Aos bancos não agrada emprestar dinheiro a quem não conseguem perseguir se algo correr mal. Eis, numa frase, o problema de fundo do crédito habitação para não residentes: vive-se num país, o imóvel fica noutro, e o banco tem de decidir se o recibo de vencimento de uma entidade patronal estrangeira compensa o risco de cobrança. Alguns bancos fizeram do «sim» o seu negócio. A maioria, simplesmente, diz que não.
A boa notícia é que os bancos que financiam estrangeiros se concentram num punhado de mercados, e vários coincidem precisamente com os destinos procurados pelos compradores internacionais. Os bancos espanhóis e portugueses aprovam crédito a não residentes aos milhares todos os anos. Os bancos dos Emirados têm departamentos inteiros dedicados a compradores expatriados e estrangeiros. E onde o financiamento bancário escasseia, os promotores preencheram a lacuna com planos de pagamento em prestações que dispensam qualquer banco.
Este guia percorre as quatro formas realistas de financiar uma compra no estrangeiro, as condições que de facto se oferecem aos não residentes, como se comparam os nossos principais mercados, o processo do pedido e o risco cambial, que apanha mais compradores do que qualquer carta de recusa.
Quatro formas de pagar um imóvel no estrangeiro
Toda a compra transfronteiriça se financia de uma destas quatro formas, e convém ser honesto sobre qual delas se adequa antes sequer de falar com um agente.
A primeira é um crédito habitação local no país onde se compra. O empréstimo fica garantido pelo imóvel estrangeiro, é normalmente emitido em moeda local, e avaliado com base num rendimento auferido noutro sítio. É basicamente disto que trata o resto deste guia.
A segunda é endividar-se em casa. Quem tem um imóvel no seu próprio país com uma boa margem de capital pode recorrer a um reforço de hipoteca ou a um empréstimo com garantia da casa para levantar o dinheiro, que depois leva para o estrangeiro como comprador a dinheiro. O banco de sempre já conhece o cliente, o contrato está na sua língua e o vendedor trata-o como comprador a pronto pagamento, o que dá um poder negocial real. A desvantagem salta à vista assim que se diz em voz alta: a casa de família passa a carregar o risco de um apartamento de férias a dois mil quilómetros de distância.
A terceira é um plano de pagamento do promotor. É prática corrente na Turquia, nos Emirados e na Tailândia, onde o crédito bancário a estrangeiros vai de limitado a praticamente inexistente. Paga-se em prestações ligadas às fases da construção, por vezes com parte do preço adiada para anos depois da entrega. Sem banco, sem dossier de rendimentos e sem perito independente a perguntar-se se o projeto faz sentido. E isso último tem o seu lado bom e o seu lado mau.
A quarta é o dinheiro, e financia mais compras internacionais do que as outras três juntas. Não porque todos os compradores sejam ricos: um T2 pronto, a dez minutos do mar em Antalya ou na costa cipriota, pode custar menos do que uma garagem no centro de Londres, e a esses preços muitos compradores simplesmente não precisam de dívida.
Como são realmente as condições para não residentes
Esqueça as taxas e os rácios que os bancos anunciam aos clientes locais. O crédito a não residentes segue outro livro de regras, e cada linha dele é mais apertada.
Comece pela entrada. Na maioria dos mercados que financiam estrangeiros, o banco costuma adiantar entre 50% e 70% da avaliação, o que significa trazer entre 30% e 50% em dinheiro. Compare com os 10-20% que um comprador local costuma dar de entrada. E a avaliação pesa: se o perito do banco avaliar o imóvel abaixo do preço acordado, o empréstimo encolhe e a diferença fica a cargo do comprador.
Os custos de aquisição somam-se a isto. Imposto de transmissão, notário, registo, advogado: consoante o país, isto soma desde uns pontos percentuais até valores de dois dígitos, e o banco não financia nada disto. A necessidade real de dinheiro é a entrada mais tudo isto.
Os prazos são mais curtos do que se possa esperar, normalmente entre 15 e 25 anos, e a maioria dos bancos quer a dívida liquidada antes dos 70-75 anos do titular. Um candidato de 55 anos vê-se muitas vezes com um prazo de 15 anos, queira ou não, e um prazo mais curto significa uma prestação mensal mais alta.
As taxas costumam ser variáveis. Na zona euro isso normalmente significa um spread sobre a Euribor, pelo que a prestação se move quando se movem as taxas europeias. Existem taxas fixas, mais nalguns mercados do que noutros, e o não residente por vezes paga um pequeno prémio de qualquer forma. Trate cada valor apresentado como indicativo, não como uma promessa: os preços seguem o ciclo das taxas.
Depois há a papelada, onde na realidade morrem a maioria dos pedidos. Um banco que avalia rendimento estrangeiro quer o quadro completo, traduzido e muitas vezes apostilado:
- Dois ou três anos de declarações de IRS
- Recibos de vencimento recentes, ou contas se for trabalhador independente
- Seis a doze meses de extratos bancários
- Um relatório de crédito do país de origem
- Uma lista de empréstimos e outros compromissos em curso
A maioria dos bancos aplica ainda um teste de esforço: o total das prestações mensais, incluindo o novo crédito habitação, geralmente não pode ultrapassar cerca de um terço do rendimento líquido. Os trabalhadores independentes são escrutinados com mais rigor em todo o lado, e rendimentos difíceis de documentar, como recebimentos em dinheiro ou trabalho freelance irregular, praticamente não contam.
Um hábito europeu a mais que vale a pena conhecer: muitos bancos exigem um seguro de vida associado ao crédito, calculado consoante a idade e o estado de saúde. Faz parte do custo real do empréstimo, e é uma das razões pelas quais aprovar fica mais difícil depois dos 60 anos.
Obtenha uma pré-aprovação antes de se apaixonar por um apartamento específico. Custa pouco, demora normalmente uma a três semanas, e transforma-o num comprador sério aos olhos de qualquer agente ou vendedor.
Que mercados financiam não residentes
Eis como se posicionam, para quem compra do estrangeiro, os países cobertos pela HomeNSearch.
Espanha e Portugal: a dupla mais acessível
Para quem procura um crédito habitação para não residentes sem grandes complicações na Europa, a Península Ibérica é onde as probabilidades jogam a favor. Os bancos espanhóis financiam compradores estrangeiros há décadas, o processo está bem rodado, e um não residente com rendimento bem documentado consegue tipicamente pedir entre 60% e 70% da avaliação a 20-25 anos. É preciso o NIE, o número fiscal para estrangeiros, e normalmente uma conta bancária espanhola antes da escritura. Veja o que esse dinheiro compra na nossa página de Espanha.
Portugal segue-lhe muito de perto. O crédito a não residentes é rotina, o rácio empréstimo-valor situa-se numa faixa semelhante, por vezes um pouco mais baixo, e o NIF mais uma conta local são o bilhete de entrada. Os bancos portugueses são exigentes quanto à qualidade da documentação, por isso um dossier de rendimentos organizado acelera bastante o processo. Os nossos imóveis em Portugal dão uma ideia dos preços, de Lisboa até ao Algarve.
Chipre e Grécia: possível, com paciência
Ambos os países têm bancos que financiam estrangeiros, mas o setor é mais pequeno e a resposta depende mais do banco em concreto, por vezes até da agência, do que acontece em Espanha. Espere um rácio empréstimo-valor mais conservador, análises mais lentas e mais documentação a apresentar. Os bancos gregos passaram anos a reconstruir-se depois da crise financeira e continuam seletivos com os dossiers de não residentes, embora as coisas tenham aliviado. Nos dois mercados, quem não quer esperar acaba muitas vezes por fechar negócio a dinheiro.
Emirados: o crédito decide-se pelo salário
Dubai e Abu Dhabi têm um mercado de crédito habitação ativo para estrangeiros, incluindo compradores que não residem nos Emirados. A aprovação gira em torno do salário: os bancos fixam limiares mínimos de rendimento mensal e analisam de perto a estabilidade da entidade patronal ou da empresa. Aos não residentes é oferecido um rácio empréstimo-valor mais baixo do que aos residentes, e o preço também muda, mas o processo é rápido para os padrões europeus e os bancos estão habituados a dossiers internacionais. Veja a nossa página dos Emirados para conhecer o mercado em si.
Turquia e Tailândia: onde os planos de pagamento preenchem a lacuna
O crédito habitação para compradores estrangeiros existe no papel na Turquia e quase nem isso na Tailândia, e na prática poucos compradores internacionais o utilizam nos dois países. A cultura de financiamento é diferente: é o promotor que assume o papel do banco. Calendários de pagamento sem juros durante a construção são a norma nos empreendimentos novos turcos e tailandeses, por vezes estendendo-se dois ou três anos além da entrega. É um financiamento genuinamente útil. Só que ninguém no banco verificou o promotor, por isso a due diligence do advogado sobre o projeto, o título do terreno e o esquema de garantia (escrow) tem de fazer esse papel.
O pedido, passo a passo
Os detalhes variam de país para país, mas um pedido de não residente segue quase sempre o mesmo esqueleto.
- Trate do número fiscal local e, quando exigido, de uma conta bancária local. Em Espanha é o NIE, em Portugal o NIF; a maioria dos países tem o seu equivalente.
- Reúna o dossier de rendimentos: declarações de IRS, recibos de vencimento, extratos, relatório de crédito, traduzidos conforme necessário.
- Peça uma pré-aprovação, diretamente ou através de um intermediário de crédito especializado em casos de não residentes.
- Encontre o imóvel e acorde o preço, informando o vendedor de que a compra é feita com financiamento.
- O banco encomenda a sua própria avaliação. O empréstimo é calculado sobre o valor mais baixo entre o preço e a avaliação.
- Reveja a proposta formal: tipo de taxa, prazo, seguros exigidos, comissões de reembolso antecipado.
- Assine perante notário, como exige a maioria dos países de direito civil, e registe a hipoteca sobre o título de propriedade.
Dos primeiros documentos às chaves, seis a dez semanas é uma expectativa razoável se a documentação estiver em ordem, mais tempo se as traduções e apostilas se arrastarem. Onde a prática local o permita, peça ao seu advogado que inclua uma condição suspensiva de financiamento no contrato-promessa, para que o sinal sobreviva a um pedido recusado. Espanha, por exemplo, não inclui isto por defeito. Muitos compradores já perderam o sinal por assumirem que sim.
O desfasamento cambial que ninguém tem em conta
Eis o risco que sobrevive ao pedido: ganha-se numa moeda e deve-se noutra. Um crédito em euros pago com um salário britânico, um plano de pagamento em bahts financiado em euros. Ao empréstimo é indiferente o que a taxa de câmbio faz. Ao orçamento, não.
Faça as contas com uma variação de 10%, porque essa variação de 10% acontece mesmo. Se a moeda de origem desvalorizar 10% face à moeda do empréstimo, a prestação mensal sobe, na prática, 10% sem o banco mudar seja o que for. Ao longo de um prazo de 20 anos, oscilações destas acontecem mais do que uma vez, nos dois sentidos.
É possível amortecer isto. Contrair o empréstimo na moeda em que se recebe é a solução mais limpa, onde o banco o permite. Uma reserva de seis a doze meses de prestações guardada na moeda do empréstimo absorve os choques. Para as próprias transferências, prestadores especializados em câmbios oferecem contratos a prazo que fixam uma taxa com meses de antecedência, o que é especialmente útil em pagamentos faseados a um promotor. As regras da UE também obrigam os bancos a alertar os mutuários em moeda estrangeira para este risco, e alguns contratos preveem o direito de converter o empréstimo caso a taxa ultrapasse um limiar definido. Pergunte se o seu contrato o prevê.
Quando o banco diz que não
As recusas são comuns no crédito a não residentes e muitas vezes dizem pouco sobre o próprio comprador. Um dossier de trabalhador independente pouco sólido, um passaporte que não se enquadra na política interna daquele banco, um tipo de imóvel de que o banco não gosta: qualquer um destes motivos chega para afundar um pedido. O que importa é o passo seguinte.
Às vezes a resposta é outro banco, porque os critérios variam bastante mesmo dentro do mesmo país, e é aqui que um intermediário de crédito especializado em não residentes ganha a comissão. Às vezes é uma entrada maior: com 50% de entrada, um banco que recusou a 30% pode reconsiderar. Endividar-se sobre a casa própria transforma o problema em algo doméstico que o banco habitual pode resolver. Os planos dos promotores substituem por completo o banco nos mercados pensados para isso. E, de vez em quando, a resposta honesta é comprar algo mais barato, a dinheiro, num mercado onde os preços o permitam, em vez de esticar as contas por uma dívida em condições que acabam por penalizar.
Quem estiver a pesar várias destas opções ao mesmo tempo deve falar connosco. A HomeNSearch trabalha em treze países, e parte do trabalho é encaixar cada comprador no mercado onde o orçamento e o financiamento realmente se ajustam, antes sequer de marcar uma viagem para ver imóveis.
Perguntas frequentes
Posso obter um crédito habitação no estrangeiro sem lá viver?
Sim, nos países certos. Espanha, Portugal e os Emirados têm um crédito a não residentes bem estabelecido, e os bancos de Chipre e Grécia analisam caso a caso os compradores estrangeiros. É preciso rendimento documentado, um número fiscal local e uma entrada de 30% a 50%. Turquia e Tailândia raramente financiam compradores estrangeiros; quem compra nesses países costuma usar planos de pagamento do promotor ou dinheiro.
De quanta entrada preciso para um crédito habitação no estrangeiro?
Conte com 30% a 50% do preço, já que o rácio empréstimo-valor para não residentes costuma ir de 50% a 70%. Os custos de aquisição são à parte e nenhum banco os financia. Um comprador com 40% do preço em dinheiro, mais os custos, é um candidato realista em quase todos os mercados que financiam estrangeiros.
Qual é o país mais fácil para um crédito habitação de não residente?
Entre os mercados que cobrimos: Espanha e Portugal, com os Emirados muito próximos para quem ultrapassa os limiares salariais exigidos pelos bancos de lá. Os três tratam os pedidos estrangeiros como rotina, não como exceções exóticas.
Um plano de pagamento do promotor é melhor do que um crédito habitação?
É mais fácil de obter e não exige dossier de rendimentos, e as prestações durante a construção são muitas vezes sem juros. A contrapartida é o risco: nenhum banco verificou o projeto, e o dinheiro fica exposto até o imóvel estar concluído e titulado. Um crédito habitação coloca a avaliação e as verificações legais do banco do lado do comprador. Use planos de pagamento com um bom advogado e um promotor cujos projetos concluídos se possam visitar.
