A França vende quase um milhão de casas por ano, e os compradores estrangeiros ficam com uma boa fatia. Ninguém pede o passaporte à porta: o país não impõe restrições a compradores não residentes, sejam quem forem e venha de onde vier o seu dinheiro. Um reformado americano, um investidor norueguês e um casal parisiense compram exatamente pelas mesmas regras. O que a França impõe é a sua própria forma de fechar um negócio, construída à volta de um oficial público chamado notário, uma estrutura de dois contratos e um sistema de custos que confunde quase todo comprador de primeira viagem.
Este guia desmonta a máquina peça a peça: a proposta, o compromis de vente, a saída de dez dias, o dinheiro, o crédito habitação e os impostos que continuam a chegar muito depois da escritura. Conte com dois a três meses entre uma proposta assinada e as chaves na mão. Aproveite bem esse tempo.
Sem restrições, mas com um processo muito francês
Comecemos pela boa notícia. Não existe aprovação específica para compradores estrangeiros, nem imposto de selo extra para quem compra do estrangeiro, nem quotas como as que Singapura ou parte do Canadá aplicam. Não é preciso residência, e é possível concluir uma compra sem alguma vez pisar o país, através de uma procuração para as assinaturas.
Os obstáculos reais são administrativos. Todos os documentos estarão em francês. Se não domina a língua, o notário costuma exigir um tradutor juramentado na assinatura final, a seu cargo (conte com 150-300 €). E cada transferência que envia passa por controlos de branqueamento de capitais, por isso guarde bem a documentação sobre a origem dos fundos. Vendeu ações para financiar o sinal? Guarde o extrato da corretora.
É o notário quem conduz todo o processo
Esqueça o modelo anglo-saxónico de dois advogados a negociar pelos respetivos clientes. Uma venda francesa é conduzida por um notário: um oficial público nomeado pelo Estado, obrigado por lei à imparcialidade. O notário verifica o título do vendedor ao longo de trinta anos de propriedade, pede o processo urbanístico à câmara municipal, verifica servidões, extingue os direitos de preferência, cobra os impostos de compra em nome do Estado e regista a escritura no registo predial. Sem ele, nada se transmite.
O direito de preferência merece uma palavra à parte, porque baralha quem chega de fora. Em boa parte da França urbana, o município detém um droit de préemption: pode intervir e comprar o imóvel pelo preço acordado. Em terreno rural existe um direito semelhante a favor da SAFER, a agência de terras agrícolas. Na grande maioria das vendas estes direitos são dispensados, mas o notário é obrigado a consultá-los, e o município tem dois meses para responder. É por aí que passa boa parte da explicação para a demora das escrituras em França.
Aqui está o pormenor que quase nenhum guia refere. Um único notário pode representar legalmente comprador e vendedor ao mesmo tempo, e é exatamente isso que acontece na maioria das vendas francesas. Mas é livre de nomear o seu próprio notário. Se o fizer, os dois dividem os honorários regulados entre si. O custo para si não muda um único euro. Para um comprador estrangeiro que quer alguém a explicar cada cláusula zelando pelos seus interesses, um segundo notário é o seguro mais barato de toda a transação.
Da proposta às chaves, passo a passo
- Apresenta uma offre d'achat por escrito, ao preço pedido ou abaixo dele. Assim que o vendedor a assina, fica comprometido; você, na prática, ainda não, por causa do que vem a seguir.
- Entre uma e três semanas depois, ambas as partes assinam o compromis de vente (por vezes uma promesse de vente), o contrato verdadeiro. Cada condição que quiser tem de ficar escrita ali.
- Segue-se um período de reflexão de dez dias. Pode desistir sem dar explicações e sem perder nada. O vendedor não tem esse direito.
- Paga um sinal, normalmente 5-10% do preço, na conta caução do notário. Nunca diretamente ao vendedor.
- As conditions suspensives seguem o seu curso. A mais importante é a cláusula do crédito habitação: se um banco recusar o empréstimo nas condições escritas no compromis, o negócio desfaz-se e o sinal é devolvido.
- O notário passa os dois meses seguintes a fazer verificações: título, urbanismo, preferência, encargos por pagar sobre o imóvel.
- Dois a três meses depois do compromis, assina o acte authentique no cartório notarial, depois de ter transferido o saldo e os custos uns dias antes. As chaves mudam de mãos ali mesmo.
Vale a pena parar nessa janela de dez dias. A lei francesa dá aos compradores residenciais um direito legal de desistência depois de assinar um contrato vinculativo, com o sinal devolvido na íntegra e sem perguntas. Poucos países protegem assim o comprador. Use esses dez dias para reler os relatórios técnicos, e se algo lhe cheirar mal, desista.
Sobre esses relatórios: antes do compromis, o vendedor tem de apresentar um dossiê de diagnóstico que cobre amianto, chumbo, térmitas, instalação elétrica, riscos naturais e a classe energética DPE. Leia o DPE duas vezes se pensa arrendar o imóvel. As casas com classe G já estão proibidas do mercado de arrendamento de longa duração, a F segue-se em 2028, e aquela quinta de pedra romântica com vidro simples é exatamente o tipo de compra apanhado por esta regra.
Uma regra para gravar em sítio bem visível: o dinheiro passa pelo notário, ponto final. Qualquer pedido para pagar um sinal, uma "taxa de reserva" ou o saldo numa conta privada é uma tentativa de fraude, e bastante comum em negócios internacionais.
O que são realmente os custos de notário: sobretudo impostos
Num imóvel usado, os custos de fecho rondam os 7-8% do preço. A França agrupa-os sob "frais de notaire", um nome infeliz que assusta os compradores e não beneficia ninguém, porque quase todo esse dinheiro vai para o Estado, não para o notário.
Tome como exemplo um imóvel usado de 300.000 €. A conta divide-se mais ou menos assim:
- Impostos de transmissão (droits de mutation) à volta de 5,8%, um pouco mais nos vários departamentos que subiram a taxa a partir de 2025: cerca de 17.500 €.
- Os honorários próprios do notário, uma escala progressiva que a este nível de preço ronda 1%: cerca de 3.000 € mais IVA.
- Despesas administrativas e a taxa de registo predial: mais 1.000-1.500 € para pesquisas, documentação e a taxa de registo de 0,1%.
Os imóveis novos funcionam de outra forma. Comprando em planta, ou uma casa com menos de cinco anos na primeira revenda, os custos de fecho descem para 2-3%. O truque é que o preço acordado já inclui 20% de IVA francês. O número do promotor é o número bruto.
A comissão da imobiliária é a outra grande parcela: 4-8%, proporcionalmente mais alta em casas rurais baratas do que em apartamentos parisienses. Os anúncios franceses quase sempre publicam o preço FAI, frais d'agence inclus, por isso o número que vê é o número que compara. Ainda assim, vale a pena confirmar quem paga formalmente ao agente, porque o imposto de transmissão é calculado sobre o preço líquido de comissão quando é o comprador a suportá-la. Numa compra de 300.000 €, esse pormenor sozinho poupa várias centenas de euros.
Crédito habitação para não residentes: possível, com mais papelada
Os bancos franceses emprestam a não residentes, e às taxas francesas, não a um nível penalizador. O que muda é o sinal. Residentes da UE conseguem em geral financiar 70-80% do preço; a compradores de fora da UE costuma ser oferecido 50-70%. Os americanos têm um obstáculo extra, porque a regulamentação FATCA leva alguns bancos franceses a recusar diretamente clientes dos EUA; um intermediário de crédito sabe quais continuam a aceitar.
Dois hábitos franceses condicionam qualquer pedido. Primeiro, o regulador limita o esforço total a 35% do rendimento, calculado de forma conservadora, em empréstimos a taxa fixa até 25 anos. Segundo, os bancos exigem um seguro de vida associado ao empréstimo, com questionário médico incluído; os credores franceses são muito ligados a este produto, e para candidatos mais velhos pode custar mais do que o próprio spread da taxa. Empréstimos mais pequenos, liquidados antes dos 60 anos, já estão isentos do questionário, o que ajuda.
A ordem importa. Obtenha uma pré-aprovação por escrito antes de assinar o compromis, e depois garanta que a cláusula do crédito reflete exatamente o empréstimo pedido: montante, taxa máxima, prazo. Se o banco recusar, é essa cláusula que lhe devolve o sinal. Escrevemos um guia à parte sobre como conseguir um crédito habitação no estrangeiro sendo não residente que aprofunda o tema.
Paga em dólares ou libras? O preço fica fixado em euros no dia em que assina o compromis, e uma oscilação cambial de 3% durante os dois meses de espera altera a sua conta mais do que os honorários integrais do notário. Existem contratos a prazo pensados exatamente para esta situação.
Custos de propriedade: os impostos que chegam depois das chaves
Há dois impostos locais a considerar. A taxe foncière é o imposto do proprietário, faturado todos os outonos, e varia imenso consoante o município: a mesma casa de quatro quartos pode custar 600 € por ano numa aldeia e 2.500 € numa vila a vinte minutos de distância. As taxas têm subido desde que os municípios perderam a receita da residência principal, e só Paris aumentou a sua parte em mais de metade em 2023. Peça ao vendedor o último avis de taxe foncière antes de fazer a proposta. É um pedido perfeitamente normal.
A taxe d'habitation, o antigo imposto de residência, foi abolida para habitações principais em 2023 mas mantém-se em segundas habitações. Aqui está a armadilha que apanha os compradores de casas de férias: nas zones tendues, as zonas oficialmente classificadas como de mercado tenso e que cobrem milhares de municípios, incluindo Paris, Nice, Bordéus e a maior parte da Costa Azul, as câmaras municipais podem acrescentar uma sobretaxa de 5 a 60%, e não poucas localidades turísticas aplicam os 60% completos. Ponha esta linha no orçamento antes de se apaixonar pela vista.
Os proprietários de apartamentos também pagam despesas de condomínio (copropriété). Quem ultrapassa 1,3 milhões de euros de património imobiliário líquido em França fica sujeito ao imposto sobre a fortuna IFI, e os rendimentos de arrendamento são tributados em França desde o primeiro euro, seja residente ou não.
Uma escritura não é um visto
Comprar uma casa francesa não dá qualquer direito a viver em França. Cidadãos da UE e do EEE podem simplesmente mudar-se. Todos os outros, incluindo os britânicos desde o Brexit, ficam limitados a 90 dias em cada 180 ao abrigo das regras de Schengen. Quem quer ficar mais tempo pede o visto de longa duração para visitantes: é preciso comprovar rendimento passivo estável, aproximadamente ao nível do salário mínimo francês, cobertura de saúde privada completa e um compromisso assinado de não trabalhar em França. Renova-se ano após ano, e ao fim de cinco anos de residência pode converter-se num título de longa duração. A casa reforça o processo como prova de alojamento. Simplesmente não substitui o visto.
Onde comprar: uma volta rápida pelas regiões
A Costa Azul é o mercado de topo: Nice, Antibes e Cannes transacionam entre 6.000 e 15.000 € por metro quadrado, os cabos mais cobiçados vão muito além disso, e na revenda há sempre outro comprador internacional à espreita. Paris é a aposta na liquidez; a 9.500-11.500 € por metro quadrado não é barata, mas nada em França se vende mais depressa nem se arrenda com mais previsibilidade. Os Alpes são uma aposta na sazonalidade: estâncias de dupla época como Chamonix rendem quase o ano inteiro, enquanto as puramente de inverno vivem de catorze semanas de neve. Quem procura valor deve olhar para a Provença para lá das aldeias famosas, para a Occitânia e para o Dordonha, onde ainda se compram casas rurais habitáveis a 1.500-2.500 € por metro quadrado. A nossa página da França acompanha estes mercados, e pode filtrar os anúncios atuais no HomeNSearch por região e orçamento.
O processo francês parece lento visto de fora, e é. Também está entre os mais seguros que existem: um funcionário do Estado verifica tudo, o sinal fica em conta caução, e a lei dá-lhe dez dias para mudar de ideias. A lentidão faz parte da proteção.
Perguntas frequentes
Os estrangeiros podem comprar casa em França?
Sim, sem restrições. A França não distingue entre compradores residentes, não residentes, da UE ou de fora da UE; o processo é idêntico para todos. Os únicos custos extra a prever são um tradutor juramentado na assinatura e, para compradores fora da zona euro, um serviço de transferência de divisas.
Quanto custam as taxas de notário em França?
Conte com 7-8% do preço num imóvel usado e 2-3% num imóvel novo. Nas revendas, a maior parte dessa quantia é imposto de transmissão do Estado; os honorários próprios do notário rondam 1%. Nomear um segundo notário para o representar não custa nada a mais, porque os dois dividem os mesmos honorários.
Quanto tempo demora comprar uma casa em França?
Normalmente dois a três meses desde o compromis de vente até ao acte authentique, por vezes quatro. O ritmo é ditado pela verificação do direito de preferência, para a qual o município tem até dois meses para responder, e pela condição do crédito. Uma compra a pronto, sem cláusula de empréstimo, fecha mais depressa.
Comprar casa em França dá direito a residência?
Não. A propriedade não confere qualquer direito de imigração, por isso os proprietários de fora da UE ficam sujeitos ao limite Schengen de 90 dias em cada 180, salvo se tiverem visto. O visto de longa duração para visitantes serve a maioria dos proprietários de segunda habitação: exige rendimento passivo e cobertura de saúde, exclui trabalhar e renova-se anualmente. Ao fim de cinco anos de residência legal é possível pedir um título de longa duração.
