Na Tailândia, um estrangeiro não pode ser dono de terreno. Nem pelo casamento, nem à força de insistência, nem por nenhum dos truques que se sussurram nos bares da praia. O que um comprador estrangeiro pode fazer é ser dono de um apartamento em plena propriedade, arrendar um terreno ou uma vivenda por 30 anos, ou deter o imóvel através de uma empresa tailandesa que efetivamente funcione. Três caminhos, todos legais, cada um com limites que o balcão de vendas costuma omitir. Este guia percorre-os todos, mais a regra sobre a transferência de dinheiro que apanha mais compradores do que qualquer lei, e o que custa o processo inteiro.
O que se pode ter e o que não se pode
O Código Fundiário proíbe que estrangeiros sejam titulares de terreno. Os condomínios são a exceção: ao abrigo da Lei dos Condomínios, um estrangeiro pode obter o título de plena propriedade de uma unidade, registada em seu próprio nome no Land Department. As casas ficam num meio-termo, porque a lei tailandesa trata o edifício como algo separado do terreno onde assenta, pelo que se pode ser legalmente dono de uma vivenda arrendando apenas o lote sob ela. É esse o menu completo. Qualquer produto que um promotor lhe ofereça não é mais do que uma destas fórmulas embrulhada de outra maneira.
Via 1: apartamento em plena propriedade, a única propriedade direta
Os estrangeiros podem ser donos de até 49% da área útil vendável em qualquer edifício de condomínio. Área, não número de unidades, e a quota conta-se por edifício, não por projeto nem por cidade. Na prática, edifícios procurados em Phuket, Pattaya ou no centro de Banguecoque podem esgotar a quota estrangeira enquanto metade das unidades continua por vender.
Antes de reservar seja o que for, peça à administração do edifício, o juristic person office, confirmação por escrito de que ainda há quota disponível para a sua unidade. Se estiver esgotada, vão oferecer-lhe o mesmo apartamento mas em arrendamento de 30 anos. Isso é um produto diferente, com valor de revenda mais fraco, diga o que disser o folheto. Explicámos como se calcula a quota e como verificá-la no nosso guia sobre a quota estrangeira de 49%.
Um apartamento em plena propriedade dá um título de propriedade em regra, o direito de vender a quem quiser e o direito de o deixar em herança, ainda que os herdeiros também tenham de caber na quota. Os preços ajudam a explicar a popularidade desta via: à data em que escrevemos, um estúdio habitável em Pattaya arranca por cerca de 2,5 a 3 milhões de baht, enquanto o segmento médio de Banguecoque anda perto do dobro disso. Para a maioria dos compradores estrangeiros esta é a resposta mais limpa e deveria ser a opção por defeito.
Via 2: arrendamento, 30 anos e nenhuma promessa depois
Terrenos e casas podem ser arrendados por um máximo de 30 anos. Qualquer contrato acima de três anos tem de ser registado no título no Land Department; sem registo, só os primeiros três anos são exequíveis. Um arrendamento registado sobrevive à venda do terreno, o que significa que o novo proprietário herda o inquilino pelo restante do prazo. O arrendamento é também a estrutura padrão para vivendas nos resorts de Phuket, onde o terreno sob todo o projeto permanece com o promotor.
O problema começa nas renovações. Durante anos, os promotores venderam estruturas de «30+30+30» como 90 anos de posse segura, com opções de renovação escritas diretamente no contrato. Em março de 2025, o Supremo Tribunal tailandês decidiu que estas cadeias de renovação pré-acordadas não são exequíveis, considerando-as uma forma de contornar o limite de 30 anos. Uma renovação é uma promessa pessoal de quem quer que seja dono do terreno nessa altura, nada mais. Muitas agências, e até alguns blogues de escritórios de advogados, ainda anunciavam «arrendamentos de 90 anos» em 2026. Estão enganados, e o tribunal já o disse de forma explícita.
O arrendamento continua a fazer sentido se for valorizado com honestidade. Paga-se por 30 anos de uso, não por uma propriedade disfarçada. Que o arrendamento fique registado no título. Se houver uma casa no lote, garanta a construção em separado através de um direito de superfície registado, para que ao menos o edifício seja seu. E trate os anos a partir do 31.º como uma esperança, não como um ativo.
Via 3: uma empresa tailandesa, mas a sério
Uma sociedade por quotas tailandesa detida em pelo menos 51% por sócios tailandeses pode comprar terreno, e um estrangeiro pode ser administrador e acionista minoritário nela. Isto é legítimo quando a empresa opera de facto: um negócio de arrendamento de vivendas com reservas reais e declarações fiscais em dia, um restaurante dono do seu próprio espaço, um pequeno hotel.
O que é ilegal é a versão de testas-de-ferro, em que os sócios tailandeses figuram no papel mediante uma taxa enquanto o estrangeiro controla tudo. Tanto o Código Fundiário como a Lei dos Negócios Estrangeiros o proíbem. As penas vão da venda forçada do terreno a multas e prisão, tanto para o estrangeiro como para os testas-de-ferro, e a fiscalização tem-se intensificado desde as campanhas de inspeção de 2024 e 2025 em Phuket e noutras províncias turísticas.
Um teste útil: esta empresa existiria se não tivesse de sustentar a sua vivenda? Se a resposta for não, e a solução proposta pelo agente for uma sociedade de fachada com três nomes tailandeses que nunca vai conhecer, vire costas.
A regra FET: como o dinheiro tem de chegar
Para registar um apartamento em nome estrangeiro, o Land Department exige prova de que o dinheiro da compra veio do estrangeiro em moeda estrangeira. O banco tailandês documenta isso com um formulário de Transação de Câmbio (FET), emitido para cada transferência recebida de 50.000 dólares ou mais; transferências menores ficam cobertas por uma carta de confirmação bancária.
Os pormenores contam. Envie dólares, euros ou libras em vez de baht, e deixe que seja o banco recetor na Tailândia a fazer a conversão. Indique o motivo na nota da transferência, algo como «compra da unidade de condomínio 12A», e mantenha o nome do remetente idêntico ao do comprador que vai constar no título. Guarde também todas as confirmações SWIFT; os bancos costumam perder papéis. A documentação FET serve duas vezes: é precisa no dia da transferência, e voltará a ser precisa anos depois, para repatriar o produto da venda sem discussões com o banco.
A compra, passo a passo
A sequência abaixo parece óbvia no papel. É saltando passos dela que começam a maior parte das histórias de terror imobiliárias tailandesas.
- Contrate um advogado independente antes de reservar seja o que for, alguém que responda perante si e não perante o promotor ou o agente.
- Faça a due diligence: pesquisa do título sobre o chanote, verificação de hipotecas, ónus e acesso viário, licenças de construção, e, no caso dos apartamentos, a situação da quota e as contas do edifício. Desconfie de qualquer título abaixo de um chanote.
- Pague o sinal de reserva só depois de o seu advogado ler as condições. Os sinais rondam habitualmente entre 50.000 e 200.000 baht e deveriam ser reembolsáveis se a due diligence revelar problemas.
- Assine o contrato de compra e venda. Se for em planta, leia duas vezes as cláusulas de atraso e penalização; o escrow é raro na Tailândia e a maioria dos planos de pagamento vai direta para o promotor.
- Traga os fundos do estrangeiro seguindo as regras FET acima.
- Compareça no Land Department no dia da transferência, onde se pagam as taxas e se regista o título, ou o arrendamento, em seu nome.
Quanto custa comprar e manter o imóvel
Os custos de transação são moderados pelos padrões internacionais, e os custos de manutenção são quase inexistentes, uma das razões pelas quais os apartamentos tailandeses funcionam bem como investimento puro de arrendamento.
- A taxa de transferência é de 2% sobre o valor patrimonial oficial, e comprador e vendedor costumam dividi-la entre si.
- Se o vendedor for proprietário há menos de cinco anos, aplica-se o imposto específico sobre negócios de 3,3%; depois disso é substituído por imposto de selo de 0,5%. Ambos costumam ficar a cargo do vendedor, embora num negócio tailandês tudo seja negociável.
- A retenção na fonte é de 1% se o vendedor for uma empresa, ou um cálculo variável sobre o rendimento pessoal se for um particular.
- De forma contínua, o imposto sobre terreno e construção em propriedade residencial mede-se em centésimas de ponto percentual, e os proprietários de apartamentos pagam encargos de condomínio de cerca de 40 a 80 baht por metro quadrado ao mês.
Comprar um imóvel não lhe dá visto
A Tailândia não concede qualquer direito de residência pela compra de um imóvel. Nenhum. O proprietário continua a entrar no país com o visto a que tiver direito, e dizer «tenho um apartamento aqui» não pesa nada no controlo de imigração. Há vias de estadia prolongada que funcionam para proprietários, do visto de reforma ao programa LTR, e comparámo-las no nosso guia sobre os vistos de longa estadia na Tailândia.
A HomeNSearch tem no seu catálogo apartamentos, vivendas e projetos em planta nos principais mercados da Tailândia. Consulte o catálogo da Tailândia para ver como estão os preços de venda atuais em Phuket, Pattaya e Banguecoque, e fale com um advogado antes de transferir um sinal para seja quem for.
Perguntas frequentes
Um estrangeiro pode alguma vez ser dono de terreno na Tailândia?
Para efeitos práticos, não. O casamento não muda nada: o terreno comprado por um cônjuge tailandês é bem próprio deste, e o parceiro estrangeiro assina no Land Department uma declaração a renunciar a qualquer direito sobre ele. A exceção de investimento prevista no Código Fundiário, 40 milhões de baht em ativos aprovados até ao máximo de um rai, é tão restrita que quase nunca é usada.
Um arrendamento de 30 anos é seguro?
O prazo registado é. Vincula o dono do terreno e quem quer que o compre mais tarde. O que não é seguro é contar com renovações, já que a decisão do Supremo Tribunal de março de 2025 retirou força legal às cadeias de renovação pré-acordadas. Valorize o arrendamento como 30 anos, e trate tudo o que vier depois como um bónus.
Que parte do dinheiro tem de vir do estrangeiro?
Para um apartamento registado em seu próprio nome, o valor total da compra deve chegar do estrangeiro em moeda estrangeira, com formulários FET a cobrir transferências de 50.000 dólares em diante. Baht já existente numa conta tailandesa, em geral, não pode ser usado numa compra dentro da quota estrangeira.
Posso arrendar o meu apartamento tailandês?
Arrendamentos mensais e anuais não são problema, e o rendimento é tributado na Tailândia. O arrendamento diário é outra história: cai sob a Lei dos Hotéis, e a maioria dos edifícios proíbe-o de qualquer forma no seu próprio regulamento. Verifique ambas as coisas antes de comprar a pensar em rendimento via Airbnb.
