On kişiye 2026'da nereden gayrimenkul alınır diye sorun, on farklı cevap alırsınız; çoğu, cevabı verenin sattığı piyasaya göre şekillenmiştir. Önce kuralları koyalım. Bu rehber, HomeNSearch olarak her gün çalıştığımız ve 13 pazarda ilan yayınladığımız dokuz ülkeyi karşılaştırıyor ve bilerek bir sıralama yapmıyor. Sıralama tek bir doğru cevap olduğunu ima eder. Öyle bir şey yok; yatırım için en iyi ülke, o mülkten ne beklediğinize bağlıdır: kira geliri mi, değer artışı mı, yoksa yanında bir oturum izni mi?
Listeye geçmeden bir söz veriyoruz. Bir oturum programı kapandıysa bunu açıkça söyleyeceğiz. Bir para birimi kırılgansa onu da söyleyeceğiz. Riskleri atlayan ülke listeleri gerçek alıcılara gerçek para kaybettirdi ve bu işlemleri sonradan çözmek, hiç kimsenin itiraf etmediği kadar büyük bir yer kaplıyor bir emlak danışmanının haftasında.
Aşağıdaki dokuz pazar, listelediğimiz 13 ülke arasından yatırımcı alıcılarımızın fiilen tercih ettikleridir. İtalya, Fransa ve kataloğun geri kalanı da yatırım olarak işe yarayabilir; sadece şu an en net vakalar bu dokuzunda.
Ülkeleri karşılaştırmadan önce nasıl seçilir
Dört soru, çoğu alıcıyı herhangi bir metrekare fiyatı tablosundan daha hızlı doğru rafa koyar.
- Hedef ne? Kira geliri, sermaye büyümesi ve oturum hakkı farklı haritalara işaret eder. Gelir, vergisi hafif ve turist yoğun pazarları öne çıkarır. Büyüme, düşük bir tabandan yükselen ekonomileri öne çıkarır. Oturum ihtiyacı ise listeyi, mülkü hâlâ oturum izniyle takas eden az sayıdaki ülkeye indirger.
- Paranızı ne kadar hızlı çıkarmanız gerekebilir? Likidite, her yurt dışı alımın sessiz değişkenidir. Madrid'de doğru fiyatlı bir daire haftalar içinde satılabilir; küçük bir Adriyatik yarımadasındaki bir villa tek alıcısını bir yıl bekleyebilir. Sermayenizin bir son tarihi varsa, bu fark bir puanlık ekstra getiriden daha önemlidir.
- Her aşamada vergi ne kadar alıyor? Üç anı da sayın: alım, elde tutma ve çıkış. Bir pazara girmek ucuz ama elde tutmak pahalı olabilir, ya da tam tersi. Dubai ve Lefkoşa yıllık olarak neredeyse hiçbir şey istemez; Batı Avrupa'nın büyük bölümü her sahiplik yılından bir dilim alır.
- Kim yönetiyor? Üç saat dilimi uzaktaki bir daireye, onu kiraya verecek, temizleyecek ve gece yarısı iki gibi kombiyi tamir edecek yerel birine ihtiyaç var. Dubai, Phuket veya İspanyol kıyıları gibi profesyonel yönetim şirketlerinin olgunlaştığı pazarlar, bu hizmeti kendinizin kurması gereken pazarlara göre uzaktan mülkiyeti çok daha iyi tolere eder.
İşe yarayan soru "hangi ülke en iyisi" değil, "bu mülkü hangi tek görevi yapması için işe alıyorsam, hangi ülke o işte en iyisi" sorusudur.
İnsanları kendi hatalarından koruyan bir filtre daha: kısa listeye yalnızca satın almadan önce en az bir kez, sonrasında da yaklaşık yılda bir kez ziyaret etmeye istekli olduğunuz ülkeleri alın. Kurallar değişir, mahalleler değişir ve oraya giden mülk sahibi, piyasa bunu fiyata yansıtmadan önce ikisini de öğrenir.
Okurken cevaplarınızı aklınızda tutun. İşte dokuz pazar, her birinin dürüst versiyonuyla.
Birleşik Arap Emirlikleri: gelir senaryosu
Dubai bu yazıdaki en basit teklif. Emirlik yıllık emlak vergisi ve kira geliri vergisi almıyor; bu yüzden brüt kira, alışılmadık şekilde, elinizde gerçekten kalan miktara çok yakın. Ana maliyetiniz, satın alma sırasında Dubai Land Department'a ödenen tek seferlik %4'lük devir ücreti ve mülkiyet süresince binanın aidatları. Bu basit hesap, Paris veya Münih'te hayali görünecek getirilerin Jumeirah Village Circle veya Dubai Marina'da neden sıradan olduğunu açıklıyor.
Yabancılar belirlenmiş bölgelerde mülkiyeti tam olarak alabiliyor ve sistem hızlı işliyor; tapu devri aylar değil, günler sürüyor. 2 milyon AED veya üzeri bir mülke yatırım yaptığınızda 10 yıllık Golden Visa'ya hak kazanıyorsunuz; bu da sessizce yatırımcı alıcılarımız arasında en çok tercih edilen oturum yolu hâline geldi. Riskler arz ve döngüyle ilgili. Dubai, hiçbir Avrupa şehrinin denemediği bir hızda inşa ediyor ve yoğun proje teslimleri kiraları bölge bölge bir iki yıllığına yumuşatabiliyor. Görseli değil, konumu ve müteahhidin geçmiş performansını satın alın. Proje aşamasındaki alıcılar bilinmeye değer bir koruma katmanına da sahip: ödemeler, Land Department tarafından denetlenen emanet hesapları üzerinden akıyor ve inşaat aşamalarına göre serbest bırakılıyor.
Vizenin kendisi eşinizi ve çocuklarınızı kapsıyor, mülkü elinizde tuttuğunuz sürece yenileniyor ve BAE'de yaşamanızı şart koşmuyor. Pek çok alıcının bunu, kira geliri de eklenen bir B planı olarak görmesinin nedeni tam olarak bu.
BAE gayrimenkul sayfamız, stüdyo dairelerden markalı çatı katlarına kadar her segmentte fiyatların ne olduğunu gösteriyor.
Kıbrıs: hafif elde tutma maliyetiyle AB erişimi
Kıbrıs, yıllık taşınmaz mal vergisini 2017'de kaldırdı; bu da onu AB içinde sadece mülk sahibi olmanın en ucuz olduğu yerlerden biri yapıyor. Üstüne İngiliz common law geleneğine dayanan bir hukuk sistemi, İngilizce okuyabileceğiniz sözleşmeler ve yeni bir mülke 300.000 euro yatırımı kabul eden kalıcı oturum programı eklenince, adanın AB dışı alıcılar üzerindeki çekiciliği artık bir sır olmaktan çıkıyor. Oturum izni de karşılığında sadece iki yılda bir bir ziyaret istiyor; Avrupa'daki en hafif fiziksel bulunma şartlarından biri.
Kira motoru turizm artı büyüyen bir hizmet ekonomisi. Limasol kurumsal talebi taşıyor, Baf ve Larnaka tatil kiralamalarını üstleniyor ve sezon, kısa dönem kiraya verenlerin tüm yılını Ağustos'a bağlamayacağı kadar uzun sürüyor. Dürüst bir özette iki uyarı yer almalı. Mülk satışlarında sermaye kazancı %20 vergilendiriliyor, o yüzden çıkışı modellemeden girişe kapılmayın. Yeni yapılarda KDV var, ikinci el konutlarda yok; bu fark, ilan fiyatlarının ima ettiğinden daha fazla karşılaştırmayı değiştiriyor, o yüzden kararı vermeden önce her iki senaryoyu da hesaplayın. Ve Limasol'daki yeni yapı fiyatları yıllardır sert şekilde yükseldi; değer avcılığı artık Larnaka'da ve kıyının birkaç dakika gerisindeki köylerde yapılıyor.
Kıbrıs kataloğumuz, kıyı şehirlerini birbirine karşı tartmak isterseniz hepsini kapsıyor.
Yunanistan: vizeyle gelen toparlanma
Yunan emlak piyasası neredeyse on yıl boyunca düştü ve 2017'den bu yana geri tırmanıyor. O uzun çukur, tam da fırsatın kendisi. Güçlü büyümeye rağmen piyasanın büyük bölümü hâlâ karşılaştırılabilir Batı Avrupa kıyılarının altında fiyatlanıyor; bu arada turizm ulusal rekorlar kırmaya ve Mayıs'tan Ekim'e kadar kısa dönem kiralama takvimlerini doldurmaya devam ediyor. Atina likiditeyi elinde tutuyor, adalar manşetlik gecelik fiyatlara sahip, Selanik çevresindeki kıyılar ise ikisinin arasında bir yerde duruyor.
Golden Visa, İspanya ve Portekiz'inki kapandıktan sonra burada ayakta kaldı, ancak giriş eşiği artık bölgeye bağlı. En çok talep gören bölgeler 800.000 euro istiyor, ülkenin geri kalanının büyük kısmı 400.000 euro istiyor, ve tescilli binaların restorasyonu veya ticari alanların dönüştürülmesi için 250.000 euroluk bir yol hâlâ mevcut; bu da sessizce programın fırsat avcısı köşesi hâline geldi. Gelir amaçlı yatırımcılar için bir düzenleme notu: Atina, merkez ilçelerinde yeni kısa dönem kiralama kayıtlarını kısıtlamaya başladı. Ulusal manşete değil, tam olarak satın aldığınız mahallenin kurallarına bakın. Kısa dönem kiralama lisansı alamayan bir birimin yine de alıcısı var; Atina'da kendi sakinleri için yenilenmiş dairelerde kalıcı bir sıkıntı sürüyor ve iyi stok için uzun dönem kiracılar sıraya giriyor. Vizenin herhangi bir asgari ikamet şartı yok ve pek çok sahibi sadece daireyi kontrol etmek için ziyaret ediyor.
Türkiye: ucuz giriş, zor bir döviz dersi
Dolar cinsinden ölçüldüğünde İstanbul ve Antalya, listelediğimiz pazarlar arasında büyük şehir metrekaresinin en ucuzlarını satıyor. Yabancılar neredeyse hiç kısıtlama olmadan alım yapabiliyor, işlemler hızla kapanıyor ve 400.000 dolarlık bir satın alma, üç yıllık bir elde tutma taahhüdünün ardından tüm aileyi pasaport dahil Türk vatandaşlığına hak kazandırıyor. Kağıt üzerinde, bu yazıdaki en agresif teklif bu.
Şimdi dürüst kısım. Lira, on yıldır dolar karşısında değer kaybediyor ve enflasyon, zirvesinden inmiş olsa da bir Avrupalı yatırımcının normal saydığının çok üzerinde kalıyor. Kiralar lira cinsinden geliyor ve tarihsel olarak enflasyonun gerisinde kalan takvimlerle güncelleniyor; bu yüzden bir Türk yatırımının gelir tarafı sert para cinsinden bakıldığında güvenilir değil. Burada iyi sonuç alan alıcılar daireyi dolar fiyatlı bir varlık olarak görüyor, pasaportu ekstra, kirayı da bonus sayıyor. Sadece getiri peşinde koşanlar genellikle hayal kırıklığına uğruyor ve bunu yüksek sesle dile getiriyor.
Asıl amaç pasaportsa bir prosedür detayı: 400.000 dolarlık eşik, sözleşme fiyatıyla değil resmi bir değerleme ile ölçülüyor ve satın alma daha ilk günden doğru şekilde tescil edilmeli. Genel bir avukat değil, bu tam rotayı daha önce yürütmüş bir avukat kullanın.
Gürcistan: bu listedeki en hızlı evrak işi
Gürcistan'da tapu tescili, bir Kamu Hizmetleri Merkezi'nde bir iş günü sürüyor, sembolik bir ücrete mal oluyor; oturum, yerel ortak veya daireler için özel bir izin gerektirmiyor; istisna tarım arazisi, buna yabancılar dokunamıyor. Satın almadan sonra vergiler neredeyse hiç yolunuza çıkmıyor; kira gelirinin küçük sabit bir payı devlete gidiyor, başka pek bir şey yok. İlk yurt dışı satın alma için bu sürtünme eksikliği tek başına ikna edici.
Batum motoru oluşturuyor. Karadeniz tatil kenti, geniş bölgeden gelen sahil turizmi, konferanslar ve kumarhane trafiğiyle uzun bir sezon geçiriyor ve sahildeki kuleleri tam da bu trafiğin yarattığı kısa dönem kiralama talebi için inşa edilmişti. Tiflis'in eski mahalleleri daha sakin bir oyun sunuyor: uzaktan çalışanlara ve uzun süreli ziyaretçilere hizmet veren yenilenmiş daireler. İkisini de gerçekçi fiyatlayın. Batum kule üstüne kule ekliyor, o yüzden mahalleniz ve biriminizi yöneten operatör rakamların tutup tutmayacağına karar veriyor. Lari, küçük para birimlerinin yaptığı gibi hareket ediyor, gerçi anlaşmalar burada genellikle dolar üzerinden fiyatlanıyor; bu da, kiralar yine yerel para birimiyle gelse de, satın alma anındaki soruyu yumuşatıyor. Gürcistan ilanlarımızla başlayın ve farkı kendiniz değerlendirin.
Karadağ: Adriyatik'te kıtlık
Karadağ'ın kıyı şeridi kısa ve dik, önemli bir kısmı da koruma altında; bu yüzden inşaata uygun sahil arazisi arzı gerçekten sınırlı, UNESCO listesindeki Kotor Körfezi çevresinde neredeyse sabit. Böyle bir kıtlık, uzun vadeli değerler için sessiz, sabırlı bir iş yapıyor. Ülke euro kullanıyor, mülkleri hafif vergilendiriyor ve sahiplere yenilenebilir geçici oturum izni veriyor; orada yaz geçirmeyi planlayan herkes için mütevazı ama gerçek bir avantaj. Kotor, Tivat ve Budva, kırk kilometrelik bir kıyı şeridine sıkışmış üç ayrı pazar gibi davranıyor; aynı para her birinde çok farklı şeyler alıyor, o yüzden seçim yapmadan önce üçünü de görün.
Daha büyük bahis siyasi. Karadağ bir AB adayı ve üyeliğe doğru atılan her inandırıcı adım, kıyı fiyatlarını AB normlarına biraz daha yaklaştırdı. Takvimi hiçbir şey garanti etmiyor ve adaylıklar daha önce de durmuştu. İki uyarı. Yatırım karşılığı vatandaşlık programı 2022 sonunda kapandı, o yüzden aksini ima eden her pazarlamayı görmezden gelin. Ve bu küçük bir pazar; Kotor üzerindeki 900.000 euroluk bir villa için alıcı havuzu binlerle değil, düzinelerle ölçülüyor. Sabır, girişin bedelinin bir parçası.
Portekiz ve İspanya: olgun ikili
Bu ikisi birlikte anılıyor çünkü farklı bir problemi çözüyorlar. Kimse Lizbon'u veya Malaga'yı vergi rejimi için almıyor. Bunları derinlik için alıyorsunuz: şeffaf tapu, sıradan bankalardan yabancılara verilen konut kredileri, profesyonel kiralama piyasaları ve hepsinin üstünde yeniden satış likiditesi. Finansman kendi başına sessiz bir avantaj; İspanyol veya Portekiz bankasından makul oranlarla borçlanmak, aynı sermayenin bu listedeki neredeyse başka hiçbir yerde ulaşamayacağı kadar uzağa gitmesini sağlıyor. Planlarınız değiştiğinde, büyük bir İber şehrinde doğru fiyatlanmış bir daire alıcısını hızlıca buluyor. Bu yazıdaki diğer pazarların çoğunda durum bu değil.
Portekiz
Önce net bir şeyi anlayalım: golden vizenin gayrimenkul rotası Ekim 2023'te kapandı ve burada artık mülk almak oturuma yol açmıyor. Geriye kalan, Lizbon, Porto ve Algarve genelinde istikrarlı uluslararası talep, derin bir uzun dönem kiracı havuzu ve küçülme belirtisi göstermeyen bir turizm sektörü olan bir pazar. Satın alma maliyetleri ve belediye vergileri gerçek ama tahmin edilebilir, hukuki süreç de az sürpriz barındırıyor. Bugünün Portekiz'i sıradan bir yatırım vakası ve 2020'lerin başındaki program kaynaklı köpüğün ardından bu, şimdi alan herkes için muhtemelen daha sağlıklı bir durum.
İspanya
İspanya golden vizesini Nisan 2025'te kapattı, o yüzden aynı mantık geçerli: kağıt için değil, pazar için gelin. Bu, yazıdaki en büyük ve en likit pazar; mütevazı iç bölge dairelerinden sekiz haneli Marbella villalarına kadar her şey, elli yıldır yabancı alıcılara hizmet veren profesyonel bir altyapı üzerinden el değiştiriyor. Karar vermeden önce iki şey dikkat gerektiriyor. Toplam satın alma maliyetleri genellikle fiyatın çift haneli bir yüzdesine ulaşıyor ve kısa dönem kiralama lisansları Barselona ve diğer sıkı düzenlenen şehirlerde gerçekten zorlaştı. Uzun dönem kiralama ise her büyük metropoldeki kronik konut kıtlığına yaslanıyor.
Tayland: kota mekaniğiyle turizm geliri
Tayland, mülkiyet yapısının her şeyden önce açıklanması gereken tek ülke burada. Yabancılar arazi sahibi olamıyor, ama bir kondominyum birimine tamamen sahip olabiliyorlar; Condominium Yasası'na yazılmış bir püf noktasıyla: yabancı alıcılar herhangi bir binadaki toplam birim alanının en fazla %49'unu ellerinde tutabiliyor. Popüler binalar bu kotayı dolduruyor, o yüzden herhangi bir Tayland konutuyla ilgili ilk soru, yabancı kotasının hâlâ mevcut olup olmadığı. İkinci bir mekanik daha var. Yabancı mülkiyeti tescil etmek için satın alma paranızın yurt dışından yabancı para birimiyle gelmesi ve alıcı banka tarafından belgelenmesi gerekiyor, o yüzden transfer evraklarını son tarihten önce planlayın, sonra değil. İstediğiniz binada kota kalmadıysa, yedek plan karşılıklı anlaşmayla yenilenebilen tescilli 30 yıllık bir kiralama. Bazı alıcılar bunu memnuniyetle kabul ediyor, bazıları vazgeçiyor. Uçmadan önce hangisi olduğunuza karar verin.
Yapıyı doğru kurduğunuzda yatırım senaryosu dosdoğru turizm geliri. Phuket, Pattaya ve Bangkok'un her biri devasa kiralama pazarları yürütüyor ve resort düzeyindeki binalarda genellikle uzaktaki sahibi istisna değil varsayılan müşteri olarak gören yönetim masaları bulunuyor. Mülk almakla gelen bir oturum hakkı yok, o yüzden Tayland'ı bir göç değil, saf bir gelir ve yaşam tarzı oyunu olarak değerlendirin.
Sizi her yerde takip eden riskler
Bazı riskler ülkeye özgü ve yukarıda ele alındı. Dört tanesi her yere sizinle geliyor. Önce döviz: euro kazanıyorsanız ve varlığınız lira, lari veya baht kazanıyorsa, kur hareketleri kâğıt üzerinde bir yıllık kira gelirini silebilir, ya da bazen size beklenmedik bir kazanç sağlar. İkincisi düzenleme. Kısa dönem kiralama kuralları Atina, Barselona ve Lizbon'da birkaç yıl içinde sıkılaştı ve bir lisans rejimi bir tatil dairesinin hesabını bir gecede değiştirebilir.
Sonra çıkış. Satış maliyetleri, sermaye kazancı vergisi ve bazı ülkelerde aylarca süren bürokrasi, nihai getirinizden pay çıkarır ve neredeyse hiç kimse bunları girişte hesaba katmaz. Girişte yapın bunu. Son olarak mesafenin kendisi: ziyaret edemediğiniz bir mülk, güvenebileceğiniz bir raporlamaya ihtiyaç duyar; kira makbuzlarından tamir faturalarına kadar. Görüştüğünüz her yönetim şirketine sahiplere nasıl ve ne sıklıkla raporladığını sorun. O cevabın kalitesi tüm ilişkiyi öngörür.
Ülkeyi yatırımcıyla eşleştirmek
Uygulamada kararı böyle kısaltıyoruz; HomeNSearch'ün 13 ülkesinde en sık gördüğümüz alıcı profillerine dayanarak.
- Minimum vergi sürtünmesiyle gelir Dubai'ye işaret ediyor, aynı fikrin düşük bütçeli versiyonu olarak Gürcistan'a.
- Kiralanabilir bir varlıkla birlikte AB oturumu, Golden Visa üzerinden Yunanistan veya 300.000 euroluk kalıcı oturum rotasıyla Kıbrıs anlamına geliyor.
- Öncelik olarak ikinci pasaport, liraya karşı gözü açık girilen Türkiye anlamına geliyor.
- Uzun vadeli sermaye büyümesi, nihai çıkış konusunda sabırla alınan Karadağ kıyısını öne çıkarıyor.
- Her şeyin üstünde likidite ve düşük drama, derin bir pazarın bedeli olarak daha ağır vergileri kabul ederek İspanya veya Portekiz'i savunuyor.
- Saf tatil kiralaması ekonomisi, kota sorunu netleştikten sonra Tayland'a götürüyor.
Bunların hiçbiri teorik değil. Yukarıdaki dokuz pazar, yatırımcı alıcılarımızın yoğunlaştığı yerler; ülke sayfalarımızda güncel stok var ve ekibimiz siz herhangi bir şeye taahhüt vermeden önce sizi yanlış bir seçimden vazgeçirecek. O son hizmet hiçbir şeye mal olmuyor ve en çok o tasarruf ettiriyor.
Sıkça sorulan sorular
Ev sahiplerine en az vergi hangi ülkede uygulanıyor?
BAE, ve hiç yakın bile değil. Yıllık emlak vergisi yok, kira geliri vergisi yok, sadece satın almada tek seferlik %4'lük devir ücreti ve devam eden aidatlar. Gürcistan küçük sabit vergileriyle ikinci sırada geliyor ve Kıbrıs, orada mülk sahibi olmanın yıllık vergide neredeyse hiçbir şeye mal olmaması nedeniyle genel olarak sahipler için anılmayı hak ediyor. Üçüne de bir uyarı geçerli: mülkün bulunduğu yerde vergisiz olması evinizde de vergisiz olduğu anlamına gelmez; kendi ülkeniz o geliri kendi kuralları ve anlaşmaları çerçevesinde yine de vergilendirebilir.
2026'da mülk alarak hâlâ AB oturumu alabilir miyim?
Evet, dokuzumuzdan ikisi üzerinden. Yunanistan'ın Golden Visa'sı bölgeye ve mülk tipine göre 250.000 ile 800.000 euro arasında değişiyor, Kıbrıs ise yeni bir mülke yapılan 300.000 euroluk yatırımla kalıcı oturum veriyor. Portekiz gayrimenkul rotasını Ekim 2023'te sonlandırdı, İspanya da programını Nisan 2025'te kapattı; o yüzden bunları hâlâ reklam eden herhangi bir siteyi güncelliğini yitirmiş sayın.
Türkiye'nin 400.000 dolarlık vatandaşlık rotası hâlâ açık mı?
Yayın tarihi itibarıyla evet. 400.000 dolar veya üzerinde bir mülk alın, üç yıl elde tutmayı taahhüt edin; siz ve yakın aileniz vatandaşlık için başvurabilirsiniz. Programın koşulları başlangıcından bu yana birkaç kez değişti, o yüzden bir depozito göndermeden önce güncel kuralları bağımsız bir avukatla teyit edin.
Bu listedeki en ucuz başlangıç noktası nerede?
Giriş bileti açısından Gürcistan ve Türkiye. Batum, kapsadığımız pazarlar arasında en düşük fiyatlı yeni sahil dairelerinden bazılarını satıyor ve İstanbul, on beş milyonluk bir şehir için dolar cinsinden ucuz kalmaya devam ediyor. Ancak ucuz giriş düşük risk anlamına gelmiyor; her iki pazar da euro ve dirhem pazarlarının taşımadığı bir kur riski taşıyor.
Hangi pazardan daha sonra satmak en kolayı?
İspanya, hemen ardından Portekiz. Derin yerel talep artı sürekli uluslararası alım, doğru fiyatlanmış mülkün hareket ettiği anlamına geliyor. Dubai da normal koşullarda hızlı tapu devrinin yardımıyla iyi satılıyor. Bu grubun en yavaş çıkışları küçük pazarlarda, başta Karadağ'da; burada doğru alıcıyı bulmak haftalar değil çeyrekler sürebilir.
