A Tailândia não tem um único mercado imobiliário. Tem pelo menos seis, e comportam-se de forma tão diferente que um conselho pensado para Phuket serve de pouco em Pattaya. As ligações aéreas, as épocas de arrendamento, a divisão entre apartamentos e moradias, até o perfil dos futuros inquilinos: tudo muda assim que se passa para outra costa.
Esta comparação abrange os três destinos mais perguntados pelos compradores estrangeiros — Phuket, Pattaya e Koh Samui — e acrescenta perfis mais curtos de Bangkok, Hua Hin e Chiang Mai. Deliberadamente, sem preços: os anúncios mudam depressa, e um valor certo em março pode enganar em outubro. O que se mantém é a diferença relativa entre mercados e o caráter próprio de cada um, e isso já chega para montar uma pré-seleção. A disponibilidade em tempo real dos seis está na página da Tailândia da HomeNSearch.
Uma única regra condiciona toda a decisão
Os estrangeiros não podem ser proprietários de terreno na Tailândia. Nem com visto, nem por casamento, nem esperando o tempo que for. Essa única regra divide cada mercado em dois produtos. Os apartamentos podem ser detidos em plena propriedade e em nome próprio, desde que os estrangeiros não ultrapassem 49% da área vendável do edifício. As moradias são diferentes: a casa pode ser sua, mas o terreno por baixo fica ligado a um arrendamento registado (30 anos, com cláusulas de renovação de força variável) ou é detido através de uma empresa tailandesa, o que é legítimo quando a empresa faz algo real e arriscado quando é apenas uma casca vazia.
Por isso, cada escolha de localização é, na verdade, duas perguntas ao mesmo tempo. Onde quer estar, e se esse local o empurra para a via do apartamento ou para a da moradia. Phuket e Samui são, no fundo, mercados de moradias. Pattaya e Bangkok são mercados de apartamentos. Essa diferença pesa tanto quanto a geografia. Os mecanismos, desde verificar a quota até registar o arrendamento, estão explicados no nosso guia sobre como os estrangeiros podem comprar imóveis na Tailândia. Aqui ficamos pelo onde.
Antes de transferir qualquer sinal por um apartamento, peça ao gabinete jurídico do edifício a confirmação por escrito do saldo atual da quota estrangeira. Demora um dia, e já salvou mais do que um comprador de ficar com uma unidade que nunca poderia registar em seu nome.
Phuket: o polivalente
Phuket é o maior mercado turístico do país e a única ilha tailandesa cujo aeroporto recebe voos diretos de longo curso. Em época alta chega-se em voo direto do Golfo, de boa parte da Ásia e de várias cidades europeias, e esse tráfego aéreo é o motor silencioso de tudo o resto: a época de arrendamento mais longa da Tailândia, o maior conjunto de inquilinos de férias e o maior mercado de arrendamento de moradias do reino.
A ilha organiza-se por costas. Bang Tao e a zona de Laguna concentram o stock de moradias premium já consolidado, com gestão de nível resort à porta. As encostas de Kamala albergam alguns dos endereços com vista mar mais caros do país. Patong é o motor da vida noturna e negoceia com desconto face à sua própria vista; ali compra-se pelo movimento de arrendamento, não pela tranquilidade. O sul, em torno de Rawai e Nai Harn, corre mais devagar e serve famílias em estadias longas que procuram um ambiente local. Os investidores focados em apartamentos tendem a concentrar-se em Bang Tao, Surin e no corredor perto do aeroporto, onde se concentram as residências de marca e os lançamentos com programa de arrendamento.
Para quem é? Para quem quer uma única compra que faça tudo. Um imóvel bem escolhido em Phuket arrenda-se durante a maior parte do ano, revende-se ao público mais amplo da Tailândia e funciona como base familiar porque as escolas internacionais e os hospitais privados já estão na ilha. Mas os compromissos são reais. É o mais caro dos três mercados, por uma margem clara; o trânsito entre costas é lento, e alguns segmentos de apartamentos têm avançado mais depressa do que a procura nos últimos ciclos de lançamento. A monção de sudoeste também retira brilho às praias aproximadamente entre maio e outubro, razão pela qual o calendário de arrendamento, por mais longo que seja, mantém o seu pico verdadeiro entre novembro e abril.
Pattaya: relação qualidade-preço e volume
O caso de Pattaya é simples. Fica a cerca de duas horas por autoestrada de Bangkok, algo que nenhuma ilha pode dizer, e o seu mercado de apartamentos oferece mais área construída perto da praia por menos dinheiro do que qualquer outro lugar deste artigo. É todo o argumento. Para muitos compradores, chega.
A cidade vive de volume. Os residentes de Bangkok descem de carro nos fins de semana o ano inteiro, e o turismo internacional mantém os arrendamentos curtos ocupados nos meses em que as ilhas ficam vazias, por isso o perfil de arrendamento é mais plano e menos sazonal do que em Phuket ou Samui: menos semanas de pico espetaculares, mas também muito menos semanas mortas. As infraestruturas para expatriados são densas e práticas: hospitais internacionais, centros comerciais, campos de golfe em várias direções e uma comunidade estrangeira instalada há décadas. Há ainda um impulso estrutural: o Corredor Económico Oriental continua a levar fundos para as estradas e ferrovias da região, e o aeroporto de U-Tapao, a sul da cidade, cresce devagar rumo a uma verdadeira porta internacional. Nada disto garante valorização. Mas sustenta a base de inquilinos.
O caráter muda consoante o local. Pattaya central tem a fama da vida noturna, e ganhou-a. Jomtien, um promontório mais a sul, é outra cidade: uma longa faixa costeira de apartamentos de altura média, famílias na areia, mercados ao entardecer. Wongamat e Naklua, a norte, formam o canto tranquilo e requintado. Agora os compromissos. O mar não é o mais bonito da Tailândia, a imagem da cidade precisa de explicação junto do futuro comprador da sua unidade, e cada revenda compete com um fluxo constante de novos lançamentos. Compre algo raro — uma verdadeira vista mar, uma frente de praia acessível a pé, um edifício de baixa densidade — ou aceite uma valorização lenta.
Koh Samui: a ilha boutique
Samui é o contrapeso de Phuket. Mais pequena e mais verde, com plantações de coco ainda de pé entre os empreendimentos e um código de construção que manteve as torres fora do horizonte. As moradias em encosta com vista mar dominam o mercado, e o segmento de apartamentos mantém-se modesto. Se Phuket é uma indústria, Samui ainda é um conjunto de bairros.
Esses bairros distinguem-se de forma útil. Chaweng é o centro comercial movimentado, o mais próximo de Patong. Bophut, com a sua Fisherman's Village, é a Samui boutique na sua melhor versão: restaurantes junto à água, um passeio nocturno agradável, ambiente familiar. Maenam mantém-se calma e residencial; Lamai fica pelo meio. Aqui os compradores tendem a ser famílias e reformados que acharam Phuket demasiado ruidosa, enquanto as luas de mel sustentam um nicho forte de arrendamento curto de gama alta.
Duas características estruturais definem o caso de investimento. Primeiro, o acesso. O aeroporto de Samui foi construído e é operado pela Bangkok Airways, a capacidade é limitada e as tarifas têm um agravamento, por isso a maioria de quem chega é abastada ou muito decidida. Isso trava o turismo de massas, protege o tom da ilha e limita o tamanho do seu grupo de inquilinos, tudo ao mesmo tempo. A rota alternativa, o ferry via Surat Thani, consome grande parte de um dia a partir de Bangkok. Segundo, o clima segue o ciclo oposto ao de Phuket. Samui fica no golfo, o período mais chuvoso cai aproximadamente entre outubro e dezembro, e a longa época seca vai de janeiro até bem dentro de agosto. Uma moradia em Samui rende nos meses em que os imóveis da costa de Andamão estão debaixo de chuva.
As desvantagens, ditas com honestidade: a revenda demora mais porque o grupo de compradores é mais pequeno, a qualidade de construção varia mais do que nos empreendimentos consolidados de Phuket, e cuidados médicos sérios muitas vezes ainda implicam um voo. Investigue a fundo e fique no quadrante nordeste consolidado, a menos que conheça bem a ilha.
O resto da pré-seleção
Bangkok
A capital é o único mercado deste artigo que funciona com arrendamentos longos. Os inquilinos são profissionais com contratos de um ano, a procura quase não sente as estações, e o mercado de revenda é o mais profundo do país, o que faz de Bangkok a saída mais fácil na Tailândia. Vigie de perto um mecanismo: nos lançamentos mais procurados, a quota estrangeira de 49% pode esgotar-se logo no primeiro fim de semana de vendas, e as unidades de quota estrangeira depois revendem-se a estrangeiros com um agravamento face a unidades idênticas de quota tailandesa. A escolha do distrito é decisiva, porque o excesso de oferta chega em vagas onde quer que abra uma nova linha de transporte.
Hua Hin
Uma vila costeira de tradição real, a uma distância cómoda de carro de Bangkok, e nota-se: calma, ordenada, com muito golfe, uma grande comunidade de reformados instalada e tráfego de fim de semana vindo da capital em vez de turismo organizado. O mercado é de baixa altura e com forte peso do terreno, por isso a questão do arrendamento ou da empresa acompanha-o em todo o lado. Os rendimentos de arrendamento curto são mais fracos do que nas cidades de animação noturna. Compra-se Hua Hin para viver nela.
Chiang Mai
O ponto de entrada mais baixo deste artigo e a capital do norte. Sem mar, o que elimina quase por completo a economia do arrendamento de férias; a procura de arrendamento vem de nómadas digitais de longa estadia, estudantes e reformados. De novembro a fevereiro é esplêndida. De fevereiro a abril chega a época das queimadas, quando os incêndios agrícolas empurram a qualidade do ar para níveis pouco saudáveis, e vale a pena visitar precisamente nessa janela antes de decidir, não depois.
Veredictos por tipo de comprador
Um hábito separa os proprietários satisfeitos dos arrependidos em todos estes mercados: visitar em época baixa. Phuket em setembro, Samui em novembro, Chiang Mai em março. Se o lugar continuar a agradar no seu pior momento, compre com confiança. Um número surpreendente de compras acontece sob o sol de fevereiro e é lamentado sob a chuva. Dito isto, eis como os seis se ordenam para os quatro perfis de comprador que mais encontramos.
O investidor de rendimento
Pattaya pelos números brutos de arrendamento curto com um bilhete de entrada baixo; a época plana e o tráfego de fim de semana de Bangkok fazem o trabalho. Bangkok se preferir rendimentos de arrendamento longo mais estáveis com a revenda mais rápida. Phuket é a aposta premium: uma moradia bem gerida em regime de arrendamento pode render bem, mas assume-se um bilhete maior e um calendário sazonal.
A família que procura casa de férias
Phuket, na maioria dos casos. Os voos diretos importam imenso com crianças, e as escolas e hospitais fazem com que a casa possa crescer, com o tempo, para além de uma base de férias. Samui se procurar mais calma e estiver disposto a pagar o agravamento da tarifa aérea. Jomtien é a resposta económica que continua a funcionar.
O reformado
Hua Hin pela calma e proximidade aos hospitais de Bangkok. Samui pela vida de ilha a um ritmo mais suave, aceitando a questão da evacuação médica. Phuket faz a ponte com infraestrutura completa na própria ilha. E a comunidade de reformados de Pattaya é enorme por um bom motivo: é a mais barata das quatro para viver com conforto.
O nómada digital
Chiang Mai pelo custo e pela comunidade, de olhos abertos quanto aos meses de fumo. Bangkok para tudo o resto. As ilhas são lugares que os nómadas visitam, não onde compram; se é o seu caso, arrende um ano inteiro primeiro e decida depois. Quando quiser comparar anúncios reais nos seis mercados, o catálogo da HomeNSearch filtra por país e tipo de imóvel.
Perguntas frequentes: onde comprar imóvel na Tailândia
O que rende mais, Phuket ou Pattaya?
Ganham jogos diferentes. Pattaya costuma registar a percentagem bruta mais alta porque os custos de entrada são baixos e a procura é constante o ano todo. Phuket gera um rendimento absoluto maior por imóvel, sobretudo no segmento de moradias, mas concentra os ganhos entre novembro e abril. Decida primeiro o que procura: rentabilidade percentual ou retorno total.
Os estrangeiros podem comprar uma casa em Phuket ou Samui?
O edifício, sim; o terreno, não. Na prática, quem compra moradias regista um arrendamento de 30 anos sobre o terreno ou detém-no através de uma empresa tailandesa, que tem de ser uma estrutura operacional real, não uma casca vazia. Os apartamentos continuam a ser a única via para a plena propriedade em nome próprio, dentro da quota de 49% por edifício. Procure aconselhamento jurídico independente antes de assinar qualquer uma das estruturas.
Onde começam os preços mais baixos?
Chiang Mai tem o ponto de entrada mais baixo em geral, e Pattaya o mais baixo entre os mercados de praia. Phuket está no topo, com Samui abaixo dela mas acima de Pattaya em qualquer coisa com vista mar. Bangkok cobre a gama mais ampla de qualquer mercado do país, de estúdios afastados a coberturas centrais.
É mais difícil revender em Koh Samui do que em Phuket?
Regra geral, sim. O grupo de compradores de Samui é mais pequeno e chegar à ilha custa mais, por isso até uma moradia com preço justo pode esperar bastante mais tempo pelo seu comprador. O mercado maior e o melhor tráfego aéreo de Phuket tornam-no no mercado turístico mais líquido da Tailândia. Compre em Samui porque quer Samui, não porque precisa de uma saída rápida.
