.
- Zatrudnijcie księgową; zgłaszajcie każdy pobyt w rejestrze AADE i pobierajcie opłatę klimatyczną.
- Zapiszcie w kalendarzu terminy odnowień: ubezpieczenie co roku, certyfikaty według własnych cykli.
Zróbcie to wszystko, a maj 2026 przejdzie obok was bez żadnych konsekwencji. Pominiecie połowę – ta sama data stanie się terminem ostatecznym.
Najczęściej zadawane pytania
Czy potrzebuję numeru AMA dla pojedynczego pokoju, czy tylko dla całych mieszkań?
Każde zakwaterowanie oferowane na najem krótkoterminowy przez platformę potrzebuje własnej rejestracji, a numer musi być widoczny w ogłoszeniu. Obowiązek dotyczy reklamowanej przestrzeni, nie tego, jak dużą część budynku akurat posiadacie.
Czy mogę wciąż uzyskać licencję na najem krótkoterminowy w centrum Aten?
Nie w zamrożonych dzielnicach, dopóki trwa ograniczenie. Istniejące tam rejestracje działają nadal, i właśnie dlatego mieszkania w centrum z aktywnym numerem AMA mają dziś wyższą cenę. Poza tymi strefami, w tym w większości Aten i reszcie kraju, rejestracja pozostaje otwarta.
Co się stanie w maju 2026 roku, jeśli moje ogłoszenie nie ma ważnego numeru?
Unijne rozporządzenie zobowiązuje platformy do weryfikacji numerów rejestracyjnych i usuwania ogłoszeń, które nie przejdą kontroli. W praktyce niezgodne ogłoszenie należy się spodziewać, że zostanie usunięte, a nie ostrzeżone pismem, niezależnie od kar, jakie greckie władze nałożą za działanie bez rejestracji.
Czy mogę wynajmować krótkoterminowo nieruchomość kupioną w ramach złotej wizy?
Nie, jeśli kupiliście ją zgodnie z zasadami obowiązującymi od 2024 roku. Najem krótkoterminowy takich nieruchomości jest zabroniony, a naruszenie grozi zarówno poważnymi karami, jak i utratą samego zezwolenia na pobyt. Nieruchomości kupione poza programem nie mają takiego ograniczenia.
