Comprar casa noutro país era antigamente um capricho de ricos. Já não é. As visitas por vídeo, os advogados que falam a tua língua e os corretores de câmbio especializados transformaram um apartamento em Limassol ou uma moradia geminada nos arredores de Alicante num plano realista para quem tem um orçamento normal.
Realista não significa simples. Vais assinar contratos ao abrigo de um sistema jurídico que não é o teu, muitas vezes numa língua que não lês, e vais transferir para o estrangeiro aquela que pode ser a maior quantia da tua vida. Este guia percorre todo o processo por ordem: o que decidir primeiro, quem contratar, quanto custa cada etapa e quanto tempo demora. Baseia-se no que vemos todos os dias na HomeNSearch, onde verificamos anúncios em 13 países, entre eles Chipre, Espanha, Turquia, Tailândia e Emirados Árabes Unidos.
Começa pelo porquê, não pelo onde
Um apartamento de férias, um investimento para arrendar e uma futura base para a reforma são três compras diferentes. Apontam para países, zonas e tipos de imóvel diferentes, por isso define o objetivo antes de abrir o primeiro anúncio.
Quem investe pela rentabilidade deve preocupar-se com a procura de inquilinos em janeiro, não com o aspeto da marina em julho. Quem pensa em residir precisa de pensar em escolas, saúde e opções de visto. Quem procura só uma casa de férias pode descansar quanto a quase tudo isso e ser mais exigente com a vista.
Depois, define o orçamento real. Os impostos e as despesas de compra costumam somar entre 5% e 12% sobre o preço, consoante o país, por isso um apartamento de 200 000 € custa na realidade entre 210 000 € e 224 000 € antes sequer de comprares uma cadeira. Decide o teu limite já com esses custos incluídos e guarda uma reserva. Há sempre surpresas.
Estuda o mercado como um local, não como um turista
O país importa menos do que a rua. Os preços a dois quarteirões da praia e os de vinte minutos para o interior podem comportar-se como mercados distintos, por isso, depois de escolhida a região, desce depressa ao nível do bairro.
Vê como os preços se moveram em dez anos, não em dois. Um mercado que duplicou em três anos pode cair para metade em dois, enquanto uma subida lenta costuma ser sinal mais saudável. Verifica também o que se está a construir nas redondezas. Um horizonte cheio de gruas significa oferta futura, e essa oferta futura limita tanto o preço de revenda como a renda.
As taxas de juro também entram nesta análise. Quando pedir emprestado localmente fica caro, a procura interna arrefece, e é muitas vezes aí que um comprador estrangeiro a pagar a pronto ganha margem para negociar. Não precisas de acertar o ciclo na perfeição. Precisas de saber em que ponto do ciclo estás a comprar.
Se o rendimento de arrendamento faz parte do plano, estuda as regras de arrendamento, não só os preços. Muitas cidades populares já limitam ou exigem licença para o arrendamento de curta duração, e um bairro onde os alugueres turísticos estão restringidos é um investimento muito diferente do que promete a brochura. Pergunta a um gestor de propriedades local como é, de facto, a ocupação ao longo do ano; a resposta dele vale mais do que qualquer previsão que encontres online.
E visita fora de época. Agosto engana.
Verifica as regras de propriedade antes de te apaixonares
Cada país traça as suas próprias linhas para os compradores estrangeiros, e descobri-las tarde sai caro. A Tailândia não vende terreno a um estrangeiro, mas um apartamento pode ser propriedade plena desde que os estrangeiros não ultrapassem 49% do edifício. Os Emirados Árabes Unidos confinam a propriedade estrangeira a zonas freehold designadas. Chipre exige aos compradores de fora da UE uma autorização do Conselho de Ministros, uma formalidade de rotina, mas que o teu advogado tem de apresentar. O Montenegro vende apartamentos a estrangeiros livremente, embora restrinja algumas categorias de terreno, e a Geórgia praticamente não restringe nada, com um registo de propriedade que, segundo se diz, demora cerca de um dia.
A residência é o outro conjunto de regras a ler cedo. A Espanha encerrou o seu golden visa em abril de 2025, e Portugal retirou a via imobiliária já em outubro de 2023, mas continuam a aparecer compradores com planos assentes em ambos. A Grécia ainda mantém um visto ligado à propriedade com limiares que dependem da região, a Turquia concede uma via para a cidadania em compras a partir de 400 000 $, e Chipre liga a residência permanente à compra de uma casa nova de 300 000 € ou mais. Se um programa de residência faz parte do teu plano, confirma-o em páginas oficiais do governo na mesma semana em que começares a procurar. Os programas fecham mais depressa do que os blogues se atualizam.
Contrata a tua própria equipa
O agente que te mostra o imóvel trabalha para o vendedor. O apoio jurídico gratuito do promotor trabalha para o promotor. Nada disto os torna desonestos; significa apenas que ninguém na sala é pago para te proteger a ti, até contratares alguém que o seja.
No mínimo, essa pessoa é um advogado local independente que fala a tua língua e responde só perante ti. Consoante o país, vais também querer um agente licenciado do lado do comprador, um tradutor ajuramentado para tudo o que assinares, e um notário, que na maioria dos países de direito civil é uma parte neutral obrigatória do negócio, e não um extra opcional. Um consultor fiscal que conheça tanto o teu país como o de destino ganha os honorários logo na primeira vez que abre uma convenção de dupla tributação.
Uma regra que os nossos consultores repetem a todo o comprador de primeira viagem: se todos os presentes à mesa te foram apresentados pelo vendedor, não tens uma equipa. Tens uma plateia.
O calendário passo a passo
Eis a sequência para uma compra típica de revenda. O imóvel em planta segue a mesma lógica, só que a escritura final espera que o construtor acabe.
1. Define o orçamento e faz uma pré-seleção (semanas 1-4)
Fixa o teu limite já com esse 5-12% de custos incluído, escolhe uma ou duas regiões-alvo e começa a filtrar anúncios. Sê exigente: pede plantas, moradas exatas e vídeos do imóvel, e afasta qualquer vendedor que não os forneça. É também nesta semana que deves começar a entrevistar advogados, antes de precisares de um com urgência.
2. Faz uma única viagem de visitas focada (cerca de uma semana)
Vê entre oito e doze imóveis em três ou quatro dias, não dois imóveis ao longo de uma quinzena tranquila. Percorre o bairro ao fim da tarde. Fala com um vizinho, se conseguires. Encontra-te pessoalmente com o advogado pré-selecionado enquanto estás no país.
3. Reserva o imóvel
Encontraste o tal? Normalmente vais assinar um contrato-promessa curto de reserva e pagar um sinal de retenção, muitas vezes alguns milhares de euros, para o retirar do mercado enquanto correm as verificações. Lê mesmo este pequeno contrato antes de assinares. Alguns sinais são devolvidos se as verificações ao título falharem. Outros não.
4. Deixa o teu advogado fazer a due diligence (2-4 semanas)
Esta é a etapa que salva os compradores. O advogado confirma que o vendedor é mesmo dono daquilo que está a vender, verifica hipotecas, dívidas e reclamações de terceiros que recaiam sobre o título, e confirma licenças de construção e conformidade urbanística. No caso de imóveis em planta, verifica também as licenças do promotor e como estão protegidos os teus pagamentos por fases. Nada se assina enquanto isto não sair limpo.
5. Assina o contrato e paga o sinal
Segue-se o contrato de compra e venda principal, chamado de forma diferente consoante o país, com um sinal que ronda normalmente os 10% do preço. A partir daqui, desistir custa-te em regra o sinal, e desistir por parte do vendedor custa-lhe normalmente mais a ele. Datas, penalizações e o que conta como incumprimento estão todos neste documento, por isso é aqui que o teu advogado ganha o honorário.
6. Trata do dinheiro
A aprovação do crédito, a troca de moeda e a transferência internacional acontecem todas entre o contrato e a escritura. Começa isto mais cedo do que parece necessário. O banco vai perguntar a origem dos fundos, e reunir extratos de três instituições em dois países demora mais tempo do que qualquer pessoa espera.
7. Escritura e registo
O dia da escritura é normalmente uma marcação no notário: o saldo é transferido, a escritura é assinada e a transmissão segue para o registo predial. Em grande parte da Europa é possível fazer tudo através de uma procuração, sem teres de viajar. Da proposta aceite até às chaves, dois a três meses é um ritmo normal para uma revenda.
Crédito habitação, moeda e movimentação do dinheiro
Pedir crédito como não residente
Muitos países emprestam a compradores estrangeiros, mas em condições mais apertadas do que aos residentes locais: uma entrada maior, mais papelada e, muitas vezes, uma taxa mais alta. Conta que o banco peça comprovativos de rendimento certificados, declarações de IRS, um relatório de crédito do teu país de origem e uma explicação das dívidas existentes, traduzidos quando necessário. Outros mercados, entre eles Tailândia e Geórgia, são na prática mercados a pronto pagamento para estrangeiros. É por isso que muitos compradores libertam capital de um imóvel no país de origem e chegam ao estrangeiro como compradores a pronto, o que também torna as suas propostas mais fortes.
Mais uma coisa. Se o apartamento vai gerar renda em euros, pedir o crédito noutra moeda acrescenta um risco de que não precisas; faz coincidir o crédito com a moeda do rendimento sempre que puderes.
A moeda faz parte do preço
Entre a assinatura e a escritura, a taxa de câmbio continua a mexer-se, e numa transferência de seis dígitos uma pequena oscilação muda o custo da tua casa em milhares de euros. Não consegues prever a taxa, mas consegues fixá-la: os especialistas em câmbio oferecem contratos forward que bloqueiam a taxa de hoje para uma data de escritura meses à frente.
Compara o custo total de uma transferência, não a comissão anunciada. Uma transferência "sem comissões" com um câmbio inflacionado é muitas vezes a opção mais cara da mesa. Pede duas ou três cotações para o mesmo montante no mesmo dia; a diferença entre elas vai surpreender-te.
Os impostos que vais mesmo pagar
Há quatro momentos que geram imposto: comprar, ser proprietário, arrendar e vender.
Comprar é o grande, e é o grosso desse 5-12%. O nome muda de país para país: imposto de transmissão, imposto de selo ou IVA em obra nova. A taxa também muda. Em Chipre, as taxas de transmissão seguem uma escala que chega até 8%; no Dubai cobra-se uma taxa fixa de 4% ao departamento de terras, e uma compra de revenda em França acarreta custos notariais de cerca de 7-8%.
Ser proprietário traz um imposto municipal ou predial anual em quase todo o lado, normalmente modesto. Arrendar significa declarar o rendimento onde o imóvel está situado, e normalmente também no teu país de origem; existem convenções de dupla tributação para não pagares duas vezes sobre o mesmo euro, mas tens de pedir o benefício, não presumi-lo. Vender desencadeia imposto sobre mais-valias no país do imóvel, muitas vezes reduzido quanto mais tempo o tiveres detido.
Um pormenor administrativo com um poder desproporcionado para atrasar negócios: a maioria dos países emite um número fiscal local antes de poderes comprar, como o NIE espanhol, e pedi-lo cedo mantém a data do notário dentro do calendário.
Nada disto deve assustar-te. Só tem de estar na folha de cálculo antes de fazeres uma proposta, não depois.
Como se comparam quatro mercados populares
Um olhar rápido sobre os mercados que mais nos perguntam os compradores, de entre os 13 países do nosso catálogo. Podes explorar anúncios verificados em todos eles no nosso catálogo de imóveis.
Chipre é, para muitos compradores, a via mais fácil de entrar na propriedade da UE: os contratos em inglês são o normal, o processo é compacto, e a via de residência permanente ligada a uma obra nova de 300 000 € mantém a procura estável. Conta com o IVA em obra nova ou as taxas de transmissão em revendas, e não te esqueças da autorização do Conselho de Ministros se fores comprador de fora da UE.
A Espanha é o gigante maduro, com um vasto stock de revenda desde Valência até ao Andaluzia. Vais precisar de um NIE antes de poderes concluir, e desde abril de 2025 já não há golden visa associado. Compra-a pela vida ou pela rentabilidade, não pelo passaporte.
A Turquia move-se depressa e, para compradores estrangeiros, os preços são sobretudo em moeda forte. O título de propriedade, o TAPU, transfere-se numa única marcação no registo predial, e as compras a partir de 400 000 $ abrem a via para a cidadania, o que mantém elevado o interesse dos investidores em Istambul e Antália.
A Tailândia joga pelas suas próprias regras: os apartamentos são de propriedade plena dentro da quota estrangeira de 49%, o terreno não está disponível para estrangeiros, e a maioria das compras é a pronto pagamento. A procura de arrendamento em polos como Phuket faz o resto do trabalho de convencer.
Perguntas frequentes
Um estrangeiro pode ser proprietário pleno de um imóvel no estrangeiro?
Na maioria dos destinos populares, sim, embora quase todos os países acrescentem alguma condição: uma quota, uma zona, um formulário de autorização ou uma restrição sobre o terreno. A resposta prática para o teu caso concreto custa uma chamada a um advogado local, e vale a pena fazê-la antes da pré-seleção, não depois.
Quanto tempo demora comprar um imóvel no estrangeiro?
Conta a procura à parte. Assim que a proposta é aceite, uma compra de revenda costuma chegar à escritura em dois a três meses, ditados pela due diligence, o financiamento e a agenda do notário. O imóvel em planta completa-se quando a construção terminar, o que pode ser daqui a um ano ou a três.
Preciso de viajar para comprar?
Normalmente não. Na maioria dos nossos 13 países, uma procuração permite que o teu advogado assine tudo, e muitos compradores concluem sem uma segunda viagem. Ainda assim, continuamos a defender uma viagem de visita. As fotografias não registam o barulho, os cheiros nem o galo do vizinho.
Comprar um imóvel no estrangeiro dá-me residência?
Só onde um programa em vigor o disser. O golden visa de Espanha terminou em abril de 2025 e a via imobiliária de Portugal fechou em outubro de 2023, por isso nenhuma das duas deve entrar num plano hoje. Grécia, Chipre, Turquia e Emirados Árabes Unidos continuam a ligar a propriedade à residência ou à cidadania de formas diferentes, cada uma com os seus próprios limiares e condições. Confirma as regras atuais em fontes oficiais antes da compra, não depois.
