O preço do anúncio não é o que vais acabar por pagar. Compra-se um apartamento de 200.000 € no estrangeiro e a fatura real costuma ficar entre os 210.000 € e os 224.000 €, depois de somados impostos, notário, comissão da agência e custos cambiais. Esse 5-12% a mais apanha mais compradores estrangeiros do que qualquer burla ou mau contrato, e pela razão mais simples: ninguém o incluiu no orçamento.
E a compra é apenas o primeiro round. Ter uma casa noutro país gera despesas todos os anos, algumas dentro de um sistema fiscal que nunca se pisou antes, além de um conjunto de custos mais discretos – a margem cambial, os voos – que nunca aparecem em fatura nenhuma.
Este guia divide o custo total de comprar imóveis no estrangeiro por tipo: o que se paga no dia da escritura, o que se paga todos os anos depois e o que se paga quando finalmente se vende. Os exemplos vêm de mercados reais entre os 13 países que a HomeNSearch cobre, por isso são números que se podem confirmar.
Impostos de compra: a maior rubrica
Todos os países cobram algo pelo simples ato de transferir a propriedade. Muda o nome – imposto de transmissão, imposto de selo, taxa de registo, taxa de escritura – e muda também o valor, bem mais do que a maioria dos compradores espera.
O Dubai simplifica tudo. O Dubai Land Department cobra uma taxa fixa de 4% sobre o preço de compra, e isso é praticamente toda a história fiscal, porque o emirado não aplica qualquer imposto anual sobre a propriedade. A Turquia parece-se no momento da compra: um imposto de 4% sobre o tapu, a escritura de propriedade, pago quando este muda de mãos. Oficialmente o custo é repartido entre comprador e vendedor. Na prática é um ponto de negociação, por isso convém deixar claro quem paga o quê antes de assinar seja o que for.
A Europa pesa mais. Em França, os custos totais de aquisição de um imóvel usado rondam normalmente os 7-8% do preço, depois de somados os direitos de transmissão e os honorários do notaire. Só este número muda as contas de uma posse a curto prazo: vender ao fim de poucos anos pode significar que os custos de compra, sozinhos, engolem toda a valorização.
Há dois hábitos que poupam dinheiro aqui. Pergunta sobre que base se calcula o imposto, porque nalguns países é o preço declarado e noutros um valor patrimonial oficial, e os dois podem não coincidir. Depois pergunta o que é negociável. As taxas, não. Quem paga cada despesa, muitas vezes sim.
Usado ou obra nova? O imposto é diferente
Espanha divide o mundo em dois. Um imóvel usado paga o ITP, um imposto de transmissão fixado por cada região. Uma obra nova de um promotor paga, em vez disso, IVA a 10%, mais imposto de selo. Nenhum dos dois caminhos é grátis, e os totais diferem o suficiente para influenciar, logo à partida, que tipo de imóvel se acaba por procurar.
Itália tem a separação mais acentuada de todas, e não depende da idade do edifício, mas de ti. Compra-se como residência principal ao abrigo do regime prima casa e o imposto de registo fica em 2%. Compra-se a mesma casa como segunda habitação e sobe para 9%. Mesmo imóvel, mesmo notário, várias vezes mais imposto. Se se reunirem as condições para o regime prima casa, a papelada para o reclamar vale cada hora que consome.
Chipre funciona ao contrário. As obras novas pagam IVA, com uma taxa reduzida disponível para a residência principal caso se cumpram as condições, enquanto os imóveis usados estão isentos de IVA mas ficam sujeitos a taxas de transmissão. De qualquer forma, os totais são moderados para os padrões europeus, uma das razões pelas quais a ilha continua a atrair compradores estrangeiros ano após ano. Podes ver o que está no mercado agora mesmo na nossa página de Chipre.
Notário, advogados e taxas de registo
Na maior parte da Europa continental, o notário não é opcional. É um funcionário nomeado pelo Estado que verifica o título, redige a escritura e regista a transmissão, e os seus honorários seguem normalmente uma escala fixada por lei. Pelo menos, previsível. Mais do que se pode dizer da maioria dos outros itens desta lista.
O advogado é um custo à parte, e na maioria dos países uma necessidade à parte. Eis a distinção que importa: o notário é neutro. O trabalho dele é tornar a transação legal, não torná-la vantajosa para ti. O teu próprio advogado lê o negócio do teu lado da mesa, à procura de cláusulas penais, dívidas associadas ao imóvel, infrações urbanísticas e licenças em falta. Em Chipre e na Turquia, onde o notário tem um papel menor nos negócios imobiliários ou nenhum papel, o aconselhamento jurídico independente carrega quase todo o peso protetor. Poupar nessa fatura é a economia mais cara que um comprador estrangeiro pode fazer.
O próprio registo, ou seja, a inscrição do teu nome na conservatória, costuma ser o item mais barato de toda a lista. Uma quantia fixa ou uma fração de um por cento. Mesmo assim, reserva-lhe uma verba. Os custos pequenos multiplicam-se.
Comissão da agência: quem paga depende de onde se compra
Nalguns mercados, é o vendedor que paga ao agente. Noutros, é o comprador. Nalguns poucos, a comissão é discretamente repartida, e essa divisão é costume local mais do que lei. Pergunta cedo, e obtém a resposta por escrito, porque nada estraga um dia de escritura como descobrir uma comissão que se dava como certo que a outra parte pagava.
As compras de obra nova parecem muitas vezes isentas de comissão, porque é o promotor quem paga ao agente. A comissão continua a existir. Está embutida no preço de venda, tal como um supermercado embute o custo da prateleira no preço de um pão. Isso não é motivo para evitar a obra nova, é só motivo para negociar o próprio preço em vez de presumir que se escapou a um custo.
A taxa de câmbio: o custo sem fatura
Se o dinheiro começa numa moeda e o imóvel está avaliado noutra, a conversão é um custo real. Muitas vezes, grande. E esconde-se em dois sítios.
Primeiro, o spread. Os bancos e os serviços de transferência compram a moeda a uma taxa e vendem-ta a outra, e essa diferença é a margem deles. Nos valores de uma compra imobiliária, essa margem pode superar sem ninguém dar por isso os teus honorários de advogado, e nunca a verás discriminada em lado nenhum. Compara os fornecedores pelo montante que realmente chega ao destino, não pela comissão anunciada, que costuma ser zero precisamente porque o lucro está escondido dentro da taxa.
Segundo, o movimento. Costumam passar meses entre acordar um preço e concluir a compra. Se a taxa se mover contra ti nesse intervalo, o imóvel fica mais caro sem que o preço mude um cêntimo. Um contrato forward, que fixa hoje a taxa para um pagamento que só chega meses depois, tira esse risco da equação por um custo modesto. Fala com um especialista em câmbios antes de assinar, não depois.
Pede um orçamento completo da transferência por escrito antes de fazer uma proposta. A questão cambial resolve-se mais facilmente enquanto ainda controlas o calendário.
O que se paga todos os anos enquanto se é proprietário
Os custos de compra doem uma vez. Os de ser proprietário repetem-se.
O imposto anual sobre a propriedade varia entre países mais do que quase qualquer outra rubrica da conta. O Dubai não cobra nenhum, o que ao longo de uma década de posse soma um argumento sério a seu favor. Chipre eliminou o seu imposto nacional sobre imóveis há anos e tem hoje um dos encargos anuais mais leves da UE, restando apenas taxas locais modestas. França e Espanha cobram ambas impostos locais anuais calculados sobre o valor oficial do imóvel e o respetivo município. O caminho mais rápido para chegar a um número real para uma casa concreta é direto e eficaz: pede para ver o último recibo de imposto do atual proprietário.
Depois vêm os custos recorrentes que nada têm a ver com o Estado:
- despesas de condomínio ou de serviço em prédios e resorts, que sobem com cada piscina, elevador e portaria de segurança que o complexo mantém
- seguro do imóvel e do recheio, muitas vezes obrigatório se se pediu um crédito para comprar
- serviços e taxas fixas que continuam a correr mesmo quando a casa está vazia
- gestão do imóvel, normalmente uma percentagem da renda se o imóvel for arrendado, ou uma tarifa fixa se apenas se precisar de alguém local que fique com as chaves
Nenhuma destas rubricas é dramática por si só. Juntas, decidem se um imóvel de arrendamento realmente dá lucro ou se apenas parece dar no folheto. Faz as contas de toda a lista contra uma renda realista antes de comprar, não depois.
As viagens: a rubrica que toda a folha de cálculo esquece
Vais voar para ver imóveis, provavelmente mais do que uma vez. Vais voar para a escritura, talvez para abrir uma conta bancária pessoalmente, e mais tarde para mobilar a casa e reunir-te com a empresa de gestão. Soma hotéis, aluguer de carro e alguns dias de trabalho perdidos, e uma única compra pode gerar quatro ou cinco viagens antes sequer de passares lá a primeira noite na tua própria cama.
Ao lado do imposto de transmissão não é uma soma enorme. Mas também não é zero, e cai no cartão meses antes da escritura, precisamente quando o dinheiro está mais apertado. Dá-lhe a sua própria linha no orçamento e deixa de ser surpresa.
Os impostos no país de origem
Comprar no estrangeiro não muda a residência fiscal. O país de origem pode continuar interessado nesse imóvel, e normalmente de três formas.
Muitos países exigem que os residentes declarem ativos no estrangeiro acima de um certo limite, com penalizações reais para quem fica calado. O rendimento de arrendamento desse imóvel costuma ser tributável tanto no país de origem como localmente, com uma convenção de dupla tributação a decidir quem cobra primeiro e o que se pode deduzir. E, quando se vende, as mais-valias podem ser avaliadas nos dois lados segundo as mesmas regras da convenção.
Nada disto é um argumento contra comprar. É um argumento para passar uma hora com um consultor fiscal que conheça as duas jurisdições antes de o dinheiro se mexer. Os erros fiscais transfronteiriços são baratos de evitar e dolorosos de desfazer.
Os custos de sair
Vender tem a sua própria conta, e o dia em que se compra é o dia certo para a perceber. O imposto sobre mais-valias aplica-se na maioria dos países, embora muitos o reduzam ou dispensem após um período mínimo de posse. Provavelmente vais pagar a um agente para vender. E o valor apurado terá de voltar a passar pela taxa de câmbio, com o mesmo spread e o mesmo risco de calendário que na entrada.
São os compradores com um horizonte de dois ou três anos que mais caem nesta armadilha. Com 5-12% gasto à entrada e os custos de venda à espera na saída, uma posse curta exige uma valorização forte só para não perder dinheiro. Se não se planeia ficar muito tempo com o imóvel, a estrutura de custos do país escolhido importa mais do que a vista da varanda.
Pôr um número nisto
Nos treze países onde a HomeNSearch atua, o padrão repete-se: conta com os extras a somarem cerca de 5-12% ao preço de compra, e trata qualquer valor abaixo de cinco como uma surpresa agradável, não como um plano. O Dubai fica perto do extremo inferior graças à sua taxa fixa de 4% do DLD e ao imposto anual nulo. A França fica perto do extremo superior ainda antes de se contratar um advogado. Numa compra de 300.000 €, essa diferença equivale a entre 15.000 € e 36.000 €. Dinheiro a sério, e que se pode prever com antecedência.
Por isso, monta o orçamento custo a custo para o teu caso concreto: país, usado ou obra nova, residência principal ou segunda casa. Se tens curiosidade em saber como é, na prática, um mercado genuinamente de baixa fiscalidade, consulta os anúncios atuais dos EAU. E antes de te comprometeres com qualquer país, lê o nosso resumo dos cinco erros que os compradores estrangeiros continuam a cometer. Subestimar os extras garantiu o seu lugar nessa lista.
Perguntas frequentes
Quanto devo somar ao preço pedido?
Conta com 5-12% do preço de compra para cobrir impostos, notário, advogados, comissão da agência e custos cambiais. Onde se cai dentro dessa margem depende do país e do tipo de imóvel, usado ou obra nova. Os mercados de usado mais caros, como a França, só com custos de aquisição já perto de 7-8%, ficam perto do topo; o Dubai, com a sua taxa fixa de transmissão de 4% e sem imposto anual sobre a propriedade, fica perto do fundo.
Que custos é que os compradores mais esquecem?
A conversão cambial e os custos anuais de manutenção. A margem cambial nunca aparece como rubrica, por isso não parece um custo, enquanto as despesas de condomínio, o seguro e os impostos locais só surgem depois da escritura, quando a folha do orçamento já foi fechada. Ambos são previsíveis se se pedirem números reais com antecedência.
Continuo a pagar impostos no meu país de origem?
Muitas vezes, sim. Muitos países tributam os residentes sobre o rendimento de arrendamento e as mais-valias em qualquer parte do mundo, e exigem que o imóvel no estrangeiro seja declarado acima de um limite. As convenções de dupla tributação costumam evitar pagar duas vezes na íntegra, mas não fazem desaparecer a obrigação. Manda um consultor verificar os dois lados antes da compra, não no primeiro prazo fiscal a seguir.
Comprar obra nova sai mais barato do que comprar usado?
Não necessariamente. A obra nova troca o imposto de transmissão pelo IVA, 10% em Espanha, por exemplo, e os custos de venda do promotor estão embutidos no preço de tabela. Os imóveis usados têm impostos de transmissão, mas deixam mais margem para negociar. Em Itália, quem decide não é de todo o edifício, mas o uso que se lhe vai dar: uma residência principal paga 2% de imposto de registo contra 9% de uma segunda habitação.
