O golden visa grego dá a um comprador de fora da UE e à sua família uma autorização de residência de cinco anos, renovável, em troca da compra de um imóvel grego, e em 2026 o preço depende de onde o imóvel se situa: €800.000 na Ática, em Salónica, Miconos, Santorini e em qualquer ilha com mais de 3.100 residentes; €400.000 no resto do país; €250.000 apenas para um edifício comercial convertido em habitação ou um edifício classificado que restaure. Estes níveis vêm da Lei 5100/2024 e aplicam-se a compras a partir de 1 de setembro de 2024. Verificámo-los em setembro de 2026 na página do golden visa do Ministério da Migração e do Asilo e na Circular 1/2026 do Ministério, de abril de 2026, que mantém a mesma grelha. Se um guia ainda indicar €250.000 para um apartamento comum em Atenas, está a descrever uma lei que já não existe.
Requisitos do golden visa grego em 2026
Para se qualificar através de imóveis, é preciso ser cidadão de fora da UE, comprar um imóvel no valor de pelo menos o limiar da sua zona, pagar o preço total através de transferências bancárias rastreáveis antes de se candidatar, ter seguro de saúde para todos os familiares e um registo limpo. Não há exame de língua, nem permanência mínima, nem teste de rendimento. Os cidadãos britânicos deixaram de ser da UE desde o Brexit, pelo que se candidatam nas mesmas condições que os norte-americanos, indianos ou qualquer outra pessoa de fora da UE.
A Lei 5100/2024 acrescentou três condições que apanham quem lê material mais antigo:
- Um único imóvel, valor total. Nos níveis de €800.000 e €400.000, o valor tem de estar numa única propriedade. Combinar dois ou três apartamentos mais baratos para atingir o número já não funciona para novos pedidos.
- Pelo menos 120 m² de área habitável principal. Arrecadações e lugares de estacionamento podem fazer parte do negócio, mas a Circular 1/2026 diz que não contam para os 120 m². Um apartamento de 90 m² em Kolonaki pode custar um milhão de euros e continuar a falhar.
- Sem arrendamento de curta duração. O imóvel não pode ser oferecido em plataformas do tipo Airbnb. A Lei 5100/2024 estabelece uma multa de €50.000 por infração e permite a revogação da autorização (segundo resumos da Global Citizen Solutions e da Watson Farley & Williams, verificado em setembro de 2026).
Os compradores que tinham pago um sinal ao abrigo das regras antigas antes dos prazos de 2024 mantiveram os limiares antigos. Essa janela transitória fechou em 2024, por isso quem compra em 2026 está inteiramente sujeito à grelha de três níveis.
Os três níveis de preço e onde se aplicam
| Nível | Onde | Condições principais |
|---|---|---|
| €800.000 | Região da Ática (grande Atenas, Pireu, a Riviera de Atenas, as ilhas Sarónicas), Unidade Regional de Salónica, Miconos, Santorini, ilhas com mais de 3.100 residentes | Um único imóvel, pelo menos 120 m² |
| €400.000 | Restante do país: o continente fora da Ática e Salónica, ilhas com 3.100 residentes ou menos | Um único imóvel, pelo menos 120 m² |
| €250.000 | Em qualquer local da Grécia | Conversão de comercial para residencial concluída antes do pedido, ou um edifício classificado que restaure; sem mínimo de 120 m² |
Fontes: Lei 5100/2024 resumida pela Watson Farley & Williams, e a Circular 1/2026 do Ministério, resumida pela Amoiridis Law Firm, ambas verificadas em setembro de 2026.
€800.000: Atenas, Salónica e as grandes ilhas
A cláusula das ilhas é a que mais surpreende. Ao abrigo da Lei 5100/2024, qualquer ilha com uma população permanente acima de 3.100 pessoas enquadra-se no nível superior, o que inclui Creta, Rodes, Corfu, Paros, Naxos, Zante e Kos. Compradores fazem uma pré-seleção de uma moradia perto de Chaniá pensando que "ilha" significa o nível mais barato, e depois ouvem do advogado que Creta tinha mais de 600.000 residentes no censo de 2021 (ELSTAT) e o orçamento duplicou. Hidra, Egina, Spetses e Poros são pequenas, mas pertencem administrativamente à Ática, pelo que também custam €800.000. A zona segue o mapa administrativo, não o turístico. Peça ao seu advogado que confirme a classificação do endereço exato antes de assinar uma reserva.
A este nível, na Riviera de Atenas está a comprar um bom apartamento de três quartos, não uma mansão. Os vendedores conhecem o número mágico, e o stock elegível para o visto tem muitas vezes o preço fixado no limiar em vez de no mercado. Uma avaliação independente diz-lhe se esse apartamento de €820.000 é, na verdade, um apartamento de €680.000 com um prémio de visto, e custa pouco face ao preço.
€400.000: o resto da Grécia
A Lei 5100/2024 coloca tudo fora do nível superior em €400.000: o Peloponeso, a Calcídica, Kalamata, Volos, Ioannina e as ilhas pequenas. Aqui o dinheiro compra uma casa grande, muitas vezes com terreno, em mercados onde a procura local sozinha raramente atingiria esse preço. Para uma família que quer o título mais uma casa de férias, este é geralmente o nível sensato.
Duas coisas a ter em conta. As casas de pedra de aldeia medem muitas vezes 90 a 100 m², e a regra dos 120 m² da Lei 5100/2024 não tem exceções neste nível; verifique a área na escritura, não no anúncio, porque só a escritura conta. E pense na saída. Em muitas destas zonas, o seu futuro comprador é provavelmente outro candidato ao visto, por isso compre algo que faça sentido pelo seu preço sem o título associado. O nosso guia de onde comprar imóveis na Grécia compara regiões.
€250.000: conversões e edifícios classificados
A Lei 5100/2024 mantém o preço mais baixo para dois tipos de imóvel em qualquer parte do país, incluindo o centro de Atenas. O primeiro é um edifício de uso comercial (escritórios, um pequeno hotel, um armazém) convertido em habitações. A mudança de uso tem de estar concluída e reconhecida pela lei do ordenamento do território antes de submeter o pedido; a Circular 1/2026 é explícita ao dizer que o processo técnico tem de mostrar uma conversão terminada. Um promotor que prometa os papéis "depois do fecho" está a pedir-lhe que aposte o visto no seu calendário, por isso peça para ver a licença de mudança de uso emitida, não o pedido para uma.
O segundo tipo é um edifício classificado que se comprometa a restaurar. Segundo a Circular, a restauração tem de estar concluída até à primeira renovação, e uma transmissão do imóvel antes de a restauração estar concluída é inválida. Ambas as vias dispensam o mínimo de 120 m², motivo pelo qual aparecem estúdios em anúncios de €250.000. A oferta é escassa e a qualidade varia, por isso pague por um relatório independente de engenheiro e compare o preço por metro quadrado com apartamentos comuns na mesma rua.
Vale a pena o golden visa grego?
Isso depende do que quer dele. Os pontos fortes são reais: sem permanência mínima, ambos os conjuntos de pais incluídos, um título que se renova enquanto for proprietário do imóvel, e acesso Schengen para visitas. Dentro da UE, a escolha também diminuiu. Portugal retirou os imóveis do seu golden visa em outubro de 2023 ao abrigo da lei Mais Habitação (Lei n.º 56/2023), e a Espanha deixou de aceitar pedidos a 3 de abril de 2025 ao abrigo da Lei Orgânica 1/2025. A nossa comparação de países com golden visa em 2026 compara a Grécia com as opções fora da UE.
Os pontos fracos são igualmente concretos. Os preços de entrada subiram duas vezes em dois anos (uma alteração de 2023 ao Código de Migração fixou €500.000 nos municípios mais procurados, depois a Lei 5100/2024 trouxe a grelha atual), e nada garante que os números de hoje são definitivos. A proibição de arrendamento de curta duração corta a rentabilidade que antes justificava apartamentos baratos em Atenas. O nível de €800.000 carrega um prémio de visto, o de €400.000 carrega risco de revenda e a via de €250.000 carrega risco processual. Se compraria o imóvel de qualquer forma, o título é um extra forte. Se o visto é a única razão da compra, faça as contas como se pudesse ter de vender a um comprador local.
Se simplesmente quer viver na Grécia e tem um rendimento passivo estável, compare o visto de Pessoa Financeiramente Independente. Ao abrigo do Código de Migração, exige pelo menos €3.500 por mês para um requerente sozinho, mais 20% por cônjuge e 15% por filho, em vez de uma compra de imóvel (Global Citizen Solutions, verificado em setembro de 2026).
Quanto custa o golden visa grego
O preço de compra é apenas parte da conta. A página do golden visa do Ministério da Migração lista uma taxa de €2.000 para o título do requerente principal (o mesmo valor em cada renovação) e €16 para imprimir cada cartão de residência. Os familiares adultos pagam €150 cada e as crianças com menos de 18 anos não pagam taxa de pedido, segundo resumos de escritórios de advogados sobre o Código de Migração (Lei 5038/2023), verificado em setembro de 2026.
| Item | Valor | Base |
|---|---|---|
| Taxa do título, requerente principal | €2.000 | Ministério da Migração e do Asilo |
| Taxa do título, cada familiar adulto | €150 | Código de Migração, Lei 5038/2023 |
| Cartão de residência | €16 por pessoa | Ministério da Migração e do Asilo |
| Imposto de transmissão numa revenda | 3,09% do valor tributável | 3% de imposto de transmissão mais uma sobretaxa municipal de 3% sobre esse imposto (PwC Worldwide Tax Summaries) |
| IVA sobre construção nova | 24%, suspenso até 31 de dezembro de 2026 | Lei 5246/2025 (KPMG, novembro de 2025) |
| Notário, advogado, agente | Acordado caso a caso | Não fixado por lei |
A linha do IVA é a mais importante. As casas novas têm, nominalmente, 24% de IVA, mas a suspensão tem sido renovada durante anos, e a Lei 5246/2025 estendeu-a até 31 de dezembro de 2026. Uma compra de construção nova concluída em 2027 pode enfrentar condições diferentes, por isso verifique o estado antes de assinar algo que fecha no ano seguinte. Acrescente seguro de saúde de uma seguradora aceite na Grécia, traduções juramentadas e apostilas para cada familiar.
O que o título lhe dá
Ao abrigo do Código de Migração (Lei 5038/2023, alterada pela Lei 5100/2024), obtém uma autorização de residência de cinco anos, renovável por períodos adicionais de cinco anos enquanto mantiver o imóvel elegível. Os pedidos de renovação são submetidos nos dois meses anteriores à expiração. Ao abrigo da Circular 1/2026, uma renovação tardia ainda é aceite até três meses após a expiração, com uma multa de €100 por cada mês de atraso.
Uma única compra cobre toda a família: cônjuge ou parceiro registado, filhos com menos de 21 anos (a Hellenic Law Firm reporta uma extensão até aos 24 anos para estudantes a tempo inteiro) e os pais de ambos os cônjuges. Poucos programas incluem os dois conjuntos de pais, o que torna a Grécia atrativa para famílias de três gerações. Cada pessoa recebe o seu próprio cartão, ligado ao investimento do requerente principal.
Os titulares podem viver na Grécia e, ao abrigo do Código de Fronteiras Schengen, viajar no espaço Schengen até 90 dias em cada 180. Não há permanência mínima. Pode vir uma vez para as biometrias, renovar a partir do estrangeiro e nunca passar um inverno em Atenas.
O título vive e morre com o imóvel. A Hellenic Law Firm observa que, se o vender, os títulos de toda a família terminam, a menos que o substitua por outro imóvel elegível na ordem correta, o que é trabalho para o seu advogado.
O que não lhe dá
Não é uma autorização de trabalho. Segundo a leitura da Hellenic Law Firm sobre o Código de Migração, pode possuir uma empresa, ter ações, receber rendas e integrar um conselho como membro não executivo, mas não pode ter um emprego assalariado com um empregador grego. Uma família a planear uma mudança real precisa de rendimento que não dependa de empregos locais.
Também não é um passaporte. A cidadania grega passa pela naturalização comum, ao abrigo do Código de Cidadania Grega (Lei 3284/2004): sete anos de residência legal, um exame de língua e civismo gregos, e prova de integração. A lei conta a residência legal, e a avaliação de naturalização olha para a vida real na Grécia, por isso os anos passados a deter o título enquanto vive noutro lugar não constroem um processo. Se a cidadania é o objetivo, planeie viver de facto na Grécia e pergunte a um advogado de cidadania como os seus anos serão contados.
E o direito de viver é grego, não europeu. Pode visitar Paris ou Berlim; não pode instalar-se lá com uma autorização grega.
Arrendar um imóvel de golden visa
O arrendamento de longa duração é permitido. Um contrato normal a um inquilino local é aceitável, e a renda é tributada na escala grega para rendimentos de imóveis. Desde 1 de janeiro de 2026, ao abrigo da Lei 5246/2025, essa escala é de 15% até €12.000 por ano, 25% de €12.001 a €24.000, 35% de €24.001 a €35.000 e 45% acima disso. O escalão de 25% é novo; antes de 2026 a taxa saltava diretamente de 15% para 35%.
O arrendamento de curta duração está proibido para imóveis comprados ao abrigo das regras pós-2024, seja qual for a frequência. A Circular 1/2026 acrescenta que a proibição não pode ser contornada através de um gestor de propriedades, de uma empresa relacionada ou de um familiar. A antiga ideia de "comprar perto da Acrópole e deixar os turistas pagarem o visto" acabou para novos compradores. Se o rendimento de arrendamento de curta duração lhe interessa, tem de vir de um segundo imóvel fora do pedido. O nosso artigo sobre as regras de arrendamento de curta duração na Grécia aborda o regime geral de licenciamento.
O processo de candidatura, passo a passo
- Nomeie um advogado independente e assine uma procuração, para que a maioria dos passos possa acontecer sem estar na Grécia.
- Obtenha um número fiscal grego (AFM) e abra uma conta bancária grega. O valor total tem de passar por canais bancários rastreáveis. A Circular avisa que acordos paralelos, reembolsos ao comprador ou preços de contrato inflacionados levam a recusa ou revogação, e podem ser reportados às autoridades de combate ao branqueamento de capitais.
- Peça ao advogado para verificar o título, dívidas e o estado urbanístico, e confirmar a zona e os 120 m² na escritura.
- Assine a compra perante um notário e registe o título na conservatória do registo predial ou no cadastro.
- Submeta o pedido ao Ministério da Migração e do Asilo, pague as taxas e entregue os documentos da lista do Ministério: passaportes, fotografias, o contrato de compra com prova de pagamento, uma certidão do registo predial, seguro de saúde e, para os familiares, certidões de casamento e nascimento apostiladas e traduzidas.
- Receba o certificado de apresentação do pedido, muitas vezes chamado certificado azul. Torna a sua estadia na Grécia legal enquanto o processo é analisado; a Hellenic Law Firm observa que não permite viajar para outros países Schengen.
- Dê as impressões digitais na marcação biométrica e depois receba os cartões de cinco anos.
Quanto tempo demora? O lado da compra depende das verificações do título e do notário. A fase do título varia consoante o gabinete e a estação, e as marcações de biometrias são normalmente o estrangulamento. Ninguém controla essa fila, por isso trate com desconfiança promessas de um número fixo de semanas. A própria compra está coberta no nosso guia sobre como comprar imóveis na Grécia.
Impostos depois de comprar
Paga-se o ENFIA, o imposto anual sobre imóveis ao abrigo da Lei 4223/2013, calculado sobre o valor fiscal oficial do imóvel, e apresentam-se declarações gregas se receber rendas. Ter o título não o torna, por si só, residente fiscal grego; isso depende de onde vive e onde estão as suas ligações. Numa venda posterior, o imposto de 15% sobre mais-valias em imóveis vendidos por particulares está suspenso até 31 de dezembro de 2026 (PwC Worldwide Tax Summaries, verificado em setembro de 2026). A suspensão já foi prorrogada várias vezes, mas verifique a situação quando realmente planear vender.
FAQ
Como se qualifica para um Golden Visa na Grécia?
Ao abrigo da Lei 5100/2024: ser cidadão de fora da UE, comprar um único imóvel no valor de pelo menos €800.000 ou €400.000 consoante a zona (com pelo menos 120 m²) ou uma conversão elegível de €250.000 ou um edifício classificado, pagar na totalidade por transferência bancária, ter seguro de saúde e candidatar-se ao Ministério da Migração e do Asilo.
Quanto custa um golden visa grego no total?
O preço mínimo do imóvel (€250.000, €400.000 ou €800.000), mais a taxa do título do Ministério de €2.000, €150 por familiar adulto, €16 por cartão, 3,09% de imposto de transmissão numa revenda, e honorários de notário, advogado e agente acordados caso a caso. Peça ao seu advogado uma estimativa completa antes de reservar.
Os cidadãos britânicos podem obter residência na Grécia?
Sim. Desde o Brexit, os cidadãos britânicos são cidadãos de fora da UE e podem candidatar-se ao golden visa nas mesmas condições que qualquer outra pessoa, ou a outro título como o visto de Pessoa Financeiramente Independente.
Os cidadãos indianos podem candidatar-se?
Sim. O Código de Migração abre o programa a todos os cidadãos de fora da UE. Os candidatos indianos seguem as mesmas regras e precisam de documentos civis apostilados e traduzidos para os familiares.
Creta qualifica-se a €400.000?
Não. Creta tem muito mais do que os 3.100 residentes definidos pela Lei 5100/2024, por isso está no nível de €800.000, tal como Rodes, Corfu e a maioria das ilhas com aeroporto.
Posso combinar dois imóveis mais baratos para atingir o limiar?
Não para um novo pedido. Desde setembro de 2024, a Lei 5100/2024 exige o valor total numa única propriedade.
Tenho de viver na Grécia para manter o título?
Não. O Código de Migração não define permanência mínima para este título. A cidadania é uma questão à parte: exige sete anos de residência legal ao abrigo da Lei 3284/2004, vida real na Grécia e um exame.
O que fazer a seguir
Escolha primeiro o nível, porque é ele que define o orçamento. Escolha duas ou três zonas, peça a um advogado grego que confirme a sua zona, e depois filtre os anúncios pela área na escritura. Antes de pagar qualquer sinal, verifique novamente as regras na página do golden visa do Ministério da Migração e do Asilo, já que mudaram duas vezes desde 2023. Informação regional está na nossa página da Grécia.
