Zapytaj prawnika w Madrycie, jaki podatek zapłacisz od hiszpańskiego mieszkania, a usłyszysz inną odpowiedź niż w Walencji. Nie dlatego, że ktoś się myli. Hiszpania oddała podatek od przeniesienia własności nieruchomości regionom — a te skorzystały z tej władzy bez umiaru. To samo mieszkanie za 300 000 euro może wygenerować rachunek podatkowy na 18 000 euro w jednej wspólnocie autonomicznej i na 30 000 euro w innej.
Ten regionalny podział przewija się przez cały ten poradnik. Poniżej znajdziesz, co zapłacisz na każdym etapie posiadania hiszpańskiej nieruchomości: przy zakupie, w trakcie posiadania, przy wynajmie i przy sprzedaży. Jeśli dopiero zastanawiasz się nad samym procesem zakupu, zacznij od naszego przewodnika krok po kroku o kupnie nieruchomości w Hiszpanii, a potem wróć tu po liczby.
Dlaczego region liczy się bardziej niż sam dom
Hiszpania ma 17 wspólnot autonomicznych, i większość podatków opisanych w tym artykule jest przez nie ustalana lub korygowana. Podatek od przeniesienia własności, opłata skarbowa, ulgi w podatku majątkowym — wszystko regionalne. Rząd centralny ustala wartości domyślne, a wspólnoty mogą je zmieniać. Zanim więc porównasz dwie nieruchomości, porównaj ich regiony. Kupujący wahaćcy się między Alicante a Málagą w praktyce porównuje dwa różne systemy podatkowe — i większość nawet tego nie zauważa.
Podatki przy zakupie
Pierwsza rozstaje: rynek wtórny czy nowa budowa? Oba podlegają osobnym systemom i nigdy nie płacisz obu naraz.
Rynek wtórny płaci ITP
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) to podatek od przeniesienia własności nieruchomości z rynku wtórnego i to właśnie ten podatek regiony korygują najczęściej. Stawki zwykle mieszczą się między 6% a 10% ceny. W chwili pisania tego tekstu Madryt nalicza 6%, Andaluzja płaską stawkę 7%, a Walencja i Katalonia dochodzą do 10%. Wyspy Kanaryjskie pozostają tańsze — 6,5%. Baleary stosują skalę progresywną, zaczynającą się od 8% i przekraczającą 10% przy drogich nieruchomościach.
Jedna pułapka. Od 2022 roku ITP nalicza się od oficjalnej wartości referencyjnej katastru (valor de referencia), jeśli jest wyższa od faktycznie zapłaconej ceny — więc nawet prawdziwa okazja może wygenerować podatek liczony od pełnej wartości. A termin jest krótki: ITP trzeba rozliczyć w ciągu około 30 dni roboczych od podpisania aktu. Twoja kancelaria lub gestoría złoży deklarację, ale odpowiedzialność spoczywa na tobie.
Nowa budowa płaci IVA plus AJD
Przy zakupie od dewelopera ITP znika. Zamiast tego płacisz IVA, hiszpański VAT, w wysokości 10% ceny — ta sama stawka na kontynencie i na Balearach. Wyspy Kanaryjskie w ogóle nie pobierają IVA; ich lokalny odpowiednik, IGIC, wynosi około 7% na nowych mieszkaniach, co jest jednym z powodów, dla których kupujący nowe budynki często patrzą w stronę Teneryfy i Gran Canarii.
Nowa budowa uruchamia też AJD, opłatę skarbową od aktów notarialnych. Znowu regionalnie: od 0,5% do 1,5% ceny, przy czym większość regionów z wyższym opodatkowaniem nalicza pełne 1,5%. To niewiele obok IVA, ale przy zakupie za 300 000 euro to wciąż 4500 euro, które musisz mieć gotowe w dniu finalizacji.
Jak wygląda pełny rachunek
Podatki to nie wszystko. Opłaty notarialne, wpis do rejestru gruntowego, gestoría obsługująca formalności i niezależny prawnik za około 1% ceny — wszystko to dokłada się do rachunku. Zaplanuj budżet 10–15% ponad cenę zakupu, a nic cię nie zaskoczy. Hiszpania plasuje się w międzynarodowym środku stawki; jak wypada na tle innych krajów, sprawdzisz w naszym zestawieniu rzeczywistych kosztów zakupu nieruchomości za granicą.
Przykład liczbowy: 300 000 euro, rynek wtórny kontra nowa budowa
Weź region z 8% ITP i 1,5% AJD, czyli mniej więcej środek hiszpańskiej skali, i przyłóż te same 300 000 euro do mieszkania z rynku wtórnego i do nowej budowy.
Rynek wtórny:
- ITP przy 8%: 24 000 euro
- Notariusz i rejestr gruntowy: około 1500 euro
- Niezależny prawnik przy 1%: 3000 euro
- Łącznie ponad cenę: mniej więcej 28 500 euro, czyli 9,5%
Nowa budowa:
- IVA przy 10%: 30 000 euro
- AJD przy 1,5%: 4500 euro
- Notariusz, rejestr i prawnik: około 4500 euro
- Łącznie ponad cenę: mniej więcej 39 000 euro, czyli 13%
Ten sam budżet, różnica około 10 000 euro. Teraz zamiast nieruchomości zmień region. To samo mieszkanie z rynku wtórnego w Madrycie, przy ITP 6%, kosztuje w podatku 18 000 euro; w Walencji, przy 10%, to 30 000 euro — dokładnie tyle, ile IVA przy nowej budowie. Dom się nie zmienił. Rachunek tak.
Podatki w trakcie posiadania
IBI, coroczny podatek gminny
Każdy właściciel płaci corocznie IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) do ratusza. Nalicza się go od wartości katastralnej — liczby administracyjnej zwykle znacznie niższej od ceny rynkowej — według stawki, którą każda gmina ustala sama. Typowe dwupokojowe mieszkanie na wybrzeżu może kosztować kilkaset euro rocznie; duże wille w prestiżowych gminach potrafią przekroczyć 1000 euro. Wiele ratuszów dolicza też niewielką osobną opłatę za wywóz śmieci, tzw. basura. Żadna z nich cię nie zrujnuje. Ale ich ignorowanie może — powoli, bo niezapłacony IBI przywiera do nieruchomości i wypływa w najgorszym możliwym momencie, zwykle przy próbie sprzedaży.
Podatek, o którym zapominają nierezydenci: dochód przypisany
To ten, który łapie niemal każdego zagranicznego właściciela. Jeśli jesteś nierezydentem i nie wynajmujesz swojej hiszpańskiej nieruchomości, Hiszpania i tak opodatkuje cię od tzw. dochóu przypisanego, wychodząc z założenia, że mógłbyś ją wynająć. Podstawą jest 1,1% lub 2% wartości katastralnej, w zależności od tego, kiedy gmina ostatnio ją aktualizowała; od tej kwoty płacisz 19%, jeśli mieszkasz w UE lub EOG, i 24% w pozostałych przypadkach. W praktyce to zwykle skromna suma, często 200–600 euro rocznie. Ale to obowiązek złożenia deklaracji, Modelo 210, i nikt nie wysyła ci rachunku. Żaden list nie przychodzi. Po prostu oczekuje się, że ją złożysz, a zaległe podatki z odsetkami cierpliwie czekają na właścicieli, którzy dowiadują się o tym po pięciu latach.
Podatek majątkowy, krótko
Hiszpania wciąż ma podatek majątkowy, a nierezydenci podlegają mu w zakresie swoich hiszpańskich aktywów. W praktyce jeden dom wakacyjny rzadko go uruchamia: ulgi są szerokie, a kilka regionów wręcz wydrążyło ten podatek regionalnymi zwolnieniami. Staje się realny dopiero powyżej mniej więcej miliona euro hiszpańskich aktywów, a progi i ulgi różnią się regionalnie, jak wszystko tutaj. Na tym poziomie warto skonsultować się z doradcą przed zakupem, nie po nim. Struktury własności nie da się naprawić wstecz.
Podatki przy wynajmie
Dochód z najmu hiszpańskiej nieruchomości jest opodatkowany w Hiszpanii, nawet jeśli mieszkasz gdzie indziej, a zasady ostro różnią się w zależności od kraju zamieszkania. Rezydenci UE i EOG płacą 19% od kwoty netto: odsetki od kredytu, IBI, ubezpieczenie, opłaty wspólnoty, naprawy i amortyzacja odliczają się wcześniej, co często zmniejsza podstawę opodatkowania o połowę. Rezydenci reszty świata, w tym Wielkiej Brytanii i USA, płacą 24% od kwoty brutto. Żadnych odliczeń.
Przeliczmy to na liczby. 12 000 euro rocznego czynszu przy 5000 euro kosztów daje właścicielowi z UE 19% od 7000 euro, czyli około 1330 euro. Brytyjski właściciel z identycznym mieszkaniem i identycznymi kosztami płaci 24% od pełnych 12 000 euro: to 2880 euro, ponad dwa razy tyle za tę samą nieruchomość. To największa różnica podatkowa między właścicielami z UE i spoza UE, i powinna wejść do twoich obliczeń rentowności przed zakupem, nie po tym, jak wprowadzi się pierwszy najemca.
Podatki przy sprzedaży
Podatek od zysków kapitałowych i zatrzymanie 3%
Sprzedaż z zyskiem oznacza podatek od tego zysku w wysokości 19% dla nierezydentów; rezydenci płacą według skali progresywnej. Koszty zakupu i udokumentowane remonty podnoszą wartość nabycia i zmniejszają podstawę opodatkowania, więc przechowuj każdą fakturę od pierwszego dnia.
Mechanizmem, który zaskakuje ludzi, jest zatrzymanie podatku. Gdy sprzedaje nierezydent, kupujący jest prawnie zobowiązany zatrzymać 3% ceny i przekazać je bezpośrednio do urzędu skarbowego. Ty otrzymujesz 97% u notariusza. Te 3% to zaliczka na podatek od zysków kapitałowych: składasz Modelo 210 w ciągu czterech miesięcy, rozliczasz różnicę lub odzyskujesz nadpłatę, jeśli twoje faktyczne zobowiązanie okazuje się niższe. Zwroty przychodzą, ale zgodnie z harmonogramem urzędu skarbowego, a sprzedający zwykle czekają na nie przez większość roku.
Plusvalía municipal
Oprócz podatku od zysków kapitałowych ratusz nalicza plusvalía — podatek od wzrostu wartości gruntu w okresie twojego posiadania. Wyrok sądowy z 2021 roku zmienił zasady: teraz można wybrać jedną z dwóch metod obliczania, a jeśli sprzedano z rzeczywistą stratą, nie płaci się nic. Przy wielu zwykłych transakcjach to jednak kwota rzędu kilku tysięcy euro, zależna od gminy i lat posiadania. Wielu sprzedających po raz pierwszy słyszy o niej dopiero przy finalizacji.
Jeszcze jedna osobliwość. Plusvalía obciąża sprzedającego, ale jeśli sprzedający jest nierezydentem, odpowiedzialność może spaść na kupującego. Jeśli kupujesz od nierezydenta, dobry prawnik zatrzyma szacowaną kwotę z ceny przy finalizacji i rozliczy ją bezpośrednio.
Poznaj region, potem wybieraj dom
Nic z tego nie powinno cię zniechęcić. Hiszpańskie podatki od nieruchomości są poznawalne i w większości przewidywalne, gdy tylko rozpoznasz swój region: najpierw sprawdź wspólnotę autonomiczną, przy zakupie zaplanuj budżet 10–15% ponad cenę, składaj co roku deklarację dochóu przypisanego przez cały okres posiadania i licz się z zatrzymaniem 3% przy sprzedaży. Gdy będziesz gotowy, by przejrzeć konkretne nieruchomości, zobacz oferty HomeNSearch w Hiszpanii, gdzie możesz porównać regiony, których dotyczą te stawki, zanim zakochasz się w konkretnym adresie.
Najczęstsze pytania
Czy cudzoziemcy płacą wyższy podatek przy zakupie w Hiszpanii?
Nie. ITP, IVA i AJD są identyczne dla każdego, niezależnie od narodowości czy miejsca zamieszkania. Różnice pojawiają się później: deklaracja dochóu przypisanego, opodatkowanie brutto dla wynajmujących spoza UE i zatrzymanie 3% przy sprzedaży — wszystko to dotyczy nierezydentów. Sam zakup traktuje każdego kupującego tak samo.
Które regiony Hiszpanii mają najniższy podatek przy zakupie?
W chwili pisania tego tekstu Madryt z 6% i Wyspy Kanaryjskie z 6,5% są na dole skali ITP, tuż za nimi Andaluzja z płaską stawką 7%. Walencja, Katalonia i wyższe progi na Balearach sięgają 10% lub więcej. Stawki zmieniają się wraz z polityką regionalną, więc przed decyzją sprawdź aktualną liczbę dla swojego docelowego regionu.
Czy nowa budowa czy rynek wtórny wychodzi tańszy podatkowo w Hiszpanii?
Zwykle rynek wtórny. Nowa budowa wszędzie oznacza 10% IVA plus AJD, podczas gdy ITP na rynku wtórnym zaczyna się już od 6%. W regionie z 10% ITP różnica zwęża się do niewiele więcej niż opłaty skarbowej. Wyjątkiem są Wyspy Kanaryjskie, gdzie nowa budowa niweluje różnicę, bo IGIC na poziomie około 7% jest niższy od kontynentalnego IVA.
Co jeśli nigdy nie złożyłem deklaracji dochóu przypisanego jako nierezydent?
Obowiązek nie wygasa tylko dlatego, że nikt się z tobą nie skontaktował. Urząd skarbowy może domagać się rozliczenia za ostatnie cztery lata, z odsetkami i możliwymi dodatkowymi opłatami. Właściciele zwykle regulują to, składając zaległe deklaracje dobrowolnie, co ogranicza kary. Jeśli posiadasz nieruchomość od lat i nigdy nie słyszałeś o Modelo 210, porozmawiaj z hiszpańskim doradcą podatkowym przed sprzedażą, bo to właśnie w tym momencie zwykle wychodzi na jaw.
