A Itália vende-se sozinha. O sistema de compra é que exige mais explicação: um notário nomeado pelo Estado no centro de cada negócio, três contratos distintos em vez de um só, e uma base tributável de que a maioria dos compradores estrangeiros nunca ouviu falar e que muitas vezes corta a conta para um terço. Esclarecidos estes três pontos, o resto é papelada.
Este guia percorre todo o caminho, desde o primeiro número de contribuinte até ao dia em que o notário lê a escritura em voz alta. Aborda ainda os dois ganchos mais conhecidos, as casas a 1 euro e a flat tax de 7% para reformados, sem deixar de fora a letra pequena.
Quem pode comprar casa em Itália
Os cidadãos da UE, do EEE e da Suíça compram nas mesmas condições que os italianos. Sem autorizações, sem aprovações, sem limite ao número de imóveis nem a onde comprar.
Todos os outros ficam sujeitos à regra da reciprocidade, a condizione di reciprocità: a Itália permite a compra se um italiano pudesse comprar no país do comprador. Norte-americanos, britânicos, canadianos e australianos passam sem problemas, pelo que o Brexit não mudou nada quanto ao direito de comprar. E se já tiver uma autorização de residência italiana, o teste de reciprocidade nem sequer se aplica.
Uma coisa que a propriedade não traz é o direito de aí viver. Uma escritura dá-lhe a cota Schengen habitual, 90 dias em cada 180. Ficar mais tempo exige um visto, normalmente o de residência eletiva, que pede um rendimento passivo de cerca de 31.000 euros por ano para um requerente individual.
Antes de visitar seja o que for: codice fiscale, depois uma conta bancária
Em Itália nada acontece sem o codice fiscale, o número de contribuinte pessoal. É preciso para assinar uma proposta, abrir uma conta, ligar a eletricidade, até para comprar um cartão SIM. É gratuito e rápido: pede-se em qualquer balcão da Agenzia delle Entrate com o passaporte, ou no consulado italiano do país de origem antes de viajar.
Uma conta bancária local não é legalmente obrigatória, mas na prática vale a pena tê-la. Os sinais e o saldo final movem-se por cheque bancário ou transferência italiana, e as empresas de serviços esperam uma conta doméstica para o débito direto. Os não residentes podem abrir uma conto corrente non residenti: leve passaporte, codice fiscale e comprovativo de morada, e conte com alguns dias de processamento em vez de uma abertura instantânea.
Se estiver a financiar a compra a partir do estrangeiro, a conversão cambial merece a sua própria linha no orçamento, ao lado dos impostos e dos profissionais envolvidos. O nosso guia sobre o custo real de comprar imóveis no estrangeiro detalha para onde vai esse dinheiro, mercado a mercado.
Os três contratos: como funciona realmente uma compra em Itália
Uma venda italiana avança através de três documentos, cada um mais vinculativo do que o anterior. Saber em que fase se encontra diz-lhe exatamente até onde ainda pode desistir.
Primeira fase: a proposta d'acquisto
A oferta por escrito. É redigida pelo agente, o comprador assina-a e junta um cheque, normalmente entre 5.000 e 10.000 euros, para mostrar que está a falar a sério. Eis a assimetria que muitos compradores não percebem: assim que o vendedor a assina, a proposta vincula ambas as partes. Não é uma manifestação educada de interesse, é o início do contrato. Por isso negoceie preço e condições antes de assinar, e faça constar por escrito, já nesta fase, qualquer via de escape, como uma cláusula suspensiva ligada à aprovação de crédito.
Segunda fase: o compromesso
O contratto preliminare, mais conhecido como compromesso, é o compromisso sério. Fixa o preço, a data de conclusão e todas as condições da venda, e vem acompanhado de um sinal de 10-30% do preço.
Esse sinal assume normalmente a forma jurídica de uma caparra confirmatoria, e a mecânica é importante. Se desistir sem justa causa, perde todo o sinal. Se for o vendedor a desistir, deve-lhe o dobro. Uma dor simétrica, e é exatamente por isso que ambas as partes costumam comparecer no notário na data acordada.
Faça as verificações antes do compromesso, não depois. Depois de assinado, descobrir uma ampliação sem licença ou 6.000 euros de quotas de condomínio em dívida é problema seu, não uma saída.
A due diligence padrão é esta: um geometra (técnico) inspeciona a estrutura e confirma que o edifício corresponde ao processo camarário, enquanto o seu advogado verifica o título e as dívidas de condomínio, que em Itália se transmitem com o apartamento. Para intervalos longos entre o contrato e a conclusão, o compromesso também pode ser registado contra o imóvel, um passo chamado trascrizione, que impede o vendedor de o vender duas vezes ou de contrair uma nova hipoteca sobre ele. Custa um pouco mais em impostos e tempo de notário. Vale a pena.
Terceira fase: o rogito
A conclusão. Comprador, vendedor e notário reúnem-se, a escritura é lida em voz alta, o comprador paga o saldo, os impostos são liquidados através do notário e as chaves mudam de mãos. Se não falar italiano, a lei exige tradução ou uma escritura bilingue, portanto conte com esse custo. Depois, o notário regista a transmissão no registo predial e atualiza o Catasto, o cadastro italiano, em nome do comprador. Da oferta aceite ao rogito costumam passar dois a três meses numa compra a pronto, mais perto de quatro a seis com hipoteca.
O que faz realmente o notário
O notaio é a figura que os compradores estrangeiros mais interpretam mal. Não é o seu advogado. O notário é um funcionário público, neutral entre as partes, e é a escritura notarial que torna a transmissão real. Antes do rogito, o notário confirma que o vendedor é de facto o proprietário, pesquisa vinte anos de registos em busca de hipotecas, ónus e reclamações de terceiros, e verifica se os dados cadastrais correspondem ao edifício existente.
O comprador escolhe o notário e paga os seus honorários, tipicamente 1-2,5% do preço, incluindo o trabalho de registo. O que o notário não faz: negociar em seu nome, dizer-lhe se está a pagar a mais, ou subir ao telhado. É por isso que os compradores estrangeiros devem, ainda assim, contratar o seu próprio advogado e um geometra, cerca de 2.000-5.000 euros combinados num negócio típico, barato face ao que podem detetar.
Os impostos na compra: o valor cadastral muda tudo
Comprar uma casa usada a um particular obriga ao pagamento do imposto de registo, a imposta di registro, à taxa de 9%. Nove por cento parece pesado. Eis o que a maioria dos guias esconde: incide sobre o valor cadastral, não sobre o preço pago.
Os valores cadastrais provêm de avaliações oficiais antigas e ficam muito abaixo dos preços de mercado, normalmente entre um terço e metade. Numa casa de campo de 300.000 euros com valor cadastral de 100.000 euros, os 9% dão 9.000 euros, não 27.000. Peça ao agente a rendita catastale antes de apresentar uma proposta, e o seu advogado pode calcular o valor exato antecipadamente.
Melhora ainda mais se realmente for viver para lá. Comprometa-se a registar residência nesse comune no prazo de 18 meses e a taxa desce para 2% do valor cadastral, o regime prima casa. As condições: o imóvel não pode pertencer a uma categoria cadastral de luxo (A/1, A/8, A/9), não pode ser proprietário de outra prima casa em Itália, e se vender antes de cinco anos sem comprar outra habitação própria e permanente, a Agenzia delle Entrate recupera o benefício com uma penalização de 30%. Se ultrapassar o prazo de 18 meses, aplica-se a mesma penalização.
As construções novas funcionam de outra forma. Comprar a um promotor dentro de cinco anos após a conclusão implica pagar IVA sobre o preço real: 10% na regra geral, 4% com o estatuto de prima casa, 22% nas categorias de luxo. Acrescem pequenas taxas fixas de registo, hipoteca e cadastro: 50 euros cada nas revendas privadas, 200 euros cada nas compras sujeitas a IVA.
Além do imposto, o resto dos custos habituais numa compra de imóvel usado:
- notário: 1-2,5% do preço
- comissão da imobiliária: cerca de 3% mais IVA, e em Itália o comprador paga também a sua parte
- o seu próprio advogado e o geometra: 2.000-5.000 euros no total
- custos de hipoteca, se houver: a comissão do banco mais um imposto substitutivo de 0,25% do empréstimo para a prima casa, de 2% nos restantes casos
O que se paga todos os anos
O IMU, o imposto anual sobre imóveis em Itália, tem uma exceção surpreendente: uma prima casa que não seja de luxo não paga nada. Viver na casa de que é proprietário reduz a fatura anual à taxa de lixo, a TARI, algumas centenas de euros, mais eventuais quotas de condomínio.
As segundas habitações e os imóveis de luxo pagam IMU. A taxa base é 0,86% e cada comune pode elevá-la até 1,06%, aplicada sobre uma base cadastral revalorizada e não sobre o valor de mercado, pelo que um apartamento de férias de 250.000 euros costuma situar-se entre 800 e 2.000 euros por ano. Alugado a longo prazo, o rendimento de arrendamento residencial pode ser tributado pela taxa fixa cedolare secca de 21% em vez do imposto sobre o rendimento progressivo.
Hipotecas para não residentes
Os bancos italianos financiam não residentes a 50-70% do valor, contra 80% para residentes, em prazos de 10 a 25 anos. O processo exige muita documentação: recibos de vencimento ou declarações de rendimentos traduzidos, extratos bancários, relatórios de crédito do país de origem. Espere uma taxa ligeiramente acima da praticada para residentes e uma decisão medida em semanas.
Duas notas práticas. Os bancos não gostam de ruínas, por isso qualquer imóvel que precise de obras estruturais, incluindo toda a categoria das casas a 1 euro, costuma ser comprado a pronto. E consiga que o banco avance antes de assinar o compromesso, com uma cláusula de financiamento incluída, porque perder um sinal de 20% por um crédito recusado é a forma mais cara de aprender esta lição.
Depois do rogito: a semana pouco glamorosa
Tornar-se proprietário traz consigo uma ronda de tarefas administrativas que ninguém fotografa para o Instagram. Primeiro os serviços: os contratos de eletricidade, gás e água passam para o nome do comprador através de um processo chamado voltura, ou são reativados de raiz se a casa esteve vazia, o que custa mais e demora mais. Depois o seguro de habitação, que não é obrigatório em Itália salvo se o banco da hipoteca o exigir, embora um seguro de incêndio numa casa antiga de pedra seja dinheiro bem gasto. Num condomínio, apresente-se ao amministratore, fique registado para quotas e reuniões, e peça as atas dos últimos dois anos. Leem-se como um diário de tudo o que está mal no edifício.
E se pediu a prima casa, o relógio já está a correr: 18 meses para registar residência na câmara municipal. Marque o compromisso na agenda logo na semana em que receber as chaves.
Os ganchos famosos, sem rodeios
As casas a 1 euro
São reais. Dezenas de comuni, sobretudo na Sicília, na Sardenha e no interior sul, vendem casas abandonadas por um euro para travar o despovoamento. O euro é a manchete, não o negócio. O comprador compromete-se a renovar, normalmente entre um e três anos, deposita uma caução de 1.000-5.000 euros, paga do seu bolso o notário e os custos de transmissão, e assume um edifício vazio há décadas que precisa de telhado, pavimentos, canalização e instalação elétrica novos. Os valores reais de um projeto começam por volta dos 30.000 euros e sobem depressa. Compre uma se quiser um projeto e uma vila à qual pertencer. Se procura apenas algo barato e habitável, com 30.000-60.000 euros há apartamentos habitáveis nas mesmas regiões sem qualquer compromisso.
A flat tax de 7% para reformados estrangeiros
Este merece muito mais atenção do que costuma receber. Transfira a residência fiscal para um município com menos de 20.000 habitantes na Sicília, Sardenha, Calábria, Campânia, Basilicata, Abruzzo, Molise ou Puglia, receba uma pensão paga do estrangeiro, e a Itália tributará todo o seu rendimento estrangeiro a uma taxa fixa de 7% durante até dez anos. As condições são breves: não ter sido residente fiscal em Itália nos cinco anos anteriores, e a pensão ter origem estrangeira. Some a isto a taxa de 2% da prima casa e o IMU nulo na habitação principal, e o interior profundo do sul de Itália torna-se um dos lugares mais baratos da Europa para se reformar vivendo bem.
Onde está o valor
A nível nacional, as casas usadas rondam em média os 1.800 euros por metro quadrado, e a dispersão em torno desse número conta toda a história. Calábria, Molise, Sicília e o interior da Puglia negoceiam abaixo de 1.000 euros, com aldeias do interior calabrês entre 400-600 euros. O segmento premium nunca se moveu: Toscana, Ligúria e os lagos do norte arrancam perto dos 3.000 euros e sobem bem mais no Chianti ou à beira do Como. A costa da Puglia, na zona de Ostuni e do Salento, subiu muito na última década, mas ainda fica a metade do preço de vilas toscanas comparáveis. Compare mercados na nossa página da Itália, ou vá diretamente aos anúncios em direto da HomeNSearch e confirme os preços pedidos por si próprio.
Perguntas frequentes
Os americanos podem comprar casa em Itália?
Sim. A condição de reciprocidade é cumprida para os cidadãos dos EUA, e o processo é o mesmo de qualquer comprador estrangeiro: codice fiscale, proposta, compromesso, rogito. O único atrito que os americanos relatam com regularidade é bancário, já que alguns bancos italianos tratam a documentação FATCA com lentidão, por isso conte com tempo extra para abrir a conta.
Quanto tempo demora a compra de uma casa em Itália?
De dois a três meses desde a oferta aceite até ao rogito é o normal numa compra a pronto, quatro a seis com hipoteca. A fase do compromesso é flexível por natureza: as partes limitam-se a acordar uma data de conclusão que lhes convenha, e prazos de seis meses ou mais não são raros quando o vendedor precisa de tempo para sair.
Posso beneficiar da prima casa sendo estrangeiro?
Sim, mas só se realmente se mudar para lá. A taxa de 2% depende de registar residência no comune do imóvel no prazo de 18 meses após a compra, e as finanças italianas verificam mesmo. Numa casa de férias pagará a taxa de 9%, também calculada sobre o favorável valor cadastral, por isso faça as contas antes de reorganizar a vida em torno de um desconto.
Comprar uma casa em Itália dá-me residência?
Não. A propriedade não traz qualquer direito de imigração, pelo que os proprietários fora da UE têm os habituais 90 dias em cada 180 previstos pelas regras Schengen. Viver a tempo inteiro exige visto; a via de residência eletiva funciona para compradores com rendimento passivo, e os reformados que se mudam para o sul podem combiná-la com o regime da flat tax de 7%.
