Quase ninguém que perde dinheiro numa casa no estrangeiro chega a cruzar-se com um vigarista. O dinheiro vai-se embora em silêncio: uma taxa que ninguém mencionou, uma cláusula que ninguém traduziu, uma taxa de câmbio que se moveu no sentido errado entre o sinal e o pagamento final. Quase tudo dá para evitar.
Vemos os mesmos erros a repetirem-se nos 13 países que a HomeNSearch cobre. Chipre, Tailândia, Geórgia: sistemas jurídicos diferentes, os mesmos hábitos humanos. Este guia percorre os erros que realmente custam dinheiro, e os cuidados pouco excitantes que travam cada um deles.
Comprar a casa antes de ter um plano
É surpreendente quantas compras no estrangeiro começam como umas férias. O tempo está perfeito, o vinho é barato, e a montra de uma agência mostra uma vivenda por metade do preço de um apartamento de um quarto lá em casa. Três meses depois, o comprador tem um imóvel nas mãos sem ideia clara do que fazer com ele.
Decida primeiro qual vai ser a função do imóvel. Uma casa para a reforma, um apartamento para arrendar e uma base que só vai usar seis semanas por ano são três compras diferentes, muitas vezes em três cidades diferentes, com três orçamentos diferentes. A rentabilidade do arrendamento pesa imenso numa delas e quase nada noutra.
Dentro deste erro escondem-se dois mais pequenos. Primeiro, a fantasia do lucro rápido: imobiliário é dinheiro devagar, e quem prometer revender um apartamento estrangeiro num ano está a vender ilusões. Segundo, a compra pensada só para obter visto. Os programas de residência fecham, e fecham depressa: a Espanha encerrou a golden visa em abril de 2025, e quem tinha escolhido o país sobretudo pela autorização de residência teve de repensar tudo de um dia para o outro.
Presumir que as regras de propriedade são iguais às de casa
Cada país traça as suas próprias linhas sobre o que um estrangeiro pode possuir, e essas linhas caem em sítios inesperados. Alguns estados proíbem estrangeiros de comprar terrenos agrícolas. Outros vedam zonas de fronteira ou ilhas. Outros recebem-no bem no papel e depois atrasam tudo na prática.
A Tailândia é o caso clássico. Um estrangeiro pode ser dono de um condomínio em plena propriedade, mas só dentro da quota estrangeira: no máximo 49 por cento da área vendável de um edifício pode estar em mãos estrangeiras, e os edifícios mais procurados de Phuket e Banguecoque batem regularmente nesse limite. Com terrenos a situação é ainda mais apertada: em regra, estrangeiros não podem ser donos de terra tailandesa, pelo que o caminho habitual é um arrendamento de cerca de 30 anos com opções de renovação escritas no contrato. Essa renovação é uma promessa contratual, não um direito registado, por isso tudo depende da forma como o contrato está redigido. A nossa página sobre a Tailândia explica estas estruturas em detalhe.
Verifique as regras antes de escolher os imóveis a visitar. Não depois.
Levar o negócio com as pessoas do outro lado
O promotor tem advogado. O agente conhece um notário. Toda a gente na sala é simpática, experiente e paga pelo vendedor.
Contrate o seu próprio advogado: independente de todos os outros no negócio, fluente na sua língua, a trabalhar todas as semanas naquela jurisdição. Junte um perito para qualquer imóvel com mais de dez anos, e um tradutor para cada documento que assine, porque «o notário explica» não é o mesmo que traduzir. Nos países de tradição notarial, o notário é um funcionário neutro que certifica a transação. Neutro quer dizer neutro: ninguém naquela mesa defende os seus interesses, a menos que o tenha contratado.
O aconselhamento independente parece caro até ao dia em que encontra a dívida agarrada ao título de propriedade. Nesse dia passa a ser a coisa mais barata que comprou.
Assinar antes de a papelada estar em ordem
Due diligence é uma expressão aborrecida para uma pergunta muito afiada: o vendedor é realmente dono daquilo que vende, e é tudo legal? Em muitos mercados, a resposta honesta é «em parte». Pergunte cedo.
Antes de sair um único euro de sinal da sua conta, o seu advogado deve confirmar por escrito que:
- o título está registado, livre de ónus e corresponde a quem consta como vendedor
- o edifício tem licença de construção e certificado de utilização, e não «licenças em processo»
- não há hipotecas, dívidas fiscais ou contas de serviços em atraso associadas ao imóvel, algo que em muitos países acontece
- no caso de projetos em planta, o promotor está licenciado e as fases de construção do projeto constam de registo
Uma ampliação sem licença, que em casa seria uma dor de cabeça pequena, pode tornar um imóvel invendável no estrangeiro. E isso não se vê da varanda.
Visitar apenas em época alta
Uma cidade turística em julho não é a mesma cidade em janeiro. Os restaurantes fecham, os autocarros deixam de circular, metade dos prédios fica às escuras, e a vista para o mar vem agora acompanhada de um vento que explica por que razão os residentes de sempre vivem lá em cima. Se só viu o sítio no seu melhor momento, na verdade ainda não o viu.
Uma viagem fora de época responde a perguntas que uma visita de verão não consegue. Há uma clínica a funcionar por perto em fevereiro? O mercado de arrendamento de inverno com que conta existe mesmo, ou a cidade adormece durante cinco meses? No Chipre, Limassol funciona a todo o vapor o ano inteiro, enquanto algumas vilas costeiras a uma hora dali fecham quase por completo depois de outubro, e essa diferença decide se um apartamento rende doze meses ou seis. A nossa página sobre o Chipre detalha as regiões.
Volte no inverno. Só depois decida.
Orçamentar só o preço, e mais nada
O preço anunciado é onde a despesa começa, não onde acaba. Os custos da transação variam muito entre países: o Dubai cobra uma taxa fixa de 4 por cento do departamento de terras sobre a transferência, enquanto em França as despesas de notário numa casa mais antiga rondam normalmente os 7 a 8 por cento, antes de contar com agência ou advogados. Depois começa a propriedade em si: quotas de condomínio, imposto local, seguro, uma empresa de gestão se arrendar o imóvel, voos para o poder usar de facto.
Vai remodelar? Pegue no prazo dado pelo empreiteiro e conte com o dobro, e ponha também um preço ao próprio atraso: meses de encargos e serviços sobre uma casa em que ainda não pode viver nem que pode arrendar. Quem investe até ao último euro na compra fica sem margem para estas contas, e um proprietário apertado torna-se um vendedor forçado.
Deixe uma reserva. Uma reserva a sério.
Ignorar o risco cambial
Compra em euros, bahts ou dirhams, mas ganha noutra moeda. Essa diferença é uma posição financeira real, quer a trate como tal quer não. As compras em planta são o caso mais delicado: prestações escalonadas ao longo de dois ou três anos significam que fechou um preço sem saber quanto lhe vai custar de facto, na sua própria moeda, no final do processo.
As taxas de câmbio mexem-se. Mais do que se pensa. Poucos pontos percentuais de variação numa compra de seis dígitos equivalem a uma cozinha, um telhado ou um ano de despesas correntes.
Não pode prever a taxa de câmbio, mas pode geri-la. Corretoras de câmbio especializadas oferecem contratos a prazo que fixam hoje a taxa para um pagamento que só ocorrerá daqui a meses, normalmente com margens melhores do que um banco de retalho oferece em transferências grandes. A mesma lógica aplica-se depois da escritura: pedir dinheiro emprestado numa moeda em que não recebe rendimentos merece uma reflexão longa e sensata.
Mandar dinheiro por fora da conta de garantia
As piores perdas neste negócio não são maus investimentos. São transferências para a conta errada. Um «sinal de reserva» transferido para uma conta privada para bloquear o preço. Uma entrada paga à «empresa parceira» do promotor. Dados bancários trocados por um email pirateado precisamente na semana da escritura. A fraude nos pagamentos de negócios imobiliários está bem documentada em todos os mercados com movimento, e o comprador estrangeiro, a trabalhar numa segunda língua e com pressa, é o alvo mais fácil.
A defesa é o procedimento, não o instinto. O dinheiro só se move pelo canal oficial daquele país: a conta-cliente de um notário, um agente de garantia licenciado ou, no caso de projetos em planta em mercados regulados, a conta de garantia supervisionada pelo governo. Confirme os dados da conta por telefone antes de cada transferência, ligando para um número que tenha encontrado por si mesmo, não o que veio no email. Sem exceções, por mais simpática que a pessoa do outro lado pareça.
Quando alguém num negócio quer que o seu dinheiro se mova mais depressa do que o seu advogado consegue verificar para onde vai, essa pressa é o sinal de alerta.
Abrande. Não transfira nada por confiança.
Pagar a mais, sem pensar na saída
Para quem vem de Londres ou de Zurique, tudo num portal estrangeiro parece barato, e os vendedores sabem-no bem. Alguns mercados praticam, na prática, dois níveis de preço, e o mais alto fica reservado para si. O remédio são os comparáveis locais: por quanto se venderam mesmo, e não por quanto foram anunciados, imóveis parecidos nesta mesma rua? Um bom agente mostra-lhos sem hesitar. Um relutante acabou de responder a uma pergunta diferente.
Pense na saída antes de pensar na entrada. Quem lhe compra este imóvel daqui a dez anos? Um apartamento que só é transacionado entre estrangeiros fica num mercado mais estreito e mais lento do que um que os residentes locais também querem, e essa liquidez faz parte do valor. Comparar níveis de preço entre mercados é exatamente para isso que serve o nosso catálogo, muito antes de marcar o voo para a visita.
Barato não é o mesmo que bom negócio. Nunca foi.
Perguntas frequentes
Os estrangeiros podem comprar terrenos na Tailândia?
Em regra, não. Os estrangeiros podem ser donos de unidades de condomínio em plena propriedade dentro da quota de 49 por cento por edifício, mas o terreno é normalmente tomado em arrendamento de cerca de 30 anos com opções de renovação contratuais, e não em propriedade plena. Existem estruturas societárias, mas envolvem risco jurídico real e exigem aconselhamento tailandês especializado antes de se confiar nelas.
Preciso do meu próprio advogado em países que usam notários?
Sim. O notário certifica que a transação é legal na forma; ninguém à secretária do notário verifica se o negócio lhe é favorável. O seu próprio advogado lê o contrato, verifica o título e as dívidas, e rejeita cláusulas desfavoráveis. Os dois papéis não se substituem.
Uma golden visa é bom motivo para escolher um país?
Trate a residência como um bónus, nunca como o plano principal. Os programas mudam com pouco aviso; a Espanha encerrou a golden visa em abril de 2025, e outros países subiram limiares ou reduziram as zonas elegíveis. Compre um imóvel que faça sentido por si só, e se vier com uma autorização de residência, tanto melhor.
Quanto devo orçamentar além do preço de compra?
Depende do país, e é exatamente por isso que deve pedir ao seu advogado uma lista de custos discriminada antes de assinar seja o que for. Os impostos e taxas de transferência vão desde o valor fixo de 4 por cento do Dubai até mercados europeus onde notário, impostos e agência juntos ultrapassam bem essa percentagem. Some o seu advogado, a conversão cambial e uma reserva do primeiro ano para despesas correntes.
