Todo edifício de condomínios na Tailândia tem uma linha invisível a atravessá-lo. Os estrangeiros podem ser proprietários plenos, em nome próprio, de até 49% da área vendável do edifício. Os restantes 51% têm de ficar em mãos tailandesas. Essa única regra decide que unidade pode registar, que documentos o seu banco terá de apresentar, por que motivo plantas idênticas às vezes têm dois preços diferentes, e o que o seu advogado precisa de verificar antes de transferir um único baht.
A regra em si é curta. As suas consequências não são. A maioria das histórias de terror de compradores estrangeiros na Tailândia remonta ao mesmo erro: presumir que um recibo de sinal significava que a unidade já era sua. Não era. Este guia explica de onde vem a quota, como funciona na prática a aritmética, como confirmar o que resta num edifício específico e que opções há quando o edifício pretendido já está cheio. Para um panorama mais amplo — arrendamentos, usufrutos e por que motivo o terreno fica fora de questão — leia o nosso guia sobre como os estrangeiros podem comprar imóveis na Tailândia.
De onde vem a regra dos 49%
A Tailândia não permite que estrangeiros sejam donos de terrenos. Os condomínios são a exceção. O Condominium Act B.E. 2522, aprovado em 1979, criou uma forma de título que permite a um estrangeiro deter uma unidade em plena propriedade enquanto o terreno por baixo pertence coletivamente e é gerido por uma pessoa jurídica, o órgão de gestão legal do edifício. A Secção 19 da lei enumera quais os estrangeiros que podem sequer comprar, e o limite agregado, acrescentado por emenda como Secção 19 bis, fixa quanto de um mesmo edifício os estrangeiros podem deter no total. O limite tinha tanto de político quanto de económico: os condomínios podiam abrir-se a capital estrangeiro sem que um edifício, rua ou resort inteiro escapasse por completo das mãos tailandesas.
O número nem sempre foi 49. O teto original era 40%. Uma emenda de 1999 elevou-o para 49% e chegou a abrir uma janela temporária para edifícios totalmente estrangeiros em Banguecoque, que expirou discretamente em 2004. Desde então o número manteve-se, ainda que não por falta de debate: ao longo de 2024 e 2025 o governo aventou subir a quota para 75% em zonas turísticas como Phuket e Pattaya, a par de uma ideia de arrendamento de 99 anos. À data desta publicação, ambas continuam propostas. Nenhuma lei foi aprovada. Compre com base na lei em vigor, não em rumores sobre o que poderá vir a ser.
Um pormenor estrutural importa mais do que os compradores esperam. A quota conta-se por edifício. Cada condomínio registado tem o seu próprio livro dos 49%, pelo que a segunda torre de um promotor, mesmo ao lado, pode ter bastante margem enquanto a primeira torre está cheia. A quota pertence ao edifício, nunca à marca.
Área, não número de unidades
Aqui é onde as pessoas tropeçam. Os 49% não se medem em unidades. Medem-se em metros quadrados de área vendável, somados em todas as unidades do edifício e comparados com a área já registada em nome de estrangeiros. As zonas comuns ficam fora do cálculo: átrios, ginásio, corredores, piscinas. Os lugares de estacionamento com título separado, quando o projeto os tem, contam.
Um exemplo simples. Um edifício tem 200 unidades com uma área vendável combinada de 10.000 metros quadrados. A plena propriedade estrangeira pode cobrir, no máximo, 4.900 desses metros. Se os estrangeiros já registaram 4.650, a quota remanescente é de 250 metros quadrados. Um T1 de 65 metros quadrados ainda cabe. Uma cobertura de 280 metros quadrados não cabe, por mais razoável que pareça olhando só ao número de unidades.
É por isso que uma única cobertura grande consome mais quota do que dois estúdios juntos, e por isso contar unidades vendidas não diz nada de útil. Os compradores estrangeiros tendem a preferir unidades maiores e em pisos altos, pelo que um edifício pode parecer meio tailandês contando cabeças e já estar fora de quota se medido por área. Peça sempre os metros quadrados. Sempre.
Mais um pormenor: alguns promotores limitam as vendas a estrangeiros abaixo dos 49% legais, seja para manter confortável o financiamento bancário tailandês, seja para reservar a quota estrangeira às unidades mais caras. A lei dá-lhe o teto. A política do próprio promotor diz-lhe o que está realmente disponível.
Como verificar a quota remanescente antes de pagar seja o que for
Três fontes, por ordem crescente de fiabilidade.
O escritório de vendas vem primeiro. Qualquer promotor competente entregar-lhe-á uma confirmação de quota por escrito, com a percentagem estrangeira atual e a área que a sua unidade consumiria. Peça que fique datada e assinada. Mas entenda o que é: um retrato dos registos do próprio vendedor, não uma promessa de que a lei lhe reservará seja o que for.
Numa unidade de revenda, a pessoa jurídica emite uma carta de quota estrangeira juntamente com a carta padrão de isenção de dívidas, e o Registo Predial não regista uma transferência em plena propriedade estrangeira sem ambas. Estas cartas só são emitidas perto da data de transferência e caducam em poucos dias, pelo que a prática habitual é uma confirmação preliminar cedo e as cartas formais no fecho.
O registo do Registo Predial é a verdade. Através do seu advogado, pode mandar verificar a propriedade estrangeira registada do edifício diretamente contra o registo oficial. É diligência devida de rotina na Tailândia e custa pouco. Ignorá-la é confiar a maior transferência do seu ano à folha de cálculo de um comercial.
Agora a armadilha, a clássica. A quota confirma-se no momento do registo da transferência, não quando assina uma reserva ou entrega um sinal. As compras em planta esticam essa margem para dois ou três anos: reserva em janeiro, a torre fica concluída em 2028, e entretanto dezenas de outros compradores estrangeiros registam as suas transferências antes da sua. Quem regista primeiro fica com a quota. A data no seu formulário de reserva não conta para nada no Registo Predial, e um edifício muito promovido em Xangai, Moscovo e Singapura pode esgotar o seu lado estrangeiro muito antes da entrega.
A solução é contratual. Torne o sinal condicional: se a quota de plena propriedade estrangeira não estiver disponível para a sua unidade no momento da transferência, o sinal integral é devolvido. Não um crédito para outro projeto, não uma conversão automática para arrendamento que nunca pediu. Um reembolso. O conselho tailandês de proteção do consumidor apertou os contratos dos promotores a partir de 31 de janeiro de 2025, proibindo, entre outras coisas, as cláusulas de perda automática do sinal, o que reforça a sua posição negocial. Ainda assim, a condição de quota tem de ficar escrita — ninguém a insere por si.
Peça ao vendedor que o contrato declare que a unidade é vendida dentro da quota estrangeira e que, se não se conseguir registar a plena propriedade estrangeira, tem direito ao reembolso integral. Um promotor que hesite perante essa frase já lhe está a dizer alguma coisa.
Quando a quota está esgotada
Suponha que no edifício que quer já não resta área estrangeira. As unidades de quota tailandesa simplesmente não estão disponíveis para si em plena propriedade; o Registo Predial recusará o registo. Restam duas vias honestas, e uma desonesta que vale a pena nomear para que a possa recusar.
A primeira via honesta é um arrendamento registado. Um estrangeiro pode arrendar uma unidade de quota tailandesa por até 30 anos, inscritos no título junto ao Registo Predial. É legal, é comum em Phuket e Samui, e custa menos do que a plena propriedade. Seja claro quanto ao prazo, porém. Contratos que prometem 30 mais 30 mais 30 anos circulam há décadas, e em março de 2025 o Supremo Tribunal tailandês confirmou o que os advogados mais cuidadosos há muito avisavam: cadeias de renovação pré-acordadas não são direitos de propriedade, são promessas pessoais. Uma renovação no ano 30 depende de quem for o proprietário nessa altura, que pode ser o herdeiro do vendedor original ou um desconhecido que comprou o edifício inteiro. Avalie um arrendamento de 30 anos como um ativo de 30 anos, claramente abaixo da plena propriedade, e trate qualquer cláusula de renovação como uma esperança, não como um plano.
A segunda via é mais simples: escolher outro edifício. À Tailândia não faltam condomínios. A pressão sobre a quota concentra-se numa faixa estreita do mercado: primeira linha de praia em Phuket, o centro de Pattaya, alguns corredores de Sukhumvit em Banguecoque, as colinas mais procuradas de Samui. Ande 500 metros para o interior ou uma paragem de BTS e reaparecem edifícios com quota livre, muitas vezes a melhores preços por metro quadrado. Consulte primeiro os anúncios atuais de acordo com as suas necessidades, e só depois a torre específica — não o contrário.
E a via a recusar: comprar através de uma empresa tailandesa com acionistas fictícios, montada apenas para que um estrangeiro controle no papel uma propriedade de quota tailandesa. É ilegal, e a época em que se fechava os olhos a isso acabou. Desde meados de 2025 as autoridades tailandesas têm investigado estruturas fictícias numa escala nunca antes vista no mercado, com processos judiciais e alienações forçadas. Seja o que for que um agente prestável diga sobre «toda a gente fazer isso», não o faça.
O prémio de revenda que ninguém menciona
A quota corta em ambas as direções. Restringe-o à entrada. Uma vez lá dentro, começa a trabalhar a seu favor.
Num edifício onde a procura estrangeira é forte, a plena propriedade de quota estrangeira é um bem limitado. Apenas 49% da área estará sempre disponível para todo o conjunto global de compradores estrangeiros, e nova oferta só surge quando um proprietário estrangeiro vende a um tailandês. O resultado são dois mercados dentro de um único edifício: a mesma tipologia T2 transaciona-se a um preço como plena propriedade estrangeira e a um preço mais baixo como propriedade tailandesa ou arrendamento. Em Phuket e Pattaya, os anúncios colocam «quota estrangeira» no título tal como outros mercados anunciam vista de mar, e o fosso alarga-se em edifícios cuja quota se esgotou cedo.
A saída também é mais limpa. Quando uma unidade registada como estrangeira é vendida a outro estrangeiro, o registo viaja com a unidade, pelo que o seu comprador não precisa que exista quota nova. O seu público de revenda é todo o comprador estrangeiro interessado nesse edifício — precisamente o público a que um vendedor de quota tailandesa não consegue chegar. O arrendamento funciona ao contrário: cada ano que passa encurta o prazo remanescente, e o conjunto de compradores entusiasmados com um saldo de 19 anos é reduzido.
Nada disto torna um condomínio de quota estrangeira um sucesso garantido. O mercado tailandês tem ciclos, o excesso de oferta é um tema recorrente em Pattaya e em partes de Banguecoque, e um prémio pago no lançamento pode demorar anos a recuperar. Mas entre duas unidades de resto idênticas, a que está dentro da quota é o ativo mais líquido, e o mercado reflete isso no preço.
O formulário FET: o seu dinheiro tem de vir do estrangeiro
A quota não é a única condição ligada à plena propriedade estrangeira. O mesmo quadro da Secção 19 exige que o dinheiro da compra entre na Tailândia vindo do estrangeiro, em moeda estrangeira, e tem de o provar.
A prova é o formulário de Transação de Câmbio Estrangeiro, o FET. Quando transfere fundos do estrangeiro, o banco tailandês recetor converte-os em baht e emite um FET para qualquer transferência de 50.000 dólares americanos ou mais; transferências menores recebem uma carta de aviso de crédito bancário, também aceite pelo Registo Predial, pelo que vários pagamentos de dimensão intermédia funcionam bem. No dia da transferência, o Registo Predial exige FETs ou cartas de aviso de crédito que cubram a totalidade do preço de compra antes de registar a plena propriedade estrangeira de quota. Sem FET, não há registo. Isto apanha quem já tem baht numa conta tailandesa ou planeia pagar com rendimentos locais; esse dinheiro, seja qual for a sua origem, não satisfaz o requisito.
Três hábitos mantêm a documentação em ordem. Envie o dinheiro em moeda estrangeira e deixe que o banco tailandês faça a conversão, porque uma transferência que chega já convertida em baht pode não gerar nenhum FET. Faça coincidir os nomes: o remetente ou beneficiário deve ser o comprador que constará no título, e se um casal comprar em conjunto, ambos os nomes devem constar no rasto documental. E indique o propósito nas instruções da transferência, algo como «compra da unidade de condomínio 12B, [nome do edifício]». Esses mesmos FETs importam anos depois, pois são os documentos que lhe permitem repatriar o produto da venda para fora da Tailândia sem entraves quando eventualmente vender.
Diligência devida antes de assinar
Toda a lista de verificação para uma compra em quota estrangeira, resumida:
- Confirme que o edifício é um condomínio registado ao abrigo do Condominium Act. Um «apartamento» ou residência com serviços sem título de condomínio não tem plena propriedade estrangeira para lhe vender.
- Obtenha uma confirmação de quota por escrito e datada do promotor, ou uma preliminar da pessoa jurídica no caso de revenda.
- Peça a um advogado que verifique a quota remanescente e o título do vendedor junto ao Registo Predial, não apenas nos registos do escritório de vendas.
- Inclua a condição de quota tanto na reserva como no contrato de compra e venda: sem plena propriedade estrangeira na transferência, sinal devolvido na íntegra.
- Envie cada pagamento do estrangeiro em moeda estrangeira, com nomes coincidentes e um propósito declarado, e guarde cada FET e carta de aviso de crédito.
- Numa revenda, exija a carta de isenção de dívidas e a carta de quota estrangeira da pessoa jurídica no fecho.
- Em compras em planta, verifique os mecanismos de depósito em garantia do promotor e o seu histórico de entregas, e pondere quanto risco de quota acrescenta uma espera de dois anos naquele edifício específico.
- Orce os custos do dia da transferência, liderados pela taxa de transferência de 2%, e acorde por escrito quem paga o quê.
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Perguntas frequentes
Um estrangeiro pode mesmo ser dono pleno de um condomínio tailandês?
Sim. Dentro da quota de 49%, um comprador estrangeiro detém o título em plena propriedade em nome próprio, registado no Registo Predial, transmissível por herança e vendível como qualquer plena propriedade. O teto aplica-se à propriedade estrangeira total do edifício, não à sua unidade individual.
O que acontece à quota quando vendo a minha unidade?
Se vender a outro estrangeiro, o registo estrangeiro transita com a unidade, pelo que as percentagens do edifício não se alteram. Se vender a um comprador tailandês, os seus metros quadrados regressam ao lado tailandês, libertando quota para uma futura compra estrangeira. Essa assimetria explica grande parte do motivo pelo qual as unidades de quota estrangeira em edifícios procurados mantêm um prémio.
Um arrendamento de 30 anos é renovável?
Só se o proprietário dessa altura concordar em renová-lo. Desde a decisão do Supremo Tribunal de março de 2025, os prazos de renovação assinados antecipadamente contam como promessas pessoais, não como direitos de propriedade, pelo que uma estrutura de 30 mais 30 garante exatamente 30 anos. Avalie-o, e pague-o, nessa base.
Preciso de um formulário FET para um arrendamento?
O Registo Predial não o exige para registar um arrendamento, porque a regra da remessa se aplica à plena propriedade. Ainda assim, documentar a sua transferência de entrada é sensato: mantém o rasto do dinheiro limpo e facilita muito levar os fundos para fora da Tailândia quando o arrendamento terminar ou o ceder.
