On yıl önce Koukaki'deki boş bir daireyi fotoğraflayıp Airbnb'ye yüklemek ve aynı hafta ilk rezervasyonu almak yeterliydi. Kimse hiçbir şeyi kontrol etmiyordu. O Yunanistan artık yok. Ülke bugün Avrupa'nın en sıkı düzenlenmiş kısa süreli kiralama rejimlerinden birini işletiyor: her ilan için bir kayıt numarası, gerçekten dişleri olan bir güvenlik yasası, Atina merkezinde dondurulmuş lisanslar ve Mayıs 2026'da yürürlüğe girecek, kayıtsız ilanları tüm büyük platformlardan bir anda silecek bir AB düzenlemesi.
Satın almayı düşünüyorsanız asıl önemli olan şu: pazarın kendisi gayet iyi durumda. Yunan turizmi rekor üstüne rekor kırmaya devam ediyor, adalardaki Temmuz-Ağustos doluluk oranları Akdeniz'in geri kalanını hâlâ utandırıyor, ve yasal, sigortalı, kayıtlı bir kiralık, sabit bir evrak masrafı katmanı düşülünce eskisiyle hemen hemen aynı kazancı sağlıyor. Kurallar esasen işi kestirmeden yapmaya çalışanları cezalandırıyor.
Bu rehber, 2026'da yasanın gerçekte ne istediğini, uyumun neye mal olduğunu, kısıtlamaların en sert nerede vurduğunu ve on iki aylık bir kira sözleşmesi imzalamanın ne zaman daha akıllıca olduğunu adım adım anlatıyor.
AMA numarası: kayıt yoksa ilan da yok
Yunanistan'da kısa süreli kiralığa çıkarılan her mülkün, Yunan vergi dairesi AADE'nin çevrimiçi sistemleri üzerinden verilen bir AMA — kayıt numarası — alması gerekiyor. Kayıt kişi başına değil mülk başına yapılıyor ve numara yayınladığınız her ilanda görünmek zorunda: Airbnb, Booking.com, Vrbo, kendi web siteniz, hepsinde. Görünür bir AMA'sı olmayan bir ilan zaten kendiliğinden yasa dışıdır ve müfettişlerin bunu görmek için daireyi ziyaret etmesine bile gerek yok — sadece ilanı okumaları yeterli.
Kaydın kendisi kolay kısım. Elektronik olarak yapılıyor, Yunan vergi numaranıza bağlanıyor ve yerel bir muhasebeci yıllık beyannamelerinizin yanında makul bir ücret karşılığında genellikle bunu hallediyor. Ev sahiplerinin takıldığı yer, kaydın onları neye bağladığı. Her konaklama AADE'nin kısa süreli kiralama kayıt sistemine bildirilmek zorunda. Platformlar brüt gelirinizi vergi dairesine kendiliğinden bildiriyor, dolayısıyla iki veri seti karşılaştırılıyor; Airbnb'nin bildirdiği rakamla sizin beyan ettiğiniz rakam arasındaki tutarsızlık, ev sahiplerinin başına denetim açtıran en yaygın nedenlerden biri.
Yabancı sahiplerin bunların hiçbiri gerçekleşmeden önce bir Yunan vergi numarasına (AFM) sahip olması gerekiyor. Mülkü bir avukat aracılığıyla satın aldıysanız zaten bu numaraya sahipsinizdir; zaten satın alma işleminin kendisi için de gerekliydi.
Yasa 5170/2025: kalite ve güvenlik barajı
Eskiden tek mesele kayıttı. Yasa 5170/2025 yürürlüğe girdiğinden beri, kayıt sadece giriş bileti. Yasa, kayıtlı her kısa süreli kiralığın karşılaması gereken asgari standartları belirliyor ve müfettişlere ilandaki numaranın ötesinde nihayet somut bir şey kontrol etme imkânı veriyor.
Temel gereksinimler şöyle:
- Yunanistan'da faaliyet göstermeye yetkili bir sigortacının düzenlediği, misafirleri kapsayan sorumluluk sigortası
- Kurulu ve çalışır durumda yangın söndürücüler ve duman dedektörleri — hâlâ dolapta ambalajında duran değil
- Lisanslı bir elektrikçi tarafından imzalanmış elektrik tesisatı güvenlik sertifikası
- Sertifikalı bir sağlayıcıdan haşere kontrolü sertifikası
- Doğal ışık ve havalandırmaya sahip, düzgün bir konut sayılan bir alan; stüdyo süsü verilmiş bodrum ve depo odaları geçemiyor
- Çıkışları ve acil durum numaralarını içeren, misafirler için acil durum bilgi föyü
Bunların hiçbiri sıra dışı değil. Küçük bir pansiyonun her zaman yapması gerekenle aşağı yukarı aynı şey, sadece bir daireye küçültülmüş hali. Son yirmi otuz yılda inşa edilmiş veya yenilenmiş bir mülk için standardı karşılamak çoğunlukla iki teknisyen ve bir sigorta acentesi ayarlamaktan ibaret. Daha eski ada evlerinde, genellikle elektrik tarafında, gerçek bir çalışma gerekebilir; kablolaması muhasebecinizden daha eski olan her satın almada bunu fiyata dahil etmek gerekir.
Yabancı sahiplerin en sık yanlış yaptığı kalem sigorta, çünkü poliçenin Yunanistan'da lisanslı bir sigortacıdan gelmesi gerekiyor. Münih'teki ya da Manchester'daki evinizin konut poliçesi, sorumluluk teminatı ne kadar cömert görünse de sayılmıyor.
Denetimler ve cezalar
Denetim artık teoride kalmıyor. Müfettişler ziyaret ediyor ve cezalar bilinçli olarak katlanarak artıyor: ilk seferinde acı verici, tekrarında birkaç kat daha kötü, üst seviyede ise bir sezonluk kira gelirinden fazlasını silecek kadar ağır. AMA'sız tamamen faaliyet göstermek en ağır kategoride yer alıyor. Mantık açık: Yunanistan kısa dönem kiralamayı yasaklamak istemiyor; kurallara uymamayı açıkça kötü bir iş haline getirmek istiyor.
Kullanışlı bir kıyas: tam uyumluluk yılda birkaç yüz avro artı birkaç tek seferlik sertifika masrafına mal oluyor. Uyumsuz yakalanmak ise iki yatak odalı bir Atina dairesinin yıllık brüt gelirinden fazlasına mal olabilir. Evrak işini atlamanın kazandırdığı hiçbir hesap yok.
Atina dondurması ve Selanik'i neden izlemeli
Atina'nın Airbnb patlamasının büyük kısmını içine çeken yoğun merkezi bölgelerinde hükümet yeni AMA kayıtlarını dondurdu. Bu bölgelerde zaten numarası olmayan bir mülk, dondurma sürdüğü müddetçe alamıyor. Mantık Barcelona veya Lizbon'dakiyle aynı: yerel halk daire ararken tüm binalar anahtar kutulu otellere dönüşmüştü ve şehir merkezi sokak sokak boşalıyordu.
Mevcut kayıtlar çalışmaya devam ediyor ve bu ilginç bir yan etki doğuruyor. Dondurulmuş bölgelerde canlı bir AMA'yla gelen daireler artık primli fiyatlarla el değiştiriyor, çünkü lisansın kendisi kıt bir varlığa dönüştü. Atina merkezinde "aktif kısa süreli kiralama kaydıyla" ilan veren bir satıcı, mutfağı görmenizden önce fiyat hakkında bir şey söylüyor demektir.
Alıcılar için iki sonuç var. Birincisi: Atina merkezindeki bir dairenin kısa süreli kiralanabileceğini asla varsaymayın. Hangi mahallede olduğunu, halihazırda bir kayıt olup olmadığını ve satışta bunun devredilip devredilmediğini kontrol edin; avukatınıza üç noktayı da yazılı olarak teyit ettirin. İkincisi: Selanik'i gözden kaçırmayın. Atina dondurmasını doğuran baskılar orada da mevcut, ve Yunan pazarında kimse benzer sınırlamaların gelmesine şaşırmaz. Yunanistan'ın ikinci şehrinin merkezinde sırf Airbnb geliri için satın almak, kuralların yerinde kalacağına bahse girmek demek. Son zamanlarda yerinde kalmadılar.
Bu bölgelerin dışında, adalarda, kıyı boyunca ve ülkenin geri kalanında kayıtlar açık kalmaya devam ediyor ve yukarıda anlatılan ulusal standart tüm kural kitabı.
Birkaç daire mi, işletme mi? Eşiğe dikkat
Yunan yasası, bir veya iki mülkü sessizce kiraya veren bireyle, fiilen bir konaklama işletmesi yürüten kişi arasına bir çizgi çekiyor. Çizginin küçük ölçekli tarafında, kira gelirini birey olarak beyan ediyorsunuz ve hayat nispeten basit kalıyor. Çizgiyi geçince devlet faaliyeti profesyonel sayıyor: işletme kaydı, KDV, gece başına harçlar ve bunlarla gelen defter tutma yükümlülükleri.
Çizginin tam olarak nereden geçtiği yıllar içinde değişti ve kısmen kaç mülk kiraladığınıza, faaliyetin nasıl yapılandırıldığına bağlı — bu yüzden büyümeden önce muhasebecinize sorulacak bir soru olarak ele alın, sonra değil. Hatırlanacak örüntü basit: bir veya iki mülk, basit rejim. Bir portföy kurun, Yunanistan sizi dönüştüğünüz otelciymiş gibi görmeyi bekliyor. Birçok yabancı sahip bu ayrımı geriye dönük olarak keşfetti, ve geriye dönük KDV kimsenin en sevdiği mektup değil.
Gelir nasıl vergilendiriliyor
Basit rejim kapsamındaki bireyler için kısa süreli kiralama geliri kademeli oranlarla vergilendiriliyor: ilk dilimde hafif, yıllık toplam büyüdükçe tırmanan. Yunanistan ayrıca misafirlerden, yaz aylarında daha yüksek olan küçük bir gecelik iklim dayanıklılık ücreti alıyor; bunu ev sahibi tahsil edip aktarıyor. Gelir her yıl beyan ediliyor, ve platformlar brüt tutarınızı zaten AADE'ye bildirdiği için rakamlarınızın onlarınkiyle örtüşmesi gerekiyor.
Çoğu alıcının ülkesiyle Yunanistan arasında çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması var, dolayısıyla aynı gelir iki kez tam olarak vergilendirilmiyor; ama nerede yaşarsanız yaşayın Yunanistan'da beyanname vermeniz gerekiyor. Kısa süreli kiralamalarla ilgilenen bir muhasebeci tüm süreci genellikle yılda birkaç yüz avroya yönetiyor. Size tutarsızlıklar ve kaçırılan son tarihler konusunda kazandırdığı düşünülürse, bütçenin en az isteğe bağlı kalemi bu.
İlk günden itibaren edinilmeye değer bir alışkanlık daha: her faturayı saklayın. Sertifikalar, sigorta, temizlik, tamiratlar, muhasebeci ücretleri. Bir kısmı vergi matrahınızı düşürüyor, ve hepsi AADE bir gün soru sorarsa cevap oluyor.
Mayıs 2026: uyum artık isteğe bağlı olmaktan çıkıyor
Şimdiye kadar denetim, Yunan makamlarının sizi bulmasına bağlıydı. Mayıs 2026'dan itibaren AB'nin kısa süreli kiralama düzenlemesi mekanizmayı tamamen değiştiriyor. AB'de faaliyet gösteren platformların kayıt numaralarını toplaması, bunları resmi kayıtlarla doğrulaması ve kontrolü geçemeyen ilanları kaldırması gerekiyor. Rezervasyon verileri, tüm üye ülkelerde aynı anda, standart bir takvime göre platformlardan makamlara akıyor.
Bunu kayıtsız bir ev sahibinin açısından okuyun. Kapıya vuran olmuyor. İlan, yıllarca biriktirilmiş değerlendirme geçmişi ve rezervasyon takvimiyle birlikte aynı hafta içinde Airbnb ve Booking.com'dan sessizce siliniyor. Rastgele kural ihlalini sürdürülebilir kılan gri alan platform seviyesinde kapatılıyor, ve kaydı zaten AADE üzerinden işleyen Yunanistan, bu düğmenin sorunsuzca çevrilebileceği ülkelerden biri. Kısa süreli kiralama düşünerek satın alıyorsanız, 2026'daki tek akıllıca plan ilk günden itibaren tam kayıt.
Altın vize sahipleri: mülkünüz Airbnb olamaz
Bir kural yatırımcıları kendi başlığını hak edecek kadar sık gafil avlıyor. Yunanistan'ın altın vize programı kapsamında, 2024'ten beri yürürlükte olan kurallara göre satın alınan mülkler kısa süreli kiralamada kullanılamıyor. Yasak programın kendisine yazılmış: ihlal edersiniz, hem ciddi para cezalarını hem de oturma iznini riske atarsınız. Altın vize artık bir getiri ürünü değil, bir oturma izni ürünü, ve Yunan makamları bunu ciddiye aldıklarını açıkça belirtti.
Hem Yunan oturma izni hem de Airbnb geliri istiyorsanız, işe yarayan yapı ayrı mülkler gerektiriyor: biri vizeye hak kazanmak için satın alınan, diğeri, program dışında satın alınan ve kazancı üstlenen. Ve oturma izni sizin için önemli değilse, bunların hiçbiri sizi ilgilendirmiyor. Sıradan bir satın alma, yukarıda anlatılanın ötesinde hiçbir kısa süreli kiralama kısıtlaması taşımıyor. Bölgeleri ve eşikleri Yunanistan'da nereden mülk alınır rehberimizde haritaladık; bu yazıyla birlikte faydalı bir bütün oluşturuyor.
Kısa süreli kiralamanın hâlâ iyi işlediği yerler
Başlıkları bir kenara koyunca harita büyük ölçüde yeşil kalıyor. Atina dondurması tek bir şehirdeki bir avuç merkezi mahalleyi kapsıyor. Her yerde başka yerde, Yunan kısa süreli kiralamalarını başından beri cazip kılan model hâlâ işliyor: güçlü yazlar, her yıl biraz daha uzayan ara sezonlar ve İspanya, Portekiz veya Güney Fransa'daki benzer sahil şeridinin epey altında satın alma fiyatları.
Gerçek sezonlara sahip adalar en ağır işi yapıyor. Girit, Rodos ve Korfu, yirmiden fazla rezerve edilebilir hafta ve yıl boyu bağlantılı havalimanları sunuyor. Daha hareketli Kiklad Adaları, şaşırtıcı gecelik fiyatları daha kısa bir pencereye sıkıştırıyor. Kıyı Peloponez ve Halkidiki, yoğun sezon şiddetini çok daha ucuz bir giriş bedeli ve büyüyen bir yerel pazarla takas ediyor. Dondurulmuş bölgelerin dışındaki Atina bile işliyor; adaların uyuduğu Şubat ayındaki şehir talebi özel bir avantaj sunuyor. HomeNSearch'teki Yunanistan ilanlarına göz atın, dağılımı göreceksiniz: aynı para, yanlış posta koduna bir stüdyo ya da deniz manzaralı ve çevresinde açık bir kayıt bölgesi olan iki yatak odalı bir köy evi alıyor.
Uyumlu ev sahipliğinin hesabı
Peki kural kitabı gerçekte neye mal oluyor? Tipik bir daire için: sorumluluk sigortası yılda birkaç yüz avroya çıkıyor. Elektrik sertifikası ve haşere kontrolü evrakları, düşük yüzler bandında tek seferlik veya periyodik yenilemeler. Dedektörler ve söndürücüler önemsiz bir tek seferlik alım. Muhasebeciyi de eklerseniz, sertifikalar bir kez hazırlandıktan sonra yılda bin avronun altında sabit bir uyum katmanına ulaşıyorsunuz.
Bunu gelire karşı koyduğunuzda tablo coğrafyaya göre kendini düzenliyor. Girit'te iyi konumlanmış deniz kasabasına yakın iki yatak odalı bir daire, uzun bir sezon boyunca on binlerce avronun ortasında brüt kazanabilir, dolayısıyla uyum, kazancın küçük tek haneli bir dilimini yiyor. Temizlik, yönetim ve platform komisyonları zaten her zaman daha büyük kalemlerdi. On dört rezerve edilebilir haftalık kısa sezonlu bir adada aynı sabit maliyetler belirgin şekilde daha sert vuruyor, ve marjinal bir mülk, her sertifika ödendiğinde "iyi getiri"den "pahalı hobi"ye kayabiliyor. Düzenleme modeli mahvetmedi; sezon uzunluğu üzerindeki riski yükseltti.
Bir emlak danışmanının projeksiyonlarının gücüyle bir şey satın almadan önce, tüm maliyetleri dahil ederek rakamları hesaplayın. Kira getirisinin gerçekte nasıl hesaplandığı üzerine yazımız, parlak projeksiyonların sessizce göz ardı ettiği maliyetler dahil olmak üzere yöntemi anlatıyor.
Yedek plan: uzun dönem kiralama
Bazen cevap tüm bu mekanizmayı atlamak. On iki aylık bir kiralama, AMA gerektirmiyor, misafir sorumluluk poliçesi gerektirmiyor, gece başına ücret gerektirmiyor, ve Atina dondurmasından etkilenmiyor. Brüt gelir daha düşük, güçlü bir konumdaki iyi işletilen bir kısa süreli kiralığın genellikle üçte biri ile yarısı arasında; ama maliyetler, boş dönemler ve iş yükü de öyle. Yunanistan ayrıca mülklerini kısa süreliden uzun süreliye taşıyan sahiplere vergi teşvikleri sunuyor; bu da farkı daraltıyor, özellikle kiracı talebinin derin ve sürekli olduğu Atina'da.
Devredilebilir bir AMA'sı olmayan, dondurulmuş bölgelerin içindeki bir daire için uzun dönem kiralama yedek plan değil; tek plan. Her yerde başka yerde ise dürüst kıyas noktası. On iki hafta kışlık boşluğu görmezden geldiğinizde ancak uzun kirayı geçebilen bir kısa süreli kiralama, aslında onu geçmiyor demektir.
İlk rezervasyondan önce uyum kontrol listesi
- Satın alma zaten vermediyse, Yunan vergi numaranızı (AFM) edinin.
- Mülkün dondurulmuş bir kayıt bölgesinin dışında olduğunu, veya mevcut bir AMA'nın satışla geçerli şekilde devrettiğini teyit edin.
- Mülkü AADE üzerinden kaydedin ve AMA'yı alın.
- Yunanistan'da lisanslı bir sigortacıdan sorumluluk sigortası satın alın.
- Duman dedektörleri ve yangın söndürücüler kurun; elektrik güvenlik sertifikasını ve haşere kontrolü sertifikasını sipariş edin.
- Çıkışları ve iletişim numaralarını içeren misafir acil durum föyünü hazırlayın.
- İlk rezervasyonu almadan önce AMA'yı her ilanda, her platformda gösterin.
- Bir muhasebeci tutun; her konaklamayı AADE kaydına bildirin ve iklim ücretini tahsil edin.
- Yenilemeleri takvime işleyin: sigorta yıllık, sertifikalar kendi döngülerinde.
Bunların hepsini yapın, Mayıs 2026 sizin için hiçbir şey ifade etmeyen bir tarih olur. Yarısını atlayın, aynı tarih bir son teslim tarihine dönüşür.
Sıkça Sorulan Sorular
Tek bir oda için mi yoksa yalnızca tüm mülkler için mi AMA numarası gerekiyor?
Bir platform üzerinden kısa süreli kiralığa çıkarılan her konaklama alanının kendi kaydına ihtiyacı var ve numara ilanda görünmek zorunda. Yükümlülük, binanın ne kadarına sahip olduğunuza değil, ilan edilen alana bağlı.
Atina merkezinde hâlâ kısa süreli kiralama lisansı alabilir miyim?
Kısıtlama sürdüğü müddetçe dondurulmuş bölgelerde hayır. Oradaki mevcut kayıtlar çalışmaya devam ediyor, canlı bir AMA'sı olan merkezi dairelerin şu anda prim taşımasının nedeni de bu. Bu bölgelerin dışında, Atina'nın çoğu ve ülkenin geri kalanı dahil, kayıt açık kalmaya devam ediyor.
Mayıs 2026'da ilanımın geçerli bir numarası yoksa ne olur?
AB düzenlemesi, platformları kayıt numaralarını doğrulamak ve kontrolü geçemeyen ilanları kaldırmakla yükümlü kılıyor. Pratikte, uyumsuz bir ilan bir uyarı mektubu yerine listeden kaldırılmayı bekleyebilir; bunun üstüne Yunan makamlarının kayıtsız faaliyet için kesebileceği her türlü ceza da eklenir.
Altın vizeyle satın alınan bir mülkü kısa süreli kiralayabilir miyim?
2024'ten beri yürürlükte olan kurallara göre satın aldıysanız hayır. Bu mülklerin kısa süreli kiralanması yasak, ve bir ihlal hem ciddi para cezalarını hem de oturma izninin kendisini riske atıyor. Program dışında satın alınan mülkler böyle bir kısıtlama taşımıyor.
