Procure hoje "golden visa Grécia" e metade dos guias que encontrar ainda cita 250 000 euros como preço da residência em qualquer parte do país. Esse número deixou de ser verdade a 31 de agosto de 2024. A Lei 5100/2024 dividiu a Grécia em zonas de investimento, e a entrada passou a depender de onde o imóvel está situado: 800 000 euros nos locais que a maioria dos compradores estrangeiros realmente quer, 400 000 no resto do país, mais tranquilo, e 250 000 apenas para duas categorias muito específicas de imóveis que a maioria dos agentes nem sequer tem em carteira.
O programa em si vai bem. A Grécia gere provavelmente o esquema de golden visa mais movimentado da Europa, e a procura não desmoronou quando o preço de entrada triplicou. O que mudou foi a aritmética, além de um conjunto de condições que os artigos mais antigos ignoram por descreverem uma lei que já não existe. Este guia mapeia os três escalões, assinala a regra das ilhas que apanha os compradores desprevenidos, e percorre o processo, os impostos e os riscos tal como estão em 2026.
O que a Lei 5100/2024 realmente mudou
Até ao verão de 2024, a Grécia funcionava como uma colcha de retalhos: 250 000 euros na maior parte do país e 500 000 em cerca de três dezenas de municípios de alta procura que tinham sido reajustados um ano antes. A Lei 5100/2024 varreu isso e substituiu-o por uma grelha nacional baseada na geografia e no tipo de imóvel. Três escalões, aplicáveis a compras feitas a partir de 31 de agosto de 2024.
Com ela chegaram duas regras estruturais. Primeiro, nos níveis de 800 000 e 400 000 euros é preciso comprar um único imóvel que valha o limiar completo. Somar três ou quatro apartamentos mais baratos até atingir o valor, prática comum no regime anterior, deixou de funcionar para novos pedidos. Um imóvel, valor integral. Segundo, esse imóvel tem de medir pelo menos 120 metros quadrados. Um apartamento de 70 m² em Kolonaki pode custar um milhão de euros e mesmo assim não se qualificar.
As compras já em curso quando a lei mudou ficaram protegidas por uma janela de transição, e é por isso que ainda vai encontrar proprietários que se qualificaram com 250 000 euros no centro de Atenas. Os direitos deles mantêm-se. Os seus, como novo requerente em 2026, são regidos inteiramente pela grelha de três escalões abaixo.
Zona A: 800 000 euros em Atenas, Salónica e as ilhas mais conhecidas
O escalão de topo abrange toda a região da Ática, ou seja, a grande Atenas por completo: o centro histórico, os subúrbios a norte, o Pireu e toda a Riviera de Atenas até Sounio. Inclui também a unidade regional de Salónica, e Mykonos e Santorini são nomeadas explicitamente.
Depois vem a cláusula que apanha as pessoas de surpresa. Qualquer ilha com mais de 3 100 habitantes permanentes também entra no escalão de 800 000 euros. Basta olhar para os números do censo e a lista cresce depressa: Creta, Rodes, Corfu, Paros, Naxos, Zakynthos, Kos. Os compradores tendem a assumir que "ilha" significa o escalão mais barato, apaixonam-se por uma vivenda perto de Chania, e descobrem no cartório que Creta tem mais de 600 000 residentes e o orçamento acabou de duplicar. Se uma ilha grega tem aeroporto e um terminal de ferries que já ouviu falar, assuma 800 000 euros até prova em contrário.
Mais uma armadilha: as ilhas Sarónicas pertencem administrativamente à região da Ática. Hidra, Egina, Spetses e Poros carregam a etiqueta de 800 000 euros não pela sua população, mas pela região em que se situam. A zona segue o mapa administrativo, não o turístico, por isso peça ao seu advogado para confirmar a classificação de qualquer morada específica antes de assinar seja o que for.
O que compra esse dinheiro? Na Riviera de Atenas, um bom apartamento de três quartos, mais do que uma peça de exceção. No centro de Salónica, consideravelmente mais. Em Mykonos, sinceramente, não muito. O limiar foi fixado alto de propósito, para aliviar a pressão que a procura dos investidores exercia sobre a habitação local, e os preços da Zona A refletem essa intenção política.
Zona B: 400 000 euros no resto do país
O resto do país qualifica-se a 400 000 euros: o continente fora da Ática e da unidade regional de Salónica, mais as ilhas com menos de 3 100 residentes. Aplicam-se as mesmas condições, um único imóvel de pelo menos 120 metros quadrados.
É aqui que vive o argumento do valor. No Peloponeso, na Calcídica, à volta de Kalamata, Volos ou Ioannina, 400 000 euros compram uma casa genuinamente grande, muitas vezes com terreno e vista para o mar, em mercados onde a procura local por si só nunca empurraria os preços tão longe. Para famílias que querem a autorização mais uma base de férias utilizável, em vez de uma máquina de arrendamento, a Zona B é normalmente a escolha racional.
Atenção, contudo, ao limite dos 120 m² nos mercados de aldeia. As casas de pedra com charme medem muitas vezes 90 ou 100 m², e a regra do tamanho não abre exceções pelo carácter do imóvel. Filtre os anúncios pela área registada desde o início, porque o número no anúncio e o número na escritura nem sempre coincidem, e só a escritura conta.
O senão está na saída. Quando eventualmente vender, o seu comprador mais provável será outro requerente de golden visa, porque 400 000 euros ficam bem acima do teto local em muitas destas zonas. Isso não é motivo para evitar a Zona B. É motivo para comprar um imóvel que faça sentido a esse preço mesmo sem o visto associado.
Zona C: a via dos 250 000 euros que sobreviveu
O preço histórico ainda existe, em qualquer parte da Grécia, incluindo o centro de Atenas, para exatamente duas categorias de imóveis.
A primeira é uma conversão de comercial para residencial: um edifício que teve uso comercial, um piso de escritórios, um pequeno hotel, um armazém, transformado em habitações. A lei é rigorosa quanto à sequência aqui. A mudança de uso tem de estar concluída antes de apresentar o pedido de residência, não prometida para mais tarde. A segunda categoria é um edifício classificado em restauro, em que se assume a obrigação de o restaurar. Nenhuma das duas vias tem o mínimo de 120 m², razão pela qual estúdios e apartamentos de um quarto aparecem nos anúncios da Zona C enquanto os escalões-padrão começam em tamanho familiar.
Antes de reservar uma unidade em conversão, peça a licença de mudança de uso já concluída, não o pedido para a obter. Um promotor que promete que os papéis chegarão depois da escritura está a pedir-lhe que aposte todo o visto no calendário da obra dele.
A oferta é a limitação. As conversões devidamente tratadas escasseiam, e os promotores de Atenas que as empacotam cobram um prémio de visto por metro quadrado. Alguns projetos são excelentes. Outros são blocos de escritórios cansados com divisórias finas e tinta fresca. Trate a via dos 250 000 euros como uma compra especializada: orce um relatório independente de engenheiro para além das verificações legais, e compare o preço por metro quadrado com apartamentos comuns na mesma rua.
O que a autorização dá
A aprovação traz uma autorização de residência de cinco anos, renovável a cada cinco anos enquanto for proprietário do imóvel qualificador. Não há limite de renovações nem obrigação de aumentar o investimento mais tarde.
Toda a família viaja com uma única compra: cônjuge, filhos com menos de 21 anos, e os pais de ambos os cônjuges. Poucos programas no mundo incluem os dois pares de pais, e para agregados de três gerações esta é a carta mais forte da Grécia. Cada membro da família recebe a sua própria autorização ligada ao estatuto do requerente principal, e os filhos podem prolongar a cobertura até aos 24 anos através de uma autorização subsequente antes de precisarem de uma base de residência própria.
Os titulares podem viver na Grécia a tempo inteiro e viajar pelo espaço Schengen até 90 dias em qualquer janela de 180 dias. E o programa não exige nada em troca em termos de presença. Não há estadia mínima. Pode voar uma vez para a biometria, renovar a partir do estrangeiro, e nunca passar um inverno em Atenas. Para investidores que querem uma base europeia sem se mudarem, esta única característica explica a maior parte da procura. A nossa comparação de países com golden visa em 2026 mostra como se tornou rara a condição de estadia zero.
Um ponto mecânico: a autorização vive e morre com o investimento. Venda o imóvel e o direito de residência termina. Pode substituir um imóvel qualificador por outro sem perder o estatuto se o processo for sequenciado corretamente, e o comprador do seu imóvel pode candidatar-se sobre o mesmo ativo se for elegível.
O que a autorização não dá
Não é uma autorização de trabalho. Um emprego assalariado numa empresa grega está fora de questão. Pode ser dono de um negócio, sentar-se num conselho, deter ações e receber rendas, mas não pode assinar um contrato de trabalho. As famílias que planeiam uma mudança real devem resolver as fontes de rendimento antes de se comprometerem, porque "arranjamos emprego lá" não é algo que esta autorização sustente.
Também não é um passaporte, e nenhum número de renovações a transforma numa. A cidadania grega passa pela naturalização normal: sete anos de residência física genuína, residência fiscal, um exame de língua e cultura. Os anos de golden visa passados fora da Grécia não constroem qualquer caso de naturalização. O marketing adora esbater esta linha, por isso aqui vai a versão honesta: o visto dá o direito de viver na Grécia, e um passaporte só chega se esse direito for realmente exercido, durante anos, pessoalmente.
Mais uma fronteira. O direito de residência é grego, não europeu. As viagens Schengen são para visitas; instalar-se em Berlim ou Paris com uma autorização grega não é possível.
Porque os compradores continuam a escolher a Grécia
Porque as alternativas continuam a desaparecer. Portugal retirou o imobiliário do seu golden visa em outubro de 2023. A Espanha encerrou o programa por completo em abril de 2025. Entre as grandes economias da UE, a Grécia é o último sítio onde comprar uma casa ainda leva diretamente à residência, e essa escassez, mais do que qualquer campanha de marketing, explica por que os pedidos sobreviveram a duas subidas de preço.
Fora da UE o leque alarga-se: o Dubai concede um visto de dez anos por 2 milhões de AED, Chipre liga a residência permanente a uma compra de 300 000 euros. Ambos aparecem na nossa comparação país a país ligada acima. Dentro do espaço Schengen, contudo, a Grécia agora compete sobretudo consigo mesma. Vale a pena lembrar isso da próxima vez que um vendedor insistir que o preço não é negociável.
A proibição do arrendamento curto que ninguém anuncia
Eis a condição que mais mudou as contas do investimento. Um imóvel comprado ao abrigo das regras posteriores a agosto de 2024 não pode ser oferecido em arrendamento de curta duração. Nada de Airbnb, nada de Booking, nem sequer uma semana em época alta. Quebrar a regra prevê uma multa de 50 000 euros por lei, com a própria autorização em risco de revogação. A lógica é a mesma que elevou os limiares: os bairros de Atenas estavam a perder habitação de longa duração para apartamentos turísticos, e o parlamento decidiu que os investidores do visto não deviam alimentar esse esvaziamento.
O arrendamento de longa duração continua permitido. Um contrato-padrão de doze meses a um inquilino local é perfeitamente válido, e as rendas de longa duração em Atenas têm subido de forma constante ao longo dos anos. Mas o argumento de venda pré-2024, comprar um apartamento perto da Acrópole e deixar os turistas pagarem o visto, morreu para os novos compradores. Se o rendimento do arrendamento curto for central no seu plano, o imóvel qualificador não pode fornecê-lo. Alguns investidores resolvem isto comprando um segundo imóvel, mais pequeno, fora do pedido, precisamente para esse fim.
Processo e documentos
O processo corre em duas frentes: a compra e o pedido. O lado da compra funciona como qualquer transação grega, e explicámo-lo em separado no nosso guia sobre como comprar um imóvel na Grécia. O lado do visto, resumido:
- Contrate um advogado independente e assine uma procuração, para que a maioria dos passos possa acontecer sem estar no país.
- Obtenha um número fiscal grego (AFM) e organize a via de pagamento; o preço integral tem de circular por canais bancários rastreáveis.
- Conclua a compra perante notário e registe o título.
- Apresente o pedido de residência online junto do Ministério da Migração e do Asilo e pague a taxa estatal, cerca de 2 000 euros para o requerente principal e menos por cada dependente.
- Receba o certificado azul, um documento temporário que legaliza a sua estadia enquanto o pedido é processado.
- Compareça à marcação biométrica para as impressões digitais, e depois levante o cartão de cinco anos.
Os documentos essenciais: passaportes de todos, o contrato de compra e venda com prova de que o preço integral foi pago, seguro de saúde de uma seguradora grega ou aprovada na Grécia para cada requerente, e documentos civis da família, apostilados e traduzidos oficialmente. Isso significa certidão de casamento para o cônjuge, certidões de nascimento para os filhos, e prova de parentesco para os pais. Traduções descuidadas são uma causa clássica de atraso, por isso use um tradutor com quem o seu advogado já tenha trabalhado.
Prazos: a versão honesta
A compra em si, assumindo um título limpo, leva de quatro a oito semanas. O certificado azul chega em poucos dias após um pedido completo, e a partir desse momento é legal na Grécia, independentemente de quanto tempo o resto demore.
É no resto que as expectativas precisam de ser geridas. As marcações biométricas são o estrangulamento. Os serviços de migração absorveram vagas de pedidos antes de cada mudança de regra, formaram-se filas, e estas escoam a velocidades diferentes consoante o serviço e a época. Alguns processos concluem-se em poucos meses; outros esperam bem mais por uma vaga de impressões digitais. Planeie em torno do certificado azul, não do cartão, e desconfie de quem garanta um número fixo de semanas, porque essa pessoa não controla a fila. Um advogado que apresenta o pedido por procuração move-se à mesma velocidade que um requerente que o faz pessoalmente; a sua presença só muda a data da biometria.
O panorama fiscal
Primeiro os custos de compra. Os imóveis usados têm um imposto de transmissão de 3,09%. As construções novas estão nominalmente sujeitas a 24% de IVA, mas a Grécia mantém esse IVA suspenso há anos e tem prorrogado repetidamente a suspensão; confirme o estado atual antes de fazer a pré-seleção, porque a diferença é enorme. A isto somam-se cerca de 1 a 1,5% para o notário, um valor semelhante para o seu advogado, e cerca de 2% mais IVA quando há um agente envolvido.
Depois os custos de propriedade. O ENFIA, o imposto anual sobre imóveis, situa-se normalmente entre umas centenas de euros e quatro dígitos baixos para imóveis nas gamas de preço do golden visa, consoante localização e dimensão. Se arrendar o imóvel a longo prazo, o rendimento é tributado numa escala progressiva: 15% sobre os primeiros 12 000 euros à data em que este texto foi escrito, depois 35%, depois 45% no escalão mais alto. Nada disto é invulgar pelos padrões europeus, mas deve entrar no seu modelo de rentabilidade antes da compra, não depois.
Vender mais tarde? Existe no papel um imposto sobre mais-valias imobiliárias para vendedores particulares, mas a Grécia tem-no suspendido ano após ano. Verifique a situação quando efetivamente planear uma saída, em vez de assumir uma coisa ou outra.
Riscos a ter em conta
Comece pela velocidade das regras. Os limiares mudaram duas vezes em dois anos: de 250 000 para 500 000 euros nos municípios de alta procura em agosto de 2023, depois para a atual grelha de três escalões em agosto de 2024. Cada mudança desencadeou uma corrida contra o relógio e uma janela de proteção de direitos adquiridos, e nada garante que os números atuais sejam definitivos. A direção tem sido sempre a mesma: para cima. Por isso confirme as regras em vigor junto do Ministério da Migração antes de transferir um sinal, seja o que for que um artigo lhe diga, incluindo este.
Depois há o problema dos 800 000 euros. Os vendedores na Zona A conhecem o número mágico, e o stock elegível para o visto tende a ser precificado pelo limiar em vez de pelo mercado. Aquele apartamento na Riviera vale mesmo 820 000 euros, ou é um apartamento de 680 000 euros a usar um prémio de visto? Uma avaliação independente custa umas centenas de euros e resolve a questão. Compare com imóveis semelhantes que não são anunciados a compradores de visto; a diferença entre os dois preços é o prémio, e pagá-lo deve ser uma decisão consciente, não um acidente.
A Zona C traz risco de papelada, já referido acima. A Zona B traz risco de revenda. Cada zona traz os perigos habituais de comprar num sistema jurídico pouco familiar, razão pela qual o conselho do advogado independente se repete ao longo deste artigo. Na HomeNSearch listamos imóveis por toda a Grécia e podemos dizer-lhe, antes de se apaixonar por um anúncio, sob que limiar ele realmente se qualifica. Essa única verificação já poupou compradores a surpresas de seis dígitos.
Perguntas frequentes
Posso combinar dois imóveis mais baratos para chegar aos 800 000 euros?
Não. A Lei 5100/2024 exige um único imóvel que valha o montante integral tanto no escalão de 800 000 como no de 400 000 euros. Carteiras de apartamentos mais pequenos funcionavam ao abrigo das regras antigas, e as autorizações já emitidas mantêm os seus direitos, mas um novo pedido precisa de um único imóvel qualificador.
Creta qualifica-se a 400 000 euros?
Não. Qualquer ilha com mais de 3 100 residentes permanentes cai no escalão de 800 000 euros, o que inclui Creta juntamente com Rodes, Corfu, Paros e a maioria das ilhas cujo nome reconheceria. O escalão insular de 400 000 euros aplica-se apenas às que têm menos de 3 100 residentes.
Posso arrendar o meu imóvel de golden visa?
A longo prazo, sim: um contrato-padrão é permitido e o rendimento é tributado na escala normal. A curto prazo, não. Os imóveis comprados ao abrigo das regras em vigor desde 31 de agosto de 2024 não podem ser anunciados em plataformas do tipo Airbnb, e uma infração arrisca uma multa de 50 000 euros mais a perda da autorização.
Tenho de viver na Grécia para manter a autorização?
Não. Não há qualquer estadia mínima. Pode renovar a cada cinco anos enquanto for proprietário do imóvel, mesmo a partir do estrangeiro. A cidadania é, contudo, uma via separada: exige sete anos de residência real mais um exame de língua, e os anos de visto passados fora da Grécia não contam para isso.
A via dos 250 000 euros ainda está disponível em 2026?
Sim, apenas para dois tipos de imóvel: conversões de comercial para residencial concluídas antes de apresentar o pedido, e edifícios classificados em restauro. Ambas se qualificam em qualquer parte da Grécia, incluindo o centro de Atenas. A oferta é escassa e as autorizações jogam-se aí, por isso confirme os papéis da mudança de uso antes de pagar um sinal.
