A Grécia coloca menos barreiras ao comprador estrangeiro do que quase qualquer país do sul da Europa. Os cidadãos da UE não encontram nenhuma. Os cidadãos de fora da UE precisam de uma licença de rotina em certas zonas de fronteira, e mais nada. A autorização não é a parte difícil.
A papelada, essa sim. Os títulos gregos arrastam décadas de história sucessória, uma parte considerável dos edifícios não coincide com a respetiva licença de construção, e o país ainda está a acabar de migrar dos registos em papel, indexados pelo nome do proprietário, para um cadastro digital moderno. Nada disto deve assustar-te. Deve, isso sim, dizer-te onde investir o esforço: num bom advogado e em verificações feitas com calma, não na cor da tinta. Este guia cobre todo o percurso, com números reais de impostos e taxas, e para o mercado em si podes começar pela nossa página da Grécia.
O mercado em que estás a entrar
O imobiliário grego viveu uma década brutal depois de 2008, perdendo cerca de 40% do valor, e vem a recuperar desde 2017. É essa recuperação que explica por que o mercado está tão animado. Apartamentos em Atenas que rondavam os 1.000 €/m² no pior da crise já duplicaram ou triplicaram; como orientação aproximada à data em que este texto é escrito, o centro de Atenas anda entre 2.000 e 3.500 €/m², com os bairros mais procurados acima disso, Salónica um pouco abaixo, e as ilhas sem admitirem médias: uma vista de mar nas Cíclades pode custar mais por metro do que uma cobertura em Kolonaki, enquanto o interior de Creta continua acessível.
As rentabilidades brutas de arrendamento nas cidades andam entre 4 e 6%, melhores em zonas universitárias, com procura sustentada pelo turismo e uma oferta nova relativamente escassa. Já não estás a apanhar um mercado em dificuldade. Compra o imóvel concreto, não a história da recuperação.
Para onde vão de facto os compradores estrangeiros? Para Atenas pela rentabilidade e liquidez, sobretudo nos bairros à volta do centro. Para a Calcídica, os do norte da Europa que descem de carro todos os verões. Para Creta, quem quer viver o ano inteiro, porque as suas povoações não fecham em novembro como acontece nas ilhas mais pequenas. Nas Cíclades vão as casas de sonho; no Peloponeso, quem procura valor sem se afastar tanto de Atenas. Cada zona tem a sua lógica de preços — assunto para outro artigo — mas o processo de compra que se segue é o mesmo em todo o lado.
Quem pode comprar na Grécia
Praticamente qualquer pessoa. A Grécia não impõe restrição geral alguma à propriedade estrangeira de casas, apartamentos ou terrenos. Não é preciso residência, nem visto, nem sócio grego. Um casal de Manchester, um engenheiro de software de Toronto e um promotor de Belgrado assinam a mesma escritura no mesmo notário, sob as mesmas regras.
A única exceção vem de uma lei de 1990 que delimita zonas de fronteira: as ilhas do Egeu oriental, o Dodecaneso (incluindo Rodes e Cós) e prefeituras ao longo da fronteira terrestre norte, entre outras. Cidadãos da UE e do EEE compram aí sem qualquer formalidade. Compradores de fora da UE pedem primeiro uma autorização à Administração Descentralizada regional, explicando quem são e para que querem o imóvel. Soa dramático. Na prática é rotina: as comissões aprovam a grande maioria dos pedidos, a espera acrescenta algumas semanas, e há hoje milhares de proprietários de fora da UE com casa em Rodes ou Lesbos. Se a casa escolhida ficar numa destas zonas, o teu advogado apresenta o pedido antes de comprometeres dinheiro, e tudo o resto segue o curso normal.
Contrata um advogado independente antes de ver uma única casa
Em muitos países o advogado surge a meio do negócio, quase como formalidade. Na Grécia não é assim. Procura primeiro o teu próprio advogado imobiliário: nem o do vendedor, nem o que a agência recomenda ao café, mas alguém que responda só perante ti e que ganhe a vida a ler títulos de propriedade.
A razão está na história da propriedade grega. Aqui os patrimónios passaram de geração em geração muitas vezes de forma informal. Os títulos dividem-se entre irmãos, os testamentos ficam por tramitar, e uma quota de um terreno pode continuar registada em nome de uma avó falecida em 1974. Casas de ilha e de aldeia são o caso clássico. A isso soma décadas em que construir um pouco além da licença era hábito nacional: mais um piso, uma varanda fechada, uma arrecadação transformada em estúdio. Grande parte já foi declarada e legalizada através dos regimes do Estado, mas "legalizado" significa que existe um certificado que o comprova, e tudo o que ainda não estiver declarado passa a ser problema teu no momento da assinatura.
Os honorários do advogado rondam 1 a 1,5% do preço mais IVA, e um bom advogado vale cada euro: pesquisa do título ao longo de 20 anos de escrituras, verificação de licenças com um engenheiro, redação do contrato-promessa, presença na escritura. Dá-lhe uma procuração e ele consegue também tratar do teu AFM, resolver questões bancárias e assinar em teu nome se não puderes viajar.
O AFM: o número sem o qual nada funciona
Antes de tudo isso precisas de um AFM, o número de contribuinte grego de nove dígitos. É obrigatório para compradores de qualquer nacionalidade. Sem AFM não há escritura, nem conta bancária, nem contrato de serviços, nem pagamento do imposto de transmissão, nem declaração anual do imóvel. Os funcionários pedem-no antes mesmo do teu nome.
A boa notícia: é gratuito e rápido. Pede-se numa repartição de finanças grega com o passaporte, ou através do portal AADE; os não residentes são atribuídos a uma repartição dedicada a quem vive no estrangeiro. A maioria dos compradores nem sequer trata disto pessoalmente: um advogado com procuração consegue o AFM em poucos dias enquanto tu ainda estás no teu país.
É preciso conta bancária grega?
A lei não a exige. A vida real, quase sempre sim. O dinheiro da compra deve chegar ao vendedor através do sistema bancário, com um rasto limpo e documentado, porque o fisco grego verifica a origem dos fundos, e porque mais tarde vais querer uma conta local para o ENFIA, a luz e a água de qualquer forma. Os bancos pedem mais papelada do que se esperaria: passaporte, AFM, comprovativo de morada, declarações de rendimentos, por vezes comprovativo de rendimento. Começa cedo. Alguns compradores pagam diretamente de uma conta estrangeira através do notário, o que funciona, desde que cada euro seja rastreável.
A compra, passo a passo
Com o advogado contratado e o AFM em mãos, uma compra grega segue um ritmo que pouco mudou ao longo das décadas. Cinco etapas, por ordem.
Acordar o preço e reservar
As propostas são informais, normalmente feitas através do agente. Uma vez aceite o preço, muitos vendedores assinam um contrato de reserva curto contra um depósito de 3.000 a 10.000 €, retirando o imóvel do mercado enquanto o teu advogado trabalha. Garante que o contrato de reserva estabelece que o depósito é devolvido se os controlos ao título falharem, e faz com que o teu advogado o redija em vez de assinares o que a agência imprimir.
Fazer as verificações
Agora o teu advogado e um engenheiro assumem o processo durante duas a quatro semanas. Título, ónus, licenças, dívidas fiscais. A lista completa está na secção seguinte, porque é esta fase que decide se compras uma casa ou um processo em tribunal.
Assinar o contrato-promessa
Com as verificações concluídas, ambas as partes assinam um contrato-promessa que fixa o preço, a data de conclusão e eventuais condições, contra um depósito de 5 a 10%. A lei grega dá dentes a sério a este depósito. Se desistires sem motivo, perde-lo. Se for o vendedor a desistir, devolve-o em dobro. Essa simetria mantém honestos a maioria dos negócios nas semanas até à conclusão.
Pagar o imposto de transmissão, assinar a escritura
A conclusão acontece no cartório notarial, e os notários gregos são funcionários públicos nomeados pelo Estado, não meros funcionários administrativos. O comprador paga primeiro o imposto de transmissão; o notário não assina sem o recibo. Depois a escritura é lida em voz alta, em grego, com um tradutor certificado presente se não dominares o idioma, e assinada por ambas as partes ou pelos seus procuradores.
Registar a escritura
Falta um passo, e saltá-lo seria catastrófico: o registo na conservatória ou cadastro local. Na Grécia, a propriedade transmite-se com o registo, não com a assinatura. Enquanto a escritura não estiver registada, nada impede um vigarista determinado de vender o mesmo imóvel duas vezes. O teu advogado apresenta-o em poucos dias. Depois disso o imóvel é teu, e o teu contabilista acrescenta-o ao teu processo fiscal grego com uma declaração E9.
Due diligence: onde as compras gregas correm mal
Um cadastro ainda em construção
A Grécia registava historicamente a propriedade em registos locais que indexam as escrituras pelo nome do proprietário, não pela parcela. Desde o final dos anos noventa, tudo tem vindo a migrar para o Ktimatologio, o cadastro nacional organizado por parcela. A migração está bastante avançada mas não terminada, e isso importa na prática. Em zonas já migradas, o teu advogado extrai a ficha cadastral e vê de imediato o estado do imóvel. Em zonas ainda nos registos antigos, a cadeia de titularidade é reconstruída escritura a escritura, normalmente 20 anos para trás. E em zonas recém-migradas surgem erros de transferência: limites errados, uma quota em falta, a objeção pendente de um vizinho. Um registo cadastral que não corresponde à realidade tem solução, mas resolve-o antes de comprar. Depois passa a ser o teu litígio.
Vais comprar terreno? Duas verificações mais são inegociáveis: os mapas florestais, porque um lote classificado como floresta nunca pode ser construído, seja o que for que o vendedor prometa, e a delimitação da linha de costa para tudo o que fique perto do mar.
O edifício face à sua licença
Pede a licença de construção e faz com que um engenheiro percorra o imóvel comparando-o com as plantas. As diferenças são comuns, e a Grécia tem todo um sistema para as tratar. Irregularidades declaradas ao abrigo das leis de legalização (a atual é a 4495/2017) vêm com certificado e uma multa paga, e o notário regista-as na escritura. As não declaradas bloqueiam a venda até o vendedor as resolver, à custa do vendedor se o contrato tiver sido bem redigido pelo teu lado. Desde 2021, toda a venda exige ainda um certificado de engenheiro que confirme que o edifício corresponde à licença ou foi totalmente regularizado, mais a identificação eletrónica do edifício.
O que encontram os engenheiros na realidade? Caves alugadas como estúdios, terraços de piscina além da linha de recuo, sótãos que discretamente se tornaram quartos. A vistoria custa 300 a 500 € e lê-se como um raio-x da honestidade do vendedor.
Um sinal útil: obter o certificado do engenheiro para um edifício em ordem demora poucos dias. Se o vendedor se atrasa semanas, algo está a ser legalizado nos bastidores. Desconta esse atraso no preço, ou desiste.
Dívidas e certidões
Algumas dívidas gregas acompanham o imóvel, por isso o notário exige provas de que não existem. Antes da conclusão, o vendedor deve apresentar:
- uma certidão do ENFIA a comprovar o imposto sobre a propriedade pago nos últimos cinco anos
- certidão de situação fiscal regularizada junto da AADE e, para vendedores profissionais, também da segurança social
- uma certidão municipal a comprovar não haver dívida da taxa TAP
- uma certidão de ausência de hipotecas, ónus ou reclamações junto do registo ou cadastro
- para apartamentos, confirmação de que as quotas de condomínio estão em dia
Nada disto é invulgar. É o dossier padrão, e um vendedor com dificuldade em reuni-lo está a dizer-te alguma coisa.
Quanto custa: orçamenta 8 a 10% acima do preço
A Grécia fica na média europeia em custos de fecho. O número principal é o imposto de transmissão: 3,09%, calculado sobre o valor mais alto entre o preço do contrato e o "valor objetivo" do imóvel, uma fórmula que o fisco mantém atualizada para cada zona do país.
A obra nova merece uma frase à parte. No papel, um imóvel recém-construído vendido pelo promotor antes da primeira utilização suporta 24% de IVA em vez do imposto de transmissão. Na prática, tem estado em vigor nos últimos anos um regime de suspensão: a Grécia congelou o IVA nas vendas de obra nova e tem prorrogado repetidamente esse congelamento, pelo que estes negócios têm fechado com o 3,09% habitual. Confirma por escrito o estado atual para o teu contrato concreto antes de assinares. A diferença é superior a 20 pontos de imposto.
O resto da conta:
- advogado, 1 a 1,5% mais IVA
- notário, cerca de 0,8 a 1,2% mais IVA
- registo na conservatória ou cadastro, 0,5 a 0,8%
- comissão do agente, normalmente 2% mais IVA do lado do comprador quando aplicável
- tradutor, apostilas e procurações para uma conclusão à distância, algumas centenas de euros
Num apartamento de 250.000 €, conta com 20.000 a 25.000 € tudo incluído. Para comparação, o sistema do notaire francês leva 7 a 8% antes de mais ninguém receber, enquanto Chipre pode sair mais barato em obra nova. A Grécia não é pechincha nem armadilha nos custos. A questão que envolve dinheiro a sério é o título, não as comissões.
Crédito habitação para não residentes
Os bancos gregos emprestam a compradores estrangeiros, mas de forma seletiva e sem pressa. Conta com uma entrada mínima de 30 a 40%, já que o loan-to-value para não residentes costuma ter um teto de 60 a 70% e pode ser inferior se o rendimento vier de fora da UE. Os quatro grandes bancos (National Bank, Piraeus, Alpha, Eurobank) têm todos programas para compradores no estrangeiro, com preços um pouco acima do que pagam os residentes. A análise exige muita documentação: certificados de rendimento, declarações fiscais, por vezes uma conta grega com algum histórico, e um a dois meses de processamento.
Por isso, boa parte das compras estrangeiras é feita a pronto, muitas vezes financiada através de um novo crédito no país de origem, onde a papelada é mais simples. Se realmente quiseres financiamento grego, pede uma pré-avaliação por escrito antes do contrato-promessa e inclui nele uma condição suspensiva de financiamento. Perder um depósito por um crédito recusado é uma lição cara.
Ser proprietário: o ENFIA e a rotina anual
Todo o proprietário na Grécia paga o ENFIA, o imposto anual sobre a propriedade, calculado a partir do tamanho, do valor de zona, da idade e do piso do imóvel. Para um apartamento típico fica nas poucas centenas de euros por ano; imóveis grandes ou em zonas prime pagam mais, e patrimónios de valor elevado sofrem uma sobretaxa adicional. É faturado anualmente e pago em prestações mensais através da tua conta AADE.
Se arrendares, o rendimento é tributado por escalões: 15% até 12.000 € por ano, 35% daí até 35.000 €, 45% acima disso. O arrendamento de curta duração implica obrigações de registo e, nas zonas mais turísticas, restrições cada vez maiores, por isso confirma as regras do teu município antes de dares por garantidas as rentabilidades de Airbnb.
Dois detalhes menores que apanham as pessoas mais tarde. O seguro do edifício não é obrigatório, mas a cobertura de sismo vale o seu prémio modesto num país que treme. E a herança: os bens gregos regem-se pelas regras sucessórias gregas por defeito, embora a legislação da UE permita a muitos proprietários escolher antes a lei da sua nacionalidade. Um testamento que cubra o imóvel grego, feito no mesmo notário, custa pouco e poupa aos teus herdeiros um quebra-cabeças transfronteiriço.
Como se compara a Grécia com os vizinhos
Face aos outros mercados mediterrânicos que acompanhamos na HomeNSearch, a Grécia está na média em custos e mais lenta na burocracia. O NIF espanhol desempenha o mesmo papel que o AFM, e os custos de fecho espanhóis caem numa faixa semelhante, de 8 a 12%, mas os registos espanhóis estão totalmente digitalizados e verificam-se mais depressa. Chipre pede aos compradores de fora da UE uma aprovação do Conselho de Ministros, tão rotineira quanto a licença de zona de fronteira grega, e pode superar a Grécia em custo total numa obra nova. Portugal tem o dossier mais organizado dos quatro, com uma despesa semelhante. O que a Grécia dá em troca da burocracia mais lenta é o preço de entrada: um imóvel costeiro comparável continua a custar menos do que na maior parte da costa espanhola ou portuguesa, e a diferença tem-se reduzido mas não se fechou.
O golden visa, em resumo
Comprando no patamar certo, a compra pode trazer consigo uma residência renovável de cinco anos para a família. Os patamares dependem agora de onde e do que compras: 800.000 € em Ática, Salónica, Miconos, Santorini e nas ilhas maiores; 400.000 € no resto do país; e um escalão de 250.000 € que se mantém em todo o território para edifícios comerciais reconvertidos para uso residencial e para restauros de edifícios classificados. Os patamares superiores têm restrições de área mínima e de arrendamento. Os detalhes mudam com frequência; o nosso guia do golden visa grego mantém o panorama atualizado.
Um aviso. Não deixes que o objetivo do visto escolha o imóvel por ti: um apartamento medíocre de 400.000 € continua a ser um apartamento medíocre, só que com cartão de residência incluído.
E quando estiveres pronto para passar de ler a procurar, olha os anúncios atuais na HomeNSearch, fixa o teu orçamento e leva este guia à primeira visita.
Perguntas frequentes
Os americanos podem comprar casa na Grécia?
Sim, nas mesmas condições que os restantes compradores de fora da UE: número de AFM, advogado, notário, o percurso padrão. O único passo extra aplica-se nas zonas de fronteira designadas, incluindo as ilhas do Egeu oriental e o Dodecaneso, onde o comprador de fora da UE obtém primeiro uma licença que é concedida na grande maioria dos casos.
Quanto tempo demora comprar casa na Grécia?
De um a três meses desde a proposta aceite até à escritura registada é a faixa realista. Um apartamento urbano com uma ficha cadastral limpa pode concluir-se em quatro a seis semanas. Uma casa de ilha com um título rural antigo, uma legalização pendente ou uma licença de zona de fronteira pode estender-se para os três meses ou mais.
Posso comprar sem viajar à Grécia?
Legalmente, sim. Com uma procuração assinada num consulado grego ou apostilada no teu país, o teu advogado pode obter o AFM, assinar o contrato-promessa e concluir no notário em teu nome. Muitos compradores fazem-no regularmente. Mesmo assim, vê o imóvel pessoalmente se puderes: as fotografias perdoam fendas nas paredes e ruas barulhentas.
Que impostos vou pagar como proprietário ao longo do tempo?
O ENFIA todos os anos, o imposto sobre qualquer arrendamento a partir dos 15%, e as taxas municipais cobradas através da fatura da eletricidade. Se mais tarde venderes, verifica nesse momento as regras de mais-valias: uma suspensão prolongada tem deixado até agora isentos os vendedores particulares. Um contabilista grego custa pouco e poupa muito mais.
